Сравнительный подход к оценке объектов оценки.

 

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанный на сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Аналог объекта оценки – сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявших при сходных условиях.

Сравнительный подход в оценке базируется на принципе замещения.

Условия применения сравнительного подхода:

§ Наличие рынка продаж аналогов

§ Наличие информации об аналогах

 

Особенности применения сравнительного подхода в оценке недвижимости.

2 метода:

§ Метод сравнительного анализа продаж

§ Метод валовой ренты

На практике чаще всего применяется метод сравнения продаж.

Этапы этого метода:

§ Осуществляется сбор информации о проданных аналогах на рынке

§ Информация проверяется на достоверность

§ Определяются элементы и единицы сравнения

Единицы сравнения – это 1 метр квадратный, 1 сотка, 1квартира, 1 га.

Элементы сравнения – критерии, по которым проводится сравнение оцениваемого объекта и аналогов. К ним относятся: время продажи объекта, условия, финансовые сделки(наличными, безналичными, кредит)

§ Вещные права на объект (рента, условия продажи)

§ Местоположение объекта

§ Наличие движимого имущества

§ Физические характеристики объекта

Первые четыре элемента объекта – корректировки в них производятся последовательно, нельзя совместно проводить корректировки, а на все остальные, начиная с 5-ого, корректировки могут вводиться совместно.

Определение величины корректировки по соответствующим элементам сравнения и применять их к ценам аналогов. Корректировки рассчитываются на основе принципа вклада, базируясь на анализе рыночных данных. Корректировки бывают: стоимостные (фиксированная сумма) и процентные (процент от цены проданного аналога).

Скорректированная величина единицы сравнения, по каждому аналогу анализируется ктся на основе принципа вклада, базируясь на анализе рыночных данных.ять их к ценам анлогов. ругой объект, цекна которо

с точки зрения количества поправок, чем больше корректировок было введено, тем меньше весовой коэффициент присваивается соответствующему аналогу при определении стоимости оцениваемого объекта.

Метод валовой ренты.

На первом этапе рассчитывается величина валового рентного мультипликатора.

Валовый рентный мультипликатор – отношение цены продажи аналога, к его чистому операционному доходу.

По нескольким аналогам определяется значение мультипликатора, а потом это значение усредняется.

На втором этапе среднее значение мультипликатора умножается на чистый операционный доход оцениваемого объекта, и таким образом формируется стоимость оцениваемого объекта.

 

Особенности применения сравнительного подхода в оценке машин и оборудования.

Сравнительный подход в оценке машин и оборудования является наиболее часто используемым при определении их рыночной стоимости.

Методика определения стоимости схожа с методом сравнения продаж в оценке недвижимости. Здесь так же устанавливаются элементы сравнения (единицы сравнения не устанавливаются), однако перечень элементов имеет специфику связанную с объектом оценки.

3 метода: (из книги «Основы оценки стоимости машин и оборудования» стр. 114)

§ Метод прямого сравнения с аналогичным объектом (этот метод является основным)

§ Метод направленных качественных корректировок ((данный метод применяется в том случае, когда при оценке нужно внести много корректировок на различие параметров или характеристик)

§ Метод расчета по корреляционно – регрессионном моделям полезного типа (данный метод удобно применять, когда нужно оценить достаточно большое множество однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров).

 

Особенности применения сравнительного подхода в оценке НМА и ОИС.

Сравнительный подход в оценке НМА и ОИС применяется в тех случаях, когда имеется рынок продаж, аналогичных объектов, что случается не часто в этих объектах.

3 метода: (из лекции по НМА и ОИС)

§ Метод сравнения продаж ( согласно данному методу корректировки цен аналогов осуществляется:

¾ Прямым, попарным, сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по-одному элементу сравнения.

¾ Корректировки определяется прямым, попарным, сопоставлением дохода двух аналогов отличающихся друг от друга по –одному элементу сравнения

¾ Путем расчета затрат связанных с изменением характеристик элемента сравнения, по которым аналог отличается от объекта оценки

¾ Экспертным обоснованием, корректировок цен аналогов на основании опыта и знаний оценщика, консультации со специалистом в данной области, проведение исследований рынка.

§ Метод качественного анализа ( в рамках данного метода наиболее часто применяется методика ранжирования, она заключается в присваивании численных значений в соответствии с значением элементов сравнения, для этого необходимо как минимум 5 критериев, но их может быть и большее количество).

§ Метод корреляционно- регрессионного анализа (данный метод заключается в расчете скорректированных цен аналогов путем выявления имеющийся зависимости стоимости объекта аналогов от их характеристик по элементам сравнения).

 

Особенности применения сравнительного подходов оценке стоимости предприятия (бизнеса) из методички по бизнесу

§ Метод рынка капитала (предполагает использование в качестве базы для сравнения реальные цены, выплаченные за акции аналогичных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий. Данный метод оценивает стоимость предприятия на уровне неконтрольного (миноритарного) пакета акций.

§ Метод сделок ( является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий, предполагает использование в качестве базы для сравнения цены акций, по которым приобретались контрольные пакеты акций или компании в целом. Метод определяет уровень стоимости контрольного (мажоритарного) пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием). Если продаем всю компанию.

§ Метод отраслевых коэффициентов ( основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определение финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточное распространение в отечественной практике, в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения).

 

Особенности применения сравнительного подхода для земельных участков.

3 метода: (из лекции по оценке стоимости ЗУ)

§ Метод сравнения продаж

§ Метод выделения (данный метод определяет рыночную стоимость земельного участка, как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями) и стоимости воспроизводства или замещения улучшений).

Условия применения данного метода:

¾ Соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию

¾ Наличие информации о ценах сделок с единым объектом недвижимости, аналогичным единому объекту недвижимости включая в себя оцениваемый ЗУ.

Недостатки:

¾ Может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет

¾ В условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

§ Метод распределения ( метод применяется для застроенных ЗУ)

Условия применения:

¾ Наличие информации о ценах сделок с единым объектом недвижимости, включающий в себя оцениваемый ЗУ

¾ Наличие информации о наиболее вероятной доле ЗУ в рыночной стоимости единого объекта недвижимости

¾ Соответствие улучшений ЗУ, его наиболее эффективному использованию.

 

Сравнительный подход к оценке объектов оценки.

Рыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке является наличие развитого рынка. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки:

принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте и ограниченностью ее предложения);

принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта, имеющего аналогичную полезность).

Сущность рыночного подхода к оценке стоимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Элементы и единицы сравнения. Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний — бесконечно велико, в результате приходится ограничиваться только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом.

При исследовании рынка сделок в качестве ценообразующих факторов (объектов сравнения) рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. В сравнительном анализе сделок изучаются только те факторы, которыми объекты сравнения отличаются от объектов оценки и между собой. В процессе исследования выявляется исчерпывающий набор таких факторов и оценивается в денежных единицах изменение каждого фактора из этого набора.

 

42. Сравнительный подход в оценке недвижимости.

 

Сравнительный подход к оценке это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

- сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;

- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

- изучение рынка;

- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

- установление стоимости объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

 

⇐ Предыдущая567891011121314Следующая ⇒

Поделиться: