Возможность прекращения договора найма по инициативе любой из сторон.

Причем, опять речь идет о судебном прекращении соответствующих договорных отношений. П.3 ст.687 ГК РФ предусматривает основания для подобного варианта прекращения. Причем, здесь формулировка витиеватая, ибо законодатель отказывается от указания исчерпывающего перечня соответствующих оснований непосредственно в тексте ГК РФ, указывая только на один из возможных вариантов – непригодность помещения для постоянного проживания, а дальше, сопровождает соответствующий перечень отсылочной нормой: и в других случаях, предусмотренных ЖЗ. Но за счет того, что отсылка идёт именно к законодательству, не к соглашению сторон, а к законодательству, то мы можем утверждать, что соответствующий перечень оснований прекращения договора коммерческого найма по п.3 ст.687 ГК РФ тоже является закрытым. Просто он содержится не только и не столько в ГК, сколько за счет отсылочной нормы этот перечень наполняется соответствующим содержанием.

Прекращение договора социального найма.

Совершенно иным образом и в ином порядке строится регулирование вопросов прекращения договорных отношений применительно к социальному найму.

Инициатива нанимателя.

Причем, защищая интерес нанимателя, ст.83 ЖК РФ в п.3 говорит, что такое прекращение возможно в любое время.

Продолжая этот льготный режим, сопровождаемый минимумом формальностей, п.3 ст.83 ЖК РФ говорит о том, что выезд нанимателя на другое место жительства автоматически влечет прекращение договора с момента выезда. К сожалению, редакция п.3 ст.83 ЖК РФ не совсем удачна, потому что в ней пропущено ключевое слово. Дело в том, что еще применительно к прежнему ЖЗ, КС в знаковом Постановлении от 23 июня 1995 года указывал на то, что соответствующее правопрекращающее значение может иметь только постоянный выезд. Т.е. выезд нанимателя на другое постоянное место жительства, в противовес тому, что временный выезд ни к каким правопрекращающим обстоятельствам не приводит.

В ст.83 ЖК РФ, ныне регулирующей соответствующий вопрос, прилагательное «постоянный» почему то пропущено. В первом приближении без учета систематического толкования складывается впечатление, что регулирование законодателем изменено, и любой выезд будет иметь правопрекращающее значение. Однако речь идет о технической недоработке, суть регулирования не изменилась, это очевидно в сопоставлении предписаний ст.83 ЖК РФ с теми правилами, которые содержатся в ст.71 ЖК РФ. В ст.71 ЖК РФ написано, что при временном отсутствии наниматель и члены его семьи сохраняют право на жилое помещение. Поскольку у нас толкование не должно приводить к тому, что одна из норм оказывается излишней, если таковое происходит, это показатель неверности толкования, то получается, за счет ст.71 ЖК РФ, получается, что в ст.83 ЖК РФ правопрекращающее значение будет иметь выезд только на другое постоянное место жительства.

iВ сухом остатке.

→ Если гражданин (наниматель, например) выезжает на другое постоянное место жительства, договор автоматически прекращается с момента выезда.

→ Если же он выезжает временно, договорные отношения продолжаются .

Вопрос: как отграничить выезд на постоянное место жительства или выезд временно?

Причем, руководствуясь теми разъяснениями и той логикой, которая была закреплена в Постановлении КС 1995 года, при решении соответствующего вопроса не может приниматься во внимание срок отсутствия. Т.е. срок отсутствия – вообще не показатель. Самое главное – это направленность, т.е. цель, которую преследует наниматель, выезжая из жилого помещения. Здесь мы сталкиваемся со сложным вопросом. Поскольку ключевой характеристикой при решении вопроса о том, временное это отсутствие, следовательно, никакого прекращения договорных отношений не происходит и наниматель сохраняет все права в отношении данного жилого помещения, или это отсутствие постоянное, следовательно, как только дверь за ним закрылась, с этого момента автоматически прекращен договор найма, даже если он через секунду рвется обратно, он уже не имеет никаких прав на жилое помещение, для него оно является чужим со всеми вытекающими отсюда последствиями. Для нас, получается, главное – определение цели, т.е. он с постоянной целью выезжает или с временной. А показатель цели является крайне субъективным. Как понять? Лучше всего: вскрыть ему черепную коробку и посмотреть. Но так нельзя. Выяснение субъективного фактора, а именно он является краеугольным камнем, квалифицирующим признаком для применения либо ст.71 ЖК РФ, либо ст.83 ЖК РФ, оказывается величиной сложной. Понятно, что субъективное мы можем воспринять через объективизацию этого субъективного. Посему направленность воли мы должны выяснять по внешним факторам, ничего другого нам не остается. Т.е. дают ли внешние факторы оснований полагать, что он уехал постоянно?

Например, если паспорт оставил, то явно, что временно. Если любимого попугая, тапочки и зубную щетку вместе с паспортом забрал, то есть основания полагать, что постоянно. На это нас и настраивает и ВС в п.32 ПП №14 2009 года, ВС прямо указывает:

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

Все факторы, которые так или иначе могут свидетельствовать о направленности воли. Если есть подлинная воля на постоянный выезд, то ст.83 ЖК РФ, автоматически без всякого обличения своей воли в особую форму, т.е. конклюдентными действиями договор жилищного найма прекращается. Если же направленность воли не свидетельствует о его желании покинуть данное жилое помещение постоянно, в т.ч., как верно ВС дает варианты, например, этот выезд не являлся добровольным, в этом случае, очевидно, что у него нет направленности воли на постоянный выезд, например, бывшие члены его семьи собаками травили или поменяло замок, и он не может попасть в жилое помещение. В данном случае, исходя из фактических обстоятельств, очевидно, что никакой направленности воли на то, чтобы постоянно покинуть данное помещение, нет, применяется ст.71 ЖК РФ: как бы долго гражданин не отсутствовал, за ним сохраняются все права в отношении соответствующего жилого помещения. Т.е. вот объективизация и те обстоятельства, которые должны приниматься во внимание, они прямо обозначены в разъяснениях п.32 ПП №14. Опять ВС абсолютно верно ухватывает соответствующую идею и дает верные разъяснения, полностью соответствующие и букве, и духу соответствующих предписаний ст.71, 83 ЖК РФ, соответствующие разъяснения, которые могут быть полностью поддержаны.

Для применения ст.83 ЖК РФ, для решения вопроса, произошло ли прекращение договорных отношений вследствие выезда на другое постоянное место жительства, мы должны выяснять действительную направленность воли нанимателя, исходя из тех обстоятельств, которые сопровождают этот выезд. Причем, абсолютно верно ВС подчеркивает, что в данном случае никаких ограничений по средствам доказывания не существует, и эта направленность воли может обосновываться с помощью любых средств доказывания.

Дополнительно необходимо подчеркнуть, что вопрос о регистрации по месту жительства, сохранении этой регистрации или снятие с регистрационного учета для применения ст.83 ЖК РФ не имеет абсолютно никакого значения, т.е. то обстоятельство, что гражданин не снялся с регистрационного учета ни коим образом не исключает возможного варианта признания его утратившим право на жилое помещения ввиду выезда на другое постоянное место жительства. А то обстоятельство, что он, допустим, снялся с этого учета, является лишь одним из возможных доказательств, которое должно оцениваться в совокупности при решении вопроса о направленности его воли. Поэтому здесь нет никакой самодостаточности вопроса о регистрационном учете для решения проблемы о применении ст.83 ЖК РФ и для решения вопроса о сохранении или утрате права на жилое помещение. Потому что регистрационный учет имеет исключительно АП цель и АП значение, смысл регистрации состоит в том, что для общения с государством, гражданин заявляет: «Государство, если ты вдруг, я понимаю, что я тебе не нужен, но если ты хочешь со мной связаться, пиши мне по этому адресу». Вот весь смысл регистрационного учета. Ни для возникновения ЖПО система регистрационного учета не имеет никакого касательства, равно и в вопросе о прекращении это регулирование происходит параллельно.

В задачнике по ГП есть интересная задача в занятии № 3, которая крайне показательна с т.з. того, что регистрация как акт административно-правовой и ЖПО идут параллельными путями. Задача показательна в том смысле, что по правилам регистрационного учета гражданин должен быть снят с регистрации, но право на жилое помещение он не утрачивает, потому что направленности воли на постоянный выезд у него нет. Эта задача крайне показательна с т.з. того, что это параллельное регулирования: АП с т.з. системы регистрации по месту жительства и ЧП с т.з. вопросов пользования жилым помещением по договору социального найма, параллельное, абсолютно независимое друг от друга, и не оказывающее друг на друга какого-либо серьезного значения. Это обстоятельство мы должны осознавать и понимать, что наличие или отсутствие государственной регистрации для решения вопроса о прекращении ЖПО имеет крайне вторичное значение, не предопределяет вообще ничего.

Это было первое возможное основание прекращения ЖПО по договору социального найма по инициативе нанимателя, по сути дела здесь односторонний отказ, причем, абсолютно не формализован, без всякого обличения в какую-либо форму, без всякого предупреждения, выезд на другое постоянное место жительства влечет автоматически прекращение соответствующих договорных правоотношений.

2. Прекращение договора социального найма по инициативе наймодателя.

Все случаи прекращения договора социального найма по инициативе наймодателя в ЖК объединены общей категорией «выселение», т.е. когда используется термин «выселение», речь идет о прекращении договора социального найма по инициативе наймодателя.

→ Выселение возможно только в судебном порядке.

В этом принципиальное отличие нынешнего ЖЗ от прежнего ЖК, который в исключительных случаях допускал выселение в административном порядке. В нынешнем ЖК подобных вариантов нет, во всех случаях выселение только и исключительно в судебном порядке.

→ Кроме того, выселение возможно только по основаниям и в порядке, указанным в ЖК РФ.

Т.е. не просто указанным в законе, а указанным именно в ЖК РФ. Собственно, эту идею ярко отражает разъяснение, которое содержится в п.35 ПП ВС №14, в п.35 ПП, подчеркивая соответствующую идею возможного выселения только в порядке и по основаниям, которые предусмотрены ЖК, ВС прямо помещает отбивку этой идеи: применение к соответствующим отношениям положений ГК РФ не допускается. Поэтому, например, ст.450 ГК РФ для регулирования вопросов прекращения договора социального найма не может иметь и в итоге не имеет никакого значения. Только по основаниям и только в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ.

ст.84 ЖК РФ выделяет 3 вида выселения:

v выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

v выселение с предоставлением другого жилого помещения;

v выселение без предоставления другого жилого помещения;

Как уже было сказано, выселение возможно только лишь по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Для каждого из этих трех вариантов ЖК предусматривает собственные основания. Подробнее о каждом из соответствующих вариантов выселения поговорим.

⇐ Предыдущая60616263646566676869Следующая ⇒

Поделиться: