Анализ рынка недвижимости в регионе.

1)В настоящее время строительными компаниями города грамотно определены точки роста, и взят курс на строительство жилья экономического класса. Смещение приоритетов к строительству жилья экономического класса связано с увеличением количества построенных жилых помещений при той же общей площади введенного многоквартирного жилья, т.е. объемы введенного жилья остались те же, однако количество квартир увеличилось, а их площадь, соответственно, уменьшилась. Такая тенденция напрямую связана с потребительским спросом.

Экономическая ситуация сейчас непростая, но астраханские строители справляются с поставленными перед ними задачами. В области строительства наблюдаются устойчивые положительные тенденции. В 2016 году по выданным разрешениям на строительство планируется ввести в эксплуатацию многоквартирные жилые дома площадью около 200 тысяч кв. метров – на 10 % больше по сравнению с прошлым годом.

Объем строительства нового жилья в 2015 году составил 306, 97 тыс.кв.м – 85% по отношению к 2014 году, в том числе многоквартирные жилые дома — 181, 51 тыс.кв.м (97%), индивидуальные жилые дома – 124, 68 тыс.кв.м.

Введено в эксплуатацию 27 многоквартирных жилых домов, 35 объектов нежилого назначения общей площадью 24, 1 тыс.кв.м, 9 линейных объектов (инженерные сети, трубопроводы) протяженностью 9, 7 тыс.м.

В период с 01.01.2016 по 01.08.2016 введено в эксплуатацию 6 многоквартирных домов общей площадью 48252, 7 тыс.кв.м, что составляет 178, 61% за данный отчетный период 2015 года.

В настоящее время на территории города Астрахани действуют 30 договоров о развитии застроенных территорий, заключенных администрацией муниципального образования «Город Астрахань» в соответствии со статьями 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Кроме того, Городской Думой МО «Город Астрахань» утверждено 10 адресных программ по сносу многоквартирных жилых домов.

Развитие застроенных территорий в рамках реализации таких договоров позволит комплексно решить основные задачи социально-экономического развития и градостроительной деятельности на территории города.

Общая площадь территорий, планируемых для застройки, в настоящее время составляет 48 га.

Кроме того, уже приняты решения о развитии застроенных территорий общей площадью 11 га, в отношении которых планируется провести аукционы для заключения договоров до конца текущего года. Астрахань имеет 450-летнюю историю. Накануне юбилея, осенью текущего года, город посетил глава Правительства РФ В. В. Путин. В ходе визита президент отметил крайне неблагополучную жилищную ситуацию. Он потребовал ускорить темпы строительства и переселения жителей из ветхих домов в новые. Согласно планам местных властей в городе намечено снести более 162 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья и построить не менее 1, 7 млн кв. м нового. При этом на начало 2016 г. весь жилищный фонд Астрахани составлял около 11 млн кв. м, из которых ветхое и аварийное жилье — порядка 1, 8 млн кв. м, то есть около 10%.

Согласно статистике в среднем на одного человека в Астрахани приходится 21 кв. м жилой площади. Но следует отметить, что из них 40% — это малоэтажные деревянные, глинобитные и камышитовые дома. Здания повышенной этажности начали сооружать здесь только в начале 1980-х гг., и их доля в жилой застройке города незначительна. А в последние годы возводили преимущественно элитное жилье, в ущерб социальному экономкласса.

За 2014–2016 гг. цены на недвижимость в Астрахани повысились на 30%. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м в типовой новостройке составляет 45 тыс. руб.
Что касается темпов строительства, то за последние три года в Астрахани было возведено 108 многоэтажных домов общей площадью порядка 440 тыс. кв. м. Большая часть застройщиков — местные коммерческие структуры.

Продолжает развиваться индивидуальное жилищное строительство. Дома сооружают как на свободных территориях, так и в сложившейся части города за счет реконструкции старой застройки и использования промзон.

Для строительства элитных домов по индивидуальным проектам выбирают наиболее престижные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Современные архитектурно-планировочные решения предусматривают создание подземного паркинга, просторные квартиры с большой кухней, двумя лоджиями и санузлами, системой видеонаблюдения и кондиционирования. В центральных районах города (Кировский, Советский и Ленинский) дома возводят на месте снесенных.

В отдаленных районах (например, Трусово) строят дома экономкласса, ориентированные на покупателей с небольшим доходом. Как правило, это панельные типовые здания с малогабаритными квартирами. Средняя цена 1 кв. м составляет 28–30 тыс. руб.

Квартиры в кирпичных домах в зависимости от района и этапа строительства продают по цене от 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м.

2) В национальной экономике каждого отдельного государства рынок недвижимости является главной составляющей, так как без него не может быть рынка вообще. Ведь рынок труда и рынок капитала сами по себе не смогут действовать без недвижимости, которая необходима и финансовым институтам (банки, биржи, инвестиционные компании и т. п.) для осуществления их деятельности. Рынок жилья исключительно точно реагирует на разные политические и экономические преобразования, которые происходят в государстве. Для того чтобы с полным основанием судить о развитии рынка или его спаде, необходимо учитывать все влияющие на него факторы. При этом следует отметить, что все аспекты связаны друг с другом и зависят от всевозможных нюансов, следовательно, могут оказывать на рынок и позитивное, и негативное воздействие. К экономическим факторам, влияющим на рынок жилья, относят уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т. д. С точки зрения экономики основное влияние на стоимость недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики действуют на баланс спроса и предложения разнонаправлено. Характерная особенность спроса проявляется в том, что если все прочие параметры остаются неизменны, а цена на товар или услугу снижается, то спрос возрастает, и наоборот. Величина спроса подлежит изменению по- средством следующих факторов:

• количество покупателей;

 

• потребительские вкусы или предпочтения покупателей;

• уровень денежных доходов покупателей;

• цены на сопряженные товары (взаимо заменяющие);

• потребительские ожидания относительно будущих цен и доходов.

Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, то есть с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это подтверждает то, что производители и продавцы товаров и услуг готовы изготовить и предложить к продаже огромное количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Величина предложения может варьироваться исходя из следующих факторов: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов. Самая низкая цена за 1 кв. м в Трусовском районе; это объясняется его удаленностью от центра города. В Кировском же районе жилье дороже. Далее рассмотрим среднюю стоимость квадратного метра по количеству комнат на первичном и вторичном рынках. Наибольшая стоимость квадратного метра приходится на однокомнатные квартиры на вторичном рынке жилья (43750 руб. за 1 кв. м). На первичном же рынке 1 кв. м дороже при покупке трехкомнатной квартиры и составляет 43 243 руб. Также стоит отметить, что на вторичном рынке жилья 1 кв. м жилой площади дороже, чем на первичном рынке. Однако эксперты считают, что увеличение стоимости жилья на вторичном рынке необоснованно, и сходятся во мнении, что при оценке квадратного метра порталы недвижимости используют ту цену квартиры, которую установил и опубликовал продавец. Она иногда не совпадает с реальной стоимостью сделки по продаже квартиры. В данный момент на «вторичке» сформировался рынок покупателя. Спрос на квартиры ниже предложения. Поэтому покупатели ожидают скидок от продавцов, и те, кто собирается скорее продать свою недвижимость, идут на уступки. Дорогостоящие квартиры все же есть, но они продаются в течение продолжи- тельного времени. Спрос на жилье снижается из-за высоких ставок по ипотеке. Благодаря программе «Ипотека с государственной поддержкой» имеется уникальная возможность купить новую квартиру по ставке от 12 % годовых. Что касается жилья на вторичном рынке недвижимости, то данная программа на него не распространяется. Отметим, что минимальная ставка кредита на него – от 13, 5 % годовых. И все же покупка жилья на вторичном рынке недвижимости в ипотеку, по всей вероятности, может стать выгодной: сама квартира обойдется дешевле новостройки. Также стоит отметить, что существует значительная разница стоимости жилья у застройщиков и частных собственников. Застройщики имеют больше пространства для маневра, так как у них цена квадратного метра зависит от себестоимости постройки, в то время как у собственников жилья на цену продажи влияет стоимость, по которой они покупали эту квартиру. Следовательно, у застройщиков имеется возможность делать скидки на вполне стандартные 10–15 %. К тому же стоимость жилья зависит от того, в каком районе города расположен объект. Дорогостоящей по состоянию на май 2016 г. признана недвижимость в Кировском районе. Это обусловлено тем, что Кировский является центральным районом Астрахани, стоимость жилой площади в нем составляла 45 247 руб. Цена за 1 кв. м в данном районе по сравнению с предыдущим годом и уменьшилась на 3396 руб. В других районах стоимость 1 кв. м тоже уменьшилась: в Советском районе цена снизилась на 4734 руб., в Ленинском – на 4674 руб., в Трусовском – на 1913 руб. Самым доступным районом для покупки квартиры в Астрахани является Трусовский. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляла 38 277 руб. Лидирует в распределении предложений объектов вторичного рынка жилой недвижимости по административным районам города. Советский район– 46 %. Второе место в распределении предложений объектов недвижимости занимает Кировский район – 22 %. Доля Ленинского района составляет 20 % от общего количества квартир на локальном рынке. Минимальный объем предложения по городу приходится на Трусовский район. Самыми популярными объектами на рынке жилой недвижимости г. Астрахани у покупателей по-прежнему являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их доли в структуре спроса составили 40 % и 32 % соответственно. На долю трехкомнатных квартир приходилось 24 %. Минимальным спросом пользуются 4-комнатные квартиры – 4 %. Необходимо отметить, что цены за квадратный метр жилья на рынке недвижимости как в городе Астрахани, так и по всей России будут продолжать понижаться в цене по сравнению с предыдущими периодами, эта тенденция может наблюдаться на протяжении всего 2016 г. В первую очередь, будет сокращаться стоимость недвижимости старого фонда и жилья на окраинах городов. Как сильно снизится стоимость недвижимости к 2017 г., говорить пока рано, поскольку все будет зависеть в основном от макро- экономических факторов.

Вывод:

Наиболее точные изменения в рынке недвижимости определить невозможно, т.к. изменения происходят каждый год. На данный период объект оценки находится в Советском районе и не занимает перспективную позицию в продаже, хотя имеет хорошую транспортную доступность и обилие инфраструктуры, но вблизи объекта оценки находится железная дорога. Поэтому цена на этот объект будет значительно ниже. В данном случае всё зависит от изменений цены на объект.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: