Восемь миллионов восемьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Восемь миллионов восемьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Выводы, содержащиеся в отчёте, основаны на расчетах, заключениях, информации, полученной от Заказчика, результатах Государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Омской области, исходя из нашего опыта и профессиональных знаний, а также на прочей информации, полученной нами в процессе проведения оценочных работ. Оценщиком не проводилась проверка предоставленной ему информации.

Настоящая оценка была проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона №158-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действ. ред); Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению: Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254, а также в соответствии с требованиями «Стандартов и правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка».

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или рассуждениям, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к оценщику.

Благодарю за предоставленную возможность оказать Вам услуги по оценке.

С уважением,

Директор Омского филиала

ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» А.П.Макаров

Содержание

1. Основные факты и выводы............................................................................................................................. 4

1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки.......................................................................... 4

1.2. Результаты оценки, полученные при примении различных подходов............................................... 4

1.3. Итоговая величина стоимости объекта………………………………………………………………………………..4

2. Задание на оценку................................................................................................................................................... 5

3. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике................................................................................ 5

3.1. Сведения о Заказчике................................................................................................................................................. 5

3.2. Сведения об Оценщике............................................................................................................................................... 6

4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки......................................................................................................................................................................................... 7

5. Применяемые стандарты оценочной деятельности............................................................. 7

5.1. Федеральные стандарты оценки, обязательные к применению на территории РФ........................ 7

5.2. Основные термины, определения, принципы оценки, используемые в отчете об оценке......... 8

5.2.1. УСТАНОВЛЕННЫЕ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ СТАНДАРТАМИ ОЦЕНКИ..........................................................................................8

5.2.2. ПРИНЯТЫЕ В РАМКАХ ПРОВЕДЕННОЙ НАСТОЯЩЙ ОЦЕНКИ.............................................................................................8

6. Описание объекта оценки............................................................................................................................... 9

6.1. качественные и количественные характеристики объекта оценки.......................................................... 9

6.2.Информация о текущем использовании объекта оценки…….……………………………………........10

6.3.Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость …………………………………………………………………………………………….............. 10

7. Анализ рынка объекта оценки, в также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость …………………………………………………………..…………………………………… 11

7.1.Общая характеристика региона расположения объекта оценки…………………………………………………11

7.2.АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ДЛЯ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ на 01.01.2011г..........................................................…...............................................................................................................................22

8. Описание процесса оценки.......................................................................................................................... 27

8.1.Общие понятия оценки................................................................................................................................................... 28

8.2.Определение рыночной стоимости земельного участка………………………………………….........30

9. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ...................................................................................................... 34

10. Перечень источников информации, используемых в отчете.................................. 35

10.1.Перечень документов и прочей информации, определяющих качественные и количественные характеристики объекта оценки...................................................................................................................................... 35

10.2.Список правовых актов и методических материалов................................................................................. 35

ПриложениЕ №1.................................................................................................................................................................. 36

ПриложениЕ №2.................................................................................................................................................................. 41

ПриложениЕ №3.................................................................................................................................................................. 42

ПриложениЕ №4.................................................................................................................................................................. 44

ПриложениЕ №5.................................................................................................................................................................. 46

ПриложениЕ №6.................................................................................................................................................................. 62

Основные факты и выводы

Восемь миллионов восемьсот сорок восемь тысяч триста шестнадцать) рублей.

Обоснование отказа применения затратного и доходного подходов, а также расчёты приведены в разделе 8.3 настоящего отчёта.

Восемь миллионов восемьсот сорок восемь тысяч) рублей.

Задание на оценку

Объект оценки:	Земельный участок из категории земель населённых пунктов
Имущественные права:	Земельный участок является общей долевой собственностью физических лиц, основание возникновение права – договор купли-продажи №1 от 07.08.2012г. (Приложение №1)
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:	Для установления кадастровой стоимости земельного участка на основе рыночной цены на дату установления кадастровой стоимости (2011г.)
Вид стоимости:	Рыночная стоимость объекта оценки
Дата оценки:	01января 2011 г.
Срок проведения оценки:	С16 декабря 2013г. по 25 декабря 2013г.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:	Оборот земельных участков регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом и другими нормативно-правовыми актами. Порядок определения рыночной стоимости земельных участков определён в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых приказом Минимущества РФ №568-р от 06.03.2002г. Необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки купли-продажи, может отличаться от стоимости, определённой в ходе оценки вследствие таких факторов, как условия сделки, сроки реализации объекта оценки, мотивация покупателя и иные. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчёте об оценке, может быть рекомендована для совершения сделки с объектом оценки, если с даты написания отчёта об оценке объекта до даты совершения сделки с объектом или представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. Иные допущения и ограничения указаны в п. 4 настоящего отчёта.

Сведения о Заказчике

Организационно-правовая форма, полное наименование( для физического лица Ф.И.О.) ИНН (для физического лица - серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ):	Индивидуальный предприниматель (без образования юридического лица) Петровских Виталий Константинович (Приложение №1) 550600287632, паспорт серия 52 01 №540514, выдан 20.06.2001г., УВД Октябрьского административного округа г.Омска, код 552-003
ОГРН/ОГРИП:	304550621600260 от 05.11.1998г.
Место нахождения:	Юридический адрес : 644010 г.Омск, ул. Куйбышева д.132; Почтовый адрес: 644010 г.Омск, ул. Куйбышева д.132
Банковские реквизиты:	р/с 40802810400700004120 в Новосибирском филиале ОАО «Банк Москвы» к/с 30101810900000000762 БИК 045004762

Сведения об Оценщике

Сведения об Оценщиках

Филиппова Татьяна Анатольевна Юридическое лицо, с которым оценщик заключил трудовой договор ОГРН, дата присвоения Место нахождения Наименование филиала, заключившего договор на оценку Место нахождения филиала

Оценщик – член саморегулируемой организации НП «Кадастр-Оценка» рег. № 00625, местонахождение организации (юридический адрес): г.Москва, пр-т Вернадского, д.37, корп. 2. Диплом ПП №563003 о профессиональной переподготовке в Международном юридическом институте при Министерстве юстиции РФ, филиал в г. Омске, Свидетельство о повышении квалификации в НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия», регистрационный номер 0264, выдано 12.10.2008г.; Страховой полис № 922/545699745 выдан ОСАО «РЕСО-гарантия», 10 января 2013г., срок действия полиса с 23 января 2013 г. по 22 января 2014г. Страховая сумма 300 000 (триста тысяч) рублей. Стаж работы – 12 лет. Копии документов прилагаются к настоящему отчёту (Приложение № 6). Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» (ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ») 1027739346502, 09.10.2002 Москва, Проспект Вернадского, д. 37, корп. 2 Омский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ 644042, г. Омск, ул. Маркса, д.39.

Описание объекта оценки

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки

Рисунок 2 - Карта Омской области

Однако в будущем ситуация может измениться с развитием экономических отношений с соседними областями и образованием таможенного союза с Казахстаном.

Территория области простирается на 600 км с юга на север и на 300 км с запада на восток. Главная водная артерия – Иртыш и её притоки: Ишим, Омь, Оша, Тара, Уй, Шиш и Туй. Самые крупные озёра на территории области – Салтаим (146 кв.км), Тенис (118 кв.км), Эбейты (90 кв.км), Ик (71 кв.км). Область расположена на Западно-Сибирской равнине, диктующей плоский рельеф, преобладающие абсолютные отметки 100-140 м. Однообразный рельеф на отдельных участках нарушается понижениями плоских западин, древних ложбин стока, озёрными котловинами, гривами и увалами. Вдоль Иртыша наблюдается «оазисный» микроклимат, с более залесённым и овражным ландшафтом. В зависимости от климатических условий и почвенного покрова Омская область условно разделена на четыре агроклиматические зоны: северную, северную лесостепную, южную лесостепную и степную.

Система расселения жителей в Омской области сложилась, как и в большинстве регионов России, вдоль основных транспортных путей: транссибирской железнодорожной магистрали, пересекающей область с запада на восток, и реки Иртыш, текущей с юга на север, а также федеральной и региональной автомобильных трасс (М51 и М53). Национальный состав населения Омского Прииртышья представлен более чем 120 национальностями и 20 этническими группами. Многонациональный состав населения Омской области распределяется следующим образом: русские (83,5%), казахи (3,9%), украинцы (3,7%), немцы (3,7%), татары (2,3%) и другие (2,9%). Население Омской области сокращается, что является результатом отрицательного естественного прироста и значительной миграции из области. Сокращение населения остается основной демографической тенденцией многих российских регионов и вызвано сложной социально-экономической обстановкой и общей демографической тенденцией, характерной для современных индустриальных и постиндустриальных стран, в связи с чем нельзя говорить о каком-либо особом положении Омской области среди других регионов РФ.

За последние 10 лет темпы естественного сокращения населения и миграции из области снизились. В будущем эта тенденция может привести к стабилизации численности населения, однако общая миграционная тенденция все равно свидетельствует об оттоке населения (в первую очередь, в трудоспособном возрасте). Соотношение групп населения разного возраста сходно со средними показателями по России, что позволяет сделать вывод, что в области достаточно экономически активного населения, которое отвечает потребностям местной экономики в рабочей силе. Средний возраст населения в области 38,5 лет.

Рисунок 3 – Удельный вес Омской области в общероссийских показателях, %

По данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Омской области административно-территориальное деление Омской области (на 01.01.2011г.) следующее: 6 городов областного подчинения, 32 муниципальных района, 21 рабочий посёлок (в.т.ч. 6 посёлков городского типа с численностью населения более 10 тыс.чел), 365 сельских поселений и 1476 сельских населённых пунктов. Больше половины населения Омской области – 71,5% (по данным 2010г.), живёт в городских населённых пунктах, основная часть в административном центре субъекта городе Омске. Сельское население составляет 28,5% от общего числа жителей области. Соотношение численности мужчин и женщин составляет 46,2% к 53,8% соответственно[2].

Омская область - крупный индустриальный регион России, находящийся в первой десятке регионов страны по объему выпускаемой промышленной продукции. Хозяйственная специализация Омской области сложилась, в основном, под действием двух факторов: природно-ресурсного потенциала территории и её транспортно-географического положения. Первый фактор (плодородные почвы, относительно благоприятные агроклиматические условия) стал определяющим в развитии многоотраслевого сельскохозяйственного производства и отраслей, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье - пищевой и, в меньшей степени, легкой промышленности. Развитие отраслей тяжелой промышленности (машиностроения, нефтепереработки и нефтехимической промышленности) предопределилось прохождением через южные районы Омской области Главной Сибирской железнодорожной магистрали. Особенно выгодно транспортно-географическое положение г.Омска, индустриальное производство которого практически полностью определяет областную промышленную специализацию.

В структуре промышленного производства области представлены такие виды деятельности, как электроэнергетика, нефтепереработка, химическая и нефтехимическая промышленность, машиностроение, лесная и деревообрабатывающая промышленность, производство строительных материалов, легкая и пищевая промышленность.

Основой вид транспорта - железнодорожный. Важнейшие транспортные магистрали, пересекающие территорию области, это участок Главной Сибирской железнодорожной магистрали "Челябинск-Омск-Новосибирск" и участок магистрали "Екатеринбург-Тюмень-Омск". Участок магистрали "Омск-Барабинск-Новосибирск" является самым грузонапряженным в железнодорожной сети всего мира.

Омская область входит в число развитых аграрных районов России и наиболее развитых сельскохозяйственных районов Сибири. Она обеспечивает более 3% общероссийского объема государственных закупок молока, около 2,5% - мяса, свыше 3% - зерна, производит из собственного сырья более 3,5% российского животного масла, около 4% - сыров и брынзы, хотя население Омской области составляет менее 1,5% населения России. В структуре товарного сельскохозяйственного производства области доля продукции животноводства составляет примерно 2/3, растениеводства - 1/3. За последние 10 лет в Омской области, как и во всей стране, динамика основных экономических показателей была положительной, это касается, в частности, роста валового регионального продукта (ВРП), инвестиций в основной капитал и розничного товарооборота.В2009 г. в региональной экономике как результат глобального мирового финансового кризиса во многих сферах наблюдался спад, однако на экономику Омской области последствия кризиса не оказали значительного воздействия, за исключением сферы конечного потребления (розничный товарооборот, уровень доходов). Такая стабильность объясняется структурой региональной экономики, в которой доминирующую роль играет нефтяная и нефтехимическая промышленность, а также развитое сельское хозяйство, которое обеспечивает качественной продукцией не только жителей Омской области, но и население соседних регионов (Ханты-Мансийского АО, Ямало-Ненецкого АО, Томской и Новосибирской области). За период с 2010 по 2011гг.наблюдается тенденция повышения уровня доходов населения и выход этих показателей на докризисный уровень.

Рисунок 4 - Структура распределения земель в Омской области по категориям на 01.01.2011г.

Общая площадь земель в административных границах Омской области по состоянию на 1 января 2011 года составляет 14114,0 тыс. га. Как показано на диаграмме (рис. 4) почти две трети территории Омской области занято землями сельскохозяйственного назначения. Почти треть площади области используется для целей ведения лесного хозяйства. Земли населенных пунктов, водного фонда и запаса составляют в сумме только 4,3 % территории.

Объект оценки – земельный участок с кадастровым номером55:36:120308:3024 расположен в областном центре г.Омске. Территория Омска разделена на 5 административных округов: Кировский (образован в 1935 г.), Ленинский (1930 г.), Октябрьский (1942 г.), Советский (1935 г.), Центральный (1945 г.) (рис.5).

Рисунок 5 – Административно-территориальное деление города Омска

Численность жителей города Омска на 01.01.2011г. составляет – 1154,0 тыс.человек, плотность населения - 1,9 человека на 1 кв.км.

Рисунок 6 - Численность населения города Омска на 01.01.2011г, тыс.чел.

Динамика распределение количества жителей по округам за 2009-2010гг. показана на рисунке 7. Наибольшее число жителей проживает в Центральном АО- 24%, в Советском АО – 23% и Кировском АО - 21%.

Рисунок 7 – Распределение численности населения г. Омска по округам (на 01.01.2011г.)

Анализ показывает, что за 2009-2010 гг. произошло перераспределение количества жителей, что соответствует Генеральному плану развития города Омска. Так, часть жителей города переехала из промышленных районов Советского, Октябрьского и Ленинского административных округов в Центральный и Кировский АО, где наиболее активно ведётся строительство многоэтажных жилых домов и индивидуальных жилых домов, осваиваются новые территории и активно ведётся их благоустройство.

Национальный состав населения города представлен на рисунке 8.

Рисунок 8 – Национальный состав населения г. Омска, %

Климат города Омска - типично континентальный. Для большей части года характерно преобладает ветер юго-западного направления, повторяемость которого в течение года составляет 24 %. В зимний период преобладает ветер юго-западного направления (повторяемость в январе - 27 %), в летний период - северо-западный ветер (повторяемость в июле - 21 %). Важная черта радиационного режима города Омска - большая продолжительность солнечного сияния, что обусловлено малой облачностью и длинным световым днем в летний период. Температурный режим Омска типичен для территорий с континентальным климатом. Средняя годовая температура воздуха в городе равна нулю. Зима в Омске холодная, продолжительная (средняя температура января - 19,4° С), лето теплое (средняя температура июля + 19,4° С).

Омск расположен на слиянии двух рек Оми и Иртыша. ОмскоеПрииртышье - относительно плоская поверхность с преобладающими абсолютными отметками 100 - 400 м. Однообразный рельеф на отдельных участках нарушается понижениями плоских западин, древних ложбин стока, озерными котловинами, гривами и увалами. Поверхностные водные ресурсы в пределах города Омска представлены реками Иртыш и Омь и небольшими озерами, среди которых самым крупным является озеро Чередовое. В хозяйственном отношении реки Иртыш и Омь служат источниками промышленного и коммунального водоснабжения, являются водоприемниками сточных вод, имеют рекреационное значение. Основным источником водоснабжения в городе Омске служит река Иртыш, на долю которого приходится 98 % всего объема водозабора.

Омск входит в пятёрку крупнейших промышленных центров России, является крупным транспортным узлом в Западной Сибири. В городе действуют воздушный, речной, железнодорожный, автомобильный и трубопроводный виды транспорта, имеется аэропорт, железнодорожный и автовокзалы, речной вокзал и речной порт.

Современный Омск – крупнейший промышленный центр Западной Сибири, обладающий высоким промышленным потенциалом. В городе сосредоточены крупные организации промышленного производства, среди них: ОАО «Газпромнефть-ОНПЗ», ФЛ ОАО «Территориальная генерирующая компания №11», ФЛ «Омскэнерго» ОАО «МРСК Сибири», ОАО Омскшина», ООО «Омсктехуглерод», ЗАО СП «Матадор-Омскшина», ООО «Омсквинпром», ФЛ ОАО «САН ИнБев», ОАО «Омский каучук», ОАО «Хлебодар», ОАО «Омская макаронная фабрика», ЗАО «мясоперерабатывающий концерн «Компур», ОАО «Инмарко», «Манрос-М», ФЛ ОАО «ВБД», ФГУП «ОмПО «Иртыш», ОАО «Сатурн» и другие. Промышленное производство занимает ведущие позиции в современной экономике города. В Омске производится высокая доля российского выпуска фенола синтетического и кристаллического, бензола, каучуков синтетических, пищевых продуктов (молочных и мясных). Продукция омских производителей востребована в России и в других странах, так неоднократно подтверждала своё качество наградами международных и российских конкурсов.

В 2010 году в Омске состоялся запуск первой очереди стекольного завода, введена в эксплуатацию первая очередь подстанции «Прибрежная», продолжается строительство полипропиленового завода. Наряду с этим в городе открылся дилерский центр «Toyota», открылся развлекательный комплекс «Европарк», торгово-развлекательный комплекс «Фестиваль», реконструировано и модернизировано здание аэропорта «Омск-Центральный», отремонтировано здание автовокзала.

Внешнеторговые операции осуществляются с партнёрами из более 70 стран мира: Казахстаном, Киргизией, Украиной, Китаем, Венгрией, США, Польшей, Канадой, Словакией, Германией и др. Постоянно развивается международное и межрегиональное сотрудничество, укрепляются партнёрские отношения с городами дальнего зарубежья. В городе постоянно проводятся сельскохозяйственные выставки –ярмарки «Агро-Омск», специализированные выставки «ПромСтройЭкспо», «ПромТехЭкспо» и другие.

Омск занимает седьмое место по размерам среди городов России, и второе место после Новосибирска в Сибирском Федеральном Округе. Здесь сконцентрирована значительная часть экономических и человеческих ресурсов со всей Омской области, в результате около 80% ВРП Омской области производится в Омске. Геополитическое значение города определено крупномасштабным промышленным производством и тем, что через него проходит Транссибирская железная дорога. Однако на текущий момент город не является развитым транспортным узлом, обеспечивая лишь транзитную функцию.

Река Иртыш делит город на две половины - Левобережье и Правобережье. Изначально Омск был основан на правом берегу, где находятся административный центр города, развитые жилые районы, промышленные предприятия, офисы и торговые центры, развлекательная и рекреационная инфраструктура. На левом берегу, где находится аэропорт и жилые районы, сейчас ведется активное жилищное строительство, эти территории, согласно Генплану Омска будут развиваться более активно. Источником потенциала будущего развития города является и система высшего образования в городе: в Омске действует 25 высших учебных заведений, 256 колледжей. На текущий момент Омск занимает 6^ое место по России по количеству студентов на 1000 человек. Этот город является одним из самых крупных научных центров Западной Сибири, здесь находятся следующие научные и учебные центры: Омский научный центр российской академии наук (СО РАН - Сибирское отделение Российской академии наук); Омская экономическая лаборатория Института экономики и организации промышленного производства СО РАН; Институт проблем переработки углеводородов; Омское отделение Объединенного института истории, филологии и философии СО РАН; Институт математики им. С.Л. Соболева. Еще 33 организации представляют собой институты высшего профессионального образования, профессиональные училища, научно-исследовательские институты и другие организации, которые каждый год выпускают 133,5 тысяч специалистов различных отраслей.

Рисунок 9 – Распределение хозяйствующих субъектов г. Омска по видам экономической деятельности, единиц

В составе Статистического регистра хозяйствующих субъектов Омской области на 01.01.2010г. учтены 37823 единицы хозяйствующих субъектов. Распределение их по видам экономической деятельности, по организационно-правовым формам и по формам собственности приведены на рисунках 9,10,11. Как видно из диаграммы (рис.9), больше всего в городе хозяйствующих субъектов, занимающихся торговлей, ремонтом автотранспорта и бытовой техники (36%), на втором месте по количеству – организации, занимающиеся операциями с недвижимостью, арендой и консалтинговыми услугами (21%), причём их количество выросло по сравнению с предыдущим годом. Очевидно, что эти виды деятельности в настоящее время наиболее доходны. Снижение количества хозяйствующих субъектов произошло в сфере образования (2%) и предоставления коммунальных, социальных и персональных услуг (5,6%), это объясняется снижением бюджетного финансирования этих отраслей.

Рисунок10 – Распределение хозяйствующих субъектов г. Омска по организационно-правовым формам, единиц

Из диаграммы на рисунке10 видно, что подавляющее большинство хозяйствующих субъектов – это юридические лица, являющиеся коммерческими организациями (80%), некоммерческие организации в общем количестве составляют 13%, представительства и филиалы - 3%, остальные 4% приходятся на другие организации. Причём количество коммерческих организаций увеличилось по сравнению с прошлым годом.

Диаграмма распределения хозяйствующих субъектов г. Омска по организационно-правовым формам (рис.11) показывает, что 89% общего количества хозяйствующих субъектов являются частной собственностью, 4% - собственностью общественных и религиозных организаций, 2% - государственных организаций, 1,8% - муниципальных организаций и 3,2% - организаций других форм. Следует отметить, что количество государственных, муниципальных, общественных и религиозных организаций уменьшилось по сравнению с прошлым годом, а количество частных организаций и других форм собственности увеличилось. Распределение организаций, учтённых в составе Статистического регистра хозяйствующих субъектов по административным округам г.Омска приведено на рисунке 12. Наибольшее количество организаций всех форм зарегистрировано в Центральном (41%) и в Советском (23%) административных округах[3].

Рисунок 11 - Распределение хозяйствующих субъектов г. Омска по организационно-правовым формам, единиц

Рисунок 12 - Распределение хозяйствующих субъектов г. Омска по административным округам

Уровень жизни населения напрямую зависит от величины заработной платы и иных доходов, они относятся к социально-экономическим индикаторам, характеризующим регион. Так среднемесячная номинальная начисленная заработная плата составляла по г. Омску в 2009г. - 17194,6 руб., в 2010 г. – 19317,1 руб. Увеличение равно 12%, что ниже фактического уровня инфляции (15%) за 2009 г. Средний размер назначенных месячных пенсий на конец года составил соответственно в 2009г. – 6216,6 руб., в 2010 г. -7699,7 руб., увеличение соответствует 23%.

Соотношения уровня заработной платы по видам экономической деятельности приведено на рисунке 13. Анализ информации показал, что наиболее высокие доходы у граждан, работающих в финансовых организациях (свыше 30 тыс.рублей), низкие зарплаты у работников гостиниц и ресторанов (около 10 тыс.рублей), работающих в сфере образования и здравоохранения (чуть более 12 тыс.рублей). Эти цифры говорят о низком уровне доходов населения и соответственно низкой покупательной способности.

Рисунок 13 – Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата по видам экономической деятельности, в рублях

В таблице 2 приведены основные социально-экономические показатели, характеризующие уровень развития экономики города[4].

Таблица 2

Показатели	2009г.	2010г.
1.Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ услуг собственными силами по видам деятельности, млн.руб.: - обрабатывающие производства	307409,1	342356,9
- производство и распределение электроэнергии, газа и воды	25950,4	27484,3
2.Объём работ и услуг, выполненных по виду деятельности «строительство», млн. руб.	30090,2	31188,9
3.Индекс физического объёма работ и услуг по виду деятельности «строительство», в % к предыдущему году	64,9	96,5
4.Инвестиции в основной капитал, млн.руб.	53052,0	57204,5
5.Индекс физического объёма инвестиций в основной капитал, в % к предыдущему году	74,9	103,8
6.Оборот розничной торговли, млн.руб.	140263,3	151493,6
7.Индекс физического объёма оборота розничной торговли, в % к предыдущему году	91,9	103,1
8. Объём платных услуг населению, млн.руб.	43635,2	48203,3
9.Индекс физического объёма платных услуг населению, в % к предыдущему году	99,3	103,3
10.Среднесписочная численность работников организаций, тыс.чел.	324,1	317,4
11.Численность безработных, официально зарегистрированных в государственных учреждениях службы занятости населения на конец декабря 2010г, человек	4907	3774
12.Среднемесячная начисленная заработная плата, руб.	17194,6	19317,1

В целом экономические показатели по Омску находятся на среднем уровне, в городе есть ряд проблем, которые необходимо решить, чтобы продолжить успешное его развитие.

По результатам анализа информации, предоставленной Омскстатом за 2009-2010гг., можно сделать следующие выводы о положительных факторах, стимулирующих рост экономики в городе:

• Омск характеризуется позитивной динамикой в сфере инвестиций (2е место среди городов СФО по объемам инвестиций в основной капитал), что говорит о возможностях для будущего экономического развития. Увеличение объёма инвестиций в основной капитал с 2009 по 2010гг., однако, это развитие будет по-прежнему происходить в промышленном секторе экономики;

• позитивную динамику городской экономики в докризисный период отражал низкий уровень безработицы по сравнению с другими городами Сибирского Федерального Округа (6^оеместо), развитие строительства и увеличение объемов жилищного строительства (2 место в Сибирском Федеральном округе по вводу в эксплуатацию жилых строений), эти тенденции возобновились в 2009-2010гг.

Сравнение с другими крупными городами Сибирского Федерального Округа показывает, что Омск имеет значительный лаг в социально-экономическом развитии (при позитивной динамике социально-экономических индикаторов Омска, фактический уровень ниже, чем у ведущих городов СФО), в городе есть проблемы, которые необходимо решить, чтобы успешно развиваться в дальнейшем. К основным точкам роста, которые могут помочь справиться с этими проблемами в будущем, относятся:

• начавшаяся диверсификация экономики;

• эффективное использование потенциала системы высшего образования для развития города;

• развитие непроизводственного сегмента экономики;

• увеличение уровня заработной платы и доходов населения;

• реализация государственных социальных и жилищных программ. Решение вышеозначенных проблем обеспечит базу для дальнейшего развития Омска и его рынка недвижимости[5].

В шт.

Суммарная площадь,

В тыс. кв.м.

Суммарная стоимость,

В млн. руб.

В руб.

Рисунок 14 – Соотношение количества предложений к продаже земельных участков для строительства по административным округам г.Омска

Наибольшее количество предложений земельных участков за анализируемый период было представлено в Кировском АО (57%). Это объясняется наличием большого количества площадей свободных от застройки и возможностью строительства, как единичных объектов, так и современных жилых, гаражных, производственных комплексов и объектов, объединённых единым архитектурным стилем и централизованной инфраструктурой. Следует отметить, что земельные участки под жилую застройку, несомненно, занимают основную долю рынка земельных участков, представленных на продажу (80%), в то время как земельные участки под коммерческую, гаражную застройку и под промышленные объекты занимают около 11%.Стоимость земельных участков под жилую застройку также значительно выше, чем под промышленные объекты и склады.

Публичные оферты о предложении к продаже, приведенные в открытых источниках (газеты, журналы), являясь ценами предложений аналогов, как правило, выше фактических цен сделок купли-продажи. Поэтому указанные цены предложения необходимо корректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки, отличается от цены предложения в меньшую сторону. Величина уторговывания для каждой группы объектов определялась экспертным путем (Приложение №5а табл.).[9]

В таблице 5 приведены минимальные, максимальные значения для величины уторговывания и ее средние значения.

Таблица 5

Площадь земельных участков является фактором, оказывающим значимое влияние на стоимость. Цены земельных участков зависят от их площади, по мнению омских аналитиков. Наблюдается снижение средней цены 1 кв.м. земельных участков при увеличении площади земельных участков. Группой экспертов Комитета по экспертно-аналитической и методологической работе, созданной при НП «Омская коллегия оценщиков» на основе рыночной информации и практического опыта оценочных работ были определены интервалы площадей, в которых наблюдается снижение цен относительно участка площадью до 1000кв.м.[10] Зависимость цены земли от площади земельного участка в г.Омске приведена в таблице 6 (Приложение №5а ).

Таблица 6

Анализ рынка земельных участков в г.Омске, в т.ч. и предоставленных для промышленных целей, показывает, что уровень цен по административным округам и зонам внутри округов складывается по разному (Приложение №5а)[11]. Так в зависимости от зоны расположения объекта меняются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м. участка, для сравнения ниже приведен анализ по Октябрьскому АО, где расположен объект оценки, и Ленинскому АО, где расположены объекты, аналогичные оцениваемому (таблица 7, таблица 8 и таблица 9).

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Центрального АО г.Омска

Таблица 7

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Октябрьского АО г.Омска

Таблица 8

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Ленинского АО г.Омска

Таблица 9

Омские аналитики отмечают влияние транспортной доступности на стоимость земельных участков промышленности. Данный фактор учитывает расположение объектов оценки относительно основных транспортных магистралей города. Влияние данного фактора приведено в таблице 10. Список основных транспортных магистралей г. Омска приведён в таблице 11 (Приложение №5а)[12].

Скидка от цены аналогичного земельного участка, расположенного в непосредственной близости от основной транспортной магистрали г.Омска.

Таблица 10

Таблица 11

Существенным фактором, влияющим на стоимость земельных участков промышленности и предназначенных для этих целей, является близость к железной дороге[13] (Приложение №5а). Корректировки на этот фактор приведены в таблице 12.

Таблица 12

Также омские аналитики отмечают зависимость стоимости 1 кв.м. земельных участков пол производственно-складскими объектами от наличия коммуникаций и возможности подключения к ним (Приложение №5а)[14]. В таблице 13 дано обоснование корректировки на эту характеристику.

Изменение цены участка в зависимости от наличия коммуникаций по сравнению с аналогичным участком, на который заведены инженерные коммуникации

Таблица 13

Следует отметить, что срок экспозиции земельных участков, предоставленных для производственных целей на 01.01.2011г. составлял от 6 до 12 месяцев в г.Омске[15].

Таблица 14

Все аналитические исследования проводились по нормализованной выборке данных публичных оферт. В результате анализа рыночных цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, взятых из официальных источников на дату оценки - 01.01.2011г., можно сделать следующие выводы:

· минимальное значение цены предложения за 1 кв.м земельного участка предоставленного для производственно-складских зданий, расположенного в Октябрьском административном округе г. Омска составляет 50 руб., также как и в Ленинском АО, максимальные значения стоимости составляют 1500 руб. по обоим округам.

· среднее значение цены продажи 1 кв.м земельных участков предоставленных для производственно-складских зданий в месте расположения объекта оценки (Промзона в районе ул. 3-я Молодёжная ОАО г.Омска) составляет 500 руб., минимальное значение 200 рублей, максимальное значение -800 рублей что подтверждается публичными офертами из журналов[16].

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, которым является земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3024, расположенный по адресу: г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4, на дату оценки 01.01.2011г. могла находиться в интервале от 6700 000 до 27 000 000 рублей (в соответствии с аналитическими исследованиями рынка земельных участков).

Описание процесса оценки

Процесс оценки при определении рыночной стоимости земельного участка из категории земель населённых пунктов, предоставленного, для производственных целей, реализуется следующими этапами:

· сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (разделы 6 и 7 отчета об оценке);

· выбор подходов и методов расчёта рыночной стоимости или обоснование отказа от применения того или иного подхода;

· расчёт рыночной стоимости земельного участка в порядке, установленном законодательством для этого вида стоимости и для назначения оценки(раздел 8.3 отчета об оценке);

· обобщение результатов оценки, полученных различными подходами и расчёт итогового значения.

Общие понятия оценки

В Федеральном стандарте оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости», утверждённом приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 дано определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России.

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Раздел III. «Подходы к оценке» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке, результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков для целей купли-продажи и иных целей определён Федеральными стандартами оценки (ФСО - 1,2,3) и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых приказом Минимущества РФ №568-р от 06.03.2002г.

Рисунок 15 – Схема расположения объектов-аналогов относительно оцениваемогоземельного участка

Влияние на рыночную стоимость земельных участков, предназначенных для размещения производственных объектов, оказывают кроме экономических факторов, местоположение, наличие ж/д путей на земельном участке, его площадь. Эти показатели были учтены при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта. Все объекты аналоги выставлены на продажу 22.11.2010г. (Приложение №4).

За период с начала 4 квартала 2010 до даты оценки (01.01.2011г.) изменения в ценах на земельные участки в аналитических изданиях отмечено не было, поэтому в последующих расчётах не учитывалась корректировка на дату оценки. Результаты сбора и анализ информации об объектах-аналогах представлены в таблице 15.

Все участки-аналоги, как и объект оценки, находятся в собственности, поэтому поправка на права не вводилась.

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

ПРИЛОЖЕНИЕ №2

ПРИЛОЖЕНИЕ №3

Фото объекта оценки

ПРИЛОЖЕНИЕ №4

ПРИЛОЖЕНИЕ №5

ПРИЛОЖЕНИЕ №5а

ПРИЛОЖЕНИЕ №6

[1]Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости г.Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 г.; http://www.sistemaomsk.ru

[2] Все приводимые данные по Омской области взяты из Статистических сборников Омскстата и Росстата, 2010-2011гг

[3]Статистический сборник «Омск в цифрах «2010», Омск, 2011

[4]Статистический сборник «Омск в цифрах «2010», Омск, 2011

[5]Статистический сборник «Омск в цифрах «2010», Омск, 2011

[6]Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Омска 4 квартал 2010г, www.sistemaomsk.ru.

[7]«Недвижимость» №46 (791) 22-28 ноября 2010, стр.20-22, www.rielt.com Омский портал недвижимости Приложение №5)

[8]Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Омска 4 квартал 2010г, www.sistemaomsk.ru (Приложение №5а).

[9] «Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[10] Экспертно-аналитическое исследование рынка земли и недвижимости г.Омска и Омской области по состоянию на 01.01.2011 г., http://www.oko55.ru; np_oko@mail.ru

[11]«Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[12] Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[13] «Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[14]Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[15]«Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г).

[16]«Недвижимость» №46 (791) 22-28 ноября 2010, стр.20-22, www.rielt.com Омский портал недвижимости

[17]«Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.;

[18] Оценка рыночной стоимости земельных участков. Под ред.Д.Б.Аратского и Л.И.Кошкина, Москва,2003г.

[19]«Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.

[20]Рекомендации для профучастников омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков (интервалы цен и наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость земельных участков)», Аналитические исследования омского клуба брокеров, Омск 2011г.