Подходы и методы в оценке объектов оценки.

 

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

(Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объ­ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях кон­куренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются ка­кие-либо чрезвычайные обстоятельства).

При определении стоимости (рыночной) обычно используют три основных подхода:

- затратный подход; - доходный подход; - сравнительный подход.

Для определённого вида имущества в рамках каждого из подходов есть свои методы расчёта, обусловленные назначением имущества (недвижимость, оборудование, транспорт и т. д.), видом права на имущество, а также целью или задачей оценки. Методов расчётов в рамках каждого из подходов достаточно много и выбор оценщиком методики расчёта обусловлен исходными данными и целью оценки по каждому конкретному объекту оценки.

Метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

1. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В рамках доходного подхода, как правило, используются 2 основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Применение метода дисконтированных денежных наиболее обосновано для оценки объектов, приносящих денежные доходы неравномерные по годам, метод прямой капитализации - для объектов, приносящих равномерные и равновеликие доходы в течение года. Доходный подход применим только к доходным объектам, то есть к таким, целью владения которыми является получение дохода (например, от сдачи их в аренду). –

Основан на принципе ожидания (полезность объекта связана с ожидаемыми от него выгодами).

Ставка (коэффициент) капитализации - процентная ставка, используемая для пересчёта доходов в рыночную стоимость объекта. Используется в оценке при применении метода прямой капитализации.

Ставка дисконтирования - процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих доходов (расходов) за определённый период к текущей стоимости. Используется при применении в оценке метода дисконтированных денежных потоков.

Ставка дохода на инвестиции - процентное соотношение между чистым доходом и вложенными средствами. Используется при оценке инвестиционных проектов.

 

2. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа (если таковой имеется). При использовании затратного подхода расчёты проводятся, исходя из себестоимости создания объекта. То есть при затратном подходе считают, что стоимость оцениваемых объектов определяется затратами производителя на их создание (и реализацию) с учётом их износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Основан на принципе замещения (покупатель не заплатит за собственность больше, чем стоит объект аналогичной полезности).

2 метода: метод стоимости замещения и метод стоимости воспроизводства.

Износ имущества (или устаревание) - снижение или потеря стоимости имущества в результате уменьшения полезности объекта под воздействием различных причин: физических, технологических, эстетических факторов, а также изменений окружающей среды. Износ имущества при оценке определяют на основании его фактического состояния, т.е. износ - любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость имущества становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

В оценке различают три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ - это снижение полезности и стоимости актива из-за ухудшения его физического состояния, потери естественных свойств в результате эксплуатации и природного воздействия. Физический износ бывает устранимый и неустранимый.

Устранимый физический износ - износ, затраты на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.

Неустранимый физический износ - износ актива, затраты на устранение которого превышают соответствующее увеличение его стоимости.

Функциональный износ (устаревание) - потеря стоимости актива, связанная с невозможностью выполнять функции, для которых актив предназначался в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. То есть это - потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т. д.

Внешний (экономический) износ (устаревание) - потеря стоимости актива, вызванная внешними экономическими и неэкономическими факторами (политическими, юридическими, социальными и др.)

3. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Основные принципы: спроса и предложения, вклада (включение дополнительного фактора в объект изменяет его стоимость), замещения.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость, адекватно отражающую ценность объекта в его текущем состоянии и основывается на анализе цен покупки и продажи аналогичных объектов, сложившихся в данный момент на рынке в данном регионе.

Методологически подход осуществляется путем анализа цен аналогичных объектов имущества и расчёта соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними и объектом оценки.

Аналог объекта оценки имущества - объект сходный или подобный оцениваемому имуществупо основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Скорректированная стоимость имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.
Следует иметь в виду, что оценщик определяет не цену, а стоимость имущества. Цена же сделки с оцениваемым имуществом по факту, в соответствии с колебаниями рынка аналогичных объектов, в действительности может быть больше или меньше определенной оценщиком стоимости. То есть, определенную оценщиком стоимость имущества можно определить, как его стартовую цену, ориентир цены имущества.

4.Согласование результата оценки - получение итоговой величины стоимости оцениваемого имущества на основании результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке.

 

 

31.Подходы и методы в оценке объектов оценки.

Для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

При определении рыночной стоимости оценщик применяет один или большее количесвто из нижеперечисленных подходов к оценке, руководствуюясь принпципом замещения, на основе соответствющих рыночных данных.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними или цен предложения с обоснованием величины вносимой корректировки. При этом подходе рассматриваются продажи аналогичных или заменяющих объектов и соответствующие данные рынка, а расчетная величина стоимости устанавливается посредством процесса, предусматривающего сравнение. В общем случае объект оценки сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также приниматься во внимание данные листинга (котировок) и первоначальных размещений ценных бумаг

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Рассматривают данные о доходах и расходах, относящиеся к объекту оценки и рассчитывают стоимость посредством процесса капитализации

При определении нерыночного вида стоимости оценщиком применяются аналогичные подходы, однако, с учетом иных целей оценки, отличных от определения рыночной стоимости.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования вышеперечисленных подходов к оценке.

Применение каждого из подходов возможно с помощью различных методов. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Выбор применяемого метода в рамках того или иного подхода к оценке обусловлен квалификацией оценщика, требованиями Федеральных стандартов оценки, требованиями рынка, имеющейся информации об объекте оценки. Наличие альтернативных подходов и методов состоит в том, чтобы обеспечить оценщику целый ряд аналитических процедур, результаты которых в конечном итоге должны быть взвешены и согласованы для получения окончательной расчетной величины в зависимости от конкретно рассматриваемого вида стоимости.

Подходы и методы оценки обычно являются общими для всех видов объектов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, результаты интеллектуальной деятельности, бизнес, имущественные права и обязательства. Тем не менее, оценка различных типов имущества требует использования различных источников информации, надлежащим образом отображающих рынок, на котором определяется стоимость объекта оценки

 

⇐ Предыдущая45678910111213Следующая ⇒

Поделиться: