Метод прямого сравнения продаж

 

Последовательность определения стоимости по методу прямого сравнения продаж:

1 – анализ рынка недвижимости и выбора объектов анализа в отношениях ктр имеются вся необходимая инф-а.

2 – выбор единицы сравнения

Своб.зем уч.

1 га

1 сот

1 кв.м.

1 п.км.

За стр.зем.уч.(зданий и сооружений)

1кв.м. Sобщ., Sполезн.

1 куб.м.

1номерной – для элит класса гостиниц

1койкаместо – для эконом

 

3- выбор элементов или показателей сравнения

3.1.передаваемые права

3.2.по разным условиям финансирования

3.3.чистота сделки

3.4.дата продаж

3.5.местоположение

3.6.физические характеристики

3.7.экономические характеристики (затраты на содержание на эксплуатацию, коммунальные)

3.8.отклонение от целевого использования

3.9.наличие движимого имущества

4-расчет корректировок по выбранным элементам (

· М. использовать анализ парного набора данных выбирается 2 одинаковых варианта только с 1им отличием.

· Анализ издержек

· Анализ вторичных данных

Корректировки:

- в %

- в ден.ед.

5 – внесение корректировок для расчета скорректированных цен объектов аналога

Ссп = f(Ц+-К1±К2+-К3+-…Кn) – в ден.ед.

Ссп = f(Ц*К1*К2*К3*…Кn) – в %

 

6-анализ скорректированных цен объектов аналогов и расчет средневзвешенной величины ст-ти по сравнительному подходу.

 

ПРИМЕР метода прямого сравнения продаж.

Объекты оценки это индивидуальный жилой деревянный дом площадью 38,5кв.м. с надворными постройкамина земельном участке 600кв.м.

 

Показатели	Объект оценки	Объекты аналоги (минимум 3)
		1	2	3
Цена продаж	-	375	424.2	294
1) права	пс	пс	пс	Пс
корректировка		0	0	0
Скорректир. цена		375	424.2	294
2)усл.фин.	рын	рын	рассрочка	Рын
Коэфф. %		0	-5	0
Скорр. цена		375	402.99	294
4)дата продаж	Дата оценки	совпала	1мес	2мес
Коррек-ка		0	+1.67	+3.32
Скоррект.цена		375	409.72	303.76
5)местоположение
5.1.категория престижности	4	5	5	4
Коррект.%		+9	+9	+9
Коррект. тыс.руб.		+33.75	+36.87	0
5.2.привлекательность для проживания	низкая	средняя	Средняя	средняя
Коррект.%		-10	-10	-10
Коррект.тыс.рублей		-37.5	-40.97	-30.38
6)физ.хар-ки	61год	68	75	60
6.1.дата строит-ва, техн.состояние	неуд	удовл	Удовл	неуд
износ	52%	38%	35%	53%
Коррект.%		-14	-17	+1
Коррект.тыс.рублей		-52.5	-69.65	+3.04
6.2.коммуникации	Электр, газ, вода, печь	Электр.,вода,печь	Электр.,вода, печь	Электр.,вода,печь
Коррект.% по УПВС		+2.6	+2.6	+2.6
Корректр.тыс.рублей		+9.75	+10.65	+7.9
6.3.надворные постройки	Сарай, уборная	Баня, 2 тепл (2 на 5)	Баня(30), гараж(45)	Баня, сарай, уборная
Корректир.тыс.руб.		-40	-75	-30
Корректир.%		-10.66	-18.3	-9.87
баллы		6	2	10
Удельный вес		0.33	0.11	0.56
Валовая корректировка	-	-86.5	-138.1	49.44
В % от цены	≤ 30%	-23.07	-33.71	-16.28
В % по модулю	≤ 50%	46.26	56.9	23.47
Скорректированная цена		288.5	271.62	254.32
ẋ = 271.48
Удельный вес		0.33	271.62	254.32
Х взвешенная		267.5

9800 – за м І

9640 – 1 мес. назад

9485 – 2мес.назад

                                                                                      

Метод мультипликатора валовой ренты

1) Анализ рынка недвижимости и выбор объектов аналога в отношении ктр имеется вся необходимая информация.

Нужно знать информацию о валовом доходе. В качестве валового дохода может использоваться потенциальный валовый доход или действительный валовый доход. Что такое ПВД и ДВД смотри

2) Расчет МВР по каждому объекту аналога МВР=V_i/ВД_i

3)расчет среднего или средневзвешенного значения МВР

4)Расчет валового дохода объект оценки

5) Расчет стоимости объекта оценки V_об.оц.=ВД_об.оц.*СреднюМВР

 

Доходный подход при оценке недвижимости.

Используются два метода:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод ДДП

 

Метод прямой капитализации.

Последовательность:

1) Изучение условий арендных отношений

· Рыночные

· Контрактные

Когда К<Р: м.б. скрыты дефекты, уходит от налогообложении

Когда К>Р: объект лучше чем рынок в целом, включено доп

Распределение эксплуатационных, коммунальных расходов:

• Чистая аренда
• Валовая аренда – все оплачивает собственник, все вкл в арендную плату.
• Смешанный вариант.

Срок аренды:

• Кр/ср
• д/ср (свыше 1 года)

2) Метод прямой капитализации используется, когда прогнозируется стабильный доход, отчет о доходах и расходах составляется через 1 год после даты оценки.

3) Определяем ПВД(потенциальный валовый доход) = это доход при 100 процентной занятости объекта недвижимости

4) Определяется ДВД(действительный валовый доход)

 

20.10.2011

3) метод техники инвестиционной группы

Ø фин. интерес

R = R_m * m + R _Е *(1-m)

R_m – К. капитализации заемных средств

R _Е – К. капитализации

m -Доля заемных средств в стоимости имущества

e - Доля собственных средств в стоимости имущества

R_m=DS/M

1-m=e

R _Е =BTCF/E

Пример:

 При приобретении недвижимости было использовано 1 800 000 СК и 2 000 000 ЗК. Условия договора кредитования предусматривают ежегодную сумму по обслуживанию долг = 400 000, прогнозный чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 700 000, Найти коэффициент капитализации по техники инвестиционной группы.

R_m=400/2000=0.2

R_Е=(700-400)/1800=0.17

R=0.2*52.6+0.17*47.4=18,4

Ø Физический интерес

R = R_L * l + R_B *(1- l)

1-l=b

R_L – земля

R_B – здание

L - доля стоимости земли

⇐ Предыдущая123456

Поделиться: