Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия)

Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени, в широком контексте, на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющим фактором времени является инфляция или дефляция, изменение в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости.

Что касается отличия цены предложения от цены сделки, то цена реальной сделки, как правило, отличается от цены предложения.

Легче всего получить скидку на объекты недвижимости, которые дольше находятся в продаже. Собственники такого жилья психологически уже устали его продавать, есть вероятность, что они охотнее согласятся на торг.

По сравнению с прошлым годом размер предоставляемого дисконта снизился почти в два раза. В 2015 году средний размер скидки составлял 7-8%, а в 2016 – 3-5%. Однако торг стал обязательным этапом при выборе квартиры, а порой – решающим фактором для принятия положительного решения покупателем. http://www.miel.ru/lenta/8129/.

Менее охотно торгуются собственники ликвидных объектов и квартир, изначально выставленных по интересной цене.

 «В сегменте эконом- и комфорткласса на скидки идут менее охотно, - отмечает Владимир Каширцев. - Во многом это вызвано общей коррекцией цен в последний год. В сегменте бизнес-класса продолжается тенденция предоставления дисконта».

Как сообщил Константин Шибецкий (ГК «МИЦ»), для объектов экономкласса на столичном рынке недвижимости, стоимость которых находится на уровне 5-6 млн рублей, размер скидки вряд ли будет превышать 200 тыс. руб. В целом сумма торга ограничится
50 – 100 тыс. руб. Размер скидки на жилье в новом доме также зависит от стоимости самого объекта недвижимости. Например, если первоначальная цена квартиры 10 млн руб., скидка может составить 200 – 300 тыс. руб. В сегменте жилья бизнес-класса, размер скидки может составить до 2%. На элитном рынке недвижимости ситуация с торгом обстоит сложнее. В этом сегменте представлен штучный товар и все зависит от того, насколько объект недвижимости уникален. «Элитная недвижимость - это предмет роскоши, обладатели такого жилья не спешат как можно быстрее продать его, - объясняет эксперт, - поэтому здесь вопрос предоставления скидки индивидуален».^[14]

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер скидки на торг колеблется в пределах 3-11%.^[15]

Местоположение объекта

Как отмечают эксперты, если сравнивать проекты аналогичные по качеству, то цена на квартиры с лучшей транспортной доступностью всегда будет выше. На сколько выше, будет зависеть от расположения дома (видовые характеристики, уровень шума) и качества самого проекта. При благоприятном стечении обстоятельств разница может достигать 20%.

Негативными факторами от близости жилого комплекса к ж/д станции являются разнородное социальное окружение вблизи таких инфраструктурных объектов, а также повышенный уровень шума. Между тем, согласно строительным правилам в черте города жилые дома должны находиться на удалении не менее 100 метров от железной дороги. Причем в этой зоне необходимо создать своеобразный зеленый «экран» из деревьев и кустарников.

Однако практика показывает, что новостройки располагаются в пределах 10-15 минут ходьбы (около 800 метров). Этого расстояния вполне достаточно, чтобы нивелировать все негативные факторы, которые вызывает соседство с железной дорогой, например, шум от поездов или низкий уровень безопасности, связанный с большим количеством людей. ^[16]

Транспортная доступность жилья — один из ключевых показателей. Удобство сообщения — это важнейший фактор, который влияет на стоимость жилья.

Например, в Кемерово квартиры в пешей доступности от остановки общественного трнаспорта продаются в среднем на 10–15% дороже, чем точно такие же аналоги, но в отдаленных районах.

Факт близости квартиры в Кемерово к остановке общественного транспорта повышает рыночную цену жилья, но этот фактор больше работает в уже сложившихся районах.

Величина корректировки по данному фактору лежит в интервале от 0% (в случае идентичности местоположения объектов-аналогов и объекта оценки) до 8% (в случае, если объекты-аналоги расположены на удалении более 10 остановок транспортом от объекта оценки) Источник информации: Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга под редакцией кандидата технических наук Е. Е. Яскевича, Общество с ограниченной ответственностью «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков (НЦПО)»

По данным НО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиэлт» размер корректировки на транспортную удаленность находится в пределах 1%-16%^[17]

 

 

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: