Принципы оценки недвижимости.

1. Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

- принцип полезности. Чем больше он способен удовлетворить потребности соб-ка, тем выше его полезность и стоимость

- принцип замещения. При наличии определенного кол-ва однородных (по полезности доходности) он, самым высоким спросом будут пользоваться он с наим. ценой (учитыв. затраты на строительство)

- принцип ожидания. Определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования он, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник

2. Принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости:

- принцип вкладов

- принцип остаточной продуктивности

‑ принцип сбалансированности

‑ принцип разделения

3. Принципы, обусловленные действиями рыночной среды

- принцип спроса-предложения

‑ принцип конкуренции

‑ принцип соответствия

- принцип изменения внешней среды

4. Принцип ЛНЭИ

 

 

75. Алгоритм определения стоимости недвижимости доходным подходом.

Доходный подход определяет стоимость объекта недвижимости как текущую объекта недвижимости как текущую стоимость будущих доходов, т.е. отражает качество (уровень риска) и количество доходов, которые объект недвижимости может принести в будущем.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Включает два метода:

· Метод прямой капитализации доходов

· Метод дисконтированных денежных потоков

Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предприятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитализации. Первый используется при оценке недвижимости, когда получаются одинаковые по времени доходы.

Алгоритм расчета:

1) Определяется потенциальный валовой доход это доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100%-ом его использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается по формуле:

ПВД= S(V)*A,

где S(V) – площадь или объем пригодный для сдачи в аренду, А – ставка арендной платы. Арендная плата определяется в зависимости от сегмента рынка недвижимости, типа о.н. и сложившихся условий аренды.

2.) Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования арендных площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + прочие доходы.

Таким образом, потери здесь подразумеваются как от недоиспользования и от сбора платежей.

3.) Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Расходы для обеспечения нормального функционального объекта недвижимости и получения ДВД называют операционными расходами, которые подразделяют на три группы:

Условно-постоянные расходы – расходы, размещение которых не зависит от степени эксплуатации и загруженности объекта.

Условно-переменные расходы – расходы, которые напрямую зависят от степени эксплуатации объекта.

Расходы на замещение – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов и запланированные капитальные ремонты.

4.) Определяется чистый операционный доход

ЧОД = ДВД за минусом операционных расходов

5.) Определяется и рассчитывается коэффициент капитализации.

R = ЧОД / V => V = ЧОД / R

V - цена

Для его расчёта существует несколько методов.

1. Метод рыночной выжимки

2. С учетом возмещения капитальных затрат;

3. Метод связанных инвестиций;

1) R = ЧОД / V

2) Здесь R складывается из Rof и Ron.

Ron – ставка доходов на инвестиции (ставка на капитал) является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестором за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Rof – норма возврата (возмещение капитала). Возврат капитала подразумевает под собой погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал засчитывается на базе:

· Безрисковая ставка

· Премия за риск

· Премия за низкую ликвидность недвижимости

· Премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка – ставка доходности по государственным ценным бумагам (облигации); Ликвидность – скорость превращения недвижимости в деньги.

3) используется в случае участия в инвестициях собственного и заемного капитала.

Второй метод применяется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесут использование объекта недвижимости и его продажа.

Более трудоемкий, детальный, и позволяет провести оценку о.н. с нестабильными доходами моделируя и прогнозируя характер их улучшений.

Алгоритм расчета:

1) определяется прогнозный период – период на который можно сделать обоснованный прогноз по доходам и расходам от о.н.

2) прогнозирование доходной и расходной части от о.н. (на основе информации по прошедшим доходам и расходам от о.н., текущего состояния экономики и динамики ее изменения, а также с учетом анализа рынка о.н. прогнозируется расходная и доходная часть денежных потоков)

3) расчет величины реверсии или перепродажи от о.н. по окончанию прогнозного периода

4) расчет ставки дисконтирования, отражается взаимосвязь между доходами получаемыми в будущем и рисками их получения

5) непосредственно процесс дисконтирования денежных потоков или приведение их будущей стоимости к текущей.

Методы расчета ставки дисконтирования:

1) метод коммулятивного построения (суммирования)

2) метод сравнения альтернативных инвестиций

3) метод выделения

4) метод мониторинга

 

 

76. Алгоритм определения стоимости недвижимости затратным подходом.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основные этапы затратного подхода:

1) расчет восстановительной стоимости здания (стоимость воспроизводства или замещения)

2) определения величины прибыли предпринимателя

3) определение величины выявленных типов износа (накопленный износ)

4) определение рыночной стоимости з.у. (как свободного при условии ЛНЭИ)

5) расчет рыночной стоимости по формуле:

Vзп = V р.с. з.у. лнэи + (С*с - НИ), где V р.с. з.у. лнэи - рыночная стоимость земельного участка как свободного при условии лучшего и наиболее эффективного использования; С*с - НИ - рыночная стоимость зданий и сооружений, которая состоит из стоимости строительства за минусом накопленного износа зданий и сооружений; * - учет стоимости инвестируемого капитала.

Алгоритм затратного метода оценки недвижимости:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства и замещения

3. Производится расчет всех видов износа: физический, функциональный, внешний.

4. Полный износ вычитывается из полной стоимости воспроизводства или замещения и получается стоимость здания или сооружения.

5. К этой стоимости прибавляется стоимость земельного участка.

Стоимость строительства – рассчитывается в текущих ценах для нового объекта (без учета износа) на дату оценки.

Сс = ПЗ + КИ + ПИ

ПЗ – прямые затраты (затраты связанные непосредственно со строительством, затраты подрядчиков); КИ – косвенные издержки (не относящиеся непосредственно к строительству – затраты инвестора или застройщика); ПИ – прибыль инвестора – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с осуществлением инвестиционного проекта в форме строительного производства.

Методы определения стоимости строительства: 1) метод сравнительной единицы; 2) метод разбивки по компоненту; 3) метод количественного обследования.

Расчёт стоимости земельного участка:

Здесь учитывается степень развития рынка земли, аналогичных земельных участков. В случае когда, рынок продаж земли достаточно развит, целесообразно рассчитывать стоимость земельного участка исходя из средней рыночной стоимости единицы площади земли. При этом следует учитывать поправки с учетом анализа фактора места расположения, ресурсного качества, технологичных и финансовых особенностей конкретного земельного участка. Если рынок не развит, то стоимость земельного участка оценивается с точки зрения, такой как наилучшее и наиболее эффективное использование и принципа остаточных продаж земли.

Виды износа и его определение:

Износ - устаревание, обесценивание – уменьшении полезности объекта или его потребительских качеств и выражается в снижении со временем его стоимости под воздействием различных факторов.

Накопленный износ – совокупность физического, функционального (несоответствие объемно-планировочных или конструктивных решений здания современным рыночным стандартам, включая оборудование здания необходимые для нормальной эксплуатации в соответствии с текущими или предполагаемым использованием) и внешнего износа.

Выделяют устранимый (такой тип износа устранение которого физически возможно и экономически целесообразно) и неустранимый износ.

 

 

77. Алгоритм определения стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход базируется на информации о недавних сделках купли-продажи с аналогичными объектами на рынке.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учётом поправок.

В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:

- методом сравнения продаж;

- методом валового рентного мультипликатора.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия включает следующие этапы:

1. Изучение состояния и тенденция развития рынка недвижимости (сегмента рынка), выявляются объекты наиболее сопоставимые с оцениваемыми, проданные относительно недавно.

2. Сбор и проверка информации по объектам-аналогам. Каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках вносятся поправки или корректировки к ценам сопоставимых объектов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов (о-а) и выводится итоговая величина рыночной стоимости

Поправки вносятся к единицы сравнения или всему объекту в целом. Поправки бывают процентными и стоимостными.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены объекта-аналога (единицы сравнения) на коэффициент, отражающего степень различия в характерах объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Если объект оценки лучше об-аналога вносятся повыщающий коэффициент, если объект оценки хуже – понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки делятся на 2 типа: тип А – денежные поправки вносимые к единице сравнения и изменяют цену проданного о-а на определенную величину, в которую оцениваются различия в характеристиках и параметрах соответственно между объектом оценки и о-а. Тип Б – денежные поправки вносимые к цене о-а в целом.

Методы расчета поправок:

1) методы основаны на анализе парных продаж

2) методы экспертных решений

3) статистические методы расчета.

 

 

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: