|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
МДК.04.01 Оценка недвижимого имуществаСтр 1 из 6Следующая ⇒
Курсовая работа По профессиональному модулю МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества На тему: «Определение рыночной и кадастровой стоимости объекта недвижимости расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, улица Михаила Луконина 11/103 »
Выполнила студентка группы З-31-14: Иванова Юлия Проверил преподаватель: Новикова Н.Р.
Астрахань 2017 Содержание Введение Раздел 1.Постановка задания на оценку Раздел 2.1. Анализ социально – экономической ситуации в регионе Природно – климатические особенности региона Основные макроэкономические показатели региона Безработица в Астраханской области Уровень потребности в объектах недвижимости Уровень и условия оплаты труда Раздел 2.2. Анализ местоположения объекта Раздел 2.3. Анализ рынка недвижимости в регионе Раздел 2.4. Анализ характеристик объекта оценки Раздел 2.5. Архитектурно – планировочное решение объекта Раздел 2.6.Сравнительный подход Раздел 2.7.Доходный подход Раздел 2.8.Затратный подход Раздел 3.Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Заключение Список литературы ВВЕДЕНИЕ Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает не только в роли места проживания, но также и как объект экономических и правовых отношений. Каждый человек хочет приобрести своё собственное жильё, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в ещё более лучших условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции. Под жилой недвижимостью понимается жилое помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, техническим требованиям, предназначенное для постоянного проживания граждан. К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, жилые комнаты и иные жилые помещения, находящиеся в других зданиях, предназначенные для проживания. В ходе оценки эксперты, опираясь на своевременные методики, определяют наиболее вероятную цену, по которой жилье может быть продано на рынке недвижимости, не занижая его рыночной стоимости, а также определяя его ликвидационную, инвестиционную и кадастровую стоимость. Цель оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики Также следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риелторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости. Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.
Раздел 1.Постановка здания на оценку.
1.1. Заказчик ООО «Азбука жилья» в лице директора Смирнов Алексея Борисовича.
1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнения;
2)стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3)объект оценки представлен на открытом рынке посредствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; (в ред. Федерального Закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
1.11.Методические основы провидения работ. 1)Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. 2)Технический паспорт объекта недвижимости. 3)Поэтажный план БТИ. 4)Экспликация к плану БТИ.
Раздел 2. Анализ социально-экономической ситуации в регионе. Налоговая политика Основные направления налоговой политики Астраханской области на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов (далее – налоговая политика) подготовлены с целью составления проекта бюджета Астраханской области на очередной финансовый год и двухлетний плановый период. Приоритетом Правительства Астраханской области в области налоговой политики является повышение эффективности налоговой системы. Одновременно Правительство Астраханской области в рамках предоставленных полномочий планирует дальнейшее применение мер налогового стимулирования инвестиций, проведения антикризисных налоговых мер, а также дальнейшее повышение эффективности системы налогового администрирования. Налоговая политика Астраханской области в рассматриваемом периоде формируется с учетом целей и задач, направленных на: - повышение реалистичности прогнозирования и минимизацию рисков несбалансированности при бюджетном планировании; - повышение эффективности налогового администрирования с целью достижения объема налоговых поступлений в консолидированный бюджет Астраханской области, соответствующего уровню экономического развития Астраханской области; - активизацию работы по повышению поступлений от всех мер принудительного взыскания задолженности, обеспечения роста эффективности взыскания; - поддержку инвестиционной активности субъектов предпринимательской деятельности. В 2017 - 2019 годах необходимо обеспечить продолжение мероприятий, намеченных ранее на среднесрочную перспективу. Основными направлениями, по которым предполагается реализовывать налоговую политику, являются: - продолжение работы по государственной поддержке экономических агентов, осуществляющих инвестиционную деятельность на территории Астраханской области, посредством предоставления налоговых льгот (применения пониженных налоговых ставок); - содействие дальнейшему развитию субъектов малого предпринимательства в Астраханской области с целью повышения их участия в наполнении бюджетной системы, увеличения налоговых поступлений; - организация эффективного взаимодействия с предприятиями Астраханской области по улучшению финансово-экономического состояния, увеличению темпов производства, обеспечению роста налогооблагаемой базы; - оптимизация состава региональных налоговых льгот с учетом оценки их социальной и бюджетной эффективности; - повышение эффективности управления муниципальной и государственной собственностью Астраханской области; - сокращение недоимки в бюджетную систему Российской Федерации, в том числе по региональным и местным налогам, а также по неналоговым доходам бюджета; - продолжение практики согласованных действий исполнительных органов государственной власти Астраханской области и территориальных органов федеральных органов исполнительной власти по мобилизации доходов. Инфляция Астраханская область удерживает инфляцию на низком, ниже среднего по России, уровне. Об этом заявил губернатор Александр Жилкин на заседании коллегии регионального министерства экономического развития, где были озвучены итоги работы отрасли в прошлом году. Темп прироста ВРП по итогам 2016-го и начала 2017-го составил 103% (по стране – 101, 1%). Индекс промышленного производства – 109, 8%, объём инвестиций – 117, 1 млрд рублей (темп – 102, 3%). Курс доллара США в Астрахани на сегодня составляет:
Безработица в Астрахани. За январь - февраль 2017 года в областной службе занятости зарегистрировано 2, 3 тыс. безработных граждан, что составляет 86, 8 % к соответствующему периоду 2016 года. На 1 марта 2017 года численность безработных составила 8003 человека.
В половозрастной структуре безработных граждан на 1 января 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года: Вывод: По проведенному анализу данных о недвижимости стоимость однокомнатного жилья в Астрахани установилась у планки в 1400000 рублей. Двухкомнатная квартира может стоить покупателю в среднем в 2400000 рублей, а трёхкомнатная около 3000000 рублей. Эксперты в недвижимости считают, что для Астрахани такая цена является слишком завышенной, так как по закону стоимость метра жилой площади в регионе не должна превышать сумму общих доходов одной семьи. Данный объект оценки находится в г.Астрахани Советский район, а следовательно трёхкомнатная квартира обойдётся примерно в 2500000-2800000 рублей, что означает, что не каждый житель Астрахани сможет себе позволить такую квартиру. История Советского района. История района начинается в 1975 году, когда по решению горисполкома Астрахани были утверждены границы районов населенного пункта в левобережной части города. Площадь административной единицы составляет 100 кв.км., в его границах проживает около 150 тыс.чел. Его территория находится на юго-востоке Астрахани на левобережье Волги. Несмотря на то, что это самый молодой район, по состоянию инфраструктуры, количеству проживающих и динамике развития он занимает первое место в городе. На его территории находятся: · 21 медицинское учреждение; · 24 детских дошкольных учреждений; · 20 общеобразовательных школ; · 3 начальных профессиональных учреждений; · 2 ВУЗа; · 6 библиотек; · 2500 предприятий разных организационно-правовых форм; · 220 организаций торговли (стационарных); · 2 мусульманских мечети; · 2 храма (православных); · 2 часовни (православных). В районе немало современных и уютных гостиниц: Золотой Джин, Корона, Старый Замок, Калипсо, Корвет, BB и др. Для развлечения тут можно посетить кинотеатры Остров Сокровищ и Большое Кино. В распоряжении любителей здорового образа жизни есть ряд спортивных объектов (некоторые с собственными крытыми бассейнами): · фитнес-клубы; · спортивные клубы; · спорткомплексы; · гребной клуб; · тренажерный залы Олимпия; · скалодром; · спортивно-зрелищный комплекс Звездный; · развлекательный комплекс Кальфа парк; · центр развития ребенка Цветное молоко. Характеристики объекта 1)Основными конструкциями оцениваемого объекта являются – бетонно панельник. 2)Геометрические данные: протяженность фасада объекта 85м, высота объекта (с крышей) 30 м, высота потолков в жилых помещениях 3 м, ширина коридоров 5, 67 м. Общая площадь 61 кв.м. Объект оценки является 9-этажным жилым домом. 3)Фактическое состояние конструкций объекта оценки удовлетворительное. При внешнем осмотре были выявлены следующие повреждения: Незначительная протечка кровли в многоквартирном доме. Крыша может протекать в периоды сильных дождей, зимних оттепелей и весеннего таяния снега. По оценке специалиста установлено, что данная степень протечки кровли многоквартирного дома пригодно для дальнейшего использования и эксплуатации объекта. 2.5. Архитектурно-планировочное решение объекта. Рассматриваемый многоквартирный жилой дом расположен по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Михаила Луконина 11/103. Объект оценки расположен на северо-востоке города Астрахани. Покрытие трассы вблизи объекта оценки – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно. Объект оценки является многоэтажной жилой постройкой, общей площадью 61кв.м. Общее количество комнат 3: 1 спальня – 13, 5 кв.м, 2 спальня – 8, 3 кв.м, зал – 17, 05 кв.м, . Окна – пластиковые стеклопакеты(ПВХ). Двери – массив дерева.Высота потолков -3 м. Коммуникации подведены и функционируют: 1) электричество — центральное 2) газоснабжение – центральное 3) водоснабжение — центральное 4) отопление — центральное Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.
Сравнительный подход Сравнительный подход - определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости. Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:
Сравнительный подход базируется на принципах:
На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта. Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами: Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно. Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости: Объект №1. ул.Звездная, 29. Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 65, 40 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, не угловая, есть балкон и лоджия (застеклена), с/у раздельный, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 1 месяц назад за 2 780 000 рублей на рыночных условиях. Объект №2. ул.Звездная, 45. Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 65 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, угловая, есть балкон, но нет лоджии, с/у совмещен, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 3 месяц назад за 2 850 000 рублей на рыночных условиях. Объект №3. ул.Звездная, 57. Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 66, 3 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, не угловая, есть балкон и лоджия (застеклена), с/у раздельный, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 1 месяц назад за 3 000 000 рублей на рыночных условиях.
Доходный подход Доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной. Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются:
Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения определяется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость. При этом анализ прибыли должен быть осуществлен из расчета всей оставшейся экономической «жизни» данного объекта недвижимости при условии, что его использование в течение этого периода будет осуществлено наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения доходного подхода максимальная стоимость конкретного сооружения не должна превышать минимальной цены, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий аналогичную прибыльность. Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибыли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под рукой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подобной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления. Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль. Тем не менее, математическая точность процедур, которые использует данный метод, не должна ошибочно приниматься за указание на максимальную точность результатов. Так же, как и сравнительный подход, доходный подход тоже в огромной степени зависит от качества анализа рынка. Помимо получения определенных специфических данных, которые оценщик будет обрабатывать, качественное исследование рынка тоже даст ему информацию для определения сопоставимости, а также с целью облегчения взвешивания всех полученных результатов анализа. Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оценок. После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, оценщик проводит анализ отчета обо всех доходах и расходах, которые представлены по рассматриваемому имуществу. Такой подход как доходный предполагает использование двух методов: · метод дисконтированных денежных потоков – ДДП, когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличие полных данных для прогноза;
· метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объекта, по которому есть множество договоров аренды. Расчёт итоговой стоимости. На идеальном рынке все три метода должны дать одну и ту же величину стоимости. Но идеальных рынков не бывает и поэтому методы дают разный результат. Теоретически наиболее предпочтительным является метод капитализации доходов (доходный метод), полезную информацию могут также дать метод сравнительного анализа продажи (рыночный метод) и затратный метод. Во многих случаях каждый из трех методов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами. Выбор одной оптимальной величины стоимости производится путем согласования оценок в одну экспертным путем. Согласование - это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносится определенные логические суждения. Может быть использована и статистическая обработка результатов, но не допускается усреднять все три величины стоимости объекта недвижимости по каждому методу, рекомендуется рассчитывать средневзвешенную величину исходя из значимости (рейтинга) каждого метода для данного конкретного случая. С = С дох.подх. * К дох.подх. + С затр.подх. * К затр.подх. + С сравн.подх. * К сравн.подх. К дох.подх. = 10 %. К затр.подх. = 40 %. К сравн.подх. = 50 %. С = 1 410 493, 62* 10 % 1 187 337, 8* 40 % + 2 893 705, 8* 50 % С = 141 049, 362+ 474 935, 12+ 1 446 852, 9 = 2 062 837, 38 руб. Итоговая стоимость объекта оценки составляет 2 062 837, 38 руб. Заключение При выполнении данной курсовой работы мы занимались оценочной деятельностью, т.е. выступали в роли оценщика недвижимости - довольно распространенная и перспективная профессия в последние годы в России, в связи с ростом потребности в профессиональной оценке. Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей. Оценщик - это лицо, устанавливающее рыночную или иную стоимость недвижимости с использованием специальных подходов и методик. При выполнении данной курсовой работы, выступая в роли оценщика, мы должны были определить стоимость объекта недвижимости. Перед нами стояла задача, используя подход сравнительного анализа, затратный и доходные методы определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, мы получили стоимость объекта недвижимости, равную 1 187 337, 8 рублей. В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 2 893 705, 8 рублей. Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получили стоимость оцениваемого объекта, равную 1 410 493, 62 рублей. Оценка была произведена на основании трех подходов, после чего мною были сделаны выводы: - анализ производился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшем и составит 50%; - затратный подход имеет меньший вес, чем сравнительный и принимается равным 40 %, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными; - оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако, использованные в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому вес доходного подхода ниже, чем у сравнительного и немного выше, чем у затратного подхода и принимается равным 10 %. Курсовая работа По профессиональному модулю МДК.04.01 Оценка недвижимого имущества |
Последнее изменение этой страницы: 2017-05-05; Просмотров: 2193; Нарушение авторского права страницы
