Анализ рынка Объекта оценки

Анализ рынка Объекта оценки

13.1. Макроэкономическая ситуация в России за декабрь 2018 года ^{^[1]}

Таблица 1 Основные показатели развития экономики России

Производство ВВП. Объем ВВП России за III квартал 2018г. составил в текущих ценах 27007,2 млрд.рублей. Индекс его физического объема относительно III квартала 2017г. составил 101,5%.

Индекс-дефлятор ВВП за III квартал 2018г. по отношению к ценам III квартала 2017г. составил 111,1%. Объем ВВП России за январь-сентябрь 2018г. составил в текущих ценах 74093,3 млрд. рублей. Индекс его физического объема относительно января-сентября 2017г. составил 101,6%.

Индекс-дефлятор ВВП за январь-сентябрь 2018г. по отношению к ценам января-сентября 2017г. составил 109,6%.

Строительная деятельность. Объем работ, выполненных по виду деятельности
"Строительство", в 2018г. составил 8385,7 млрд.рублей, или 105,3% (в сопоставимых ценах) к
уровню 2017г., в декабре 2018г. - 1061,2 млрд.рублей, или 102,6% к соответствующему периоду
предыдущего года.

Жилищное строительство. В 2018г. построено 1070,6 тыс. новых квартир, в декабре 2018г. - 282,1 тыс. новых квартир.

Оборот розничной торговли в 2018г. составил 31548,0 млрд.рублей, или 102,6%
(в сопоставимых ценах) к 2017г., в декабре 2018г. - 3306,4 млрд.рублей, или 102,3% к соответствующему периоду предыдущего года.

Внешнеторговый оборот России, по данным Банка России1) (по методологии
платежного баланса), в ноябре 2018г. составил (в фактически действовавших ценах) 61,9 млрд.
долларов США (4102,6 млрд.рублей), в том числе экспорт - 40,5 млрд.долларов (2680,1 млрд.рублей), импорт - 21,5 млрд.долларов (1422,5 млрд.рублей).

Сальдо торгового баланса в ноябре 2018г. сложилось положительное, 19,0 млрд.долларов (в ноябре 2017г. - положительное, 11,5 млрд.долларов).

В декабре 2018г. по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских
цен составил 100,8%, в том числе на продовольственные товары - 101,7%, непродовольственные
товары - 100,2%, услуги - 100,4%.

В декабре 2018г. в 10 субъектах Российской Федерации потребительские цены увеличились на 1,2% и более. Заметный прирост цен (на 1,4%) отмечен в республиках Калмыкия, Коми и
Марий Эл в результате увеличения цен на продукты питания на 2,6-2,9%.
В Москве и в Санкт-Петербурге индекс потребительских цен за месяц составил 100,7% (с
начала года - 104,3% и 103,9% соответственно).

Базовый индекс потребительских цен (БИПЦ), исключающий изменения
цен на отдельные товары и услуги, подверженные влиянию факторов, которые носят административный, а также сезонный характер, в декабре 2018г. составил 100,5%, с начала года - 103,7% (в
декабре 2017г. - 100,2%, с начала года - 102,1%).
В декабре 2018г. цены на продовольственные товары

Индекс цен производителей промышленных товаров1) в декабре 2018г.
относительно предыдущего месяца, по предварительным данным, составил 96,7%

Размер просроченной кредиторской задолженности на конец ноября 2018г. составил, по
предварительным данным, 3358,2 млрд.рублей

Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по оценке, в 2018г. по сравнению с 2017г. увеличились на 0,3% (без учета ЕВ-2017, произведенной в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ), в декабре 2018г. по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года - на 0,1%.

Заработная плата. Среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций в 2018г., по оценке, составила 43400 рублей и по сравнению с 2017г. выросла на 9,9%, в
декабре 2018г. - 55150 рублей и выросла по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года на 6,9%.

Численность рабочей силы, по предварительным итогам выборочного обследования рабочей силы в возрасте 15 лет и старше, в декабре 2018г. составила 76,3 млн.человек, или
52% от общей численности населения страны.
В ноябре 2018г. в общей численности занятого населения 31,8 млн.человек, или 43,8% составляли штатные (без учета совместителей) работники организаций, не относящихся к субъектам.

Безработица. В декабре 2018г., по предварительным итогам выборочного обследования рабочей силы, 3,7 млн.человек в возрасте 15 лет и старше, или 4,8% рабочей силы классифицировались как безработные (в соответствии с методологией Международной Организации Труда).

При этом зарегистрированы в качестве безработных в органах службы занятости населения, по данным Роструда, 0,7 млн.человек, в том числе 0,6 млн.человек получали пособие по безработице.

По оценке, численность постоянного населения Российской Федерации
на 1 декабря 2018г. составила 146,8 млн.человек. С начала года число жителей России сократилось
на 74,0 тыс.человек, или на 0,05% (в аналогичном периоде предыдущего года наблюдалось увеличение численности населения на 78,9 тыс.человек, или на 0,05%). Миграционный прирост на
61,7% компенсировал естественную убыль населения.

13.2. Социально-экономическая ситуация в г.Кемерово[2]

Ке́мерово — город в России, административный центр Кемеровской области. В настоящее время занимает тридцатое место по численности населения и пятидесятое по площади среди городов России.

Расположен на юге Западной Сибири, на обоих берегах рек Томи и Искитимки, в северной части Кузнецкого угольного бассейна (Кузбасса).

Кемерово — важный административный, экономический, научный, культурный, транспортный и промышленный центр Сибири. Кемерово — первый по численности населения город в Кемеровской области и плотности населения. Город является центром Кемеровской агломерации. Население — 558 973чел. (2018).

С начала XX века в городе работают предприятия угольной промышленности. Имеются предприятия химической, лёгкой и пищевой промышленности. День города празднуется 12 июня.

В 2017 году город Кемерово занял 10 место в рейтинге лучших городов по качеству жизни, составленном Финансовым университетом при Правительстве РФ

Таблица 2 Численность населения

На 1 января 2018 года по численности населения город находился на 30 месте из 1113 городов Российской Федерации.

Индикаторы социально-экономического развития Кемеровской области декабрь 2018г.[3]

Таблица 3

1) По крупным и средним предприятиям всех видов экономической деятельности.

2) Данные юридических лиц всех видов экономической деятельности, осуществляющие регулярные перевозки пассажиров автобусами (включая маршрутные таксомоторы) по маршрутам общего пользования, и данные органов исполнительной власти, органов местного самоуправления, осуществляющих функции по организации транспортного обслуживания населения на регулярных автобусных маршрутах общего пользования.

3) За ноябрь.

Индекс промышленного производства за ноябрь 2018г. вырос на 1,8% в сравнении с индексом соответствующего месяца прошлого года.

По показателям оборота розничной торговли так же можно наблюдать положительную динамику.

Индекс потребительских цен в ноябре 2018 составил 104,3%, что так же может свидетельствовать о росте цен.

Местоположение объекта

Как отмечают эксперты, если сравнивать проекты аналогичные по качеству, то цена на квартиры с лучшей транспортной доступностью всегда будет выше. На сколько выше, будет зависеть от расположения дома (видовые характеристики, уровень шума) и качества самого проекта. При благоприятном стечении обстоятельств разница может достигать 20%.

Негативными факторами от близости жилого комплекса к ж/д станции являются разнородное социальное окружение вблизи таких инфраструктурных объектов, а также повышенный уровень шума. Между тем, согласно строительным правилам в черте города жилые дома должны находиться на удалении не менее 100 метров от железной дороги. Причем в этой зоне необходимо создать своеобразный зеленый «экран» из деревьев и кустарников.

Однако практика показывает, что новостройки располагаются в пределах 10-15 минут ходьбы (около 800 метров). Этого расстояния вполне достаточно, чтобы нивелировать все негативные факторы, которые вызывает соседство с железной дорогой, например, шум от поездов или низкий уровень безопасности, связанный с большим количеством людей.^{^[16]}

Транспортная доступность жилья — один из ключевых показателей. Удобство сообщения — это важнейший фактор, который влияет на стоимость жилья.

Например, в Кемерово квартиры в пешей доступности от остановки общественного трнаспорта продаются в среднем на 10–15% дороже, чем точно такие же аналоги, но в отдаленных районах.

Факт близости квартиры в Кемерово к остановке общественного транспорта повышает рыночную цену жилья, но этот фактор больше работает в уже сложившихся районах.

Величина корректировки по данному фактору лежит в интервале от 0% (в случае идентичности местоположения объектов-аналогов и объекта оценки) до 8% (в случае, если объекты-аналоги расположены на удалении более 10 остановок транспортом от объекта оценки) Источник информации: Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией кандидата технических наук Е. Е. Яскевича, Общество с ограниченной ответственностью «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков (НЦПО)»

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер корректировки на транспортную удаленность находится в пределах 1%-16%^{^[17]}

Оценка ликвидности

Данные о сроках экспозиции объекта оценки были получены на основании данных НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» по состоянию на 01.10.2018 г.^{^[36]}

Рисунок 7 Средние сроки экспозиции

Площадь квартиры 31,9 кв.м – срок экспозиции 3 месяца. Ликвидность определяется в зависимости от прогнозируемого срока реализации имущества на свободном рынке по рыночной стоимости. По срокам реализации ликвидность имеет следующие градации:

Рисунок 11. Показатели ликвидности^{^[37]}

Показатель ликвидности	Высокая	Средняя	Низкая
Примерный срок реализации, мес.	1-2	3-6	7-18

На основании проведенного анализа информации, касающейся оцениваемой недвижимости, а также личного опыта и знаний, Оценщиком была определена степень ликвидности, как средняя.

Выводы

Диапазон средних цен за 1 кв.м. жилой площади в районе расположения Объекта оценки составляет 31086 – 64285 руб. Учитывая площадь Объекта оценки, его расположение, состояние и объем оцениваемых прав, можно сделать вывод о том, что стоимость Объекта оценки будет входить в рыночный диапазон.

[1] Источники информации: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2018/info/oper-12-2018.pdf

[2] Источник: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9A%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%BE

[3] Источник: http://service.kemerovostat.gks.ru/bgd/DOCL1132/issWWW.exe/Stg/d1811/i%20%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5%20%D1%8D%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B8%D0%B5%20%D0%B8%20%D1%81%D0%BE%D1%86%D0%B8%D0%B0%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D1%8B%D0%B5%20%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D0%B0%D0%B7%D0%B0%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B8.htm

[4] Источник: http://www.rlt24.com/prices/kemerovo

[5] по курсу 65.66 руб. за 1$ США, 75.15 руб. за 1?. Цены округлены до целых значений

[6] https://rosrealt.ru/kemerovo/cena

[7] Источник: https://kemerovo.cian.ru/cat.php?deal_type=sale&engine_version=2&in_polygon%5B1%5D=86.06366909916173_55.33896409288162%2C86.0622958081461_55.33637124447649%2C86.06238163883458_55.33524599308294%2C86.06727398807776_55.33314217611809%2C86.07285298282872_55.33314217611809%2C86.07444085056555_55.333411275242945%2C86.07607163364659_55.33414517261804%2C86.07911862308752_55.33744754186258%2C86.07898987705484_55.338425968548876%2C86.07705868656411_55.34001586015286%2C86.06366909916173_55.33896409288162&object_type%5B0%5D=1&offer_type=flat&polygon_name%5B1%5D=%D0%9E%D0%B1%D0%BB%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C+%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B0+1&room1=1

^{^[8]}Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), глава 7, пункт е http://www.labrate.ru/laws/2014_prikaz_mert_fso-7.htm

[9] Источник: https://kem.etagi.com/analytics/

[10] http://center-immobil.ru/page31

[11] http://www.novostroy-m.ru/intervyu/pavel_lepish_raznitca_mezhd

[12] http://www.kvmeter.ru/articles/146735.html

[13] http://www.aif.ru/realty/guide/alternativnaya_sdelka_kak_bezopasno_kupit_novoe_zhile_prodav_staroe

[14] http://www.metrinfo.ru/articles/138180.html

[15] https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/157-korrektirovki-kvartir/1577-skidki-na-torg-utorgovanie-pri-prodazhe-kvartir-na-01-10-2018-goda

[16] http://www.novostroy-m.ru/statyi/sosedstvo_s_zhd_stanciey

[17] https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/157-korrektirovki-kvartir/1576-na-transportnuyu-dostupnost-korrektirovki-stoimosti-kvartir-na-01-10-2018-goda

[18] http://news.ners.ru/stroitelstvo-panelnykh-domov-kakoe-budushchee-u-panelnogo-stroitelstva.html

[19] https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/157-korrektirovki-kvartir/1581-na-material-sten-mnogokvartirnogo-zhilogo-doma-korrektirovki-na-01-10-2018-goda

[20] http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html.

[21] http://www.omegaocenka.ru/metodiki/statia12.shtml

[22] http://www.irn.ru/price/

[23] https://statrielt.ru/index.php/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2017/113-korrektirovki-rynochnoj-stoimosti-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij-kvartir/korrektirovki-kvartir/925-na-tip-i-kolichestvo-sanuzlov-kvartiry-korrektirovki-na-01-01-2017-goda

[24] http://realty.rbc.ru/articles/11/09/2014/562949992327497.shtml

[25] http://www.rb.ru/article/stoit-li-brat-kvartiru-na-pervom-ili-poslednem-etaje/7133207.html

[26] http://www.mosflat.ru/news/13/

[27] http://www.rview.ru/kvartira01.html

[28] http://www.pro-n.ru/analytics/1074.html

[29] http://xmetra.ru/article/Kak_poluchit_skidku_pri_pokupke_kvartiry.html

[30] http://www.funkystreet.ru/blog/house/03-04-2012.html

[31] «Справочник оценщика недвижимости-2018. Квартиры. Изд. четвертое Актуализированное и расширенное» Лейфер Л.А. Нижний Новгород, 2018, стр. 235.

[32] http://www.funkystreet.ru/blog/house/03-04-2012.html

[33] https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-01-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/137-korrektirovki-kvartir/1286-na-mebel-bytovuyu-tekhniku-kvartir-nalichie-otsutstvie-korrektirovki-na-01-01-2018-goda

[34] http://realty.rbc.ru/articles/11/09/2014/562949992327497.shtml

[35] http://www.irn.ru/news/96920.html

[36]https://statrielt.ru/statistika-rynka/statistika-na-01-10-2018g/korrektirovki-zhilykh-zdanij-i-pomeshchenij/157-korrektirovki-kvartir/1559-sroki-likvidnosti-sroki-ekspozitsii-sroki-prodazhi-po-rynochnoj-stoimosti-tipichnye-dlya-rynka-kvartir-na-01-10-2018-goda