Анализ рынка земельных участков, предоставленных для производственных целей на 01.01.2011г. ⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 8Следующая ⇒   Объект оценки находится в сегменте рынка земельных участков, предназначенных для производственных целей (складов, гаражей, помещений свободного назначения). Такие участки, в соответствии с земельным законодательством РФ и Градостроительным Кодексом РФ размещаются на землях населённых пунктов в территориальных зонах с особым режимом использования (зона производственно-коммунальных объектов IV-Vклассов опасности №ПЗ.1129). При анализе рынка земельных участков, предоставленных для производственных целей на 01.01 2011г., была использована информация из открытых источников о ценах предложений на объекты максимально аналогичные оцениваемому по функциональному использованию и местоположению, выставленные в виде публичных оферт в печатных изданиях за ноябрь-декабрь 2010 г., т.к. интернет сайты на дату составления отчёта были обновлены. Объектом оценки в настоящем отчёте является земельный участок из категории земель населённых пунктов, предоставленный для производственных нужд и находящийся в общей долевой собственности в равных долях физических лиц Петровских В.К. и Желваков В.Л. и расположенный по адресу: г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4. «По информации общегородской базы данных по продаже земельных участков поселений, выставленных на продажу в 2010 г. цена предложения 1 кв.м. в течение года колебалась в диапазоне от 28 до 12308 рублей. При этом средняя цена предложения 1 кв.м. составила 9 216 рублей» (Приложение №5).[6] На дату оценки в аналитических изданиях по г.Омску земельные участки анализировались без разделения по виду разрешённого использования. В течение 4-го квартала 2010 г. в секторе продаж земельных участков минимальная цена предложения 1 кв.м. составляла 28 рублей (под объекты производственного назначения) зафиксирована в Октябрьском АО, а максимальная цена предложения 1 кв.м. – в Кировском АО и составила 6600 рублей (под строительство автосалона)[7]. Статистические показатели базы данных по продаже земельных участков поселений по кварталам 2010г. Таблица 3 Количество экспонируемых участков, В шт.	Суммарная площадь, В тыс. кв.м.	Суммарная стоимость, В млн. руб.	Минимальная цена предложения, В руб.	Максимальная цена предложения, в руб.
1кв/10	108	2074,39	1314,23	79	12308
2кв/10	142	1473,32	1131,92	42	8750
3кв/10	188	2457,16	1476,73	42	9208
4кв/10	204	2806,83	1424,86	28	6600

 

 

Распределение и средние цены земельных участков поселений,

Предложенных к продаже по округам в 4кв. 2010г.

Таблица 4

	КАО	ЛАО	ОАО	САО	ЦАО
Число объектов	83	30	23	41	27
Минимальная цена, руб. за 1 кв.м.	33	80	28	42	135
Средняя цена, руб. за 1 кв.м.	1497	975	1376	1313	1632
Максимальная цена, руб. за 1 кв.м.	6600	6050	6000	4792	6563
Суммарный метраж, в кв.м.	956652	467881	549233	380844	452219
Доля от суммарного метража, %	34	17	20	14	16
Средневзвешенная цена продажи, руб. за 1 кв.м.	730	290	201	599	559

 

Анализ рынка недвижимости в г.Омске за период с 01.01.2008г. по 01.01.2011г. позволил выявить следующие тенденции в структуре предложений на земельные участки (рис.13)[8].

Рисунок 14 – Соотношение количества предложений к продаже земельных участков для строительства по административным округам г.Омска

Наибольшее количество предложений земельных участков за анализируемый период было представлено в Кировском АО (57%). Это объясняется наличием большого количества площадей свободных от застройки и возможностью строительства, как единичных объектов, так и современных жилых, гаражных, производственных комплексов и объектов, объединённых единым архитектурным стилем и централизованной инфраструктурой. Следует отметить, что земельные участки под жилую застройку, несомненно, занимают основную долю рынка земельных участков, представленных на продажу (80%), в то время как земельные участки под коммерческую, гаражную застройку и под промышленные объекты занимают около 11%.Стоимость земельных участков под жилую застройку также значительно выше, чем под промышленные объекты и склады.

Публичные оферты о предложении к продаже, приведенные в открытых источниках (газеты, журналы), являясь ценами предложений аналогов, как правило, выше фактических цен сделок купли-продажи. Поэтому указанные цены предложения необходимо корректировать в меньшую сторону, в виду того, что цена сделки, отличается от цены предложения в меньшую сторону. Величина уторговывания для каждой группы объектов определялась экспертным путем (Приложение №5а табл.).[9]

В таблице 5 приведены минимальные, максимальные значения для величины уторговывания и ее средние значения.

Таблица 5

 

Площадь земельных участков является фактором, оказывающим значимое влияние на стоимость. Цены земельных участков зависят от их площади, по мнению омских аналитиков. Наблюдается снижение средней цены 1 кв.м. земельных участков при увеличении площади земельных участков. Группой экспертов Комитета по экспертно-аналитической и методологической работе, созданной при НП «Омская коллегия оценщиков» на основе рыночной информации и практического опыта оценочных работ были определены интервалы площадей, в которых наблюдается снижение цен относительно участка площадью до 1000кв.м.[10] Зависимость цены земли от площади земельного участка в г.Омске приведена в таблице 6 (Приложение №5а ).

 

 

Таблица 6

 

Анализ рынка земельных участков в г.Омске, в т.ч. и предоставленных для промышленных целей, показывает, что уровень цен по административным округам и зонам внутри округов складывается по разному (Приложение №5а)[11]. Так в зависимости от зоны расположения объекта меняются минимальные, максимальные и средние значения стоимости 1 кв.м. участка, для сравнения ниже приведен анализ по Октябрьскому АО, где расположен объект оценки, и Ленинскому АО, где расположены объекты, аналогичные оцениваемому (таблица 7, таблица 8 и таблица 9).

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Центрального АО г.Омска

Таблица 7

 

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Октябрьского АО г.Омска

Таблица 8

Интервал цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, расположенных на территории Ленинского АО г.Омска

Таблица 9

 

Омские аналитики отмечают влияние транспортной доступности на стоимость земельных участков промышленности. Данный фактор учитывает расположение объектов оценки относительно основных транспортных магистралей города. Влияние данного фактора приведено в таблице 10. Список основных транспортных магистралей г. Омска приведён в таблице 11 (Приложение №5а)[12].

 

Скидка от цены аналогичного земельного участка, расположенного в непосредственной близости от основной транспортной магистрали г.Омска.

Таблица 10

Таблица 11

Существенным фактором, влияющим на стоимость земельных участков промышленности и предназначенных для этих целей, является близость к железной дороге[13] (Приложение №5а). Корректировки на этот фактор приведены в таблице 12.

Таблица 12

 

Также омские аналитики отмечают зависимость стоимости 1 кв.м. земельных участков пол производственно-складскими объектами от наличия коммуникаций и возможности подключения к ним (Приложение №5а)[14]. В таблице 13 дано обоснование корректировки на эту характеристику.

Изменение цены участка в зависимости от наличия коммуникаций по сравнению с аналогичным участком, на который заведены инженерные коммуникации

Таблица 13

Следует отметить, что срок экспозиции земельных участков, предоставленных для производственных целей на 01.01.2011г. составлял  от 6 до 12 месяцев в г.Омске[15].

Таблица 14

 

Все аналитические исследования проводились по нормализованной выборке данных публичных оферт. В результате анализа рыночных цен на земельные участки под здания производственно-складского назначения, взятых из официальных источников на дату оценки - 01.01.2011г., можно сделать следующие выводы:

· минимальное значение цены предложения за 1 кв.м земельного участка предоставленного для производственно-складских зданий, расположенного в Октябрьском административном округе г. Омска составляет 50  руб., также как и в Ленинском АО, максимальные значения стоимости составляют 1500 руб. по обоим округам.

· среднее значение цены продажи 1 кв.м земельных участков предоставленных для производственно-складских зданий в месте расположения объекта оценки (Промзона в районе ул. 3-я Молодёжная ОАО г.Омска) составляет 500 руб., минимальное значение 200 рублей, максимальное значение -800 рублей что подтверждается публичными офертами из журналов[16].

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, которым является земельный участок с кадастровым номером 55:36:120308:3024, расположенный по адресу: г. Омск, Октябрьский АО, ул. 3-я Молодёжная, д.2Б, корпус 4, на дату оценки 01.01.2011г. могла находиться в интервале от 6700 000 до 27 000 000 рублей (в соответствии с аналитическими исследованиями рынка земельных участков).

Описание процесса оценки

Процесс оценки при определении рыночной стоимости земельного участка из категории земель населённых пунктов, предоставленного,  для производственных целей, реализуется следующими этапами:

· сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (разделы 6 и 7 отчета об оценке);

· выбор подходов и методов расчёта рыночной стоимости или обоснование отказа от применения того или иного подхода;

· расчёт рыночной стоимости земельного участка в порядке, установленном законодательством для этого вида стоимости и для назначения оценки(раздел 8.3 отчета об оценке);

· обобщение результатов оценки, полученных различными подходами и расчёт итогового значения.

Общие понятия оценки

В Федеральном стандарте оценки (ФСО №2) «Цель оценки и виды стоимости», утверждённом приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255 дано определение рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Основными документами при проведении оценки являются Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки (ФСО №1,2,3), обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Приказом Минэкономразвития России.

Согласно пунктам раздела II. «Общие понятия оценки» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»:

«… 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости (итоговая стоимость объекта). Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».

Раздел III. «Подходы к оценке» Федеральных Стандартов Оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» определяет три подхода, из которых:

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. На основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке, результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки. Выбор (отказ) того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого имущества, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации.

Порядок определения рыночной стоимости земельных участков для целей купли-продажи и иных целей определён Федеральными стандартами оценки (ФСО - 1,2,3) и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых приказом Минимущества РФ №568-р от 06.03.2002г.

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: