Стороны, форма и срок договора найма жилого помещения

 

Наймодатель	· Жилья государственного жилищного фонда; · Социального жилья; · Жилья коммерческого использования; · Служебного жилья; · Специального жилья (как правило).	ü Базовый исполком; ü Иные государственные органы; ü Иные государственные организации в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилье (п.50 Положения Указа № 565).   Они, как правило, создают организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда с правами юридического лица, которым предоставляется право заключения договора (ГУП ЖЭО).
· В домах, квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности.	ü Сами эти лица либо; ü Уполномоченные ими организации.
· В домах, принадлежащих гражданам; · Организациям застройщиков.	ü Собственник; ü Член организации застройщиков.
Наниматель	-//-	Только физическое лицо: ü Гражданин Республики Беларусь; ü Иностранный гражданин; ü Лицо без гражданства, поскольку жилье имеет целевой характер.

Использование жилых помещений не по назначению, по общему правилу, не допускается.

 

Исключения:

Ø Ч.4 ст.8 ЖК;

Использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

 

Ø Указ № 479 от 25.09.2009 года – если квартира расположена на первом этаже многоквартирного жилого дома, то она может быть переведена в нежилую и использоваться не для проживания (п.1.1). Осуществление производства в любом случае невозможно. В Указе утвержден примерный перечень организаций, которые не могут размещаться (бани, химчистки, дискотеки, похоронные бюро) (п.1.2).

 

Отличительной особенностью договора найма жилого помещения является множественность лиц на стороне нанимателя. Заключение договора найма жилого помещения одним из членов семьи означает, что и другие члены этой семьи имеют право проживать в этом жилом помещении, причем они наравне с нанимателем пользуются правами и обязанностями, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по договору. Исключение: если иное не предусмотрено письменным договором между ними. Бывшие члены семьи продолжающие жить в этом жилом помещении сохраняют права и обязанности, если иное не предусмотрено заключенным письменным соглашением о порядке пользования жильем.

 

Важно выяснить, кто относится к членам семьи нанимателя. Действующим законодательством установлены три круга лиц, входящих в состав семьи нанимателя:

1. Супруг, супруга, их дети и родители. Для признания членами семьи необходимо два юридических факта:

· Наличие супружеских, родственных или приравненных по законодательству отношений;

· Факт совместного проживания с нанимателем.

 

2. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы. Необходимо три юридических факта:

· Наличие родственных отношений либо факт иждивения;

· Факт совместного проживания с нанимателем;

· Ведение с ним общего хозяйства.

 

3. Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя лишь в судебном порядке при наличии следующих юридических фактов (в основном это фактические супруги):

· Совместное проживание с нанимателем не менее 5 лет;

· Ведение с ним общего хозяйства (ст.29 ЖК).

 

Круг семьи	ü Собственник жилого помещения; ü Наниматель служебного жилья	· Те же правила (см. выше) (ст.29 ЖК).
ü Наниматель социального жилья	· Совместно с ним проживающий супруг (супруга); · Их несовершеннолетние и совершеннолетние нетрудоспособные дети; · Нетрудоспособные родители (п.64 Положения Указа № 565).
ü Член организации застройщиков	· Супруг; · Супруга; · Дети; · Родители; · Другие родственники; · Свойственники; · Нетрудоспособные иждивенцы; · Бывшие члены семьи, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с членом организации застройщиков, дом которой не завершен строительством (не завершена реконструкция дома) (п.2 Положения об организациях застройщиков Указа № 43).

 

Существенные условия договора найма жилого помещения:

Ø Предмет;

Ø Перечень лиц, постоянно проживающих в жилом помещении с нанимателем (ч.4 п.50 Положения Указа № 565).

«В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем».

 

Форма договора всегда письменная (ч.2 п.50 Положения Указа № 565).

«Указанный в части первой настоящего пункта договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя, третий – в местном исполнительном и распорядительном органе».

 

Типовые формы этих договоров записаны выше.

 

Договор считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом, причем независимо от ведомственной принадлежности жилья. Он заключается в трех экземплярах (исполкому, нанимателю, наймодателю).

Кроме того наймодатели обязаны вести учет договоров найма жилого помещения государственного жилищного фонда (ч.3 п.50 Положения).

Местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, осуществляют учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда.

 

Договоры найма в домах квартирах собственников также должны заключаться в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующем исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации (п.13.1.; п.11.11).

 

Срок. Вопрос о сроке решается по-разному в зависимости от вида договора:

Жилье государственного жилищного фонда Жилье социального пользования	Неопределенный срок
Служебное жилье	Срочный – на время работы в организации, имеющей право ходатайствовать о предоставлении служебного жилья (п.78 Положения Указа № 565). «Договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении».
Общежитие	На период работы либо учебы (п.79 Положения Указа № 565). «Общежитие – жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы».
Специальное жилое помещение	Срочный и прекращается при утрате оснований для проживания в специальном жилом помещении (ч.3 п.87 Положения Указа № 565). «Договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в специальном жилом помещении».
Жилье коммерческого использования	На срок, не превышающий 5 лет, но возможно преимущественное право на его новое заключение (Указ № 512). «2.10. Договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда заключается на срок, не превышающий пяти лет, и подлежит обязательной регистрации организациями, предоставляющими жилые помещения коммерческого использования, в местных исполнительных и распорядительных органах». «2.11. Наниматель жилого помещения коммерческого использования, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок».
Другие договоры (частный жилищный фонд)	На срок, определяемый соглашением сторон.

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: