Тема 10. Правовой режим отдельных категорий земель

I. Состав земель РФ. Перевод земель из одной категории в другую.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленных в ЗК РФ, является установленное в ст. 1 положение, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Земли в Российской Федерации согласно ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Критерием их разграничения является различное целевое назначение, определяющее цель, в соответствии с которой они используются. Под целевым назначением в самом широком смысле можно понимать особое направление использования земель в зависимости от той роли, которую выполняет земля в общественных отношениях.

Строгое следование субъектами земельных правоотношений целевому использованию земель является важнейшей составляющей всего земельного законодательства, т. к. правовой режим эксплуатации земельных участков в первую очередь выражается в отнесении их к конкретным категориям земель. Категория земель указывается:

1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного земельного кадастра;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в соответствии с требованиями п. 1 ст. 8 ЗК РФ в следующем порядке: земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, — органами исполнительной власти субъектов РФ, земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, органами местного самоуправления.

Земель, находящихся в частной собственности:

1) земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;

2) земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

В соответствии с п. 3 ст. 8 ЗК РФ нарушение порядка перевода земель из одной категории в другую служит основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 4) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 5) права на земельный участок.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных Участков в составе таких земель из одной категории в другую.

II. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

В ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения определены как земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Главная особенность этой категории земель состоит в том, что земли здесь выступают в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения установлен особый правовой режим, имеющий целью как охрану и повышение плодородия почв, так и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота. В соответствии с п. 2 ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения включают: сельскохозяйственные угодья; несельскохозяйственные угодья.

Российское законодательство вводит ряд ограничений, связанных с использованием земель указанной категории. К таковым относят установление:

1) перечня земель, запрещенных к приватизации, находящихся в ограниченном обороте или находящихся в свободном обороте;

2) квалификационных требований (опыт работы или сельскохозяйственное образование), предъявляемых к покупателям земель сельскохозяйственного назначения;

3) ограничения или запрета для иностранцев права приобретения в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Для указанных лиц предусматривается только аренда;

4) минимальных и максимальных сроков аренды земель сельскохозяйственного назначения и др.

Федеральным законодательством также установлены ограничения на изменение целевого назначения сельскохозяйственных угодий. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на тридцать и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в п. 4 ст. 79 ЗК РФ, в Другую категорию не допускается.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%;

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

III. Правовой режим земель населенных пунктов.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).

Земли поселений являются единственной категорией земель в Российской Федерации, границы которой можно четко определить на основании закона (ст. 84 ЗК РФ). Необходимо отметить, что черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Также, согласно ст. 84 ЗК РФ, установление названной черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Черта поселений должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам. Установление или изменение черты поселений влечет за собой перевод земель поселений или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо перевод земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли поселений.

Порядок использования земель поселений определяется соответствии с зонированием их территорий. Вся территория поселения подлежит разделению только на территориальные зоны. Установление правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 11, 83 ЗК РФ), а правил землепользования и застройки городов федерального значения – Москвы и Санкт-Петербурга определяются законами этих субъектов РФ.

Согласно ст. 30 ГСК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:

1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;

2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;

3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в т. ч. правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;

4) создания условий для привлечения инвестиций, в т. ч. путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;

2) карту градостроительного зонирования;

3) градостроительные регламенты.

В соответствии со ст. 85 ЗК и ст. 35 ГСК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

1) жилые — для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

2) общественно-деловые — для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

3) производственные — для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

4) инженерных и транспортных инфраструктур — для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

5) рекреационные — для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

6) сельскохозяйственного использования

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) особо охраняемых территорий;

10) иные.

В состав жилых зон могут включаться: зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов. В состав общественно-деловых зон могут включаться' зоны делового, общественного и коммерческого назначения; зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; общественно-деловые зоны иных видов. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах черты населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования.

Для одной территориальной зоны устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков. Согласно ст. 1 ГСК РФ градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Строительство объектов недвижимости, их реконструкция и расширение могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

IV. Правовой режим земель лесного фонда.

Основное целевое назначение земель лесного фонда — использование их в качестве средства производства в лесном хозяйстве. В соответствии со ст. 101 ЗК РФ и ст. 8 ЛК РФ все земли лесного фонда делятся на две основные группы, а именно:

1) лесные земли, к которым относятся: земли, покрытые лесной растительностью, и земли, не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостой, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные);

2) нелесные земли (земли, предназначенные для ведения лесного хозяйства), к которым относятся: земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли); а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли). Нелесные земли — это земли, которые не только не заняты лесами, но и не предназначены для их выращивания. Целевое назначение этих земель состоит в обслуживании нужд лесного хозяйства — устройство просек, дорог и т. д.

В соответствии с экономическим, экологическим и социальным значением лесного фонда, его местоположением и выполняемыми им функциями производятся разделение лесного фонда по группам лесов и разграничение лесов первой группы по категориям защитности. В лесном фонде выделяются леса первой, второй и третьей групп. К первой группе относятся леса, выполняющие преимущественно водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические и оздоровительные функции, а также леса особо охраняемых природных территорий. Ко второй группе относятся леса:

1) расположенные в районах с высокой плотностью населения и развитой сетью транспортных путей, имеющие ограниченное эксплуатационное значение и выполняющие водоохранные, защитные, санитарно-гигиенические, оздоровительные и иные функции;

2) находящиеся в районах с недостаточными лесными ресурсами, для сохранения которых требуется ограничение режима лесопользования.

Лесами третьей группы признаются леса многолесных регионов, имеющие преимущественно эксплуатационное значение. Леса третьей группы подразделяются на освоенные и резервные леса.

Аренда участков лесного фонда на территориях государственных природных заповедников не допускается. Участки лесного фонда, переданные в аренду, по истечении срока аренды в собственность арендатора не переходят. Выкуп и субаренда арендованных участков лесного фонда запрещаются. Предусмотрено, что предоставление участков лесного фонда в аренду должно осуществляться гласно с учетом интересов населения, проживающего на соответствующей территории.

Процедура предоставления участков лесного фонда в аренду состоит в следующем. Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов. Представления о передаче участков лесного фонда в аренду подготавливаются территориальными органами управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 89