Особенности продажи жилых помещений.

Существенным условием продажи дома, квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением. В указанный перечень включаются следующие субъекты:

1. Члены семьи прежнего собственника;

2. Наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане.

3. Поднаниматель жилого помещения в пределах срока действий договора найма.

4. Лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа.

5. Получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

6. Ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации не порождает каких либо прав у покупателя на жилое помещение. Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъекта лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора, если какая либо его сторона уклоняется от этого.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и законные интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Договор продажи предприятия.

Понятие и содержание договора.

По договору продажи предприятия, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие в целом, как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Предприятие - объект права и как субъект права (государственные предприятия, муниципальные предприятия). Здесь предприятие выступает как имущественный комплекс, как объект.

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, такие как земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения индивидуализирующие предприятия, ее продукцию, работу и услуги и другие исключительные права.

В состав предприятия не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. Эти права приобретаются предприятием как субъектом. Передача покупателю в составе предприятия обязательств, исполнение которых покупателем невозможны, при отсутствии такого разрешения, не освобождает продавца от обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут солидарную ответственность.

Предприятия - это юридически неделимая совокупность имущества.

Продавцом, как правило, выступает собственник. Если же предприятие основано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то продавцом выступает полномочный орган по управлению государственным имуществом, но не само унитарное предприятие, как юридическое лицо.

До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

1. Акт инвентаризации;

2. Бухгалтерский баланс;

3. Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия.

4. Перечень долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Условие о цене является существенным.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа он подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.

Исполнение договора продажи предприятия.

Исполнение договора можно свести к трем основным действиям:

1. К уведомлению кредиторов;

2. Передача предприятия продавцом покупателю.

3. Оплата покупателем стоимости предприятия.

Уведомление кредиторов должно быть произведено в письменной форме до передачи предприятия.

Кредитор может потребовать в течение трех месяцев либо прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков, либо признание договора продажи предприятия недействительным полностью либо в части.

В тех случаях, когда кредитор не был надлежащим образом уведомлен о продаже предприятия, он имеет право в течение года заявить одно из следующих требований:

1. О прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении причиненных убытков.

2. О признании договора недействительным полностью или в части.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указывается состав предприятия, уведомление кредиторов, сведений о выявленных недостатках и перечень имущества, обязанности по передачи которого не исполнены продавцом.

Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.

С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

В случае, когда предприятие передано по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках или об утраченном имуществе, а также в случае передачи в составе предприятия долгов, которые не были указаны в договоре, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены.

Покупатель вправе требовать в судебном порядке расторжение или изменение договора и возвращение того, что исполнено по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые отвечает продавец, непригодно для целей, названных в договоре и эти недостатки не устранены либо их устранение невозможно.

Договор мены.

По договору мены, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Договор консенсуальный, возмездный, двусторонний. Каждая из сторон договора одновременно является продавцом и покупателем, поэтому к договору мены применяются правила о договоре купли-продажи, если это не противоречит существу договора. Объектом договора мены могут быть как движимые вещи, так и недвижимость.

Если в договоре мены отсутствует указание на цену или сравнительную стоимость обмениваемых товаров, они предполагаются равноценными. Если товары неравноценны, то одна из сторон обязана оплатить другой стороне разницу в цене. Обмен товара необязательно должен быть одномоментным, в этом случае к исполнению обязанности по передачи товара стороной, для которой установлен более поздний срок по передаче, применяются правила о встречном исполнении обязательств. Это означает возможность приостановить передачу товара либо вовсе отказаться от исполнения договора, если контрагент предварительно не передал товар. Переход права собственности на товары происходит после того, как обязанности по передаче товаров исполнены обеими сторонами, т.е. предполагается одновременно для каждой из сторон. Риск случайной гибели или повреждения вещи переходит на соответствующую сторону в момент, когда другая сторона считается исполнившей свою обязанность по передаче товара, т.е. момент перехода права собственности и риск случайной гибели могут не совпадать. Сторона договора мены, у которой третьим лицом изъят товар, вправе потребовать от своего контрагента не только взыщения убытков, но и возвращения полученного в обмен товара.

Договор поставки.

Понятие договора поставки

Договор поставки – по нему одно лицо (продавец) обязуется передать в обусловленные сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иной деятельности.

Договор конценсуальный, возмездный, двусторонний.

Особенности договора поставки:

- Особый субъектный состав (некоммерческие организации могут быть поставщиками если такая деятельность разрешена им учредителями и осуществляется в рамках целевой правоспособности)

- Товары используются в предпринимательской деятельности. Под целями не связанными с личным использованием следует понимать: приобретение товаров покупателю для обеспечения его деятельности в качестве предпринимателя

Заключение договора поставки

Специальный порядок урегулирования разногласий сторон в процессе заключения договора. Сторона заключившая договор и получившая от другой стороны акцепт на иных условиях должна в течении 30 дней принять меры к устранению разногласия. Либо направить контрагенту письменное уведомление об отказе от заключения договора. Виновная сторона должна возместить расходы другой стороне.

1 из условий договора поставки является срок.

Условие договора о поставке товара мелкими партиями. Если в договоре периоды поставки не определены, то следует исходить из того что товар должен доставляться равными партиями помесячно. Кроме того срок поставки определяется в договоре. Товары поставленные досрочно и принятые покупателем зачитываются в счет количества товаров подлежащих передаче.

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: