Понятие и виды жилищных фондов.

П.1 ст. 19 ЖК РФ указывает, что жилищный фонд (далее – ЖФ) – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Для того чтобы понять, что есть ЖФ, необходимо понять, что есть жилое помещение. Легальное определение жилого помещения содержится в п.2 ст.15 ЖК РФ:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживании граждан (отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам и иным требованиям законодательства).

В понимании сути и характера соответствующих требований, которые предъявляются к жилому помещению, требований, выполнение которых является условием признания помещения жилым, следовательно, условием включения соответствующего помещения в ЖФ, мы должны вспомнить о тех нормативных требованиях, которые установлены, например, в Постановлении Правительства РФ №47. В этом Постановлении Правительства №47 дается целый ряд технических характеристик, которые в обязательном порядке должны наличествовать, чтобы соответствующее помещение могло быть признано жилым. Это параметры самого разного толка - и уровень расположения, и размеры, в т.ч. высота потолков, это и уровень инсоляции, освещенность помещения, и целый ряд иных требований. Это Постановление Правительства мы должны посмотреть на предмет того, чтобы в целях повышения эрудиции понять, каков характер требований, которые предъявляются. А сейчас сущностно надо понять, что эти требования пригодности жилого помещения для постоянного проживания, требования, выполнение которых составляет имманентный признак жилого помещения, они определяются не произвольно, они установлены нормативно. В этом смысле Постановление Правительства №47 не дает исчерпывающего перечня всех этих требований, но ключевые параметры пригодности для проживания там содержатся.

Если соответствующее помещение является изолированным и пригодно для постоянного проживания, то оно признается жилым помещением и как жилое помещение входит в ЖФ.

В регулировании вопросов, связанных с ЖФ, нам законодатель исходит из т.н. принципа единства ЖФ. Принцип, суть которого состоит в том, что любое жилое помещение, независимо от места расположения, входит в состав ЖФ и подлежит учету в подобном качестве. Если мы когда-нибудь видели свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество, то среди этой таблички есть строка: «Тип (вид) недвижимости», там будет написано «Жилое». Эта строка является отражением того, что соответствующее помещение учтено в качестве жилого, тем самым выполняется принцип единства ЖФ, учтено в качестве жилого, тем самым входит в ЖФ РФ.

При этом помещения, входящие в ЖФ, достаточно многообразны. В этой связи действующее законодательство предусматривает две классификации ЖФ. Эти классификации воплощены в предписаниях ст.19 ЖК РФ.

п.2 ст.19 ЖК РФ классификация ЖФ в зависимости от формы собственности. Три формы собственности, соответственно, п.2 ст. 19 ЖК РФ предусматривает 3 вида ЖФ:

- государственный;

- муниципальный;

- частный.

Классификация ЖФ в зависимости от целей использования, которая воплощена в предписаниях п.3 ст.19 ЖК РФ:

- ЖФ социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Часть муниципальных или государственных жилищных фондов, которые используются для предоставления гражданам по договорам социального найма.

- Специализированный ЖФ - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. ­это часть государственного или муниципального жилищных фондов, предназначенных для использования по договорам специализированного найма.

- Индивидуальный ЖФ - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования. Совокупность жилых помещений, которые используются гражданами собственниками для своего проживания, проживания членов своей семьи, либо для проживания иных граждан на условиях договора безвозмездного пользования.

 - ЖФ коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Совокупность жилых помещений, которые используются собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма.

Вот такая классификация. Она появилась в завершенном виде в нынешнем ЖК впервые. Прежние акты в жилищной сфере законченной классификации по данному критерию (в зависимости от целей использования) не знали. До ЖК РФ у нас ключевым НПА российского вида был Закон об основах федеральной жилищной политики, этот Закон выделял ЖФ социального использования, но иных категорий в рамках этой классификации не выделял. Был ЖФ социального использования, и всё. Поэтому, конечно, достоинством п.3 ст.19 ЖК РФ является то, что перед нами практически подлинная классификация, потому что искомое – ЖФ РФ делится за счет четырёхчленной классификации полностью. Это, конечно, очевиднейший плюс.

Наряду с этим плюсом у этой структуры есть и очевидный минус. Прежде чем о минусах, поймем, что на самом деле п.2 и п.3 ст.19 ЖК РФ взаимно друг друга не исключают, это деление одного и того же по разным основаниям.

В зависимости от формы собственности	В зависимости от целей использования
Государственный ЖФ	Специализированный ЖФ Социальный ЖФ Коммерческий ЖФ
Муниципальный ЖФ	Социальный ЖФ Специализированный ЖФ Коммерческий ЖФ
Частный ЖФ	Индивидуальный ЖФ Коммерческий ЖФ

Они не исключают друг друга, а друг на друга наслаиваются, потому что это деление одного и того же целого, просто принимаемого по разным критериям, т.е. взгляд на одно и то же просто под разными углами.

Теперь что касается недостатков. Как было видно из характеристик каждого из этих ЖФ, одной из ключевых особенностей выделения каждой из соответствующей категории является установление особой правовой формы для использования жилых помещений, входящих в тот или иной ЖФ.

Есть ЖФ социального использования, правовой формой, опосредующей использование жилых помещений фонда социального использования, является договор социального найма.

Есть специализированный ЖФ, правовой формой его использования является договор специализированного найма.

Есть ЖФ коммерческого использования, правовой формой, опосредующей использование жилых помещений данного фонда, является договор коммерческого найма жилых помещений.

И здесь логика соблюдается чрезвычайно легко и чрезвычайно хорошо.

Сложности начинаются с индивидуальным ЖФ, потому что применительно к индивидуальному ЖФ, туда относятся жилые помещения, которые используются гражданами-собственниками для своего собственного проживания, т.е. получается, что использование данного иного помещения происходит в рамках правоотношений собственности. Здесь никакого особого ЖПО нет, следовательно, никакой договорной конструкции, опосредующей это пользование, в данном случае не требуется. Правоотношение собственности уже покрывает собой решение всех вопросов, связанных с использованием жилых помещений данного ЖФ. Если бы это было так, на этом бы все остановилось, все было бы просто замечательно. Мы подлинную классификацию, искомое разделили полностью, и устанавливаем отдельные самостоятельные правовые формы для использования помещений, входящих в каждый ЖФ. Причем, в индивидуальном ЖФ просто нет особо ЖПО, а там, где оно появляется, у нас правовой форой выступает разновидность единой договорной конструкции - договора найма жилого помещения, единой договорной конструкции, которая специально для целей опосредования отношений по использованию жилых помещений создана.

Во всех странах мира есть специфика регулирования отношений по поводу использования жилых помещений, но в разных странах этот вопрос решается по-разному. В некоторых правопорядках есть внутреннее деление: аренда против имущественного найма, имущественный наем включает в качестве своей разновидности наем жилых помещений. С т.з. нашего правопорядка, аренда и имущественный наем - это одно и то же, но наряду с конструкцией аренды (Глава 34), выделяется правовая конструкция договора найма жилого помещения (Глава 35), эта конструкция является отдельной. То, что договор аренды и найма жилого помещения входят в единую родовую группу, нисколько не приближает их друг к другу. Это самостоятельные договорные конструкции, правила об аренде к найму жилого помещения не применимы вообще. Самостоятельность договорной конструкции предопределена особенностью специфики использования жилого помещения. Самостоятельность задана тем, что, например, в нашем правопорядке предметом договора аренды жилое помещение по общему правилу, за одним изъятием, которое зафиксировано в ст.671 ГК РФ, быть не может. Если у нас жилое помещение, значит, правовой формой, опосредующей данные отношения, выступает особая конструкция – договор найма жилого помещения, Глава 35. В таком виде все выглядело просто супер.

Но, к сожалению, то ли у законодателя терпения, то ли чего не хватило, он при характеристике индивидуального ЖФ на этом не остановился. Он сказал, что в индивидуальный ЖФ, помимо жилых помещений, которые используются гражданами-собственниками для своего проживания и для проживания членов семьи, входят также жилые помещения, которые используются по договору безвозмездного пользования. 

И тут, на взгляд А.А., заложена бомба замедленного действия. Потому что использование здесь этой конструкции лишает стройности всю систему. Везде были договоры найма, а в индивидуальном ЖФ совершенно иной договор. Причем, по всей видимости, как это часто бывает, законодатель хотел как лучше, договор найма является возмездным договором, а ему казалось, что он сделает безвозмездным, и это будет только плюс. Но все оказалось наоборот. Почему?

Потому что договор ссуды, регулирование которого изложено в Главе 36, он не заточен под специфику жилого помещения как объекта этого договора. Также как аренда не заточена под специфику жилого помещения, именно поэтому потребовалось специальное регулирование в Главе 35. Также и ссуда не заточена под специфику жилого помещения. И на выхлопе использование конструкции ссуды с т.з. правового положения лица, пользующегося жилым помещением, оказывается на порядок хуже, чем любой разновидности договора найма.

Например, договор ссуды может быть бессрочным, равно как бессрочным могут быть договоры социального найма, и ряд разновидностей договора специализированного найма. Но в социальном найме при бессрочном договоре односторонний отказ от такого договора со стороны наймодателя невозможен. Правовой формой прекращения договорных отношений выступает только судебное расторжение и только при нарушении другой стороны. Бессрочность – это отражение некой социальной направленности договора. А в ссуде, которая под эту социальную направленность не заточена, при бессрочном договоре любая из сторон вправе отказаться от такого договора с предупреждением за 1 месяц. Вопрос: чье правовое положение хуже: нанимателя, который пользуется по бессрочному договору социального найма или ссудополучателя, который пользуется по договору ссуды? Кто хуже себя чувствует? Конечно, ссудополучатель, потому что здесь исходно не была заложена (в Главе 36) социальная направленность и специфика использования жилого помещения.

Или другой пример. Мы обращали внимание, что в ссуде специфическим образом решен вопрос об ответственности ссудодателя за недостатки. Ст.693, 694 ГК РФ, за какие недостатки ссудодатель отвечает? Только за те, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил. В то время как в найме подобного изъятия нет. В целях социальной направленности наймодатель несет ответственность за любые недостатки. Там действует система гарантии. Возникает вопрос: чье правовое положение с т.з. вопроса об ответственности за недостатки хуже: нанимателя по договору социального найма или ссудополучателя по договору ссуды?

Хуже, конечно, по договору ссуды, потому что здесь достаточно сослаться на то, что нет умысла или грубой неосторожности в неоговорении недостатков и ни за какие недостатки ответственность не будет наступать. Т.е. потолок провалился, стены складываются, толпы цыган бегают, но ссудодателя: «Мамой клянусь, я вообще тут не при чем, я сам в шоке». В социальном найме такой вариант не пройдет.

Возникает вопрос: зачем надо было использовать такую конструкцию, если она исходно не предназначена для регулирования соответствующих отношений? Наверное, в намерении сделать правовое положение лица, использующее жилое помещение, лучше, это привело к тому, что это правовое положение сделалось на порядок хуже. Если уж так надо было добавить этой безвозмездности, то можно было исходно договор найма жилого помещения сделать безвозмездным, амбивалентное решение: может быть возмездным, может быть безвозмездным. У нас есть договорные конструкции, применительно к которым устанавливается допустимость быть как возмездным, так и безвозмездным. Заем может быть как возмездным, так и безвозмездным, хранение, поручение и т.д. Вот каким образом надо было, уж если обязательно надо было 4 форму договора создавать, то надо было за счет включения безвозмездности в Главу 35, а не введение чуждого элемента из Главы 36. Но что сделано, то сделано. В конце концов конструкцию договора ссуды как правовую форму, опосредующую пользование жилыми помещениями, использует не только ЖФ, не только федеральный законодатель, умочка то не хватило и у законодателя местного. В Законе СПб тоже договор ссуды назван как правовая форма, опосредующая ЖПО, что некорректно, размывает конструкцию единой договорной формы, опосредующей ЖПО, и ведет вместо улучшения положения лица, использующего жилое помещение, к ухудшению этого правового положения. Но это существует. 

⇐ Предыдущая48495051525354555657Следующая ⇒

Поделиться: