Условия, связанные с реализацией этого права.

А) согласие наймодателя. ЖК РФ говорит о письменном согласии, в ГК РФ никаких подобного рода уточнений нет, используется просто термин «согласие».

Б) соблюдение нормы общей площади на человека.

Причем, ЖК в отношениях, связанных с социальным наймом, однозначен. Он говорит, что речь идет об учетной норме.

Учетная норма – норма нуждаемости, т.е. норма, исходя из которой происходит учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из которых лица признаются нуждающимися. Соответственно, учетная норма для СПб составляет 9 м² или соответственно 15 м² общей площади, в зависимости от того, идет ли речь о проживании в отдельной квартире или в квартире коммунальной.

Применительно к социальному найму, сдача в наем возможна при соблюдении учетной нормы, т.е. в результате сдачи в поднаем общая площадь, приходящаяся на одного человека не должна составлять менее 9 м² или 15 м².

Если с социальной нормой все просто, ЖК РФ прямо говорит, что в расчет должна приниматься именно учетная норма при реализации права на сдачу в поднаем, то с коммерческим наймом все сложнее. ГК использует обтекаемую формулировку; при условии соблюдения нормы общей площади на человека. О какой норме идет речь, понять крайне затруднительно, потому что у нас нормативов существует великое множество. Есть учетная норма, есть норма предоставления, есть социальная норма жилья, в зависимости от соблюдения которой осуществляется субсидирование граждан в расходах, связанных с оплатой жилого помещения, какая из этих норм имеется в виду ГК РФ однозначно сказать затруднительно. Единственное, что с т.з. системности регулирования, раз в ЖК есть право на сдачу в поднаем и используется категория именно учетной нормы, то, наверное, то же право на сдачу имущества в поднаем, которое существует в коммерческом найме, должно регулироваться с помощью использования той же нормы. Но это только загадка, потому что сама формулировка ст.685 ГК РФ достаточно обтекаема.

Итак, два условия: согласие наймодателя и соблюдение нормы.

Для коммерческого найма реализация права на сдачу жилого помещения в поднаем только на двух этих условиях и заканчивается

Для социального найма ЖК называет и 3-е условие:

В) письменное согласие совершеннолетних членов семьи (для социального найма)

В ЖК установлен перечень ситуаций, при которых сдача имущества в поднаем не допускается. Например, если в жилом помещении проживают или в результате поднайма в жилое помещение поселяются лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний. Здесь, без разницы, наличествуют ли все условия или они отсутствуют, при таком обстоятельстве сдача имущества в поднаем не допускается вообще.

Поднаем представляет собой возмездный субдоговор. Причем это обычный, достаточно тривиальный субдоговор. Как в любом субдоговоре крайние звенья соответствующей цепи не имеют возможности прямых сношений другу с другом. Т.е., условно говоря, за все действия поднанимателя перед наймодателем ответственность несет наниматель, равно как и наоборот, за все действия наймодателя перед поднанимателем ответственность несет наниматель. Никаких прямых требований от наймодателя к поднанимателям, а равно наоборот, принципиально невозможно, потому что у них нет никакого договорной связи, как и в любом субдоговоре.

Ввиду того, что поднаем – это субдоговор, очевидно, что он зависим от договора найма. Эта зависимость проявляется, прежде всего, в сроке. ГК РФ, применительно к коммерческому найму (коммерческий наем – всегда срочный договор), прямо указывает, что договор поднайма не может быть заключен на срок, превышающий срок договора найма, что вполне логично, не может существовать субдоговор в отсутствии исходного договора.

Эта зависимости прослеживается и в найме социальном, но там все сложнее, потому что социальный наем – договор бессрочный. Поэтому ст.77 ЖК РФ говорит о том, что договор поднайма заключается на срок, указанный в этом договоре, а если таковой срок не указан, то на 1 год.

Наконец, зависимость между наймом и поднаймом состоит еще и в том, что при прекращении договора найма прекращается договор поднайма.

Это было право, особое право нанимателя на сдачу жилого помещения в поднаем, которое наличествует в социальном и коммерческом найме.

2. Право на вселение временных жильцов.

Наличествует только в социальном и коммерческом найме.

Для коммерческого найма право регламентируется ст.680 ГК РФ, для социального найма – ст.80 ЖК РФ. Регулирование этого права на вселение временных жильцов достаточно идентично в двух указанных разновидностях, и условиями реализации этого права является:

→ согласие всех совершеннолетних членов семьи

→ предварительное уведомление наймодателя, который может запретить подобное вселение, но только если в результате этого вселения нарушается норма общей площади жилья.

И опять загадка: ЖК говорит: может запретить, если нарушается учетная норма, а ГК использует снова абстрактную категорию общей нормы на человека, о какой норме идет речь: об учетной, норме предоставления, социальной или другой, из текста ГК понять принципиально невозможно. Опять, остается только догадываться, по всей видимости, по аналогии с правилами ЖК, должна во внимание приниматься учетная норма

Вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе, при этом такое вселение ограничено максимальным сроком – 6 месяцев. Временные жильцы не приобретают прав на жилое помещение, ответственность за их действия несет наниматель.

3. Преимущественное право на заключение договора на новый срок (только для коммерческого найма).

Ст.684 ГК РФ регламентирует данное право, собственно, оно обусловлено тем, что договор коммерческого найма является договором срочным. Вместе с тем, необходимость удовлетворения жилищной потребности выступает как величина достаточно постоянная. И законодатель, воплощая чаяния нанимателя и устанавливая некую стабильность обеспечения жилищной потребности, в ст.684 ГК РФ предусматривает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок.

С феноменом преимущественного права на заключение договора на новый срок мы уже сталкивались, когда изучали конструкцию договора аренды, говорили, что применительно к аренде закон выдвигает целый ряд условий, связанных с реализацией соответствующего преимущественного права, и устанавливает ряд способов защиты на случай, когда такое преимущественное право нарушено. Ст.684 ГК РФ тоже регулирует указанный вопрос. Парадокс состоит в том, что практически ни по одному значимому моменту преимущественное право в коммерческом найме не совпадает с условиями и последствиями реализации преимущественного права в аренде.

Вспоминает контрапункты, исходя из которых мы анализировали преимущественное право в аренде, для того чтобы просто сравнивать и более ярко обозначать те принципиальные отличия, которые имеет преимущественное право в коммерческом найме по сравнению с арендой.

С т.з. механизма, ст.684 ГК РФ как работает преимущественное право?

Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель предлагает нанимателю заключить договор на новый срок, либо указывает на то, что он отказывается от дальнейшей сдачи жилого помещения в наем. Инициатива в реализации преимущественного права принадлежит в силу ст.684 ГК РФ наймодателю. Он должен сообщить, предложить нанимателю реализовать преимущественное право, либо сообщить, что он отказывается от сдачи в наем, в противном случае договор считается продленным на тех же условиях, на тот же срок.

В аренде от кого должна была исходить инициатива? От арендатора, т.е. в аренде именно арендатор должен был манифестировать о своем желании заключить договор аренды на новый срок. Вот уже принципиальное отличие. В коммерческом найме инициатива должна исходить от наймодателя, в аренде инициатива должна была исходить от арендатора, т.е. того, кому предоставляется имущество.

Это отличие вполне можно объяснить повышенной защитой интересов нанимателя для коммерческого найма жилого помещения, потому что если вдруг он забудет об этом, о том, что заканчивается срок и не сообщит о своем желании заключить договор на новый срок, при этом не будет волеизъявления со стороны наймодателя, то договор просто продлится на тех же условиях на тот же срок. Это отличие есть, оно логически объяснимо.

В аренде какой арендатор имел право претендовать преимущественно на заключение договора на новый срок? Только исправный арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. А теперь смотрим на ст.684 ГК РФ. Какой наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок? Любой. Никакого ограничения нет. Получается, что независимо от того, надлежащим или ненадлежащим образом наниматель исполнял свои обязанности по договору, он имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Такое решение абсолютно алогично. Потому что такое решение по сути дела навязывает наймодателю продолжение отношений с неисправным контрагентом. Единственный для него возможный вариант прекратить отношения – не сдавать жилое помещение в наем вообще. На самом деле, ведь преимущественное право – это некое вмешательство в интерес наймодателя. В аренде это вмешательство было хорошо взвешенно, т.е. арендодатель, если ты будешь сдавать имущество в аренду, какая разница кому, тем более, что арендатор зарекомендовал себя в качестве добросовестного и исполнительного контрагента. Следовательно, вмешательство в имущественную сферу арендодателя было минимальным. Почему для коммерческого найма закон предоставляет преимущественное право любому нанимателю? Это остается абсолютной загадкой, оправдать это социальной направленностью невозможно. Потому что А.А. далек от мысли, что законодатель преследует цель особой защиты и покровительства неисправному участнику оборота. Почему здесь нет этого условия, которое было вполне логичным, вполне адекватным? На этот вопрос нет ответа. Только разве что разные люди писали ст.621 ГК РФ про преимущественное право в аренду и ст.684 ГК РФ про преимущественное право в коммерческом найме. Ну, наверное, разные люди какая-то логика должна быть.

Обязательным условием реализации преимущественного права является дальнейшее желание наймодателя сдавать имущество в наем (это совпадающая предпосылка). Поскольку речь идет о субъективной категории, законодатель ее определенным образом объективирует за счет ведения некой фикции, эта фикция практически дословно совпадает с тем правилом, которое было установлено в ст.621 ГК РФ для преимущественного права в аренде. В каком случае наймодатель освободится от преимущественного права и оно не сможет быть реализовано? Если в течение года после окончания соответствующего срока договора он не будет сдавать имущество в наем, то это означает его нежелание, и дальнейшая реализация преимущественного права нанимателя принципиально невозможна. Это единственная совпадающая посылка, ровно такое же реагирование мы видели в п.2 ст.621 ГК РФ для преимущественного права в аренде.

С т.з. последствий нарушения. В аренде каков был магистральный способ защиты при нарушении преимущественного права арендатора? Требовать перевода прав и обязанностей по заключенному в нарушение преимущественного права договору на себя и (или) возмещение причиненных убытков. И мы отмечали, что это абсолютно адекватное и правильное решение, потому что достигается и цель пресечения правонарушения, и цель восстановления нарушенного права.

Теперь смотрим на ст.684 ГК РФ с этих позиций. Какое последствие для нарушения преимущественного права установлено в ст.684 ГК РФ? Требование признания договора недействительным и (или) возмещения убытков. Вопрос о том, почему здесь разные способы защиты, мы оставляем в стороне. Мы уже выяснили, разные люди, которые друг друга ненавидели, не общались, поэтому написали. Вопрос в другом: каким образом это требование о признании сделки недействительной защитит интерес нанимателя, чье преимущественное право нарушено? А.А. не видит, в чем эта защита. Потому что на само деле, что получается?

Есть наймодатель, есть наниматель 1, который обладает преимущественным правом. Договор заканчивается. Наймодатель говорит: «Нет, шабаш, больше не буду сдавать данное жилое помещение в наем». Наниматель расстроенный уходит спокойно, плачет в подушку по ночам, а потом узнает, что с нанимателем 2 заключен в нарушение его преимущественного права договор. По ст.684 ГК РФ открывает: «Класс, мое право нарушено». Ну признает он договор недействительным, но для него какая радость? Это в нашем менталитете понятно. С криками «Не доставайся же ты никому», он идет в суд и предъявляет требование о признании договора недействительным. Но ему какая радость? Да, он пресечет нарушение, но восстановит ли он свое нарушенное право тем самым? Нет. Он в течение года будет контролировать соблюдение наймодателем требований действующего законодательства, и обрушит все сделки, которые в нарушение его преимущественного права наймодатель заключил. Он будет горд при этом. В чем радость для него?

М.И. Брагинский пытался истолковать эту норму т.о., что наймодатель, после того, как признает договор недействительным, то тем самым его договор возобновится. В этом якобы тайный смысл и главное желание при реализации соответствующего способа защиты у нанимателя. Но при всем уважении к М.И., А.А. не понимает, как это логически выстраивается.

Представим себе, на временной оси, был первый договор, по которому возникло преимущественное право. Хорошо, если тут же заключен второй договор, еще можно понять, что первый восстановится, фантазии здесь хватит. Но если второй договор будет заключен спустя определенный промежуток времени, то признание его недействительным будет означать, что такого договора нет. Но как же восстановится первый? Он прекратился истечением срока, куда промежуток деть? Поэтому М.И. пытался сделать хорошую мину при плохой позиции законодателя, выдавая желаемое за действительное. От признания договора недействительным, первоначальный договор не восстановится, он прекратился с истечением срока. Поэтому способ защиты, предусмотренный ст.684 ГК РФ является бессмысленным. Ибо защищая в плане пресечения нарушения, он не восстанавливает нарушенное право. Конечно, второй вариант защиты «… и (или) возмещение убытков..» является для нанимателя куда более удачным и выгодным.

Тут загадка: почему из ст.621 ГК РФ нельзя было переписать в ст.684 ГК РФ тот способ защиты, который был замечательный, на радость всем, законодатель просто проявил себя во всей красе, почему нельзя было сюда переписать? Нет ответа.

Понятно, почему это право не может существовать в иных разновидностях договора найма. Социальный наем – бессрочен, а наем специализированный, он срочен, но он базируется всегда на определенной предпосылке, срок этого договора приравнен к существованию предпосылки. Поэтому если у тебя предпосылки нет, то ты не нуждаешься в продлении отношений по специализированному найму, потому что эта правовая конструкция для тебя оказывается невозможной. А до тех пор, пока у тебя есть предпосылка, до тех пор действует сам договор. Поэтому в никаких иных разновидностях здесь просто потребности нет. Это право наличествует только в договоре найма коммерческого.

4. Право на обмен жилого помещения (только социальный найм).

Присутствует только в социальном найме, ст.100 ЖК РФ прямо подчеркивает, что этого права нет в специализированном найме, а стабильность ЖФ исключает возникновение этого права при коммерческом найме. Существуя только в социальном найме, право на обмен жилых помещений регламентируется ст.72-75 ЖК РФ. Кроме того, в регулировании отношений большое значение имеют разъяснения ВС РФ, которые содержатся в п. 33, 34 ПП ВС №14.

Право на обмен жилого помещения сущностно состоит в том, что есть наниматель жилого помещения 1, есть наниматель жилого помещения 2. Суть обмена состоит в том, что они взаимно меняются своими правами и обязанностями, и в результате обмена наниматель два становится нанимателем жилого помещения 1, и наоборот, наниматель 1 становится нанимателем жилого помещения 2. Происходит обмен жилыми помещениями.

Возможным форматом, объектом обмена сегодня выступают только жилые помещения фонда социального использования, кстати, в п.33 ПП №14 это прямо подчеркивается. Законодатель отказался от формата, который был ранее до принятия ЖК, был Законе об основах федеральной жилищной политики, когда возможно было поменять социальный фонд на коммерческий. Т.е. гражданин, проживавший в приватизированной квартире, мог обменять свое жилое помещение на жилое помещение социального фонда. И тем самым оказаться нанимателем, в то время как его контрагент оказывался бы собственником того жилого помещения, т.е. в Законе об основах федеральной жилищной политики такая конструкция предусматривалась. Сейчас законодатель от нее отказался, отказался сознательно. И ВС прямо подчеркивает, что подобный обмен невозможен. Объектом обмена может быть социальный фонд против социального фонда, и никаких иных вариантов больше нет.

Условия совершения обмена:

Ø согласие всех совершеннолетних членов семьи

Ø согласие наймодателя.

Понятно, что для каждого из нанимателей согласие его членов семьи и согласие наймодателя. Применительно к последнему, дабы указанное согласие не превращалось в произвол, ст.73 ЖК РФ предусматривает, что отказ в даче согласия допускается только в том случае, когда в силу закона обмен невозможен. Ст.73 ЖК РФ предусматривает ряд ситуаций, когда обмен не допускается. Только в этом случае наймодатель может отказаться. Во всех остальных случаях такой отказ невозможен. Отказ наймодателя может быть обжалован в судебном порядке и может быть проверен на предмет соответствия требованиям ст.73 ЖК.

Оформлением соответствующего права на обмен, реализацией права является составление договора об обмене. Такой договор должен быть составлен в письменной форме посредством составления единого документа.

5. Право на замену жилого помещения (только социальный наем).

Регулируется это право ст.81 ЖК РФ. Для того чтобы понять суть, мы должны включить голову. От чего зависит оплата по договору социального найма? От размера. Это ключевой показатель при определении платы.

При том, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется исходя из определённых нормативов, с течением времени может так оказаться, что наниматель по договору социального найма имеет определенные излишки.

Например, 35 лет из принципа семья из 10 человек стояла на очереди. Она достоялась, соответственно, этой семье з 10 человек была предоставлена квартира, исходя из нормы предоставления, в СПб – это 18 м² на одного члена семьи. Их было 10, значит, им была предоставлена квартира размером не мерее 180 м². Допустим, ровно 180 м². 9 комнат, 180 м² им квартира была предоставлена. Поскольку миссия гражданина оказалась выполненной, он понял, ради чего он жил, и теперь больше смысла никакого нет, они все начинают умирать один за другим. Происходит так, что в этой 180-метровой квартире продолжает проживать 1 наниматель. 1 на 180 метров. При этом, вспомним, что для того чтобы им туда попасть, им надо было быть малоимущими, с финансами все не очень хорошо, а надо оплачивать квартиру 180 м². Поэтому очевидно, что у гражданина возникает потребность каким-то образом уменьшить или принадлежащее жилое помещение или хотя бы плату за него, минимизировать свои расходы на обеспечение жилищной потребности. Как раз в целях реализации этой очевидной идеи ст.81 ЖК РФ предусматривает право на замену жилого помещения.

Суть этого права: если общая площадь занимаемого жилого помещения превышает норму предоставления, с согласия всех совершеннолетних членов семьи наниматель может подать заявление наймодателю о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера.

Собственно, в течение 3 месяцев с момента подачи заявления, гражданину должно быть предоставлено такое жилое помещение.

Гладко на бумаге, но есть один момент. В течение 3 месяцев – это замечательно, но проблема в том, что у наймодателя свободного фонда жилья нет. Это не ярмарка, где приходят и говорят, кому сколько надо. Поэтому эти 3 месяца оказываются декларацией. В итоге, как правило, в течение 3 месяцев реализовать заявление нанимателя оказывается невозможно.

Для того чтобы исходно само право на замену не превращалось в декларацию, прежнее законодательство (Закон об основах федеральной жилищной политики в ст.15.7) прямо предусматривало, что если в течение указанного срока жилое помещение меньшего размера не будет предоставлено, то по истечение этого срока плата за занимаемое жилье должны взиматься, исходя из размера желаемого жилого помещения.

Ему надо, допустим, 40 метров на одного, он занимает 180, говорит: «Дай мне 40», ему 40 не дают, потому что нет таких квартир. Спустя 3 месяца, даже если ему не дали, его размер платы за 180-метров жилье будет осуществляться как за жилье 40-метровое.

Это защищает интерес нанимателя, т.е. он именно к этому стремился. Кроме того, стимулирует определенным образом наймодателя, потому что он начинает нести финансовые потери, заинтересован в том, чтобы исполнить заявление нанимателя.

Заметим, А.А. не случайно номер статьи назвал - 15.7. Это уже показывает, что эта статья появилась в законе не сразу, потребовалось долгих 10 лет, чтобы законодатель осознал эту проблему и включил эту норму в Закон об основах федеральной жилищной политики.

Но, видимо существует 3 категории людей:

1. Есть люди, которые учатся на чужих ошибках, эти люди называются мудрецы. Таких людей вообще практически нет, это единицы.

2. Есть люди, которые учатся на своих ошибках. Эти люди называются глупцы. Подавляющее большинство, А.А. к этой группе относится.

3. Есть еще и третий член - это российский законодатель, которого даже свои собственные ошибки ни в чем не убеждают.

10 лет надо было осознавать проблему, чтобы, наконец, создать норму, а потом принять ЖК без этой нормы. Теперь ждем очередные 10 лет, прошло пока только 9 лет. Видимо на следующий год будет включена норма, которая позволит из декларации право на замену превратить в подлинное право. А так, пока без соответствующего регулирования оказывается. Не предоставили ему в течение 3 месяцев, не предоставили не потому, что там злой умысел наймодателя, а просто нет свободных фондов. Почему такой нормы нет? По всей видимости, российский законодатель относится к третьей группе, для которой собственные ошибки не являются показательными.

Вот с т.з. нормативного регулирования, соответствующее право на замену жилого помещения наличествует в действующем законодательстве и является особым правом, которое принадлежит нанимателю по договору социального найма.

⇐ Предыдущая56575859606162636465Следующая ⇒

Поделиться: