Договор аренды: общая характеристика, элементы, условия договора.

Договор аренды (имущественного найма) – это соглашение, в силу которого одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение.

По своей правовой природе договор аренды консенсуальный, двусторонний, возмездный.

 Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Ими могут быть физические, юридические лица, Республика Беларусь и административно-территориальные единицы. Арендодателями могут быть собственники имущества либо уполномоченные лица.

Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Предметом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи. В ГК дан примерный перечень объектов, которые могут быть предметом договора аренды. Ими могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Законодательными актами могут устанавливаться виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.

Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, – независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Цена договора определяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата).

Арендная плата может устанавливаться в виде: •определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу; •установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода; •предоставления арендодателю определенных услуг; •возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества. Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.

Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости – за 3 месяца. Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).

Договор аренды прекращается: •с истечением срока договора (в тех случаях, когда арендодатель потребует возврата имущества или арендатор сам его возвратит); •в случае гибели предмета аренды.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор: •пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; •существенно ухудшает имущество; •более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; •не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В одностороннем порядке договор может быть расторгнут по требованию арендатора, когда:•арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; •переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора; •арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Продление срока: арендатор, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок: нового договора, перезаключение договора на старых условиях.

Существенные условия договора аренды

Договор аренды, как и любой иной гражданско-правовой договор, считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям, к которым относятся:

· предмет договора;

· условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида;

· все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Для некоторых видов договоров аренды законодатель устанавливает специальные существенные условия, которые должны быть согласованы в договоре:

· размер арендной платы – для договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей;

· сроки уплаты арендной платы – для договоров аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.

Существенные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, в законодательстве не указаны. Для признания условия договора существенным стороны должны достигнуть предварительной договоренности о наличии такого условия в договоре. Такая договоренность может быть достигнута путем заключения предварительного договора, соглашения о намерениях или иного аналогичного документа.

⇐ Предыдущая19202122232425262728Следующая ⇒

Поделиться: