| Так как земельные участки-аналоги и оцениваемый земельный участок по разрешённому использованию близки, омские риэлторы и брокеры коммерческой недвижимости отмечают, что уровень цен на земельные участки для промышленно-складской, производственной и гаражной застройки сопоставим и практически на одном уровне.[17]
Согласно методическим указаниям по оценке рыночной стоимости земельных участков,[18] корректировки цен аналогов могут быть определены как для аналога в целом, так и для единицы измерения аналога, например, для стоимости 1 кв. м. Дальнейшие расчёты рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка приведены в таблице 16.
Корректировка на уторгование . Так как указанные величины цен аналогов отражают не фактическую цену сделки купли-продажи, а цену предложения, поэтому указанные цены предложения 1 кв.м. объектов-аналогов, необходимо скорректировать в меньшую сторону. Ввиду того, что цены сделок на рынке земельных участков в г.Омске и Омской области, отличаются от цены предложения в меньшую сторону(гл. 7п.2, таблица 6), во все объекты-аналоги внесена корректировка цены равная минус 15%, что равняется среднему значению интервала.
Корректировка на разницу в площади. Все земельные участки, аналогичные оцениваемому, имеют различную площадь. Цены земельных участков зависят от их площади, по мнению омских аналитиков [19]. При увеличении площади земельного участка наблюдается снижение средней цены 1 кв.м. (гл.7, п.2, таблица 7). Аналоги №2 и №4 входят в интервал от 10000 до 50000 кв.м., также как и объект оценки, поэтому корректировка для этих аналогов равна 0%. Аналоги №1 и №3 по площади находятся в интервале от 5000 до 10000 кв.м., поэтому в эти аналоги вводится поправка равная 5% со знаком минус.
Корректировка на местоположение объекта зависит от уровня цен на земельные участки, складывающиеся в районе расположения объекта. Так аналог №1 расположен в Ленинском административном округе в промзоне на окраине города (Приложение № 5а таблица 7 п.2.), где уровень цен примерно такой же, как им в районе расположения объекта оценки (Приложение №5а таблица 6 п.3) от 200 до 800 рублей за кв.м., среднее значение цены равно 500 руб/кв.м., поэтому корректировка для этого аналога равна 0%. Аналог №4 расположен в зоне, где, по мнению омских аналитиков[20], уровень цен на земельные участки выше, чем в месте расположения оцениваемого объекта (от 200 до 1000 рублей/кв.м. (среднее значение составляет 600 руб/кв.м.) разница в 100 рублей составляет 20%. Поправка в аналог №4 равна 20% со знаком минус. По остальным аналогам корректировка равна 0%, т.к. они расположены в том же районе и зоне, что и объект оценки. Обоснование корректировок рассчитано на основании анализа уровня цен по зонам и АО (гл.7, п.2, таблицах7,8 и 9).
Корректировка на транспортную доступность. Оцениваемый земельный участок, удалён на 100-500м от выезда на магистральную дорогу и не граничит с ней, также как и аналоги №2 и №3, в которые корректировка на эту характеристику не вносилась. Аналог №1 характеризуется, как участок удалённый менее 100 м и не граничащий с магистралью, т.е. он находится в лучших условиях, поэтому корректировка в этот аналог равна 5% и вносится со знаком минус. Аналог №4 граничит с магистралью, поэтому корректировка для него равна 10% со знаком минус. Обоснование расчёта корректировок приведено в гл 7 п. 2 таблицы 10 и 11.
Корректировка на наличие железнодорожных путей. По близости земельных участков к железнодорожным путям аналоги №1, 2 и 3 не отличаются от объекта оценки, поэтому корректировка по данному показателю равна 0%,аналог № 4 отличается тем, что вблизи участка имеются ж/д пути, корректировка для этого аналога равна 10%со знаком минус. Обоснование величины корректировки на наличие ж/д путей приведено в гл.7.п. 2, таблица 12 настоящего отчёта.
Существенным фактором для оценки стоимости земельных участков для промышленных целей является наличие инженерных коммуникаций. Так как все земельные участки-аналоги расположены в промышленных зонах г.Омска, также как и оцениваемый земельный участок, наличие инженерных коммуникаций или возможности к их подключению одинаково, в данном случае на всех участках имеется электроснабжение, поэтому корректировка на наличие коммуникаций по всем аналогам равна 0% ( гл.7.п. 2, таблица 13).
После внесения каждой корректировки в цены продаж 1кв.м земельных участков-аналогов, рассчитывалась стоимость 1 кв.м оцениваемого земельного участка с учётом корректировок. Затем для обоснованного расчёта рыночной стоимости оцениваемого объекта, рассчитывалась степень доверия результату расчета скорректированной стоимости каждого аналога. Степень доверия зависит от количества корректировок, которые вносились в стоимость каждого аналога.
Формула расчёта степени доверия результату следующая:
ki-1
Vi= ----------------------------------(1)
k1 -1 + k2-1 + k3 -1 + k4 -1 + k5 -1
где:Vi- степень доверия i - аналогу;
k1,k2,k3,k4,k5 - количество корректировок каждого из пяти аналогов.
В аналог №1 было внесено 3 корректировки, степень доверия результату равна 0,160, в аналог № 4 было внесено 4 корректировки, степень доверия этому аналогу равна 0,120, в аналог №2 была внесена 1 корректировка – степень доверия результату составила 0,480, в аналог №3 внесено 2 корректировки – степень доверия результату составила 0,240.Наименьшее количество внесенных корректировок означает о наибольшей степени доверия результатам расчётов. Средневзвешенное значение рыночной стоимости 1 кв.м. земельного участка с учетом степени доверия результатам составило 264,88 руб.
В результате расчётов определена рыночная стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка, полученная методом сравнения продаж с учётом степени доверия результату. Она составляет 264,88 рубля за 1кв.м. Таким образом, стоимость оцениваемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3024, площадью 33405 кв.м., полученная методом сравнения продаж равна:
33405 кв.м. *264,88 руб./кв.м. = 8 848 316 рублей
Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:120308:3024, площадью 33405 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4 на дату оценки - 01.01.2011г. определённая методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода равна:
8 848 316 (Восемь миллионов восемьсот сорок восемь тысяч триста шестнадцать) рублей.
|
