Объект-аналог №1. Ул.Звездная,29.

Объект-аналог №2. Ул.Звездная, 45.

Объект-аналог №3. Ул.Звездная, 57.

Расчёт стоимости сравнительным подходом:

		Объекты аналоги
Характеристики	Оцениваемый объект
Цена продаж, руб.	?	2 780 000	2 850 000	3 000 000
Площадь, м²	61 м²	65, 4 м²	65м²	66, 3м²
Цена за 1 м², руб.	?	42 507, 65	43 846, 15	45 248, 87
Дата продажи	Сейчас	1 месяц назад	3 месяца назад	1 месяц назад
Корректировка на Дату продажи		+1% (425, 08)	+3% (1 315, 4)	+1% (452, 5)
Скорректированная цена	?	42 932, 73	45 161, 55	45 701, 37
Право собственности	Собственное	Собственное	Собственное	Собственное
Корректировка на право собственности
Скорректированная цена	?	42 932, 73	45 161, 55	45 701, 37
Условия финансирования	Собственные Средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные Средства
Корректировка на условия финансирования
Скорректированная цена	?	42 932, 73	45 161, 55	45 701, 37
Условия продажи	Рыночная	рыночная	рыночная	рыночная
Корректировка на условия продажи
Скорректированная цена	?	42 932, 73	45 161, 55	45 701, 37
Расположение квартиры	Не угловая	Не угловая	Угловая	Не угловая
Корректировка на расположение квартиры			+10% (4516, 15)
Скорректированная цена	?	42 932, 73	49 677, 7	45 701, 37
Этаж	8/9	8/9	8/9	8/9
Корректировка на этаж
Скорректированная цена	?	42 932, 73	49 677, 7	45 701, 37
В квартире	3 комнаты и кухня	3 комнаты и кухня	3 комнаты и кухня	3 комнаты и кухня
Корректировка на квартиру
Скорректированная цена	?	42 932, 73	49 677, 7	45 701, 37
Материалы стен	Панельные	Панельные	Панельные	Панельные
Корректировка на материалы стен
Скорректированная цена	?	42 932, 73	49 677, 7	45 701, 37
Окна	ПВХ	ПВХ	ПВХ	ПВХ
Корректировка на окна
Скорректированная цена	?	42 932, 73	49 677, 7	45 701, 37
С/У	Раздельный	Раздельный	Совмещенный	Раздельный
Корректировка на С/У			+5% (2 483, 8)
Скорректированная цена	?	42 932, 73	52 161, 5	45 701, 37
Балкон	Есть	Есть	есть	есть
Корректировка на балкон
Скорректированная цена	?	42 932, 73	52 161, 5	45 701, 37
Лоджия	Есть	Есть	нет	есть
Корректировка на лоджию			+1517, 75
Скорректированная цена	?	42 932, 73	53 679, 25	45 701, 37
Стоимость за 1 м² =( 42 932, 73+53 679, 25+45 701, 37)/3=47 437, 8 рублей/ м²   Стоимость = 47 437, 8 рублей/ м² *61 м² = 2 893 705, 8 рублей.

Обоснование корректировок:

1)Цены объектов аналогов были разделены на площадь объектов аналогов, тем самым была найдена цена за 1кв.м.

1)2 780 000/65, 4=42 507, 65 рублей/кв.м;

2)2 850 000/65= 43 846, 15 рублей/кв.м;

3)3 000 000/66, 3=45 248, 87 рублей/кв.м;

2)Корректировка на дату продажи:

1 объект был продан 1 месяц назад(2017), инфляция составила 1%.2 объект был продан 3 месяца назад(2017), инфляция составила 3%.3 объект был продан 1 месяц назад (2017), инфляция составила 1%.Далле скорректированные цены объектов умножаются на процент инфляции и находим корректировку на дату продажи:

1)42 507, 65*1%=425, 08 рублей;

2)43 846, 15*3%=1 315, 4 рублей;

3)45 248, 87*1%=452, 5 рублей;

3)Корректировка на право собственности:

Согласно изученному материалу, если объект находится в собственности, то корректировка на этот объект равна 0.

4)Корректировка на условия финансирования:

Согласно изученному материалу, если объект был приобретен на собственные средства, то корректировка на этот объект равна 0.

)Корректировка на условия продажи:

Согласно изученному материалу, если объект продан на рыночных условиях, то корректировка на этот объект будет равна 0.

5)Корректировка на расположение квартиры:

Согласно изученному материалу средняя корректировка на расположение квартиры равна (+10%).Скорректированную цену 2 объекта умножаю на процент.

2)45 161, 55*10%=4 516, 15 рублей.

6)Корректировка на с/у:

Согласно изученному материалу средняя корректировка на с/у равна(+5%).Скорректированную цену 2 объекта умножаем на процент.

2)49 677, 7*5%=2 483, 8 рублей.

7)Корректировка на лоджию: Стоимость1кв.м. объекта-аналога № 2 разделить на 2, полученный результат умножить на площадь лоджии и полученный результат разделить на площадь объекта-аналога № 2.

(43846, 15/2) * 4, 5)/65= 1517, 75 руб.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта была найдена путём нахождения средней цены за 1 кв.м, а именно сложения скорректированных цен объектов аналогов и разделения их на 3.И полученное число умноженное на площадь оцениваемого объекта.

1)Стоимость за 1кв.м=(42 932, 73+53 679, 25+45 701, 37)/3=47 437, 8 руб./кВ.м

2)Стоимость объкта=47 437, 8*61кв.м=2 893 705, 8 рублей.

Доходный подход

Доходный подход является совокупностью методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны на определении предполагаемых (ожидаемых) доходов, которые будут получены от его использования. Недвижимость, которая может или используется для извлечения прибыли, называется доходной.

Основными принципами доходного подхода оценки недвижимости являются:

• принцип ожидания;
• принцип замещения.

Принцип ожидания заключается в том, что стоимость сооружения определяется из текущей стоимости всех его будущих доходов. При этом, чем больше доходный потенциал оцениваемого сооружения, тем выше будет его стоимость. При этом анализ прибыли должен быть осуществлен из расчета всей оставшейся экономической «жизни» данного объекта недвижимости при условии, что его использование в течение этого периода будет осуществлено наиболее эффективным образом. В соответствии с принципом замещения доходного подхода максимальная стоимость конкретного сооружения не должна превышать минимальной цены, по которой может быть куплен другой аналогичный объект, имеющий аналогичную прибыльность.

Доходный подход к оценке недвижимости на основе капитализации прибыли можно максимально надежно использовать только в том случае, когда под рукой имеются все необходимые для расчета сопоставимые данные. Когда подобной информации не имеется, доходный подход к оценке недвижимости по методу капитализации может быть использован оценщиком только для общего анализа, но никак не для прямого рыночного сопоставления.

Доходный подход при оценке недвижимости особенно важен тогда, когда осуществляется инвестирование в недвижимость, когда предприятия или дома покупаются и продаются, исходя из их способностей приносить прибыль. Тем не менее, математическая точность процедур, которые использует данный метод, не должна ошибочно приниматься за указание на максимальную точность результатов. Так же, как и сравнительный подход, доходный подход тоже в огромной степени зависит от качества анализа рынка. Помимо получения определенных специфических данных, которые оценщик будет обрабатывать, качественное исследование рынка тоже даст ему информацию для определения сопоставимости, а также с целью облегчения взвешивания всех полученных результатов анализа.

Таким образом, можно сказать, что доходный подход является не просто количественным или математическим, он требует к тому же и качественных оценок. После того, как завершается надлежащее исследование рынка и получаются все сопоставимые данные, оценщик проводит анализ отчета обо всех доходах и расходах, которые представлены по рассматриваемому имуществу. Такой подход как доходный предполагает использование двух методов:

· метод дисконтированных денежных потоков – ДДП, когда в стоимость недвижимого имущества преобразуется прибыль от его предполагаемого использования за прогнозные годы, а также полная выручка, получаемая от перепродажи в конце прогнозного периода, чаще всего используется при наличие полных данных для прогноза;

 

· метод капитализации — когда в стоимость недвижимости преобразуется прибыль за определенный временной период — может быть использован при условии стабильности прибыли, а также с целью экспресс оценки крупного объекта, по которому есть множество договоров аренды.

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: