СТРУКУТУРА НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

С_{нов. стр-ва} = ПИ + КИ + ПП

Заказчик > Подрядчик

ПИ (прямые издержки) – затраты непосредственно связанные со строительством зданий и сооружений, включают в себя стоимость материалов, конструкций и изделий, рабочую силу, стоимость эксплуатации машин и механизмов, накладные расходы подрядчика, сметную прибыль.

       КИ (косвенные издержки) – маркетинговое исследование, что строить, что продавать; расходы на получение технических условий от администрации и ресурсоснабжающих организаций; накладные расходы заказчика; канцелярские, почтовые услуги, транспортные расходы; расходы на рекламу; условия финансирования (выплата процентов инвестору).

Косвенные издержки принимают процент от прямых издержек.

ПП (Прибыль предпринимателя) – установленная рынком цифра, отражающая величину, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за участие в строительном, инвестиционном проекте.

 

1. По формуле Е.С. Озерова

ПП=n*Y\2[1+n*Y/3+Со(1+2/3Y*n+Y²*n²/3)]

n – период строительства в годах

Y – она принимается неизменной на весь период строительства, и соответствует ставке кредитования нового строительства

Со – доля авансового платежа в общей сумме платежей;

n=1,5

CНиП 1,04-3,85* Y=12,5%, Co=10% норма продолжительности строительства и задела строительства предприятия, зданий сооружений

ПП=11%

2. Рыночный

V=Ст. зем уч-ка +ПИ+КИ+ПП

ПП*=V*-Ст.зем.уч.-(ПИ+КИ)

3. Метод альтернативной доходности.

ЗПИФ_недв – их стоимость пересчитывается ежемесячно

- регион

- сектор

- Срок!

 

Износ и устаревания:

· Физический – потеря стоимости здания из-за утраты первоначальных технико-эксплуатационный качеств здания в следствии воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека;

· Функциональное - потеря стоимости из-за несоответствия характеристик здания современным строительным нормам или рыночным стандартам;

· Экономический – потеря стоимости из-за изменения окружающей среды.

 

Износ и устаревания:

· Устранимые – такой вид износа или устаревания, затраты по ликвидации которого не превышают достигаемого в результате этого увеличения стоимости недвижимого имущества

· Неустранимые – превышают

 

Сроки жизни зданий и сооружений

СНОС

Ввод в экспл.

Улучшение не вносит

Дата оценки

                                      

 

1) Срок физической жизни здания – время в течении которого объект реально можно использовать по своему назначению

Для жилых зданий I-IV групп капитальности

                   Общественных I-IX

                   Промышленное I-V

По нормативу:

Жилое I – самые прочные, самые стойкие (150 лет)

Общественное I – 175 лет

Общественное IX – до 5 лет

2) Срок экономической жизни – время в течении которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости, превышающей затраты на содержание и эксплуатацию

3) Фактический возраст – отрезок времени между вводом объекта в эксплуатацию и датой оценки

4) Эффективный возраст – время в котором оценивается продолжительность жизни здания исходя из его фактического технического состояния, оборудования, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость

5) Оставшийся срок экономической жизни

 

Методы определения износов и устаревания

1) Метод эффективного возраста

ЭВ/СЭЖ=ИиУ/СтСтроит-ва

Эффективный возраст здания относится к сроку экономической жизни, также как износ и устаревание к стоимости строительства.

ИиУ= СтСтроит*ЭВ/СЭЖ

 

Метод сравнения

Показатели