Предоставление жилых помещений по договору найма

По договору найма жилого помещения, одна сторона собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наимодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанемателю) жилое помешенные за плату во владение и пользование за проживание в нем

Нанимателем может быть только ФЛ.

Приведенное определение является универсальным и охватывает две разновидности:

Ø Договор коммерческого найма. Предмет - объекты ЖФ, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к ЖФ коммерческого использования

Ø Договор социального найма. Заключается только в отношении тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального ЖФ и относятся к фонду социального использования. Договор заключается на условиях и в порядке предусмотренном жилищным законодательством

Малоимущим гражданам, нуждающимся в жилище оно предоставляется бесплатно или за достойную плату, в соответствии с установленными законом нормами.

Нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны:

Ø Малоимущие граждане – если они признаны таковыми ОМС, с учетом доходов, приходящихся на каждого члена семьи и имущества принадлежащего этим членам

Ø Иные категории граждан, определенные ФЗ и законами субъектов РФ

Таким малоимущим гражданам предоставляются помещения по договору социального найма в муниципальном ЖФ.

При бесплатном найме наниматель освобождается от платы за пользование помещением но не от обязанности вносить коммунальные платежи

Жилищный кодекс различает норму предоставления и учетную норму предоставления площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения этих нормативов

Норма предоставления - минимальный размер площади Жилого помещения, исходя из которого определяется размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма

Данную норму устанавливают уполномоченные ОМС. Они должны учитывать, достигнутый на соответствующей территории уровень обеспеченности жилыми помещениями

Учетная норма – минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения, для определения категории нуждающихся граждан

Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма признаются:

Ø Не являющиеся нанимателями либо собственниками жилых помещений

Ø Обладающие площадью на одного члена семьи менее учетной нормы

Ø Проживающие в помещении, не отвечающим установленным требованиям

Ø Проживающие в квартире, занятые несколькими семьями, если в составе семьи является больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире не возможно.

Заявление о принятии на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий подается по месту жительства гражданина.

Место жительства – место в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает.

К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина стоять на учете. В течении 30 дней со дня получения документов, ОМС обязан рассмотреть заявление и вынести решение о принятии на учет или об отказе в этом.

Если лицо, которое с намеряем приобретения права состоять на учете совершило действие, в результате которых такой гражданин может быть признан нуждавшимся, обратиться с заявлением о принятии на учет в целях предоставления жилого помещения до истечения 5 лет с момента совершения таких действий, то ему будет отказано в принятии на учет.

Граждане снимаются с учета в следующих случаях:

Ø Подача ими заявления о снятии с учета

Ø Утрата ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения

Ø Их выезд на место жительства в другое муниципальное образование

Ø Получение ими в установленном порядке от ОГВ или ОМС бюджетных средств на приобретение или строительства жилого помещения

Ø Предоставление им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома

Ø ? Выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет сведений не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществлявшего вопросы принятия на учет

Жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Из этого правила предусмотрены исключения:

Вне очереди жилые помещения предоставляются:

Ø Гражданам, жилищные помещения которых признаны непригодными для проживания и неподлежащие ремонту

Ø Детям сиротам и детям оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей сирот и детей оставшихся без попечения родителей по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, при прекращении опеки а также по окончании службы в вооруженных силах или по возвращению из учреждений лишения свободы

Ø Гражданам страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний

Основания для заключения договора социального найма

Является административный акт, то есть решение ОМС о предоставлении жилого помещения граждан по месту их жительства, общей площадью не менее нормы предоставления.

Гражданам должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов, и как исключения комнаты

Заселение одной комнаты лицами разного пола за исключением супругов, допускается только с их согласия

Договор социального найма

По договору социального найма одна сторона собственник жилого помещения государственного или муниципального ЖФ либо уполномоченное им лицо (наимодатель), обязуется предать другой стороне гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях установленных ЖК.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помешенные. В отличии от договора коммерческого найма договор социального найма заключается без установления срок

Договор социального найма не может быть расторгнут если изменились основания и условия, дающие право на заключение договора

Наниматель в праве не только сам проживать в помещении, но также вселять в установленном порядке иных лиц, сдавать помещения в поднаем, производить обмен помещения и осуществлять иные права.

Договор социального найма заключается в письменной форме, при ее несоблюдении стороны лишаются в случае спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом в праве приводить письменные и иные доказательства.

Договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения, это документы различные по своей юридической природе

Договор регулирует гражданско правовые отношения сторон а решение это ненормативный акт, принятый уполномоченным органом и влекущий обязательные последствия, только для указанных в нем лиц.

Договор социального найма не подлежит изменению или расторжению при смене собственника жилого помещения

Права обязанности и ответственность сторон

Права наимодателя:

Ø Требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Ø Запрещать вселение граждан в занимаемое помещение

Ø Даивать согласие на обмен жилых помещений

Ø Давать согласие на передачу помещений в поднаем

 

Обязанности

Ø Предать помещение

Ø Принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме

Ø Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения

Ø Обеспечить предоставление нанимателю коммунальных услуг

Основанием ответственности наимодателя является неисполнением им любой из юридических обязанностей

Наниматель может потребовать:

Ø Уменьшение платы за пользование помещением

Ø Возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения

Ø Возмещение убытков причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей

Права нанимателя

Ø Вселять в помешенные иных лиц

Ø Сдавать часть жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в под наем

Ø Разрешать безвозмездное проживание гражданам в качестве временных жильцов

Ø Осуществлять обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое другим нанимателем

Ø Требовать от наимодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества, а также предоставления коммунальных услуг

Обязанности:

Ø Использовать жилое помещение по назначению в пределах ЖК

Ø Осуществлять пользование жилым помещением с учетом прав соседей

Ø Обеспечивать сохранность жилого помещения

Ø Не допускать совершение работ или совершение действий, приводящих к порче помещения

Ø Поддерживать порядок в помещении, помещениях общего пользования, соблюдать чистоту и порядок, осуществлять сохранность оборудования

Ø Немедленно принимать возможные меры, устранения обнаруженных неисправностей жилого помещения и оборудования, находящегося в нем, а в случаях необходимости сообщать наимодателю или в управляющую организации

Ø Производить ремонт жилого помещения

Ø Своевременно вносить плату за жилое помешенные и коммунальные услуги

Ø Информировать наимодателя об изменении оснований и условий, влияющих на пользование помещением

Ø Допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наимодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов контроля и надзора, для осмотра технического и санитарного состояния помещения, а также для выполнения необходимых работ

Ø Не производить переустройство и перепланировку жилого помещения

Ø При прекращения права пользования помещением сдавать наимодателю по акту в исправном состоянии жилое помещение, различное оборудование, а также погашать задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением. ЖК относит к членам семьи: проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга.

Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они должны не просто проживать совместно с нанимателем но и быть вселенными нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство.

На дееспособных членов семьи нанимателя возлагается солидарная ответственность по обязательствам из договора найма

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре. Прегрешение семейных отношений с нанимателем, не влияет на объем прав и обязанностей проживающего вместе с ним бывшего члена семьи. Право пользования не прекращается но ответственность остается

Для вселения супруга, детей и родителей наниматель должен получить письменное согласие членов своей семьи, А для вселения других граждан, так же письменное согласие наимодателя.

При вселении к родителям их несовершеннолетних детей, осуществляется независимо от согласия как членов семьи нанимателя, так и намиодателя.

В случае временного отсутствия сохраняют свои действия не только все права но и обязанности отсутствующих лиц. Нанемателю и членам его семьи принадлежит право вселить в жилое помещение временных жильцов. Под временными жильцами следует понимать всех иных граждан помимо нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем.

Вселение временных жильцов возможно при соблюдении двух условий:

· Взаимное согласие нанимателя и членов его семьи

· Предварительное уведомление наимодателя

Наимодатель в праве запретить временное проживание жильцов, если после их вселения, общая площадь приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов будет менее учетной нормы.

С момента вселения таких жильцов, наимодатель принимает на себя ответственность за их действия перед наимодателем. Срок проживания временных жильцов не должен превышать шесть месяцев подряд.

Наниматель предоставляет житье временным жильцам для безвозмездного проживания

Наниматель имеет право обратиться к наимодателю с просьбой предоставления жилого помещения меньшего размера за ним занимаемого. Основаниями замены являются:

· Установленный факт превышения общей площади жилого помещения нормы предоставления

· Согласие нанимателя и членов его семьи

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться: