Проверка полноты и подлинности документов заемщика для получение кредита

Подразделения банка, принимающие участие в выполнении операции по кредитованию юридических лиц и предпринимателей и обязанности сотрудников этих подразделении приведены в таблице 2.

Таблица 2.

Наименование подразделения банка	Обязанности сотрудника
Отдел кредитования	Прием от заемщика и рассмотрение документов, подготовка заключения, направление документов в подразделение рисков, оформление кредитных документов, координация других подразделении, мониторинг, формирование и ведение досье, сопровождение кредитного договора.
Отдел сопровождения кредитных операции	Прием от подразделения кредитования документов, их проверка и регистрация, оформление передачи в хранилище и возврат из хранилища предметов заклада, формирование платежного поручения на выдачу кредита, предоставление заемщику выписок из ссудного счета, контроль за просроченной задолженностью, расчет резервов на возможные потери, подготовка отчетных форм по кредитному портфелю, возврат подразделению кредитования кредитной документации при закрытии кредитного договора.
Отдел учета кредитных операции	Осуществление последующего контроля, резервирование номера ссудного счета, открытие и закрытие ссудных счетов, ведение лицевых счетов заемщиков и формирование выписок по ним.
Юридический	Проведение анализа правоустанавливающих документов заемщика, поручителя, гаранта, залогодателя, контроль за соблюдением законодательства при оформлении документов, консультирование подразделении банка по юридическим вопросам.
Служба безопасности	Проведение проверки на наличие негативной информации и подготовка заключения относительно деятельности и деловой репутации заемщика, поручителя, гаранта, залогодателя, их руководителей и партнеров по контрактам, а также кредитной истории заемщика.
Отдел рисков	Подготовка предложении по присвоению определенной категории кредитного риска, мониторинг кредитных рисков.
Отдел расчетно-кассового обслуживания	Списание кредитных средств со счетов заемщика по его платежным поручениям.
Отдел хранения ценностей	Прием, хранение и возврат ценных бумаг и драгоценных металлов, принятых в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору.
Депозитарий	Открытие и ведение счетов депо, учет и оформление в залог депозитарных ценных бумаг, предоставление выписок из счета депо депоненту и подразделению сопровождения кредитных операций для проверки наличия и сохранности заложенных ценных бумаг.
Отдел валютных и неторговых операции	Проведение внешнеторговых документарных операции, определение оценочной стоимости драгоценных металлов, принимаемых в залог, предоставление необходимой информации по документарным опреациям.

 

Проверка кредитного досье

Проверка кредитного досье проходит в три этапа:

1) проверка достоверности анкетных сведений заемщика;

2) проверка подлинности представленных документов;

3) проверка юридической чистоты и фактического места нахождения потенциального предмета залога.

 

Первый этап - проверка достоверности анкетных сведений

На что в первую очередь следует обратить внимание при просмотре личных сведений? На фактическое нахождение места работы и репутацию организации. Как правило, для ускоренной проверки используют элементарные интернет-ресурсы и справочные открытые базы. Недостаточно просто отметить факт наличия рабочих телефонов, нужно обязательно осуществить проверочный звонок. Также следует не забывать про графу " Непогашенные долговые обязательства". Как правило, на практике заемщики настойчиво утверждают, что никогда не пользовались услугами кредитных структур и не имеют долгов в других банках. Эту информацию необходимо тщательно проверить. Следует помнить одно простое правило: потенциальный заемщик в надежде получить кредит легко может выдать желаемую информацию за действительную.

Беседа

Беседа - неотъемлемая часть проверки потенциального заемщика. Многие специалисты ленятся проводить личную встречу с заемщиком и беседуют с ним по телефону. Это не совсем правильно. Положительный эффект дает предметная беседа не с самим заемщиком, а с его окружением. Если позвонить по месту работы заемщика и обратиться к его непосредственному начальнику, вряд ли можно рассчитывать на получение исчерпывающей информации. Однако, если обратиться к коллегам потенциального заемщика, можно выяснить много интересных фактов.

Ощутимый результат дают перекрестные " допросы" под легендой, проводимые с самим заемщиком и с его родственниками. Например, задавая одни и те же вопросы заемщику и его родителям, можно выявить расхождения в ответах и, следовательно, усомниться в их честности.

Случай из практики. На первый взгляд представленные документы и личные сведения о потенциальном заемщике свидетельствовали о его безупречной репутации. Однако при личной встрече интуиция банковского специалиста подсказала ему, что в этом заемщике " что-то не так". Путем использования информационного ресурса были установлены домашний и рабочий телефоны заемщика. Осуществив телефонный звонок под легендой, специалист выяснил весьма любопытные негативные сведения о данном заемщике.

Важным инструментом в определении искренности заемщика выступает простая беседа. Опытный специалист, используя психологические приемы и грамотно задавая вопросы, может выявить лицемерие и заведомую неискренность в словах должника. Вопросы могут быть следующими:

- По какой причине вы приняли решение воспользоваться ипотечным кредитом?

- Как вы оцениваете свое сегодняшнее финансовое положение?

- Удалось ли подобрать себе вариант потенциального объекта недвижимости, в каком районе, какой стоимости? Обоснуйте необходимость именно в этом варианте.

- Если возникнут форс-мажорные финансовые трудности, как планируете выбираться из долговой ямы?

- Вы уже погасили долговые обязательства в других банках?

 

Задавая последний вопрос, нужно акцентировать внимание клиента на то, что банк однозначно узнает о его кредитной истории и не стоит пытаться его обмануть.

При беседе следует обратить особое внимание на поведение заемщика: как он ведет себя, как отвечает на вопросы, какие вопросы задает сам. Хамство, ложь и путаница в ответах характеризуют заемщика только с отрицательной стороны.

Доскональная проверка заемщика требует значительного времени, сил и административных ресурсов. По этой причине на практике параметры проверки значительно сокращаются. Главное, что необходимо проверить, - это платежеспособность клиента и его кредитная история. Наличие просроченных платежей по ранее выплаченным кредитам или неисполненных кредитных обязательств наводит на мысль о необязательности потенциального клиента, склонности к авантюрным поступкам.

Второй этап - проверка подлинности представленных документов

1. Справка о доходах физического лица по форме N 2-НДФЛ.

Представление справки по форме N 2-НДФЛ за прошедший год и за все месяцы текущего года является обязательным условием при оформлении кредита. В случае существенного изменения заработной платы следует попросить дополнительно представить заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда.

Если клиент является работником крупного предприятия, то подделать справку под силу только непосредственным работникам бухгалтерии. К тому же на крупном предприятии работают тысячи человек, и, следовательно, есть большая вероятность того, что кто-то из них уже обращался в банк. В этом случае обман легко раскроется. Если штат предприятия небольшой, стоит более скрупулезно отнестись к проверке представленной справки. Справки частных предпринимателей всегда проверяются в особом порядке, так как у них имеется реальная возможность скрыть свой истинный доход.

Следует обратить особое внимание на размер ежемесячной заработной платы. Как правило, он указывается без вычета подоходного налога. Выявить подлог можно путем сличения указанной в справке заработной платы с размером оклада, указанным в приказе о приеме на работу данного сотрудника. Неизменная сумма заработной платы на протяжении всего года - признак подделки. Если заемщик в течение всего года не ходил в отпуск, не болел, не получал премиальные - делайте соответствующие выводы.

Убедиться в реальной платежеспособности индивидуального предпринимателя (которые зачастую представляют справки с заоблачными доходами) можно путем выезда на место фактической деятельности предпринимателя и проверки представленной декларации о доходах. Однако не стоит забывать, что декларацию, как и любой другой документ, можно подделать. Подделка чаще всего выражается в подчистке и исправлении цифр, подтверждающих доходность предприятия. В последнее время недобросовестные клиенты распечатывают из программы " КонсультантПлюс" шаблон справки по форме N 2-НДФЛ, далее обрезают верхнюю часть листа с названием программы и проставляют нужные цифры. Также часто в справке подделывают печати организации и подписи должностных лиц. Поэтому в случаях явного завышения дохода и при наличии подозрений в нечистоплотности заемщика представленную справку нужно подвергнуть тщательной и грамотной экспертизе.

2. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.

При проверке копии трудовой книжки следует обратить внимание на хронологию мест работы, уделив особое внимание последней записи. Если потенциальный заемщик на протяжении всей своей трудовой деятельности не задерживался на рабочем месте более полугода - соответствующий вывод напрашивается сам собой. Также настораживает, если заемщик имеет одну-единственную запись в трудовой книжке, при этом организация-работодатель неизвестна. Стоит обратить внимание на последнюю запись, сделанную сотрудником кадровой службы: кадровик должен написать " Работает по настоящее время", указать дату, поставить свою должность, Ф.И.О. и подпись.

3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемая Государственной регистрационной палатой.

Требуя подобный документ, банк страхует самого себя. Нередки случаи, когда на предмет ипотеки (квартиру или дом) уже наложен арест силовыми контролирующими структурами. Причин может быть много: возбуждение уголовного дела в отношении заемщика по экономическим статьям Уголовного кодекса РФ, неисполнение долговых обязательств в крупном размере и т.д.

По состоянию на декабрь 2009 г. ставки по стандартам АИЖК установились на отметке от 9, 55 до 11, 51%, и это породило всплеск обращений желающих оформить ипотеку. Заемщики стремятся приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных условиях, не задумываясь о дальнейшей необходимости оплачивать кредит.

Предпринимателям и представителям малого и среднего бизнеса обналичить ипотечный кредит по стандартам АИЖК гораздо выгоднее, чем оформлять кредит наличными под 17 - 20% годовых, не обращая внимание на взимаемые комиссии. По этой причине случаи намеренного сговора покупателя и продавца становятся все более частыми. Схема обналичивания ипотечного кредита проста: мнимому продавцу квартиры нужны деньги, он продает квартиру по ипотечному договору доверенному лицу, согласившемуся сыграть роль покупателя. Далее в сговор вступает оценочная компания, с ее помощью стоимость приобретаемой недвижимости завышается, покупатель получает на руки наличные денежные средства, которые затем передает продавцу.

Однако на сегодняшний день характерна и другая тенденция - рыночные цены на недвижимость снижаются, завысить оценку возможно только в том случае, если стоимость продаваемой квартиры ниже рыночной. Например, квартира требует вложения значительных средств на ремонт и продавец соглашается на меньшую стоимость.

Как и в любом виде кредитования, в ипотечной сфере тоже существуют разные уловки и " хитрушки", применяемые заемщиками. Помимо предоставления недостоверных сведений, должники часто используют следующие способы. Например, стоит задуматься в следующей ситуации: пакет документов потенциального заемщика характеризует его только с положительной стороны, он имеет квартиру, земельный участок, гараж, дорогостоящий новый автомобиль и прочее. Возникает закономерный вопрос: зачем брать на себя дополнительные долговые обязательства? Нередко указанный заемщиком второй источник дохода также часто наводит на мысли о мошенничестве. В практике встречаются случаи, когда, например, медсестра родильного дома подрабатывает бухгалтером в неизвестной фирме или воспитатель детского сада трудится на полставки директором фирмы.

4. Выписка из домовой книги.

В выписке из домовой книги не должны быть указаны прописанные на данной жилплощади лица. В случае обнаружения прописанного человека по решению суда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В практике периодически случается, что из-за халатности и невнимательности сотрудников банка покупатель приобретал квартиру и впоследствии выяснял, что в ней прописан еще один законный собственник.

5. Сверка копии с оригиналами, проверка полноты и достоверности представленных документов.

Особое внимание необходимо уделить подписям должностных лиц и отсутствию признаков подделки. Следует сравнить представленные документы с предыдущими, проверить наличие банковских реквизитов, четкость оттисков печатей и штампов, сдвоенности штрихов, отсутствие разночтений, подчисток, исправлений, дописок, травлений.

Если заемщик является предпринимателем или учредителем юридического лица, кредитор часто проводит телефонные переговоры с его бизнес-окружением, анализирует рынок предпринимательской деятельности, обращает особое внимание на отзывы деловых партнеров, наличие негативной информации, такой как обналичивание, использование серых схем, наличие связей с криминальными структурами, случаи вовлечения фирмы или заемщика в судебные разбирательства. Также стоит обратить внимание на динамику хозяйственных результатов в период осуществления предпринимательской деятельности, встретиться с работодателем (если заемщик - физическое лицо) или контрагентами по бизнесу (если заемщик - предприниматель или юридическое лицо). При этом сбор информации, опросы ведутся строго под легендой.

В последнее время участились случаи ложной регистрации, когда в паспорте стоит фальшивый штамп о прописке в жилом многоквартирном доме. Не следует забывать про данную возможность и необходимо взять за правило проверять и перепроверять клиентов, в особенности тех, кто не внушает доверия.

Другими словами, всеми доступными средствами необходимо составить свое мнение о потенциальном клиенте: является ли заемщик дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере, не злоупотребляет ли алкоголем, не замечен ли в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры, имеет ли судимость за совершенное уголовное преступление. Главная цель проверки - выявить реальные финансовые возможности заемщика.

Третий этап - проверка предмета залога с выездом на место

В кредитной организации, занимающейся ипотекой, обязательно должен присутствовать специалист по проверке потенциального предмета залога. Не стоит пренебрегать расходами на данное направление. Это поможет избежать фактов отсутствия залога, несоответствия его состояния заявленной стоимости и неузаконенной самовольной перепланировки.

Проверка и анализ представленных сведений на недвижимость не должны проходить исключительно в стенах банка. Можно выехать на место работы клиента, под легендой пообщаться с его соседями, в телефонном режиме опросить близкое окружение. Если клиент является частным предпринимателем, сотрудники банка могут выехать на место осуществления деятельности, в производственный цех или торговую точку. Полученные сведения тщательно анализируются и сравниваются с информацией, полученной в процессе беседы с заемщиком. Также проверяющие лица пользуются информационно-справочными ресурсами, различными базами данных, неофициальными отношениями с силовыми и налоговыми структурами.

Особого внимания заслуживает проверка приобретаемого загородного дома. Например, согласно стандартам АИЖК загородный дом и земля, на которой он стоит, должны находиться в собственности. Но зачастую земля оказывается арендованной на долгосрочный период и не является собственностью владельца. В этом случае выезд специалиста банка на место необходимо осуществлять в обязательном порядке.

При выезде желательно проводить фотосъемку собственными фотоаппаратами, а полученные фотоснимки сравнивать с результатами оценочной компании. Необходимость в проведении данной процедуры обусловлена возможностью намеренного сговора риелторской фирмы, оценочной компании и потенциальных клиентов. И вместо добротного загородного кирпичного коттеджа можно обнаружить ветхое и полуразрушенное здание послевоенной постройки. Это еще раз доказывает, что лучше доверять собственным глазам, чем фотографиям. Фото подделать легко, а обмануть свое зрение - сложно.

Например, мошенники, зная подноготную банковской проверки потенциального залога, вступили в сговор с оценочной компанией и представили в банк фотографии квартиры с дорогим евроремонтом. Однако при визуальном осмотре выяснилось: квартира находится в плачевном состоянии и требует серьезного ремонта.

Случай из практики. Заемщик представил в банк фиктивную расписку с поддельной подписью продавца с указанием завышенной суммы переданного первоначального взноса. Он рассчитывал на поверхностную проверку специалистов банка, отсутствие контактных телефонов и отдаленность кредитуемого объекта от банка более чем на 200 км. Но банковские специалисты не поленились тщательно проверить представленную расписку и залоговое имущество. В результате выезда на место обман был выявлен.

Рассматривая недвижимость как потенциальный объект ипотеки, нельзя забывать про такое понятие, как " ликвидность жилья". При форс-мажорных обстоятельствах ликвидное имущество существенно снижает риск образования длительной просрочки, ведь средств, полученных от продажи арестованного залога, вполне хватит на погашение образовавшегося долга.

В ходе анализа предмета залога следует акцентировать внимание на возможности наступления форс-мажорных обстоятельств, таких как снос дома по причине его ветхости, обрушение стен, появление законных наследников и т.д.

По завершении всех этапов проверочной работы выносится окончательное заключение, на основании которого принимается решение о выдаче кредита. К положительным результатам проверки приводят следующие выявленные факты:

1) заемщик не имеет уголовного прошлого и в данный момент не находится под следствием;

2) заемщик дееспособный и не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере;

3) заемщик не злоупотребляет алкоголем и не проходил по статьям Кодекса РФ об административных правонарушениях за хулиганство;

4) заемщик не замечен в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры.

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Поделиться: