Характеристика договора коммерческого найма

1. по моменту заключения консенсуальный («обязуется»)

2. в зависимости от наличия встречного имущественного предоставления, в самом легальном определении написано «за плату», значит, возмездный

3. в зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами – двусторонний (синаллагматический), поскольку есть обязанность наймодателя предоставить во владение и пользование, есть встречная обязанность нанимателя вносить соответствующую плату за наем.

Элементы данного договора.

v Стороны: наниматель и наймодатель.

Есть какие-то требования, которые предъявляются к фигуре наймодателя? Собственник. Конечно, вопреки здравому смыслу, вопреки логике, но законодатель в самом легальном определении говорит, что наймодателем может быть только собственник или управомоченное им лицо. Получается, что, несмотря на консенсуальность соответствующей конструкции, несмотря на то, что договор коммерческого найма как консенсуальный договор являет собой только лишь обещание, сама легальная дефиниция требует наличия титула как условия для заключения договора.

Заметим, что в отличие от аренды, в которой похожая проблема вставала, там требование к фигуре арендодателя было не в легальном определении, а формулировалось отдельно. А здесь уже в легальном определении нет никаких оснований усомниться, что закон требует наличия титула для заключения договора в качестве наймодателя. Это алогично, и радует только то, что такое требование по всем 3 разновидностям договора найма красной нитью проходит. Алогично, но хотя бы системно.

При том, что это собственник, форма собственности? Кто из субъектов вообще может быть наймодателем в договоре коммерческого найма? Эта величина градируется? Нет.

Более того, когда мы сопоставляли две классификации, мы говорили, что договор коммерческого найма является правовой формой, опосредующей отношения по поводу использования ЖФ коммерческого использования, а с т.з. принадлежности ЖФ коммерческого использования является составной частью всех форм собственности. Это может быть собственник любой формы собственности, т.е. любой субъект ГП.

Наниматель. Кто в этом качестве может выступать? В самой легальной дефиниции написано «для проживания в нем», проживать могут только реально существующие субъекты, следовательно, нанимателем может быть только ФЛ. Конструкция договора найма, при которой нанимателем выступает ЮЛ, принципиально исключена.

Кстати, это подчеркивает п.2 ст.671 ГК РФ. Если у ЮЛ есть интерес, связанный с приобретением жилого помещения. А какой может быть интерес? Раз само ЮЛ проживать там не может, значит, у него может быть интерес, связанный с дальнейшей передачей этого жилого помещения работникам для проживания. Здесь прямо законодатель устанавливает изъятие. Для этих отношений используется конструкция не найма жилого помещения, а конструкция договора аренды. И п.2 ст.671 ГК РФ – это единственный случай, когда жилое помещение может быть предметом договора аренды. За пределами этой ситуации, как только у нас предметом выступает жилое помещение, значит, квалификация такого договора как аренды, чтобы там стороны не писали, какие бы слова и словосочетания они для определения собственных взаимоотношений не использовали, квалификация такого договора как аренды принципиально исключена. Единственное изъятие – п.2 ст.671 ГК РФ. Из этого изъятия происходит и отбивка, лишнее подтверждение той т.з., что нанимателем вправе по договору коммерческого найма выступать только ФЛ.

Причем, никаких особых требований к фигуре ФЛ как нанимателя закон не предъявляет. Ни имущественного, никакого иного ценза для фигуры нанимателя в коммерческом найме нет, любое ФЛ. Кстати, отсюда очевиден ответ на вопрос: может ли ФЛ быть нанимателем по нескольким договорам коммерческого найма? Вполне, поскольку никаких требований, никаких предпосылок здесь закон не устанавливает.

v Предмет

п.1. ст.673 ГК РФ обозначает возможный предмет следующим образом - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Но, кстати, с учетом легального определения жилого помещения здесь есть некая нелогичность, потому что исходя из ЖК, изолированность – это внутренний признак жилого помещения, но с учетом того, что ГК создавался до того, как в ЖК появилась легальная дефиниция жилого помещения, вряд ли можно это отнести на упущение законодателя.

Есть какие-то требования, помимо того, что это помещение должно быть жилым с т.з. размера, с т.з. расположения жилого помещения в рамках договора коммерческого найма? Нет. Никаких подобного рода требований нет. Следовательно, любое жилое помещение, вне зависимости от его площади, места расположения, может быть предметом данного договора. Ни коим образом эта величина в коммерческом найме не нормируется.

Понятно, что условие о предмете – существенное условие договора коммерческого найма, причем, единственное существенное условие.

v Срок.

Договор коммерческого найма является договором срочным. П.1 ст.683 ГК РФ - не существенное условие, поскольку второе предложение п.1 предлагает нам восполняющую норму. Если срок договора не определен, договор считается заключенным на 5 лет. Попутно отмечаем и в первом предложении п.1 ст.683 ГК РФ ограничение свободы усмотрения сторон в рамках коммерческого найма относительно такой величины как срок. Здесь устанавливается предельный срок, который также составляет 5 лет.

v Плата за наем (цена)

Ст.682 ГК РФ регламентирует соответствующий элемент.

Вопрос: существенное это условие или нет? Нет. Логика, каким образом ответа на этот вопрос развивается: в ст.682 ГКР Ф однозначного ответа не содержится, т.е. нормы, прямо указывающей на то, что размер платы за жилое помещение – это существенное условие, нет. Нет в ст.682 ГК РФ, нет и в иных положениях Главы 35. А раз так, значит, действует общая презумпция п.3 ст.424 ГК РФ: во всяком возмездном договоре цена не является существенным условием, и могут использоваться аналогичные показатели для восполнения отсутствующего условия о цене.

Кстати, эта позиция является однозначно принимаемой и доктриной, и правоприменительной практикой. Причем, с т.з. системности регулирования мы получаем несовпадение. Во всех иных договорных конструкциях, опосредующих передачу жилого помещения, у нас цена был существенным условием. И в КП недвижимости, и в аренде зданий и сооружений, цена была существенным условием. Везде законодатель указывал, что п.3 ст. 424 ГК РФ неприменимы. Здесь он этого не указывает. Возникает некий диссонанс, но в литературе объясняется, что это сделано осознанно. Потому что чем меньше существенных условий, тем легче вход в соответствующие договорные отношения. Поскольку жилищная потребность является не только естественной, но и для нашей экономической системы крайне острой и мало решаемой, то это сделано сознательно, потому что чем быстрее стороны, если у них есть такие возможности, войдут в договорные отношения по поводу коммерческого найма, тем на более серьезную величину уменьшится социальная нагрузка на государство, т.е. они не будут ходить и клянчить у государства: «Где же, где же, где же, 80-й год наступил, а каждой семье квартиру не предоставили. А, это был не 1980 год, а 2980 год, ну ладно, мы подождем». В этом была заложена логика и был заложен тайный смысл.

v Форма

Ст.674 ГК РФ регламентирует вопрос о форме договора коммерческого найма – письменная. Опять, мы уже можем системный анализ проводить. Вообще-то в других договорах по поводу недвижимости была не просто письменная форма, а был некий квалифицированный вариант: письменная посредством составления единого документа. Здесь такого нет.

Кроме того, в иных договорных конструкциях: КП недвижимости, аренде зданий и сооружений указанный вариант письменной формы выступал в качестве конститутивного элемента, потому что тут же указание на данный вариант письменной формы сопровождалось указанием: несоблюдение указанных выше требований влечет недействительность. В ст.674 ГК РФ есть указание на форму – письменная форма. А каковы последствия несоблюдения? Поскольку нет специального регулирования, значит, читай Главу 9: несоблюдение требуемой письменной формы не влечет недействительность, а лишь означает поражение в средствах доказывания. Исключает свидетельские показания в подтверждение факта и условий совершенной сделки.

И опять это в юридической литературе объясняется упрощением для участников оборота входа в соответствующие отношения. Чем меньше формальностей, тем легче заключение соответствующего договора. Чем легче заключение соответствующего договор, читаем между строк, тем меньше социальных претензий к государству. Потому что люди, которые могут себе это финансово позволить, они с наименьшими сложностями вступают в договорные отношения, и не ходят, не клянчат у государства соответствующее социальное вспомоществование, уменьшая на государство нагрузку, что вполне разумно. 

Кстати, по этой же причине вопрос: подлежит ли договора коммерческого найма жилого помещения государственной регистрации? Нет. А если он больше 1 года? Нет. По очень простой причине: в каких случаях у нас договоры подлежат государственной регистрации? В случаях, прямо указанных в законе, в Главе 35, равно как в законе о государственной регистрации, указания на необходимость государственной регистрации договоров найма жилого помещения не содержится. А раз нет указания в законе на необходимость государственной регистрации, то это означает, что такой договор в государственной регистрации не нуждается.

Распространенное сегодня в быту, в обороте заблуждение о том, что если договор коммерческого найма более года, то он нуждается в государственной регистрации, а посему подавляюще большинство договоров в быту заключаются на 11 месяцев якобы с целью избежать государственную регистрацию, основано на недоразумении. Недоразумение предопределено тем обстоятельством, что стороны часто используют конструкцию, название «Аренда», поэтому смотрят в Главу 34. А второй фактор, влияющий на это заблуждение, это внутреннее стремление к гармонии. Как это так? Даже если коммерческий наем – это самостоятельный договорный институт, он с арендой входит в единую родовую группу. Как это в аренде есть регистрация, которая связана со сроком договора, а в найме тоже ж, наверное, надо примерно такую же иметь регистрацию, и по аналогии, говорят, должны распространяться соответствующие правила об аренде. Но логически и методологически это ложные посылки, потому что место для аналогии возникает, когда есть пробел в праве. Отсутствие указания на государственную регистрацию в Главе 35 – это не пробел, ввиду наличия общего правила – это принципиальная позиция законодателя. Если нет ничего про государственную регистрацию, с учетом тезиса: в государственной регистрации нуждаются договоры только тогда, когда это прямо прописано, это означает не наличие пробела, а позицию, что такой договор в государственной регистрации не нуждается.

Кстати, опять это тоже вполне легко объяснимо с т.з. уменьшения формальностей для входа в отношения. Да, законодатель определенным образом жертвует интересами 3-х лиц, да, у нас существует угроза приобрести жилое помещение, которое обременено договором найма, и нет никакой возможности в отсутствии государственной регистрации, которая не требуется, а сторонами по собственной воле вообще быть создана не может. Да, есть достаточно большая угроза приобрести жилое помещение, обремененное правами нанимателей, но для законодателя эта угроза потенциального покупателя не составляет серьезной величины. В конце концов, покупатель, приобретя жилое помещение, обремененное правами нанимателей, он имеет источник удовлетворения в виде своего контрагента. По ст.461 ГК РФ – покупатель, приобретший вещь, обремененную правами 3-х лиц, о которых он не был предупрежден, может потребовать уменьшения размер покупной цены и (или) отказаться от договора. Это считается для законодателя достаточно эффективным источником покрытия издержек покупателя.

С другой стороны, легкость входа в соответствующие отношения выступает для законодателя, отказывающегося от государственной регистрации соответствующих договоров, более знаковым моментом, который в соотношении с интересами 3-х лиц имеет большую ценность с позиций нашего отечественного законодателя. Наверное, в чем-то такая позиция и справедлива, потому что, представим, если бы была эта государственная регистрация, с учетом того, как наши регистрирующие органы работают, к тому моменту, когда бы они зарегистрировали этот договор, 5-летние пользование жилым помещением уже подходило бы к концу. Кому от этого было бы хорошо? Тогда пользование происходило бы, надо было бы взыскивать через неосновательное обогащение. Т.е. в итоге имущественная масса перемещалась бы также, только из правового сектора она была бы выведена во внеправовой.

Кроме того, законодатель уже много раз ставил на чашу весов государственную регистрацию для решения тех или иных вопросов, связанных с наймом, против иных интересов. Например, вопрос, связанный с налогообложением. Это такие финансовые потоки, которые никем не учитываются и никем не декларируются. А государственная регистрация бы помогла помочь учесть, некую долю налогов исчислить и взыскать. А сейчас все это идет мимо.

Но с другой стороны, такая идея многократно приходила в голову законодателя, и вопрос о введении государственной регистрации для тех же целей последующего налогообложения, он обсуждался. Всякий раз за практически 20 лет законодатель осознает, что не стоит овчинка выделки, что легкость входа в отношения, которая имеет место сегодня, а за счет этой легкости входа уменьшение социальной нагрузки намного лучше, чем те крохи в виде налогов, которые будут получаться. Потому что налога получат на 10 р., а проблем от скулежа всех лиц, не способных решить самостоятельно жилищные потребности, будет раз в 500 больше. И сознательно всякий раз от идеи государственной регистрации договора коммерческого найма законодатель отказывается. Поэтому это не упущение, это принципиальная позиция, на взгляд А.А., в ней есть некая логика.

⇐ Предыдущая50515253545556575859Следующая ⇒

Поделиться: