Затратный подход при оценке недвижимости

Область применения:

1) определение стоимости ремонтно-строительных работ

2) для налогообложения

3) при оценке специализированных объектов недвижимости (завод, военный объект). Специализированные объекты - те у ктр нет рынка (школы)

4)  при оценке объектов незавершенного строительства - замороженные объекты: нет аналогов, не можем сдавать в аренду, можем определить по затратам, затраты на восстановление, на завершение объекта, объекты ктр стоят на открытом воздухе изнашиваются быстрее.

5) при оценке стоим-ти земельных участков

 

Последовательность определения стоим-ти по затратному подходу:

1. определение стоим-ти земельного участка, как свободного так и доступного для наиболее эффективного использования.

2. определение стоим-ти нового строительства зданий и сооружений

3. учет рыночных факторов при строительстве объектов недвижимости

4. определение величины износов и устареваний

5. определение стоим-ти воспроизводства и замещение с учетом износа и устареваний

6. оценка стоим-ти прав затратным подходом (стоимость ЗУ+остаточная стоимость объекта недвижимости)

 

Сзп = Сзем.уч.

 

(ПС-право собственности- Методические рекомендации по определению рыночной стоим-ти земельных участков-утверждены расположение мин имущества России 7 марта 2002 года № 568Р; ПП-право пользования- методические рекомендации по опред-ю рыночной стоим-ти право аренды земельных участков, ктр утверж. расположение мин имущества Россс 10 апр 2003 года № 1102Р)

 

Существуют 6 методов определения прав собственности:

1. сравнения - выбираем аналогичных зем участок, находим отличия, корректируем, получим стоим-ть объекта

2. выделения - из общей стоимости недвижимости вычитаем затраты на строительство, то что осталось это стоим-ть земельного участка

3. распределения (соотнесения)- собирает информацию сколько приходится на зем. уч и сколько приходится на сооружения, соотношение стоим-ти земли и зданий и сооружений. Зная, среднее соотношение на рынке, определит стоимость зем участка.

4. капитализация зем. ренты (рента - доход ктр приносит земля)- участок свободный

5. техника остатка - выделяем исходя из аренды и дохода, для застроенных зем. участков.

6. метод предполагаемого использования

 

Сзп = Сзем.уч. + С нов. строит. (при оценке недвижимости)

 

Метод воспроизводства:

 - Количественный метод.

 

ГЭСН       

ТЕР

ФЕР

Существуют три норм. докум-а:

МДС (метод. док-ты в строительстве) - Методика определения стоим-ти строительной продукции на территории РФ

МДС 81.33 2004- Методич. указания по определения накладных расходов в строительстве.

МДС 81.25 2001 - Методич. рекомендации по определению величины сметной прибыли в строительстве

 

На основе этих документах должна создаваться смета.

Сметы:

·  локальные - на отдельный вид работы

· объектные - по одному объекту стройки

· сводный сметный расчет - вкл в себя всю процедуру строительства (вкл 12 глав по строительству объекту, а если ремонт - то 8 глав)

 

 

Индексы инфляции в строительстве:

1. Пермске региональное отделение предоставляет индексы инфляции в строительстве (с 2003 раз в квартал)

2. Письма регионального развития

 

 

Метод замещение:

       1) учет затрат по укрупненным расценкам

       2) метод сравнительной единицы - кубический метр, квадратный метод.

УПСС, УПБС (укрупн. показатели базисной), УПВС, справочные данные ООО "Ко-инвест", статитич. данные

       3) метод объектов аналогов (единица сравнения - здание целиком)

 

Сзп = Сзем.уч. + С нов. строит. (при оценке недвижимости) - ИУ (износ и устаревание)

                                                                                           -физич. износ

                                                                                           -функцион.

                                                                                           -устарение

 

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: