Статья 25. Основания возникновения прав на землю

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 3Следующая ⇒

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным ГК, ФЗ, и подлежат гос.регистрации в соответствии с ФЗ " О гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Гос.регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

- сделки субъектов и МО

- купля-продажа

- приобретательская давность

- судебное решение

Документы о правах на земельные участки.

На з/у:

1) Правоустанавливающие – купля-продажа.

2) Правоподтверждающие – свидетельства о гос.рег

Владение зем.участком – фактическое обладание земельным участком. Владение может быть только титульное. То есть на основании права устанавливающих или право подтверждающих документов.

Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав (ФЗ 122 – о ГРП)

1. Проведенная гос.регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о ГРП.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

2. Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения ЕГРП.

Формы свидетельства о гос.регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

Сделки с недвижимым имуществом: понятие, виды, правовое регулирование.

Сделки – действие граждан, юр лиц, органов гос.власти, ОМС направленных на изменение, прекращение или возникновение гражд.прав и обязанностей.

1. В зав-ти от числа лиц, воли которых необходимо для результата бывают: одно (завещание), двух и многосторонные. Двух и много – договор – купля-продажа и т.п.

2. Возмездное (получение встречных благ), безвозмездное (дарение, завещание)

3. По форме: устные, письменные.

4. Условные, безусловные

5. Консенсуальные – совершается по достижению согласия. Купля-продажа, аренда.

6. Реальная сделка. Необходимо определенное действие. Н-р: передача денег в долг.

Ничтожные сделки – должна быть доказана, судом.

Форма сделок с недвижимым имуществом. Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению. Сделки, подлежащие государственной регистрации.

Формы сделок:

Для ЗИО – только письменные формы.

Но и письменная форма тоже для ряда случаев бывает не простая.

То есть выделяют простую письменную форму и сложную/квалифицированную письменную форму.

Простая письменная форма – с подписями волеизъявляющих лиц – купля-продажа з/у

Квалифицированная письменная форма сделки:

1) Нотариальное удостоверение сделки:

a. Предусмотрено законом – ренты, завещания, брачный договор, об ипотеке, доверенности требующие нотариальной формы и доверенности требующие передоверия.

b. Стороны сами захотели через нотариуса

2) Сделки подлежащие гос.регистрации.

Договор купли-продажи жилого дома, квартиры. Договоры дарения недвижимости, жилья.

Договор ренты, если под выплату предоставлено недвижимое имущ.

Договоры участия в долевом строительстве

Договор мены жилья

Значение формы сделок

Статья 162 ГК РФ. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Договор купли-продажи земельного участка. Общие положения.

Договор купли-продажи ЗУ.

(П.1 гл.30 ГК РФ ), а так же ст.37 ЗК, где предусмотрены особенности купли-продажи и частично вопрос мены з/у.

Существенное условие договора о з/у – это условие о предмете договора и цена. Применительно первого условия – описание недвижимости, описание з/у. Т.к.земельный участок индивидуально определен, его описание должно выделить его среди других остальных (кадастровый номер).

При подаче док-в на гос.регистрацию договор должен определять конкретную площадь, местоположение, обременения и др.характеристики з/у. Исполнение договора при продаже з/у в соответствии со ст.556 ГК должна быть обязательно произведена передача недвижимости по подписанному сторонами акту или другому документу о передаче.

Общие положения применительно к любой сделке:

- Заключение договора надлежащими сторонами;

- реализуется собственником или лицом, уполномоченным совершать такие сделки (по доверенности, например);

- субъектом-покупателем может быть любое лицо, если это прямо не запрещено законом.

Особенности с ЗУ:

- продавец должен предоставить полную информацию об ограничениях, о разрешении на застройку;

- нельзя включать в договор условия, в соответствии с которыми продавец вправе выкупить з/у обратно, когда захочет, условия, ограничивающие покупателя распоряжаться з/у.

Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие ГКУ. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации < об …> вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Особенности сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

ФЗ Об обороте земель с/х назначения

Статья 8. Купля-продажа з/у из земель с/х назначения

1. При продаже земельного участка из земель с/х назначения субъект РФ или МО имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3. В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Общие положения и содержание договора аренды земельного участка.

Статья 9. (ФЗ об обороте земель с/х назначения) Аренда земельных участков из земель с/х назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие ГКУ земельные участки из земель с/х, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с/х назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель с/х назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок 9 лет.

Минимальный срок аренды земельного участка с/х угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

4. В договоре аренды з/у из земель с/х назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего ФЗ.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности договора аренды з/у, находящегося в гос. и муниц. собственности.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

1. Земельные участки гос. или муниц. собственности, предоставляются гражданам и юр.лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в ПБП. И гражданам и юридическим лицам в БСП.

2. Предоставление з/у осуществляется за плату. Может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, ФЗ и законами субъектов РФ.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для ИЖС, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов РФ.

4. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юр.лиц, за исключением случаев:

- изъятия земельных участков из оборота;

- установленного ФЗ запрета на приватизацию земельных участков;

- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

5. Иностранным гражданам, апатридам и иностранным юр.лицам в соответствии с настоящей статьей земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК.

Понятие и объекты договора ипотеки земельного участка.

Ипотека подлежит гос.регистрации. Выписка из ЕГРП – ограничение/обременение – ипотека, кредитный договор, срок и т.д.

Не стоит связываться с недвижимостью, состоящей в ипотеке.

Суть залога – 334 статья. ГК. Понятие и основания возникновения залога

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

2. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

3. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

⇐ Предыдущая 123 Следующая ⇒