Особенности социального найма.

Право на жилое помещение в данном случае возникает на основании сложного юридического состава, включающего в себя решение о предоставлении жилого помещения и договора социального найма. При этом п.1 ст. 63 ЖК РФ говорит о том, что договор социального найма должен быть совершен в письменной форме. Однако никаких специальных указаний на последствия нарушения данной формы на ст.63, ни иные статьи ЖК РФ не содержат, из чего мы делаем вывод, что форма не рассматривается в качестве конститутивного элемента данного договора.

v Предмет

Если в коммерческом найме мы вынуждены были констатировать, что предметом коммерческого найма могут быть любые жилые помещения, никаких ограничений ни с т.з. расположения, ни с т.з. площади для коммерческого найма закон не выдвигает, то в социальном найме дело обстоит иначе.

Предмет договора также нормируется. Говоря об объекте социального найма, ст.62 ЖК РФ указывает на то, что это может быть жилое помещение, причем, оно должно по своему размеру быть не менее нормы предоставления. Норма предоставления устанавливается для СПб тем же Законом 407-65, в ст.5 эта норма указана следующим образом: 18 м² на одного члена семьи для семьи, состоящей из двух или более человек, либо 33 м³ для одиноко проживающего гражданина.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, не может быть менее нормы предоставления.

Более оно быть может, потому что строительство – это творческая профессия. Во-первых, меняющиеся нормативы, вряд ли кто-то на них реагирует и строит однокомнатные квартиры именно 33 м² для заселения одиноко проживающих. Кроме того, творческая профессия. Можно запланировать одно, а по факту будет другое. Одна из преподавательниц кафедры ГП ЮФ столкнулась с ситуацией, когда она по договору КП покупала квартиру. Она сначала заказывала, приобретала одну квартиру, а когда ей построили, она оказалась на 10 м² больше, но ситуации, когда квартиры оказываются на 10 м² меньше, тоже нам достаточно хорошо известны.

Больше может быть, единственное, что ст.58 ЖК РФ устанавливает здесь максимальный объем излишков, в допустимых пределах этих излишков такое предоставление возможно. Самое главное значение нормы предоставления состоит в том, что менее указанных параметров соответствующее жилое помещение быть не может.

Кроме того, что жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма должно соответствовать норме предоставления, это жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта и должно быть благоустроенным.

Но с последней величиной все не так просто. К сожалению, на уровне нормативного регулирования этот параметр благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по социальному найму, почему-то не указан. С учетом того, что благоустроенность как требование предъявляется для специализированного жилья, а по самой сути в специализированном найме жилье хуже, чем в социальном найме. Раз это для меньшего выдвигается такой параметр, значит, это для большего оно также обязательно.

Благоустроенность – обеспеченность коммунальными удобствами. Горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, газификация, канализация, телефонизация и проч. Благоустроенность определяется для данного населённого пункта, применительно к условиям данного населенного пункта, в котором это жилое помещение предоставляется, оно должно быть благоустроенным.

Условно говоря, если в данном населенном пункте в большинстве домов ЖФ социального использования централизованное горячее и холодное водоснабжение существует, значит, и предоставляемое жилое помещение только тогда будет считаться благоустроенным, т.е. надлежащим, если оно соответствует параметра централизованного водоснабжения.

И наоборот, если для большинства жилых помещений данного населенного пункта формат удобства: туалет через 2 квартала, то отсутствие в предоставляемом жилом помещении соответствующего параметра ни коим образом не значимо с т.з. характеристики его как благоустроенного и неблагоустроенного. Т.е. это все оценочная категория, оценочная с т.з. большинства жилых помещений данного населенного пункта. Причем, большинства жилых помещений, входящих в соответствующий жилищный фонд социального использования.

v Бессрочный договор

Еще одна особенность договора социального найма состоит в том, что этот договор заключается как договор бессрочный. П.2 ст.60 ЖК РФ прямо подчеркивает, что договор социального найма заключается без установления срока. Что вполне логично, потому что если цель заключения этого договора – выполнение социальной функции государства, то, наверное, эту социальную функцию государство должно нести до конца.

Конечно, можно было бы себе помыслить формат, при котором данный договор существовал бы только пока субъекты, проживающие в данном жилом помещении, нуждаются в этом социальном вспомоществовании государства, такой формат можно было бы помыслить, но в ситуации, когда у нас очередь – 35 лет, этот формат выглядел бы сущим издевательством.

Представим, они стояли 35 лет, радостные, все эти 35 лет была малоимущими, нуждающимися. Наконец, решение о предоставлении, заключен с ними договор социального найма, и все, жизнь повернулась лицом к ним: мужа на работе повысили, оклад, не 15 600 на каждого члена семьи, а 15 700. И если представить, что после этого приходит жилищный инспектор, проверяя, говорит: «Все, собирайте вещи, до свидания». Беда не приходит одна: мужу уменьшили зарплату до 15 500 и опять 35 лет на очередь. Это выглядело бы форменным издевательством, поэтому в этой ситуации бессрочность договора является логичным решением в формате выполнения социальной функции в рамках договора социального найма.

Договор социального найма является возмездным, но в силу п.9 ст.156 ЖК РФ, малоимущие могут освобождаться от платы за наем.

Это указание надо диалектически понимать. Дело в том, что формат платы за жилье, который зафиксирован на уровне ЖК, включает плату за наем только как составную часть, не ограничиваясь ей. Поэтому освобождение малоимущих от платы за наем означает, что они не три части платы за жилье вносят, а только две. Следовательно, договор, даже при освобождении их от платы за наем, договор не перестает быть возмездным. Поэтому он возмездный всегда.

⇐ Предыдущая53545556575859606162Следующая ⇒

Поделиться: