Анализ характеристик объекта оценки.

История Советского района.

История района начинается в 1975 году, когда по решению горисполкома Астрахани были утверждены границы районов населенного пункта в левобережной части города. Площадь административной единицы составляет 100 кв.км., в его границах проживает около 150 тыс.чел.

Его территория находится на юго-востоке Астрахани на левобережье Волги. Несмотря на то, что это самый молодой район, по состоянию инфраструктуры, количеству проживающих и динамике развития он занимает первое место в городе. На его территории находятся:

· 21 медицинское учреждение;

· 24 детских дошкольных учреждений;

· 20 общеобразовательных школ;

· 3 начальных профессиональных учреждений;

· 2 ВУЗа;

· 6 библиотек;

· 2500 предприятий разных организационно-правовых форм;

· 220 организаций торговли (стационарных);

· 2 мусульманских мечети;

· 2 храма (православных);

· 2 часовни (православных).

В районе немало современных и уютных гостиниц: Золотой Джин, Корона, Старый Замок, Калипсо, Корвет, BB и др. Для развлечения тут можно посетить кинотеатры Остров Сокровищ и Большое Кино. В распоряжении любителей здорового образа жизни есть ряд спортивных объектов (некоторые с собственными крытыми бассейнами):

· фитнес-клубы;

· спортивные клубы;

· спорткомплексы;

· гребной клуб;

· тренажерный залы Олимпия;

· скалодром;

· спортивно-зрелищный комплекс Звездный;

· развлекательный комплекс Кальфа парк;

· центр развития ребенка Цветное молоко.

Характеристики объекта

1)Основными конструкциями оцениваемого объекта являются – бетонно панельник.

2)Геометрические данные: протяженность фасада объекта 85м, высота объекта (с крышей) 30 м, высота потолков в жилых помещениях 3 м, ширина коридоров 5, 67 м. Общая площадь 61 кв.м. Объект оценки является 9-этажным жилым домом.

3)Фактическое состояние конструкций объекта оценки удовлетворительное. При внешнем осмотре были выявлены следующие повреждения:

Незначительная протечка кровли в многоквартирном доме. Крыша может протекать в периоды сильных дождей, зимних оттепелей и весеннего таяния снега. По оценке специалиста установлено, что данная степень протечки кровли многоквартирного дома пригодно для дальнейшего использования и эксплуатации объекта.

2.5. Архитектурно-планировочное решение объекта.

Рассматриваемый многоквартирный жилой дом расположен по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Михаила Луконина 11/103. Объект оценки расположен на северо-востоке города Астрахани. Покрытие трассы вблизи объекта оценки – асфальтовое, автомобильное движение может осуществляться всесезонно.

Объект оценки является многоэтажной жилой постройкой, общей площадью 61кв.м. Общее количество комнат 3: 1 спальня – 13, 5 кв.м, 2 спальня – 8, 3 кв.м, зал – 17, 05 кв.м, . Окна – пластиковые стеклопакеты(ПВХ). Двери – массив дерева.Высота потолков -3 м.

Коммуникации подведены и функционируют:

1) электричество — центральное

2) газоснабжение – центральное

3) водоснабжение — центральное

4) отопление — центральное

Назначение дома – жилое, по состоянию на дату оценки дом используется для проживания.

Тип дома	Капитальный, для постоянного Проживания
Год постройки
Количество этажей	9этаж(на 8 этаже)
Общая площадь	61 кв.м
Жилая площадь	61 кв.м
Высота потолков	3 кв.м
Стены	Бетонно-панельник
Наружная отделка	-
Внутренняя отделка	Пол –линолеум. Стены – обои. Потолки – частично покраска, частично потолочная плитка. Межкомнатные двери – массив Дерева
Оконные проёмы	ПВХ
Входная дверь
Отопление	Центральное
Водоснабжение	Центральное
Электроснабжение	Центральное
Газоснабжение	Центральное
Санузел	-

 

 

Сравнительный подход

Сравнительный подход - определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

• Объект не должен быть уникальным.
• Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

• замещения;
• сбалансированности;
• спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;

2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;

3. Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;

4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;

5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

При сравнении объекта оценки были подобраны 3 объекта аналога:

Объект №1. ул.Звездная, 29.

Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 65, 40 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, не угловая, есть балкон и лоджия (застеклена), с/у раздельный, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 1 месяц назад за 2 780 000 рублей на рыночных условиях.

Объект №2. ул.Звездная, 45.

Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 65 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, угловая, есть балкон, но нет лоджии, с/у совмещен, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 3 месяц назад за 2 850 000 рублей на рыночных условиях.

Объект №3. ул.Звездная, 57.

Панельный многоэтажный жилой дом, площадью 66, 3 кв.м. Расположен в Советском районе города Астрахани.Характеристики: квартира находится на 8 этаже, не угловая, есть балкон и лоджия (застеклена), с/у раздельный, окна ПВХ. Местоположение близко (относительно объекта оценки ). В квартире 3 комнаты и кухня.Объект был продан 1 месяц назад за 3 000 000 рублей на рыночных условиях.

 

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: