Физические характеристики объекта

Строительство панельного дома, а значит и стоимость квартир в результате, обходится как минимум, на 10-15% дешевле строительства аналогичного по жилой площади монолитного здания, не говоря уже о кирпичных домах.^[18]

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер поправок на материал стен может принимать следующие значения^[19].

При оценке квартиры учитывается тот факт, что большая площадь объекта уменьшает стоимость квадратного метра. А также жилая площадь и площадь кухни также играет важную роль при применении корректировки. Таким образом, квартиры, в которых жилая площадь и площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей жилой площадью и площадью кухни. При выявлении влияния данного фактора на объект оценки применяется следующая корректировка на площадь – каждые 5 кв.м. уменьшают стоимость одного квадратного метра на 1%.^[20]

По данным таблицы 63 Справочника оценщика недвижимости-2016. IV Том. Жилая недвижимость (стр.184) интервал значений поправки составляет 0-36%.

Площадь кухни. Квартиры, в которых площадь кухни больше – имеют более высокую стоимость, чем их аналоги с меньшей площадью кухни. При выявлении влияния данного фактора на объект оценки корректировка применяется из расчета 0,5 % на разницу в 1 кв.м. кухни, но не более 5 %.^[21]

Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2%.^[22]

Наличие балкона/лоджии является дополнительным улучшением и является предпочтительным для квартиры. Величина корректировки в случае различия объектов-аналогов и объекта оценки по данному фактору лежит в интервале от 1% до 6%. Источники информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией кандидата технических наук Е. Е. Яскевича, Общество с ограниченной ответственностью «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков (НЦПО, https://statrielt.ru)»

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер поправок на тип балкона/ лоджии может принимать следующие значения:

При проведении оценки и определении рыночной стоимости квартиры, особое внимание уделяется и планировке санитарно-технического узла в квартире. Кроме вышесказанного, в некоторых случаях принимается во внимание и количество санузлов (не всегда в квартире только один санузел). Величина корректировки в случае различия объектов-аналогов и объекта оценки по данному фактору лежит в интервале от 0% (в случае идентичности типов санузлов объектов-аналогов и объекта оценки, либо в случае неоднозначности влияния на цену данного фактора) до 5% (в случае выявления влияния на стоимость объекта недвижимости данного фактора). (Источники информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией кандидата технических наук Е. Е. Яскевича, Общество с ограниченной ответственностью «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков (НЦПО)», https://statrielt.ru/^[23])

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер поправок на тип балкона/ лоджии может принимать следующие значения:

Квартиры на верхних этажах всегда более востребованы покупателями. Это касается как новостроек, так и старого жилого фонда. Покупатели готовы доплачивать за жилье на последних этажах: не слышно уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света, отсутствие соседей сверху.

К минусам высотных квартир следует отнести временные неудобства, возникающие в случае поломки лифта, а также, в некоторых случаях, возможный шум от моторов лифта и насосов водоснабжения, расположенных на технических этажах. Именно поэтому следует обращать внимание на то, чтобы квартира была расположена подальше от этих коммуникаций.^[24]

Квартиры на первых этажах всегда стоят дешевле в сравнении с квартирами на более высоких этажах, - рассказывает Инна Игнаткина, руководитель отделения компании "МИЦ-Недвижимость". - Разница в ценах может доходить до 10-20%. Связано это не только с бытовыми неудобствами, но и с необходимостью принимать дополнительные меры защиты своего жилья. Установка решеток на окна, сигнализация, массивная дверь - все это требует дополнительных затрат.^[25]

Квартира на первом этаже старой хрущевки будет стоить значительно дешевле остальных. А помещение на первом этаже новостройки бизнес-класса в хорошем районе дороже. Аналогичная ситуация происходит и с высокими этажами. Жилье на последнем этаже панельной девятиэтажки всегда продается со скидкой. В домах, построенных в советский период, квартиры на последнем этаже на 5-15% дешевле остальных.

Первый этаж сегодня интересен в том числе тем, кто в дальнейшем эти помещения переводит в нежилой фонд (для использования в качестве офиса). В этом случае преимуществом пользуются квартиры, расположенные на первых этажах, желательно в "проходном" месте на первой линии домов (в зависимости от будущего назначения офиса). Стоимость площадей под коммерческую недвижимость, расположенных на первом этаже, примерно на 5-10% выше, чем цена на жилые квартиры, находящиеся на средних этажах в этих же домах.

При этом первые этажи, неинтересные с точки зрения коммерческой недвижимости, как правило, расположены в домах, находящихся в спальных районах, без пешеходных потоков.^[26]

В соответствии с анализом рынка, проведенным экспертным агентством RVIEW.ru квартиры на последних этажах стоят примерно на 5%, а на первых этажах на 10% дешевле квартир, расположенных на средних этажах многоэтажного дома.^[27]

Величина корректировки в случае различия объектов-аналогов и объекта оценки по данному фактору лежит в интервале от 2% до 15%. Источники информации: http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html, Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией кандидата технических наук Е. Е. Яскевича, Общество с ограниченной ответственностью «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков (НЦПО)», Справочник оценщика недвижимости. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, https://statrielt.ru.

Сегодня среди покупателей высок спрос на квартиры с ремонтом, и фраза "заезжай и живи" стала очень актуальной. Согласно базе эксклюзивных объектов "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", такое жилье составляет порядка 31,5% от всего объема предложения на вторичном рынке Кемерово.^[28]

Старая проводка, ржавые трубы, гнилые батареи, а также полное отсутствие ремонта являются серьезными аргументами, которые могут снизить стоимость квартиры.

Если в квартире необходимо сделать капитальный ремонт, то не стоит об этом молчать. Лучше предоставить хозяину список необходимых работ и цен на них. Это вынудит его согласиться на торг.

Если же квартира грязная и захламленная, но не «убита», то привести ее в нормальное состояние можно при небольших затратах, а вот снизить стоимость, сосредоточив внимание владельца жилья на его плачевном состоянии, можно на приличную сумму.^[29]

В зависимости от внутреннего состояния квартиры зависит цена – наличие ремонта повышает стоимость на 10-15%. ^[30]

Скидки к цене квартир в зависимости от уровня отделки определяются индивидуально и вносятся в денежном выражении. Уровень этой скидки может составлять 0-15 507 руб./кв. м.^[31]

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: