Метод Разведение (разбивки) ⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 6Следующая ⇒ Износ и устаревание: · Физический: o По сроку жизни o По стоимости структур o По визуальному обследованию · Функциональный: o По методу капитальной потери дохода КПД o ПО стоимости устранения · Экономическое o КПД o Экспертный o Метод сравнения   В рамках сравнительного подхода используются следующие методы: · Метод прямого сравнения продаж · Метод мультипликатора валовой ренты · Метод попарного сравнения · Метод корреляционного регрессионного анализа Последовательности определения стоимости по методу прямого сравнения продаж: 1) Анализ рынка недвижимости и выбора объекта аналогов в отношение которых имеется вся необходимая информация (цена,; 2) Выбор единицы сравнения Свободный земельный участок: 1 га 1 сот 1 кв.м 1 п км 1 уч За строительство земельных участков (зданий и сооружений) 1 кв.м. 1 куб м. И т.д. 3) Выбор элементов (показателей) сравнения – те характеристики, факторы, которые влияют на стоимость. a. Передаваемые права – оценке подлежат права с изменениями сервитутом, ипотекой; b. Условия финансирования – товар-деньги c. Чистота сделки d. Дата продажи e. Местоположение f. Физические характеристики (материал, площади, отделка, коммуникации) g. Экономические характеристики (плата за эксплуатацию) h. Отклонение от целевого использования i. Наличие движимого имущества 4) Расчёт корректировок по выбранным элементам a. Метод анализа парного набора данных – выбираются два одинаковых объекта недвижимости, только с одним отличием, разница в цене и будет поправка на это отличие (Квартира с отделкой/без) b. Анализ издержек c. Анализ вторичных данных Корректировки можно рассчитать как в процентах, так и в денежных единицах Внесение корректировок для расчёта скорректированных цен объектов-аналогов. Ссп=f(Ц±К1±К2±К3±…±Кn) – в денежных единицах Ссп=f(Ц*К1*К2*К3*…*Кn) - %   Анализ скорректированных цен объектов аналогов и расчёт средневзвешенной величины стоимости по сравнительному подходу Пример скорректированной стоимости по методу прямого сравнения продаж: Объект оценки – индивидуальный жилой деревянный дом общей площадью 38,5 кв.м. с надворными постройками на земельном участке 600 кв.м. Показатели	Объект оценки	Объект аналога
1		2	3
Цена продажи	-	375,0	424,2	294,0
1) Права	116	116	116	116
Корректировки		0	0	0
Скорректированная цена		375	424,2	294,0
2) Условия финанс-я	Рыночная	Рыночная 0	Рассрочка -5	Рыночная 0
Скорректированная		375	402,99	294
3) Дата продажи	Дата СЦ	Совпала	1 мес.	2 мес.
корректировка		0	1,67	3,32
Скорректированная цена		375,0	409,72	303,76
5) Местоположение
5.1) Категория	4	5	5	4
Кор. %		+9	+9	0
Корректировка, т.р.		+33,75	+36,87
5.2) Привлекательность для прожевания	Низкая	Средняя	Средняя	Средняя
Кор. %		-10	-10	-10
Корректировка, т.р.		-37,5	-40,9	-30,3
6) Физические характеристики
6.1) Дата строит-ва	61 год	68	75	60
Тех. Сост.	неуд	удовл	удовл	Неудовл
Износ, %	52	38	35	53
Карр-ка, %		-14%	-17%	+1%
Карр-ка, т.р.		-52,5	-69,65	+3,04
6.2) Коммуникации	Электр, газ, вода, печь	Электрич, вода, печь	Электрич, вода, печь	Электрич, вода, печь
Корректь, %		2,6	2,6	2,6
Коррект, т.р.		+9,75	+10,65	+6,9
6.3) Надворные постройки	Сарай, уборная	Баня, 2 теплицы	Баня, гараж	Баня, сарай, уборная
Коррект-ка, т.р.		-40	-75	-30
Корр.,%		-10,66	-18,3%	9,87%

 

9800 за м²

9640 1 мес.

9485 2 мес.

 

ПРИМЕР к износу и устареванию:

Износ и устаревание методом разбиения

Объект оценки:

Индивид жилой 2-этажный дом построен 20 лет назад и имеет нормальный срок физической жизни 100 лет. Стоимость нового строительства 3,5 млн д.е. Площадь котеджа 600 кв.м.

1. Физический износ

1) Устранимый физический износ

 

Метод по стоимости устранения

Наименование элемента	Стоимость замещения элемента	Стоимость устранения	Остаток
Кровля	70	70
Отделка	250	156	94
		226

 

2) Неустранимый физический износ коротко живущих элементов – элементы которые меняем – короткоживущие (отделка, окна, кровля), которые не меняем – долгоживущие (стены, перекрытия, крышы)

Метод по сроку жизни

Наименование элемента	Стоимость замещения	Фактический срок службы	Нормативный срок службы	% износа	Износ, д.ед. (% изн*ст замещ)
Полы	110	10	15	10/15*100%=66,7	73,4
Электрооборудование	40	15	20	75	30
Отделка	94	5	8	62,5	58,75
	244				162,15

 

НОРМАТИВНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ – ВСН-58-88

3) Неустранимый физический износ долго живущих элементов;

Стоимость строительства 3500

Устранимый физический износ 226

Ст. к. ж. эл. с неустр 244

Ст. д. ж. эл с неустр 3030

Износ 20лет/100*3030=606

2. Функциональное устаревание

a. Устранимое функциональное устаревание

Группы факторов:

А) недостаток отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

Б) Потребность в замене элемента;

С) Переизбыток элементов или их качественные характеристики;

 

ПРимер

А) Отсутствует камин – стоимость устройства в существующем здании – 25 тыс. д. ед., а стоимость устройства при строительстве – 5 тыс. д. ед.

Б) Оценщику не понравилась пожарная сигнализация – стоимость существующей ОПС (охранно-пожарной сигнализации) – 40 тыс. д. ед., износилась на 30 тыс. д. ед., демонтаж – 7 тыс. д. ед., возврат – 2 тыс. д. ед., всего 70 тыс.;

Стоимость новой ОПС с монтажом – 55 тысяч.

В) Мастерская – не всем нужна. Стоимость мастерской – 90 тыс. д. ед., износ – 18 тыс. д. ед., ликвидация – 15 тыс. д. ед., всего потеря 87 тыс.

 

б. Неустранимое функциональное устаревание

А) Система обогрева пола отсутствует – потеря дохода (годовая), 0,024*600=14,4 тыс. д. ед., коэф. капитал-ии 0,12, потеря стоимости 14,4:0,12=120, Стоимость устройства при строительстве 120-96=24.

Б) --- Убирается – не нужно тут

С) У нас есть вертолётная площадка –

стоимость 216 тыс. д. ед.,

физ. износ – 42 тыс.,

Доп, расходов – 36 тыс,

доп. Доход – 42 тыс.

Стоимость доп. Расходов =36/0,12=300,

Стоимость доп. доходов =42/0,12=350,

210-42+300-350=118

 

3. Экономическое устаревание.

Потеря доходов недвижимости:

0,008*600= 4,8

Доля здания - 80%

Доля зем участка – 20%

Потеря дохода здания – 4,8*0,8=3,84

Устаревание коттеджа – 3,84/0,12=32000

 

 

ИТОГО

1) Экономическое устаревание 32      

2) Функциональное устаревание - 319

3) Физическое устарвение 994,15

 

ИТОГО 1345,15

 

При больших значения ИиУс= 1-(1-Физ)*(1-Фун)*(1-Экон.)

35,5.

50%, 20%, 20% = 68

08.09.2011

⇐ Предыдущая123456Следующая ⇒

Поделиться: