Процесс оценки недвижимости.

Оценка недвижимости

ФСО

Процесс оценки недвижимости.

1) Определение проблемы

a. Идентификация объекта недвижимости (документы на объект: свидетельство о правах, договор аренды, кадастровый паспорт (технический паспорт, по старому образцу), кадастровый план, физическое присутствие объекта недвижимости (оценщик фотографирует и вкладывает в приложение к своему отчёту))

b. Дата оценки – календарная дата, на время которой была определена стоимость оценки. Информацию которая появилась после до даты оценки нельзя включать, если оценка проведена на дату прошлую. Будущая дата также может быть – прогнозирование.

c. Цель оценки – основа для всей оценки имущества

d. Вид стоимости оценки, которую будет определять оценщик. Стоимость – мера ценности, выраженная в денежном выражении.

Стоимость – расчётная величина, а цена – фактическая величина (цена спроса, предложения, сделки), затраты – стоимость всех ресурсов необходимых на создание объекта.

Стоимость:

· рыночная – цена по которой произойдёт типичная рыночная сделка. (рынок открытый – любой может продать, купить; Рынок в условиях конкуренции)

· Инвестиционная – определяется для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.

· Ликвидационная – стоимость определяется из меньшего срока экспозиции (то время которое недвижимость простаивается на рынке), чем рыночная;

· Кадастровая (налог на землю – 1,5% от кадастровой стоимости, налог на имущество – 0,1-2% от инвентаризационной стоимости, в 2012 году за место этих 2-х налогов будет налог на недвижимость – 0,1% , при этом будут льготы, например будет недвижимость, которая будет не будет облагать налогов вообще, хотя это ещё не точно.) – рыночная стоимость, определяемая стоимостью массовой оценки.

2) Организация процесса оценки

a. Оценки выполняется на основании задания (ФСО №1)

b. Определяется кто будет расписываться за оценку, кто будет нести ответственность.

c. Нужно понять сроки проведения оценки, за какой период можно реально выбрать эту работу

d. Оплата оценщика ни как не должна никаким образом привязываться к стоимости объекта. Своё имущество или родственников так же не разрешается. Оплата производится по рекомендуемым расценкам

e. Оценщик и заказчик должны заключить договор (договор возмездного оказанию услуг + требования, которые установлены в ФЗ РФ), он заключается в простой письменной форме по заверению обоих сторон.

3) Сбор и анализ информации

a. Принцип остаточности и достоверности – оптимальная информация по объёму, достоверная – которая отражает действительность и которую можно проверить.

b. Информацию которую должен собрать оценщик должна быть общая (можно применять для других объектов) и специализированная (информация микроуровня, которая относится к объекту недвижимости – из чего сделан, когда построен…).

4) Анализ наиболее эффективного использования

a. Анализ свободного земельного участка

b. Анализ земельного участка с существующими улучшениями.

5) Расчёт стоимости по 3-м подходам

6) Согласование результатов

7) Отчёт об оценки (ФСО №3) – минимум 2 экземпляра, хоанится до истечения срока исковой давности, с даты составления отчёта.

Конструктивное решение

2.1. Конструктивная схема

2.1.1. Каркасное система

2.1.2. Бескаркасная система

2.2. Конструкционный материал

2.2.1. Ж/Б

2.2.2. Каменные – размеры кирпича – 250,120, 65

2.2.3. Металл

2.2.4. Дерево

2.3. Конструктивные элементы

2.3.1. Фундамент

2.3.1.1.Ленточный (фундаментные блоки + подушка)

2.3.1.2.Столбчатый (Колонна + стакан, или на сваи)

2.3.1.3.Плитный – на «текучий» грунт ставится плита

2.3.1.4.Мелкого заложения

2.3.1.5.Глубокого заложения

Отмостка – по периметру зданий, для того чтоб осадки уходили от зданий.

2.3.2. Стены – защита от атмосферных воздействий, ограждающая функция, звукоизоляция. Могут быть внутренние и наружные, несущие и не несущие. Сейчас стены в большинстве случаев 3-хслойные: наружный – ограждающий, средний – утепляющий, внутренний – несущий. В среднем температура в помещение д.б. 18-22 градуса. При этом нужно учесть пароизоляцию на стыка внешнего и среднего слоя.

2.3.3. Перекрытия

2.3.3.1.Надподвальные

2.3.3.2.Междуэтажные

2.3.3.3.Чердачные

2.3.4. Крыша (Посмотреть конструкции, «Мауэрлат» - узнать что такое, до 5 этажей, после 5-и этажей – с внутренним водостоком.)

2.3.5. Полы – теплее, эстетически привлекательно.

2.3.6. Окна, двери

2.3.7. Отделка.

2.3.8. Прочие – лестницы, балконы, лоджии, козырьки, крыльца.

3. Инженерное оборудование:

3.1. Отопление

3.2. Вентиляция

3.3. Связь

3.4. Электричество.

Метод сравнения

Показатели

Аналоги

Скорректированная цена

Стоимость земельных участков

Текущая рыночная стоимость

Стоимость нового строительства объектов-аналогов

Износ и устравение

Износ и устаревание, %

23,1

25,8

26,5

Износ и устаревание, среднее

25,1

Метод Разведение (разбивки)

Износ и устаревание:

· Физический:

o По сроку жизни

o По стоимости структур

o По визуальному обследованию

· Функциональный:

o По методу капитальной потери дохода КПД

o ПО стоимости устранения

· Экономическое

o КПД

o Экспертный

o Метод сравнения

В рамках сравнительного подхода используются следующие методы:

· Метод прямого сравнения продаж

· Метод мультипликатора валовой ренты

· Метод попарного сравнения

· Метод корреляционного регрессионного анализа

Последовательности определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

1) Анализ рынка недвижимости и выбора объекта аналогов в отношение которых имеется вся необходимая информация (цена,;

2) Выбор единицы сравнения

Свободный земельный участок:

1 га

1 сот

1 кв.м

1 п км

1 уч

За строительство земельных участков (зданий и сооружений)

1 кв.м.

1 куб м.

И т.д.

3) Выбор элементов (показателей) сравнения – те характеристики, факторы, которые влияют на стоимость.

a. Передаваемые права – оценке подлежат права с изменениями сервитутом, ипотекой;

b. Условия финансирования – товар-деньги

c. Чистота сделки

d. Дата продажи

e. Местоположение

f. Физические характеристики (материал, площади, отделка, коммуникации)

g. Экономические характеристики (плата за эксплуатацию)

h. Отклонение от целевого использования

i. Наличие движимого имущества

4) Расчёт корректировок по выбранным элементам

a. Метод анализа парного набора данных – выбираются два одинаковых объекта недвижимости, только с одним отличием, разница в цене и будет поправка на это отличие (Квартира с отделкой/без)

b. Анализ издержек

c. Анализ вторичных данных

Корректировки можно рассчитать как в процентах, так и в денежных единицах

Внесение корректировок для расчёта скорректированных цен объектов-аналогов.

Ссп=f(Ц±К₁±К₂±К₃±…±Кn) – в денежных единицах

Ссп=f(Ц*К₁*К₂*К₃*…*Кn) - %

Анализ скорректированных цен объектов аналогов и расчёт средневзвешенной величины стоимости по сравнительному подходу

Пример скорректированной стоимости по методу прямого сравнения продаж:

Объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м. с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м.

Показатели

Объект оценки

Объект аналога

1 2 3 Цена продажи - 375,0 424,2 294,0 1) Права 116 116 116 116 Корректировки 0 0 0 Скорректированная цена 375 424,2 294,0 2) Условия финанс-я Рыночная Рыночная 0 Рассрочка -5 Рыночная 0 Скорректированная 375 402,99 294 3) Дата продажи Дата СЦ Совпала 1 мес. 2 мес. корректировка 0 1,67 3,32 Скорректированная цена 375,0 409,72 303,76 5) Местоположение 5.1) Категория 4 5 5 4 Кор. % +9 +9 0 Корректировка, т.р. +33,75 +36,87 5.2) Привлекательность для прожевания Низкая Средняя Средняя Средняя Кор. % -10 -10 -10 Корректировка, т.р. -37,5 -40,9 -30,3 6) Физические характеристики 6.1) Дата строит-ва 61 год 68 75 60 Тех. Сост. неуд удовл удовл Неудовл Износ, % 52 38 35 53 Карр-ка, % -14% -17% +1% Карр-ка, т.р. -52,5 -69,65 +3,04 6.2) Коммуникации Электр, газ, вода, печь Электрич, вода, печь Электрич, вода, печь Электрич, вода, печь Корректь, % 2,6 2,6 2,6 Коррект, т.р. +9,75 +10,65 +6,9 6.3) Надворные постройки Сарай, уборная Баня, 2 теплицы Баня, гараж Баня, сарай, уборная Коррект-ка, т.р. -40 -75 -30 Корр.,% -10,66 -18,3% 9,87%

9800 за м²

9640 1 мес.

9485 2 мес.

ПРИМЕР к износу и устареванию:

Износ и устаревание методом разбиения

Объект оценки:

Индивид жилой 2-этажный дом построен 20 лет назад и имеет нормальный срок физической жизни 100 лет. Стоимость нового строительства 3,5 млн д.е. Площадь котеджа 600 кв.м.

1. Физический износ

1) Устранимый физический износ

Метод по стоимости устранения

Наименование элемента	Стоимость замещения элемента	Стоимость устранения	Остаток
Кровля	70	70
Отделка	250	156	94
		226

2) Неустранимый физический износ коротко живущих элементов – элементы которые меняем – короткоживущие (отделка, окна, кровля), которые не меняем – долгоживущие (стены, перекрытия, крышы)

Метод по сроку жизни

Наименование элемента	Стоимость замещения	Фактический срок службы	Нормативный срок службы	% износа	Износ, д.ед. (% изн*ст замещ)
Полы	110	10	15	10/15*100%=66,7	73,4
Электрооборудование	40	15	20	75	30
Отделка	94	5	8	62,5	58,75
	244				162,15

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ – ВСН-58-88

3) Неустранимый физический износ долго живущих элементов;

Стоимость строительства 3500

Устранимый физический износ 226

Ст. к. ж. эл. с неустр 244

Ст. д. ж. эл с неустр 3030

Износ 20лет/100*3030=606

2. Функциональное устаревание

a. Устранимое функциональное устаревание

Группы факторов:

А) недостаток отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Б) Потребность в замене элемента;

С) Переизбыток элементов или их качественные характеристики;

ПРимер

А) Отсутствует камин – стоимость устройства в существующем здании – 25 тыс. д. ед., а стоимость устройства при строительстве – 5 тыс. д. ед.

Б) Оценщику не понравилась пожарная сигнализация – стоимость существующей ОПС (охранно-пожарной сигнализации) – 40 тыс. д. ед., износилась на 30 тыс. д. ед., демонтаж – 7 тыс. д. ед., возврат – 2 тыс. д. ед., всего 70 тыс.;

Стоимость новой ОПС с монтажом – 55 тысяч.

В) Мастерская – не всем нужна. Стоимость мастерской – 90 тыс. д. ед., износ – 18 тыс. д. ед., ликвидация – 15 тыс. д. ед., всего потеря 87 тыс.

б. Неустранимое функциональное устаревание

А) Система обогрева пола отсутствует – потеря дохода (годовая), 0,024*600=14,4 тыс. д. ед., коэф. капитал-ии 0,12, потеря стоимости 14,4:0,12=120, Стоимость устройства при строительстве 120-96=24.

Б) --- Убирается – не нужно тут

С) У нас есть вертолётная площадка –

стоимость 216 тыс. д. ед.,

физ. износ – 42 тыс.,

Доп, расходов – 36 тыс,

доп. Доход – 42 тыс.

Стоимость доп. Расходов =36/0,12=300,

Стоимость доп. доходов =42/0,12=350,

210-42+300-350=118

3. Экономическое устаревание.

Потеря доходов недвижимости:

0,008*600= 4,8

Доля здания - 80%

Доля зем участка – 20%

Потеря дохода здания – 4,8*0,8=3,84

Устаревание коттеджа – 3,84/0,12=32000

ИТОГО

1) Экономическое устаревание 32

2) Функциональное устаревание - 319

3) Физическое устарвение 994,15

ИТОГО 1345,15

При больших значения ИиУс= 1-(1-Физ)*(1-Фун)*(1-Экон.)

35,5.

50%, 20%, 20% = 68

08.09.2011

Согласование рез-тов

Следуют логическим размышлениям, строятся упрщенные логические модели.

15-09-2011

Износ и устаревание

Физический износ - это потеря стоимости здания из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационных качеств здания в следствия воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Функциональное устаревание – потеря стоимости из-за несоответствия характеристик здания современным строительным нормам или рыночным стандартам.

Экономическое устаревание – потеря стоимости из-за изменения окружающей среды.

Износы устаревания делятся:

Ø Устранимые – такой вид износа, затраты по ликвидации которого не превышают достигаемого в результате этого увеличение стоимости недвижимого имущества

Ø Неустранимые

Сроки жизни зданий и сооружений.

1 - Срок физической жизни здания - это время в течение ктр объект реально можно использовать по своему назначению.

Для жилых зданий 1-4ой группы капитальности – 150 лет

Обществен. 1-9 – 175 лет

Промышленн.1-5

2 – срок экономической жизни – это время в течение ктр улучшения вносят вклад в стоимости недвижимости превышающий затраты на содержание и эксплуатацию

3 – фактический возраст

4 – эффективный возраст – это время ктр оценивается продолжительность жизни здания исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость.

5 - Оставшийся срок экономической жизни

Методы определения износа и устаревания

Метод эффективного возраста зданий

ЭВ/СЭЖ=ИиУс/Ст.нов.строит.

ИиУс=ЭВ/СЭЖ*Ст.нов.строит.

Метод сравнения

Показатели	аналоги
Показатели	1	2	3
Скорректированная	25	30	37
Стоимость зем уч	5	7	12
Тек рын стоим. Здания	20	23	25 (37-12)
Стоим. Нового строит.	26	31	34
Ии и Ус	6	8	9 (34-25)
Ии и Ус, %	23.1	25.8	26.5
Среднее Ии и Ус		25.1%

Метод разбивки

Ии и Ус:

§ Физ

Ø Устран.

Ø Неустран. – ДЖЭЛ и -КЖЭЛ

§ Функ.

Ø Устран

Ø неустран

§ эконом

Физ: по виз. Обследованию, по сроку, жизни элемента, по ст. структуре.

Функц: по стоим. Устранении или КПД (капитализации потери дохода)

Экон: КПД или экспортный метод ии метод сравнения

Метод прямой капитализации.

Последовательность:

1) Изучение условий арендных отношений

· Рыночные

· Контрактные

Когда К<Р: м.б. скрыты дефекты, уходит от налогообложении

Когда К>Р: объект лучше чем рынок в целом, включено доп

Распределение эксплуатационных, коммунальных расходов:

Чистая аренда
Валовая аренда – все оплачивает собственник, все вкл в арендную плату.
Смешанный вариант.

Срок аренды:

Кр/ср
д/ср (свыше 1 года)

2) Метод прямой капитализации используется, когда прогнозируется стабильный доход, отчет о доходах и расходах составляется через 1 год после даты оценки.

3) Определяем ПВД(потенциальный валовый доход) = это доход при 100 процентной занятости объекта недвижимости

4) Определяется ДВД(действительный валовый доход)

20.10.2011

3) метод техники инвестиционной группы

Ø фин. интерес

R = R_m * m + R _Е *(1-m)

R_m – К. капитализации заемных средств

R _Е – К. капитализации

m -Доля заемных средств в стоимости имущества

e - Доля собственных средств в стоимости имущества

R_m=DS/M

1-m=e

R _Е =BTCF/E

Пример:

При приобретении недвижимости было использовано 1 800 000 СК и 2 000 000 ЗК. Условия договора кредитования предусматривают ежегодную сумму по обслуживанию долг = 400 000, прогнозный чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 700 000, Найти коэффициент капитализации по техники инвестиционной группы.

R_m=400/2000=0.2

R_Е=(700-400)/1800=0.17

R=0.2*52.6+0.17*47.4=18,4

Ø Физический интерес

R = R_L * l + R_B *(1- l)

1-l=b

R_L – земля

R_B – здание

L - доля стоимости земли

B - доля стоимости здания

Пример:

Недвижимость была куплена за 5млн рублей, стоимость земельного участка = 3 млн.
собственник требует 14% норму отдачи на вложенный капитал. Он установил, что остававшийся срок экономический жизни здания составляет 5 лет. Найти R.

l = 3млн/5млн=0.6

b = 2млн/3млн=

Последовательность определения стоимости по методу ДДП

1. изучение экономических условий объекта с т.зр. затрат и поступлений.

2. метод построения денежного потока.

Принцип построения ДП аналогичен ЧОД, но с учетом накопленных затрат и условий финансирования

3. расчет ставки дисконта.

4. Определение стоимости по следующей форме V =∑ CFi /(1+ Y ) ⁱ + FV /(1+ Y ) ⁿ

n – количество периодов:

ü оценщик принимает то количество периодов в течение ктр денежный поток будет постоянным

ü экспертно 3-5 лет

FV =Р V (1+ i ) ⁿ

PV – м. узнать по сравнительному подходу

FV = (NOI_n+1) / R

1) Метод суммирования

Не учитываем норму возврата капитала

2) Метод взвешенной цены капитала WACC

3) Метод сравнения Y=R-Yp

Yp – норма возврата капитала (ставка рекапитализации)

Y – норма прибыли

Примеры расчета вариантов НЭИ (наиболее эффективное использование)

1) НЭИ свободного ЗУ, ЗУ находится в районе предназначенном под нежилую застройку, но совместимую с жилой, также имеются ограничения на высоту здания до 4х этажей.

В1-строительство офисного здания

В2-строительство торгового центра

показатель	В1	В2
1. ЧОД	1000	12000
2. Коэффициент капитализации	0.15	0.17
3. Рыночная стоим. недвиж.	6666.7	7058.8
4. Стоим. строительства	4000	4800
5. Стоим. ЗУ	2666,6 (3-1-4)	2258,8

Ответ: НЭИ = В1 – т.к. затраты меньше на строительство

Пример:

Участок предназначен под нежилую и нежилую застройку, Ограничения до 6 этажей. Три варианта сравнить: 1) строительство жилого дома 2) строительство офисного центра 3) строительство торгового офисного центра

Показатель	В1	В2	В3
1. Стоим. строительства	18 000	25 000	30 000
2. ЧОД	2000	4700	6400
3. Коэфф.капитлизации для здания	10%	15%	17%
4. ЧОД здания (1*3)	1800	3750	5100
5. ЧОД зем.уч.(2-4)	200	950	1300
6. К.капитализац. ЗУ	8	8	8
7. Стиомсть ЗУ (5/6)	2500	11875	1625

Ответ: НЭИ = В3 получаем самую большую стоимость ЗУ

2) НЭИ свободного участка

Пример:

Определить НЭИ офисного здания площадью 1000м². Здание сдается в аренду одному арендатору по 400 руб за 1 м².

В1 – сдаем здание 1 арендатору

В2 – сдаем нескольким

показатель	В1	В2
S в аренду	1000	800
Арендная ставка	400	600
ПВД (1212 месяцев)	4800	5760
Незанитость/недосбор	-	10%
ДВД (3-4)	4800	5184
Операц. расходы	600	700
ЧОД (5-6)	4200	4484
R	15%	15%
Стоимость недвижимости (4200/0.15)	28000	29893,33

Оценка недвижимости

ФСО

Процесс оценки недвижимости.

1) Определение проблемы

c. Цель оценки – основа для всей оценки имущества

Стоимость:

· Инвестиционная – определяется для конкретного инвестора при заданных инвестиционных целях.

2) Организация процесса оценки

a. Оценки выполняется на основании задания (ФСО №1)

b. Определяется кто будет расписываться за оценку, кто будет нести ответственность.

c. Нужно понять сроки проведения оценки, за какой период можно реально выбрать эту работу

3) Сбор и анализ информации

4) Анализ наиболее эффективного использования

a. Анализ свободного земельного участка

b. Анализ земельного участка с существующими улучшениями.

5) Расчёт стоимости по 3-м подходам

6) Согласование результатов

12 3 4 5 6 Следующая ⇒