Рынок земли. Цена земли. Ипотека. Земельный кадастр

⇐ ПредыдущаяСтр 16 из 16

Земельная рента в условиях капиталистической системы хозяйствования выступает в форме арендной платы, процента по ипотечной задолженности и цены земли.

Арендная плата помимо собственно ренты, включает в себя процент на вложенный в землю и принадлежащей земельному собственнику капитал и амортизационные начисления на этот капитал.

Часть земельной ренты в форме процента по ипотечной задолженности присваивается банками и страховыми компаниями.

Говоря о цене земли, следует различать цену земли как продукта труда и цену земли как продукта природы. В земледелии земля выступает не только как средство труда, но и как предмет труда. Земледелец обрабатывает, «делает» землю. Как продукт труда земледельца земля в условиях товарного производства становится вещественным носителем стоимости. Цена земли как продукт труда является, таким образом, денежным выражением стоимости. Цена земли как продукт природы есть выражение иррациональное.

В условиях капитализма земля, используемая как средство производства, обладающая стоимостью, выступает в качестве земли-капитала. Собственность на землю-капитал находит свою экономическую реализацию в форме ссудного процента.

Для земельного собственника в условиях капитализма рента есть процент на тот капитал, который заложен им в землю или мог быть выручен при ее продаже. Цена земли определяется капитализацией земельной ренты на основе ссудного процента по формуле:

Цена земли = * 100%.

Таким образом чем большую ренту приносит участок, тем он дороже (при данной величине ссудного процента).

Ипотека (гр. Hypotheka – залог, заклад) – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора – залогодержателя к должнику (залогодателю). Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости.

Ипотека, как специфические экономические залоговые отношения претерпела изменения в связи с развитием общества. Первые отношения, связанные с ипотекой (появление первых ипотечных банков) были реализованы в ХУ111 в. в Германии.

Ипотечные банки представляли собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Это был государственный ипотечный банк, который осуществлял финансовую поддержку в основном крупных коммерческих хозяйств.

История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х гг. XVIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества.

После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты, под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 г.), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (75%, а с 1897 г. – 3, 5%) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки.

В России развитие ипотечных банков происходило только до 1917 г. Советская власть отменила собственность на землю, что прекратило существование ипотеки.

Новый виток в развитии ипотеки был дан в начале 90-х гг. после принятия «Закона об ипотеке». Стали появляться первые ипотечные банки. Развитие ипотечной системы в России продолжается.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки до 1997 г. регулировался законом РФ «О залоге»[5]. Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или право пользования им, а, с выходом в 1998 г. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[6] он является основой осуществления ипотеки. Гражданским кодексом РФ (ст. 340) закреплена особая, уникальная роль земли как объекта залога. Установлено, что ипотека зданий и сооружени й допускается только с единовременным залогом по тому же договору земельного участка на котором находятся эти здания и сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающие закладываемый объект, либо права его аренды.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на:

§ земельные участки;

§ предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

§ жилые дома, квартиры;

§ дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

§ иное недвижимое имущество.

Для ипотечного кредитования нужна информация о земельных участках. Такую информацию дает земельный кадастр.

Земельный кадастр – это систематизированный свод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве. Земельный кадастр включает в себя 5 составных частей:

§ юридическое оформление прав пользования землей;

§ количественный учет земель;

§ учет качества земель (по рельефу почвы, растительности, мелиоративному состоянию и т.п.);

§ бонитировку почв (классификацию почв по природным свойствам);

§ экономическую оценку земли – определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно определить его местонахождение на местности по шести позициям (субъект РФ, административный район, сельская администрация, поселок, кадастровый квартал, земельный участок) или субъект РФ, город, кадастровый массив, кадастровый квартал, земельный участок.

При составлении земельного кадастра участки земли в разных районах страны приравниваются к той или иной категории, для которой определяется ставка налога с единицы площади.

Земельные кадастры составляются фискальными органами самостоятельно или с участием земельных собственников. Различают парцилярный кадастр, отражающий доходность каждой отдельной части земельного участка (пашни, леса, луга), принадлежащего юридическому или физическому лицу, и реальный кадастр, определяющий доходность всей земли данного собственника.

Тема 4. АГРАРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ И РЫНОК ЗЕМЛИ

⇐ Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 1516