ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ

 

§ 1. Споры об определении размера долей

в праве общей собственности

 

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности; имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность); общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. п. 1 - 3 ст. 244 ГК РФ).

Из приведенных законоположений следует, что общая собственность, как правило, является долевой. Совместная собственность может возникнуть исключительно в случаях, предусмотренных законом: в частности, в отношении имущества супругов (п. 1 ст. 33 СК РФ), имущества общего пользования, приобретенного или созданного садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществом за счет целевых взносов (п. 2 ст. 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1> (в ред. от 30 декабря 2008 г.)), имущества фермерского хозяйства (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (в ред. от 28 декабря 2010 г.)). При этом по соглашению участников совместной собственности либо по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц (п. 5 ст. 244 ГК РФ).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

<2> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249.

 

Участники общей собственности нередко обращаются в суды общей юрисдикции с исками об установлении либо изменении размера долей в праве долевой собственности на жилой дом или квартиру, созданные в результате строительства либо приобретенные несколькими лицами по договорам купли-продажи, дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, в частности в связи с приватизацией жилого помещения. Такие иски могут заявляться самостоятельно либо вместе с требованиями о признании права собственности на определенную долю, выделе доли из общего имущества и т.п.

Подготовка к судебному разбирательству дел, связанных с определением размера долей участников общей долевой собственности, должна осуществляться с учетом понимания значения и правовой природы долей.

Как указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 г. N 5-П <1>, размер долей сособственников имеет значение для определения их имущественных отношений как при распределении доходов, полученных от использования имущества, находящегося в долевой собственности, так и при несении расходов по его содержанию (ст. ст. 248 и 249 ГК РФ); в ГК РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей собственности.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2008. N 12. Ст. 1183.

 

Исходя из такого понимания доли в праве общей собственности не могут определяться в виде частей общего имущества, квадратных метров от общей площади жилого дома, размеров помещений в доме и т.п., а должны устанавливаться в виде правильной простой дроби, при этом за единицу принимается целый объект недвижимости, находящийся в общей собственности. Например, право собственности на жилой дом может принадлежать трем лицам в следующих долях: 1/2, 1/4 и 1/4. Сумма всех долей сособственников всегда должна быть равна единице, не меньше и не больше. Если же доли были указаны, например, в договоре об отчуждении части общего имущества в виде части этого имущества или размера площадей общего объекта недвижимости, то само по себе это обстоятельство не может повлечь недействительности сделки. В этом случае соглашением всех участников общей собственности, а в случае спора - судом доли могут быть определены в виде арифметических дробей, соответствующих размерам принадлежащих каждому из них частей или площадей общего имущества.

При определении в процессе подготовки дела к судебному разбирательству юридически значимых обстоятельств и необходимых доказательств всегда нужно помнить, что объем правомочий собственников в отношении общего имущества, распределение бремени расходов по его содержанию закон связывает не с фактом владения или пользования конкретными частями этого имущества, а именно с размером долей участников долевой собственности. Следствием изменения соотношения размера долей в праве общей собственности является изменение объема прав и обязанностей участников долевой собственности.

Суду во всех случаях должны быть представлены доказательства принадлежности имущества нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Если право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за одним лицом, то лицо, считающее это имущество общим, первоначально должно оспорить существующее право, доказать возникновение общей собственности и размер своей доли в праве общей собственности на общее имущество.

Если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Равенство долей в праве общей собственности может быть оспорено любым участником долевой собственности, считающим такое распределение долей неправильным, например, в связи с внесением им большего вклада по сравнению с другими участниками общей собственности в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение размеров долей в праве долевой собственности.

Иногда требования об изменении размера долей обосновываются тем, что доли в праве общей собственности на жилой дом не соответствуют фактически сложившемуся на протяжении длительного времени порядку пользования этим домом. Возможность удовлетворения таких требований исключить нельзя. В частности, если истцом будут представлены доказательства, что при покупке им доли жилого дома и установлении покупной цены были оговорены конкретные помещения дома и вспомогательные строения, которые ему передаются, дальнейшее пользование жилым домом, поддержание его в исправном состоянии осуществлялось в соответствии с такой договоренностью и никем не оспаривалось.

Однако наиболее распространены в судебной практике иски об изменении размера долей в праве общей собственности в связи с произведенной одним или несколькими участниками долевой собственности реконструкцией, капитальным ремонтом жилого дома. Данные требования основаны на п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество.

В процессе подготовки дел такой категории суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие:

законность реконструкции либо капитального ремонта жилого дома (документ о размере долей в праве общей собственности, кадастровый паспорт, выданный по результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта индивидуального жилищного строительства);

факт осуществления реконструкции или капитального ремонта жилого дома одним или несколькими сособственниками, а также размер их вклада в улучшение общего имущества (договоры, квитанции, чеки, накладные и иные указанные в ст. 55 ГПК РФ доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости);

наличие согласия всех остальных участников общей долевой собственности на проведение реконструкции либо капитального ремонта жилого дома, поскольку увеличение размера доли одного из сособственников неизбежно влечет уменьшение размера долей остальных сособственников.

Обратим внимание на то, что право участника долевой собственности, осуществившего строительство, на соответствующее увеличение своей доли не зависит от согласия других участников на изменение долей в праве общей собственности. Пунктом 2 ст. 245 ГК РФ предусмотрена возможность заключения соглашения между ними о порядке определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Безусловно, если подобное соглашение было заключено, то оно должно быть представлено суду, поскольку без него невозможно правильно разрешить возникший спор о перераспределении размера долей в праве общей собственности. Однако на практике, как правило, указанные соглашения между сособственниками жилого дома заключаются крайне редко.

Согласие же сособственников на производство неотделимых улучшений в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ является одним из обязательных условий соблюдения установленного порядка использования общего имущества. Конституционный Суд РФ в Определении от 23 сентября 2010 г. N 1156-О-О <1> отметил, что положение п. 3 ст. 245 ГК РФ, рассматриваемое во взаимосвязи с положением п. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом, направлено на защиту имущественных прав участников долевой собственности и обеспечение баланса интересов участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, и остальных участников долевой собственности.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

 

В том случае, когда сособственником, осуществившим реконструкцию либо капитальный ремонт общего имущества, не было получено согласие остальных участников долевой собственности, этот сособственник вправе оспорить отказ в даче согласия в судебном порядке, предъявив иск о признании необоснованными возражений против строительства.

При предъявлении указанного иска суду должны быть представлены проект предполагаемых изменений общего имущества, заключение компетентных органов о соответствии данного проекта архитектурным, строительным, санитарным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности.

Обстоятельства, имеющие юридическое значение, и требуемые в их подтверждение доказательства зависят от характера заявленных возражений против строительства. Например, если ответчик ссылается на существенное уменьшение солнечного освещения занимаемых им частей общего дома, то необходимо заключение санитарного органа об уровне инсоляции помещений, которыми пользуются остальные сособственники, и будет ли соответствовать этот уровень по окончании строительства установленным нормам? Если указывается на то, что в результате предполагаемого строительства, например пристройки к жилому дому, будут нарушены строительные нормы и правила, другой сособственник лишится возможности подхода к занимаемой им части дома, то для проверки обоснованности возражений потребуются планы жилого дома и земельного участка, а в необходимых случаях - заключение экспертизы, назначение которой возможно в предварительном судебном заседании.

В случае признания судом возражений против строительства согласно представленному проекту необоснованными требование закона о необходимости получения согласия всех участников долевой собственности будет соблюдено.

Возражения ответчика, давшего согласие на производство неотделимых улучшений общего имущества, против изменения долей в праве общей собственности по тем мотивам, что он не соглашался на последующее изменение размера долей, не имеют правового значения.

В п. 3 ст. 245 ГК РФ указывается на право участника долевой собственности, осуществившего неотделимые улучшения общего имущества, требовать соответствующего увеличения своей доли. Однако ничего не говорится о праве остальных участников требовать уменьшения их долей в праве общей собственности. Как поступать, если предъявляется такой иск, что встречается в судебной практике не так уж и редко?

Возведение одним из сособственников для себя пристройки к дому само по себе не изменяет объем прав и обязанностей всех участников общей собственности, но влечет для них увеличение расходов по содержанию общего имущества, вызванных уплатой налогов исходя из увеличенной стоимости общего имущества, дополнительными затратами на поддержание пристройки в исправном состоянии и т.п. В такой ситуации остальные сособственники, не претендующие на произведенные неотделимые улучшения, вправе обратиться за судебной защитой и требовать уменьшения размера их долей в праве общей собственности в целях последующего перераспределения бремени содержания общего имущества в соответствии с вновь установленными долями в праве общей собственности.

Стоимость общего имущества не остается постоянной и может уменьшаться вследствие естественного его износа либо гибели (уничтожения) части общего имущества. Подобное уменьшение не влияет на правовой режим общего имущества и на размер долей в праве общей собственности. Вместе с тем если стоимость общего имущества уменьшилась в результате действий одного из сособственников, например в результате сноса им пристройки, разрушения части жилого дома, то остальные сособственники могут требовать пропорционального уменьшения доли лица, уничтожившего часть общего имущества, и увеличения размера их долей.

Наиболее сложным является определение критериев, из которых следует исходить при установлении размера долей участников общей собственности в новом объекте недвижимости, появившемся в результате реконструкции или капитального ремонта ранее существовавшего жилого дома.

Действовавшее прежде законодательство (ст. 125 ГК РСФСР 1964 г.) связывало изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом с увеличением полезной площади жилого дома. В п. 3 ст. 245 ГК РФ, действующего в настоящее время, указания на такой критерий не содержится. Единственным основанием для изменения долей названо осуществление неотделимых улучшений общего имущества, т.е. таких улучшений, которые не могут быть отделены без причинения вреда хозяйственному назначению имущества.

По нашему мнению, в настоящее время правовых оснований связывать изменение размера долей участников общей долевой собственности на жилой дом исключительно с увеличением или уменьшением размера полезной площади дома в результате произведенных неотделимых улучшений не имеется. В то же время не любые неотделимые улучшения могут повлечь за собой перераспределение долей в праве общей собственности на жилой дом. Оправданно произведенные изменения общего жилого дома, повлекшие увеличение или уменьшение размера его полезной площади, являются основанием для пересмотра долей участников общей собственности. Иные улучшения (например, производство необходимого ремонта) не изменяют непосредственного объекта права собственности - жилого дома.

Работы, произведенные в целях поддержания общего строения в исправном состоянии и его сохранения, например замена кровли, отдельных венцов общего бревенчатого дома и т.п., вряд ли могут повлиять на соотношение размера долей. Сособственник, осуществивший такие неотделимые улучшения, вправе требовать возмещения понесенных им расходов исходя из установленной ст. 249 ГК РФ обязанности каждого участника долевой собственности соразмерно своей доле участвовать в расходах по содержанию общего имущества. Другое дело, когда по соглашению между всеми сособственниками одним из них за свой счет будет перестроен либо капитально отремонтирован жилой дом без изменения размера полезной площади. С учетом такого соглашения доли участников общей собственности на дом могут быть пересмотрены.

Разумеется, возведение хозяйственных построек, подсобных помещений также не может влиять на соотношение долей в праве общей собственности на жилой дом, поскольку они носят вспомогательный характер, при необходимости могут быть отделены, являются принадлежностью к главной вещи (жилому строению), предназначены для обслуживания этого строения и следуют его судьбе, если договором не оговорено иное (ст. 135 ГК РФ).

Осуществление одним из участников долевой собственности неотделимых улучшений влечет за собой изменение размера долей всех сособственников, а не только его доли. Доли сособственников в праве общей собственности на реконструированный либо капитально отремонтированный жилой дом определяются пропорционально изменению в результате таких улучшений соотношения размера их вкладов в общее имущество (в том числе перешедших к ним в порядке сингулярного или универсального правопреемства).

Например, если жилой дом стоимостью 1500000 руб. принадлежал в равных долях (по 1/3) трем гражданам, вклад каждого в общее имущество был равен 500000 руб. В результате произведенной одним из них реконструкции стоимость возросла на 1500000 руб., в связи с чем размер его вклада в общее имущество увеличился до 2000000 руб., что составляет 2/3 доли от стоимости перестроенного дома (3000000 руб.), а вклад остальных двух участников останется прежним - по 500000 руб., что составляет по 1/6 доли от стоимости перестроенного дома.

В предварительном судебном заседании может быть назначена экспертиза в целях определения соотношения размера долей в праве собственности на реконструированный (капитально отремонтированный) жилой дом. На разрешение эксперта могут быть поставлены, в частности, следующие вопросы: 1) какова действительная стоимость жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <...> без учета произведенных перестроек (пристроек) и переоборудований и как распределяется эта стоимость пропорционально размеру долей сособственников в праве общей долевой собственности; 2) являются ли произведенные улучшения жилого дома неотделимыми и какова их стоимость; 3) какова действительная стоимость жилого дома после его реконструкции (капитального ремонта) и как она распределяется между сособственниками, если увеличение стоимости жилого дома произошло за счет вклада одного из участников долевой собственности; 4) каким долям от общей стоимости жилого дома соответствуют части его стоимости, распределяемые между сособственниками с учетом неотделимых улучшений жилого дома, произведенных этим участником долевой собственности.

Сторонам обязательно следует разъяснять их право, предусмотренное ч. 2 ст. 79 ГПК РФ, предлагать суду вопросы, подлежащие разъяснению экспертом. Суд, обсуждая поступившие предложения, исходит из их значимости для принятия правильного решения с учетом конкретных обстоятельств каждого гражданского дела. Мотивы, по которым предлагаемые сторонами вопросы приняты или отклонены, обязательно указываются в определении суда о назначении экспертизы.

При обращении участника долевой собственности с иском об изменении размера долей в связи с осуществленными им пристройками и переоборудованиями возникают вопросы, связанные с применением исковой давности. Иногда без каких-либо вариантов однозначно полагают, что течение срока исковой давности начинается с момента окончания строительства (принятия пристроек в эксплуатацию). С такой трактовкой трудно согласиться, поскольку согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Окончание строительства само по себе не нарушает права участника долевой собственности на произведенные им улучшения. Конечно, если улучшения не связаны с дополнительными пристройками и право на эти улучшения невозможно определить исходя из дальнейшего пользования жилым домом, то можно признать окончание производства работ по улучшению имущества началом течения давностного срока. Иное дело, когда одним из сособственников возведены пристройки к жилому дому, которые, как правило, поступают в его пользование. Его право может считаться нарушенным только со дня, когда другие сособственники начинают претендовать на эти пристройки, в частности занимают их без ведома лица, осуществившего строительство, либо при разделе жилого дома отказываются признать факт возведения пристройки одним из сособственников.

Исковое заявление об изменении размера долей подлежит оплате государственной пошлиной в зависимости от цены иска, которая определяется исходя из стоимости той доли, на которую увеличивается или уменьшается право собственности истца (п. 1.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4).

 

§ 2. Споры, связанные с осуществлением

преимущественного права покупки

 

Право участника долевой собственности по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом закреплено в п. 2 ст. 246 ГК РФ. Однако при возмездном отчуждении доли должны быть соблюдены правила, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

Указанное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, по которому каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Хотя на практике довольно сложно представить ситуацию, в которой участнику долевой собственности, решившему осуществить мену своей доли по избранному им варианту, другими участниками этой собственности могут быть предложены аналогичные условия мены, особенно когда это касается мены доли в праве общей собственности на жилое помещение.

Несмотря на то что комнаты в коммунальной квартире являются самостоятельными объектами жилищных прав, собственники этих комнат в соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ также обладают преимуществом (привилегией) перед третьими лицами на приобретение отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ст. 250 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (в ред. от 17 июня 2010 г.) залог участником общей долевой собственности своей доли в праве на общее имущество может быть осуществлен без согласия других собственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (ст. 290 ГК РФ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

 

Особенность применения правила о преимущественной покупке в указанном случае выражается в том, что при реализации доли должника в общем имуществе, когда ее выдел в натуре невозможен либо против выдела возражают остальные участники общей собственности, этим участникам предоставляется преимущественное право покупки доли по цене, соразмерной рыночной стоимости реализуемой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. И лишь при их отказе от приобретения доли должника производится продажа этой доли с публичных торгов. Сособственники вправе принять участие в торгах, однако никаких преимуществ перед другими участниками торгов они иметь не будут. Продажа доли на торгах по цене ниже той, по которой сособственникам ранее предлагалось ее выкупить, не является нарушением их преимущественного права покупки. Если же проданная на торгах доля должника не предлагалась к выкупу остальным участникам общей собственности, то они вправе требовать в судебном порядке признания торгов недействительными, что влечет за собой недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).

Преимущественное право покупки не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности, например путем дарения. Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то имеет место притворная сделка и обладатели преимущества могут требовать судебной защиты своего права.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

При доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК РФ, относящиеся к продаже доли недвижимости. Однако для того, чтобы в данном случае применить правило о преимущественной покупке, должны быть представлены отвечающие требованиям допустимости доказательства, подтверждающие все существенные условия договора купли-продажи (предмет, цена и т.п.). При отсутствии таких доказательств суд не может признать прикрываемую сделку заключенной и определить размер денежной суммы, подлежащей выплате покупателю при переводе его прав и обязанностей по договору на истца.

Сложнее правовая оценка так называемых сделок "дарения одного квадратного метра", когда осуществляется дарение весьма незначительной доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру с целью последующей продажи одаряемому, приобретающему статус участника долевой собственности, оставшейся у дарителя доли без учета правила о преимущественной покупке. Представляется, что в данном случае имеет место мнимая сделка, т.е. есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, которая в силу п. 1 ст. 170 ГК РФ является ничтожной. Действительная воля сторон такой сделки была направлена не на создание правовых последствий, возникающих при дарении имущества, а на покупку всей доли без учета имеющейся у других сособственников привилегии. Заключаемая сделка является лишь первоначальным этапом последующей продажи доли, в цену которой войдет и стоимость подаренной доли. Говорить о том, что в данном случае имеет место предусмотренная п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, прикрывающая продажу, достаточно сложно, поскольку продажа еще не осуществлена.

Требования о признании притворной или мнимой сделки недействительными могут быть соединены в одном исковом заявлении с требованием, связанным с защитой нарушенного преимущественного права покупки.

Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля (комната в коммунальной квартире) продается постороннему лицу и не распространяется на случаи возмездного отчуждения участником общей собственности своей доли (собственником комнаты) другому участнику этой собственности (другому собственнику), остальные сособственники в этих случаях никакого преимущества не имеют.

При продаже доли (комнаты в коммунальной квартире) постороннему лицу сособственники жилого дома (собственники остальных комнат в данной квартире) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли (комнаты) по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.п.).

Продавец доли обязан известить остальных участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если несколько участников долевой собственности (собственников других комнат) изъявят желание приобрести отчуждаемую долю (комнату), то продавец по своему усмотрению выбирает, кому из них будет продана его доля (комната). В этом случае участники долевой собственности (собственники комнат), которым отказано, не могут оспаривать в судебном порядке право избранного продавцом покупателя на приобретение доли (комнаты).

Если же участник долевой собственности выражает согласие приобрести отчуждаемую долю (комнату) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Однако если продавец доли в праве общей собственности (комнаты в коммунальной квартире) впоследствии изменит объявленные им цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности (собственников других комнат). В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.

На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю недвижимости на указанных продавцом условиях. Высказывается суждение, в том числе на страницах юридической литературы <1>, о том, что направленное извещение о продаже доли является безотзывной офертой и в случае ее принятия (акцепта) договор считается заключенным, отчуждаемая доля переходит к остальным участникам общей долевой собственности и распределяется между ними пропорционально имеющимся у них долям. К.И. Скловский считает, что в указанном случае правило о единой форме документа, требуемой при продаже недвижимости, не нарушено, так как действие рассматриваемого механизма состоит в том, что сохраняет силу уже имеющийся договор (непонятно какой, если собственник передумал продавать свою долю); заявление о продаже в порядке реализации преимущественного права должно связывать сделавшего его точно так же, как оферта, и если возникнет спор об акцепте, то договорные обязательства устанавливаются решением суда <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Российская юстиция. 2001. N 2.

<2> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2008. С. 860.

 

С приведенным мнением, оказывающим определенное влияние на судебную практику, трудно согласиться, так как извещение продавца о продаже доли и предложение, направляемое в порядке ст. 435 ГК РФ, имеют различную правовую природу.

Прежде всего обратим внимание на то, что по буквальному смыслу п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли не предлагает остальным участникам долевой собственности приобрести его долю, а извещает их в письменной форме о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Офертой же признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (п. 1 ст. 435 ГК РФ).

Есть ли основания считать, что в извещении собственника о продаже своей доли постороннему лицу выражено его намерение считать себя заключившим договор с участником долевой собственности, которому адресовано извещение? Полагаем, что нет, предложение о продаже сделано не ему, из извещения не следует намерение его отправителя заключить договор с адресатом в случае согласия последнего. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить других сособственников "о намерении продать свою долю постороннему лицу", что нельзя рассматривать в качестве предложения заключить договор. А если несколько сособственников выразили желание приобрести долю, то с кем из них следует считать заключенным договор?

По своему содержанию ст. 250 ГК РФ в определенной степени ограничивает право собственника свободно распоряжаться своим имуществом. Однако распространение на собственника, направившего извещение другим сособственникам в силу предписания этой нормы, дополнительно положений закона, обязывающих продать свое имущество лицу, принявшему предложение, привело бы к необоснованному расширению введенного специальной нормой закона ограничения прав этого собственника. Подобное ограничение может быть введено только федеральным законодателем.

Из анализа п. 1 ст. 9, п. 1 ст. 421, ст. 435 ГК РФ в их взаимосвязи следует, что предложение (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению, и отражает его свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Извещение участников общей долевой собственности о продаже доли направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом.

Согласие собственника, получившего указанное извещение, означает только то, что он имеет первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора перед лицом, которому продавец по своему свободному волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.

Различны и последствия нарушения. При несоблюдении правила о преимущественной покупке договор не утрачивает юридическую силу, возможна лишь замена указанного в нем покупателя другим лицом; в случае же признания договора заключенным путем акцепта оферты последующий договор может быть признан недействительным как совершенный лицом, уже не обладающим правом распоряжаться ранее проданным им предметом договора.

Рассматриваемые судами общей юрисдикции дела по спорам, возникающим при осуществлении преимущественного права покупки, в подавляющем большинстве случаев связаны с отчуждением доли недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимости может быть заключен только одним из предусмотренных п. 2 ст. 434 ГК РФ способов: путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение такой формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 550 ГК РФ). Договор жилого дома, квартиры (их части) подлежит также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. ст. 551, 558 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя во всех случаях с момента государственной регистрации перехода права (ст. 131, п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ).

Приведенные правовые положения в принципе исключают возможность заключения договора продажи недвижимости таким способом, как уведомление о принятии направленного предложения (оферты), и перехода с этого момента права собственности на отчуждаемую долю к остальным участникам общей долевой собственности. Форма оферты о продаже недвижимости в любом случае должна соответствовать форме, установленной для заключения договора данного вида. В частности, если предложение (оферта) поступило адресату в виде проекта договора продажи недвижимости, подписанного оферентом, то его подписание другой стороной будет означать акцепт сделанного предложения. В этом случае при уклонении одной из сторон от государственной регистрации договора по требованию другой стороны суд может вынести решение о регистрации совершенной сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Однако при продаже доли в праве общей собственности извещение о продаже направляется другим участникам этой собственности крайне редко в форме проекта единого договора, что связывало бы продавца сделанным им предложением.

В случаях, когда несколько сособственников выразили намерение приобрести отчуждаемую долю в праве собственности на недвижимость, отсутствуют правовые основания для распределения этой доли между ними, если этого не пожелает продавец. Применение по аналогии п. 2 ст. 93 ГК РФ, которым установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью участниками этого общества пропорционально размерам своих долей, вряд ли допустимо. Эта норма регулирует отношения по распоряжению долями, имеющими стоимостное выражение, их перераспределение между участниками общества всегда возможно и влияет лишь на объем их участия в управлении обществом. Отчуждаемой же доле недвижимости всегда соответствует часть имущества в натуре, которую зачастую нельзя разделить. Например, распределение доли жилого дома, на которую приходится комната размером 9 кв. м, между тремя претендующими на нее сособственниками привело бы к последующему спору о выплате стоимости этой доли кому-либо из них на основании ст. 252 ГК РФ.

Правовые последствия отказа продавца от заключения договора, в том числе в связи с изменением им цены и других условий продажи, выражаются только в том, что он не вправе продать эту долю третьему лицу без повторного уведомления всех участников долевой собственности о продаже доли на новых условиях.

В то же время, если из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Однако это не относится к случаям продажи доли недвижимого имущества, когда оферта должна быть выражена в форме одного договора, о чем сказано выше.

Извещение о продаже доли дома, квартиры направляется остальным участникам долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством извещения о предстоящей продаже доли в общей собственности могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Участники долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку такое право является личным, но вправе отказаться от него. Доказательством могут служить их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома, квартиры, за исключением отдельных их видов, например договора ренты (ст. 584 ГК РФ), но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации прав на недвижимое имущество распространяется на все случаи перехода прав на основании договора.

В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли.

Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК РФ. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Нотариус устанавливает их личность на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившихся, и проверяет подлинность подписи, о чем делает отметку на заявлении и указывает наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.

Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если к этому времени не истек месячный срок со дня извещения продавцом остальных сособственников, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения этого срока.

К заявлению о регистрации могут также прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Закона о регистрации).

Если остальные участники долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.

В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки доли в праве могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.

Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г. N 01/16-01 <1>.

--------------------------------

<1> Утр. силу в 1999 г.

 

Представляется, что требование об извещении можно признать соблюденным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.п.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры. Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.

Закрепленная в п. 3 ст. 250 ГК РФ норма устанавливает срок для защиты права на приоритетное приобретение отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что полностью совпадает с понятием исковой давности, определенным в ст. 195 ГК РФ. Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным. Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК РФ), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством. Согласно разъяснению, данному в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат; в то же время по заявлению гражданина применительно к правилам ст. 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома, квартиры (ст. 252 ГК РФ) и утрату остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. Не возникает и у покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома, квартиры, преимущественное право покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.

В отличие от раздела (выдела доли) определение порядка пользования жилым домом, квартирой не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

Неоднозначно решается судами вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. По нашему мнению, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о состоявшемся разделе общего имущества.

Б. предъявила иск к Г. и А. о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли жилого дома, ссылаясь в обоснование своих требований на нарушение ее преимущественного права покупки проданной доли. Решением районного суда в удовлетворении иска было отказано. Суд признал, что право общей долевой собственности на жилой дом между истицей и продавцом ранее было прекращено. Обосновывая такой вывод, суд сослался на то, что закон не предусматривает нотариальной формы удостоверения соглашения о разделе имущества в натуре, в связи с чем оно может быть заключено в простой письменной форме. Суду представлено письменное соглашение между Б. и А., по которому они произвели раздел дома в натуре, конкретизировав части строения, перешедшие каждому из них в собственность. Соглашением предусмотрены отдельные входы в каждую часть дома, оговорены конкретные работы по их изоляции. Такие работы были проведены в точном соответствии с состоявшимся соглашением, что подтверждено соответствующим актом, планом строения, показаниями свидетелей.

Точка зрения, высказанная судом, представляется правильной. Как вытекает из ст. 252 ГК РФ, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Судом производится раздел (выдел доли) в натуре только тогда, когда между участниками не достигнуто соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них. Поэтому при представлении надлежащих доказательств о наличии соглашения, которым отчуждаемая одним из сособственников доля дома, квартиры ранее была выделена в натуре, требования остальных сособственников о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи этой доли по мотиву нарушения преимущественного права покупки не могут быть удовлетворены.

На практике иногда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК РФ).

Вместе с тем нарушение преимущественного права покупки не может служить основанием для признания сделки недействительной по иску лица, имеющего привилегию. В этом случае участник общей долевой собственности вправе требовать не признания сделки недействительной, а замены стороны в состоявшемся договоре, который остается действительным и сохраняет свою силу. В просительной части искового заявления излагается требование о переводе прав и обязанностей покупателя на истца и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, а также о присуждении взыскания с истца уплаченных по договору сумм.

В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию просительной части искового заявления: "Прошу перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли жилого дома от 20 февраля 2011 года, заключенному между Петровым Василием Ивановичем (продавцом) и Сидоровым Александром Васильевичем (покупателем) и зарегистрированному органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (указать полное наименование этого государственного органа) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Васильева Сергея Николаевича, признав его по данному договору покупателем 1/2 доли жилого дома, находящегося по адресу: ________________________. Присудить с меня, Васильева Сергея Николаевича, в пользу Сидорова Александра Васильевича компенсацию уплаченной покупной цены доли жилого дома в сумме _____ рублей и расходов по заключению договора в сумме _________ рублей, а всего - ________ рублей".

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры.

При предъявлении такого иска истец обязан по предложению судьи внести требуемую сумму на депозитный счет суда или иным образом гарантировать выплату в случае удовлетворения его иска всех сумм, уплаченных покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что закон (п. 2 ст. 250 ГК РФ) наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по нашему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу.

Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска. Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

 

§ 3. Споры о разделе общего имущества и выделе из него доли

 

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ).

Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, а также выдел доли одного из участников такой собственности могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ).

Требования о разделе общего имущества, а также о выделе из него доли могут быть заявлены участником долевой собственности, а также кредитором должника - участника долевой или совместной собственности для последующего обращения взыскания на выделенную долю путем продажи с публичных торгов (ст. 255 ГК РФ). По иску одного из сособственников о разделе (выделе доли) остальные участники долевой собственности выступают в качестве соответчиков. Если иск предъявлен только к одному из них, то уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суду следует в соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ привлечь к участию в деле в качестве соответчиков других участников долевой собственности, поскольку в связи с характером спорного правоотношения рассмотрение дела без их участия невозможно.

Различия между выделом доли и разделом общего имущества заключаются в том, что в первом случае выделяется доля одного из участников долевой собственности без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Если общее имущество принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо всем участникам долевой собственности выделяются в натуре принадлежащие им доли, что влечет прекращение права долевой собственности, то будет иметь место раздел общего имущества.

Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Выдел доли может быть осуществлен как путем выдела этой доли в натуре, так и приобретением доли выделяющегося сособственника остальными участниками долевой собственности или одним из них. Если соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела из него доли не достигнуто, то любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

При подготовке к судебному разбирательству данной категории дел следует учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4 и в п. п. 35 - 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.

Обстоятельствами, препятствующими разделу или выделу доли из общего имущества, подлежащими выяснению по каждому делу, являются:

самовольная постройка объекта недвижимости;

запрет на раздел (выдел доли), установленный федеральным законом (например, в силу п. 2 ст. 258 ГК РФ не допускается раздел земельного участка и средств производства, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов, имеющего право лишь на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество);

отсутствие технической возможности раздела (выдела) без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.

По смыслу п. 3 ст. 252 ГК РФ один из основных вопросов, подлежащих выяснению по данной категории дел, - возможность выдела сособственникам частей имущества, соответствующих их долям в праве общей собственности. Если кто-либо из участников общей долевой собственности заявляет требование об увеличении его доли в связи с произведенными неотделимыми улучшениями общего имущества (п. 3 ст. 245 ГК РФ) либо по иным основаниям, то прежде всего должно быть рассмотрено это требование и установлены доли в праве общей собственности, исходя из которых будет разрешаться спор о разделе (выделе доли) общего имущества.

Разрешение вопроса о возможности раздела недвижимого имущества, каковым в судах общей юрисдикции чаще всего является индивидуальный жилой дом, требует проведения исследования с использованием специальных знаний в области строительства, жилищно-коммунального хозяйства, в связи с чем возникает необходимость назначения строительно-технической экспертизы.

Вопрос о назначении такой экспертизы целесообразно рассматривать в предварительном судебном заседании, с тем чтобы по окончании подготовки дела к судебному разбирательству не потребовалось проведения дополнительных судебных заседаний, имелась бы возможность разрешения возникшего спора в наиболее краткие сроки.

Проведение экспертизы может быть поручено с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебно-экспертному учреждению либо конкретному эксперту, кандидатура которого обсуждается в судебном заседании. При этом лицам, участвующим в деле, разъясняется право отвода эксперта. Выясняются образование эксперта, специальность и стаж работы по ней, место работы и должность, стаж проведения судебных экспертиз.

Качество заключения технической экспертизы в значительной степени зависит от полноты представленных эксперту материалов, характера и содержания поставленных перед ним вопросов. Каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить свои вопросы, которые нуждаются в разъяснении экспертом, предложить возможные, по его мнению, варианты раздела, обратить внимание на особенности спорного объекта недвижимости. О разъяснении участникам подготовительного процесса указанных процессуальных прав указывается в протоколе судебного заседания.

Суд формулирует окончательный круг вопросов, подлежащих разъяснению экспертом, с учетом фактических обстоятельств каждого конкретного дела. Все вопросы должны касаться исключительно технической стороны дела, поскольку суждения эксперта о целесообразности конкретного варианта с учетом иных обстоятельств (например, нуждаемости собственника в получении части жилого дома, расположенной с солнечной стороны, с учетом имеющегося у него заболевания и т.п.) правового значения не имеют. Оценку всех доказательств, в том числе касающихся социальных факторов, в их совокупности произведет суд при разрешении спора по существу.

В общем виде можно порекомендовать поставить перед экспертом следующие вопросы: 1) какова действительная стоимость жилого дома исходя из сложившейся в данной местности цены на жилые дома из такого же материала с учетом места расположения дома, его размера, степени благоустройства, износа и других критериев, влияющих на стоимость объекта; 2) возможен ли с технической стороны раздел жилого дома (выдел доли) в натуре в точном соответствии с размером долей сторон в праве долевой собственности, если нет, то почему; 3) возможен ли раздел (выдел доли) с отступлением от размера долей, если возможен, то определить стоимостную разницу между принадлежащими сособственникам долями и предлагаемыми им к выделу в натуре частями жилого дома по каждому варианту; 4) какие варианты раздела жилого дома технически возможны (обозначить на плане, привести необходимые расчеты, пояснения, указать стоимость выделяемых частей дома и каким долям они соответствуют, а также стоимость вспомогательных строений); 5) какие переоборудования требуется произвести по каждому из предложенных вариантов раздела и какова стоимость необходимых для этого строительных работ и материалов с учетом существующих в данной местности цен (приложить смету, проектируемые переоборудования обозначить на плане).

Обратим внимание на вопросы, связанные с определением стоимости жилого дома и его составных частей. Эксперту для производства соответствующих расчетов при ответе на данные вопросы могут быть представлены справки, сообщения и иные документы органов нотариата, риелторских и других организаций, совершающих операции с недвижимостью, о средней цене продажи аналогичных домов в данной местности. Это особенно важно в тех случаях, когда раздел общего жилого дома производится с отступлением от размера долей сособственников и судом должен решаться вопрос о размере денежной компенсации стоимостной разницы между долями в праве общей собственности и реально выделенными частями общего имущества. Подчеркнем, что именно суд определяет и взыскивает в пользу какой-либо из спорящих сторон соответствующую сумму, компенсирующую этой стороне стоимость части его доли, отходящей при разделе другой стороне. Размер денежной компенсации определяется судом на основе не только расчетов эксперта, но и других обстоятельств, имеющих значение, например с учетом распределения расходов по производству строительных работ, требуемых для изоляции выделяемых частей дома, объема произведенного одним из сособственников ремонта жилого дома либо вспомогательных помещений, стоимости передаваемых каждой из сторон надворных построек и др. Как справедливо отмечает А.Ю. Бутырин, эксперт "должен в своем заключении лишь констатировать разницу между стоимостным выражением идеальной доли совладельца в праве собственности на дом (домовладение) и стоимостью предлагаемой к выделу части спорного объекта (объектов) недвижимости и определить ее величину" <1>.

--------------------------------

<1> Бутырин А.Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы. М., 2006. С. 225.

 

В определении суда о назначении экспертизы следует устанавливать предельный срок для представления экспертного заключения. Это позволяет контролировать исполнение, а в случае задержки - выяснять причины и принимать меры к их устранению, в необходимых случаях решать вопрос о назначении другого эксперта. Должны также указываться необходимость своевременного уведомления лиц, участвующих в деле, дата и время проведения экспертом осмотра жилого дома. Данные, полученные в ходе осмотра, фиксируются экспертом в акте осмотра, в котором отражаются основные конструктивные элементы и размеры строений, характер конструкций и их состояние, сведения об инженерном оборудовании дома, наличие самовольных построек, а также поступившие в ходе осмотра замечания и предложения сторон.

Практика составления экспертом акта осмотра, проводимого с участием сторон, не всеми поддерживается. В частности, А.Ю. Бутырин полагает, что "нет необходимости в подтверждении кем-либо правильности данных, полученных экспертом при осмотре объекта: оценку заключению эксперта дает только суд..."; "ход и результаты натурных исследований, будучи элементами производства экспертизы, должны отражаться в том же документе, что и выводы, т.е. в заключении эксперта, а не в "Акте...", не имеющем никакого доказательственного значения" <1>. Соглашаясь с автором в том, что не требуется подтверждения кем-либо полученных экспертом данных и в этом смысле акт осмотра не имеет доказательственного значения, следует обратить внимание на процессуальное значение такого акта.

--------------------------------

<1> Бутырин А.Ю. Указ. соч. С. 323.

 

Во-первых, обязанность сторон представить эксперту объект экспертного исследования (в данном случае - обеспечить возможность осмотра жилого дома и вспомогательных строений) предусмотрена ч. 3 ст. 79 ГПК РФ и является проявлением их процессуальной обязанности доказывать факты и обстоятельства, на которые они ссылаются в подтверждение своих доводов и возражений.

Во-вторых, права лиц, участвующих в деле, присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, когда такое присутствие может помешать исследованию, совещанию экспертов и составлению заключения, давать объяснения и задавать вопросы эксперту, относящиеся к предмету судебной экспертизы, закреплены в ч. 3 ст. 84 ГПК РФ, ст. 24 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" <1> (в ред. от 28 июня 2009 г.). Данные права нельзя считать формальными, посредством их реализации стороны собирают необходимые им доказательства, а суд оказывает им в этом содействие, предлагая эксперту составить акт осмотра объекта, зафиксировав в нем фактическое состояние объекта на момент осмотра, а также поступившие предложения, замечания и возражения сторон. Отказ какой-либо из сторон от подписания акта не умаляет значения этого документа, причины отказа от подписи могут быть выяснены судом при исследовании и оценке экспертного заключения.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2291.

 

В-третьих, активное поведение сторон при проведении экспертом натурных исследований (но не участие сторон в проведении таких исследований!) и фиксация в акте осмотра, поскольку протокол не ведется, их отношения к произведенным экспертом замерам, замечаний и возражений по поводу осмотра отдельных элементов строения позволяет обеспечить полноту таких исследований и получить ответы эксперта в представленном им заключении на поступившие в ходе осмотра замечания. В противном случае возражения и замечания, высказанные на стадии судебного заседания, могут повлечь за собой назначение дополнительной экспертизы для их проверки. В частности, на практике нередко одна из сторон обращает внимание эксперта на скрытые недостатки отдельных элементов дома, которые при обычном визуальном осмотре не могут быть выявлены, на несоответствие глубины фундамента данным технического учета и т.п., обеспечивает доступ эксперту для осмотра этих частей строения (вскрывает обшивку углов бревенчатого дома или других его элементов, выкапывает шурфы для осмотра фундамента и т.д.), что позволяет эксперту качественно и в полном объеме провести натурные исследования.

Стороны должны иметь возможность до назначения дела к судебному разбирательству ознакомиться с представленным экспертным заключением, с тем чтобы заранее подготовиться к судебному процессу, собрать доказательства с учетом выводов эксперта. Судья, в свою очередь, получив письменное заключение эксперта, проверяет его полноту, в надлежащей ли форме оно изложено, на все ли поставленные вопросы экспертом даны ответы, были ли учтены предложения и замечания сторон, если таковые высказывались при назначении экспертизы либо при проведении осмотра объекта недвижимости.

Заключение, не содержащее необходимых расчетов и не разъясняющее технические вопросы, от которых зависит правильность разрешения возникшего спора, не может быть принято судом. В случае неполноты либо неясности экспертного заключения может быть обсужден вопрос о назначении дополнительной либо комиссионной экспертизы, когда дача заключения по отдельным поставленным судом вопросам выходит за рамки компетенции эксперта, которому было поручено проведение экспертизы.

В заключении должны быть определены все необходимые работы по изоляции частей жилого дома и стоимость необходимых строительных работ и материалов. Распределение расходов по производству указанных работ между сторонами осуществляется не экспертом, а судом, как правило, пропорционально размеру долей сособственников. Если представленный экспертом проект раздела жилого дома предусматривает установку дополнительного санитарно-технического оборудования, отопительного устройства, то он подлежит согласованию с соответствующими государственными органами (газового хозяйства, пожарной инспекции, санитарно-эпидемиологической службы и т.п.), а если предполагаются дополнительные пристройки, требующие получения разрешения на строительство, то должно быть предоставлено такое разрешение.

Раздел (выдел доли) влечет за собой прекращение общей долевой собственности на жилой дом в отличие от определения порядка пользования домом, при котором общая собственность сохраняется. Раздел (выдел доли) жилого дома допускается при совокупности следующих условий:

наличие технической возможности выдела изолированной части жилого дома с отдельным входом, в том числе путем превращения ее в таковую в результате осуществления предлагаемых экспертом переоборудований в целях изоляции частей дома;

отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения. Под таким ущербом понимается существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п. (п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. N 4);

возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения. В частности, если будут предложены к выделу из состава жилого дома лишь вспомогательные помещения (баня, гараж и т.п.), то данные постройки на земельном участке, отведенном для индивидуального жилищного строительства, не выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, предназначены для обслуживания главной вещи (жилого дома) и следуют его судьбе.

Здесь уместно обратить внимание на проблему, связанную с разделом квартир в многоквартирных домах. Согласно разъяснению, данному в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <1> (в ред. от 2 июля 2009 г.), такой раздел допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 1993. N 11.

 

Вместе с тем с 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ, которым введено новое правовое регулирование жилищных отношений. Данный Кодекс, признавая объектами жилищных прав жилые помещения, относит к ним и комнату, каковой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире; устанавливает, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. ст. 15, 16, 41).

Закон о регистрации относит жилые помещения к объектам недвижимости, подлежащим государственной регистрации (ст. 1). Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <1> (в ред. от 27 декабря 2009 г.) предусматривает внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о комнате, являющейся объектом недвижимости; позволяет после государственной регистрации права собственности на квартиру снимать с учета комнаты в такой квартире (п. п. 6, 17 ч. 2 ст. 7).

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

 

С учетом указанного заслуживает обсуждения и поддержки высказываемое в литературе мнение о том, что ЖК РФ однозначно определяет комнату как объект жилищных прав и не ставит возможность существования комнаты в качестве объекта жилищного фонда в зависимость от технической возможности выдела изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений <1>.

--------------------------------

<1> См.: Васькин В.В., Мустафин Р.Р. К вопросу о выделе доли в праве на квартиру в натуре // Жилищное право. 2008. N 12.

 

Раздел (выдел доли) жилого дома может быть осуществлен либо в точном соответствии с размером долей в праве общей долевой собственности, либо с отступлением от размера этих долей, когда отсутствует техническая возможность выделить изолированные части строения в строгом соответствии с принадлежащими сособственникам долями. Экспертом может быть представлено несколько технически обоснованных вариантов раздела (выдела доли), в том числе составленных с учетом предложений сторон. Выбор конкретного варианта осуществляется судом с учетом всех конкретных обстоятельства дела. Поэтому уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству стороны, ознакомившись с предложенными экспертом вариантами раздела, могут привести свои доводы и соображения, по которым считают наиболее приемлемым устраивающий их вариант раздела, и мотивы, по которым следует отвергнуть иные варианты.

Выделяющемуся сособственнику жилого дома передается причитающаяся ему часть дома и надворных построек. Выдел на его долю только вспомогательных помещений (коридора, террасы) или хозяйственных построек (сарая, гаража и т.д.) недопустим.

Юридически значимыми обстоятельствами, которые влияют на выбор судом конкретного варианта и подлежат доказыванию сторонами, являются существующий порядок пользования жилым домом, степень участия каждой из сторон в ремонте конкретных частей жилого дома и расходах по их поддержанию в исправном состоянии, нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, размер расходов по переоборудованию по каждому из предложенных вариантов, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещениями и вспомогательными постройками. Конечно, в первую очередь должен обсуждаться вариант раздела, наиболее близко соответствующий размеру долей сособственников, поскольку даже при незначительном отступлении от долей речь всегда идет об изъятии у собственника части его имущества. Несоразмерность выделяемого в натуре имущества доле в праве собственности может быть устранена в этом случае только выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

При разделе недвижимого имущества с отступлением от размера долей должен решаться вопрос о выплате денежной компенсации в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли за ту часть имущества, которая присоединена к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников.

Как уже было отмечено, при разделе жилого дома сторонам выделяются пропорционально принадлежащим им долям и подсобные строения. Естественно, это не относится к тем случаям, когда указанные строения (например, баня, сарай, гараж) возведены одним из собственников за счет личных средств. Данные постройки выделяются только ему. Правило же о разделе пропорционально долям применяется лишь в отношении общих подсобных строений. При невозможности их раздела в точном соответствии с долями сторон в пользу одного из сособственников взыскивается соответствующая компенсация. Однако последнее обстоятельство не влияет на соотношение долей собственников жилого дома, так как подсобные помещения при определении размера долей не учитываются.

До настоящего времени неоднозначна судебная практика по делам, связанным с выплатой участнику долевой собственности остальными ее участниками денежной суммы или иной компенсации вместо выдела его доли в натуре. Условия, при которых допускается без согласия собственника выплата ему денежной компенсации, определены в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Это совокупность следующих обстоятельств:

незначительность доли в праве общей собственности;

невозможность выдела этой доли в натуре;

отсутствие у собственника существенного интереса в использовании общего имущества.

Как видим, все перечисленные обстоятельства являются оценочными. Если невозможность выдела доли в натуре еще может быть подтверждена экспертным заключением, являющимся одним из видов доказательств, то как быть с такими критериями, как незначительность доли, отсутствие существенного интереса? Относительно этих критериев стороны могут высказать суду свое мнение, а возможно, и представить доказательства (например, того, что сособственник никогда не пользовался и не намерен пользоваться спорным жилым имуществом, имеет в собственности другое аналогичное имущество и т.п.). Однако принятие решения в конечном счете будет зависеть от усмотрения суда, основанного на полном и объективном исследовании всех фактических обстоятельств.

В любом случае для принятия решения о выплате подобной компенсации должны быть установлены исключительные обстоятельства, при которых сохранение общей собственности может привести к нарушению прав и законных интересов остающихся участников долевой собственности. В частности, это может выразиться в том, что наследник, получивший незначительную долю в праве собственности на жилой дом, не имеет ни намерения, ни возможности пользоваться частью дома соразмерно своей доле, однако всячески препятствует проживающим в этом доме другим сособственникам в реализации их прав по осуществлению ремонта, реконструкции и т.п., уклоняется от возмещения части общих расходов по содержанию имущества, согласования действий, связанных с пользованием и владением общим имуществом.

В то же время если собственник, исходя из размера его доли, может реализовать свое право на часть строения путем определения порядка пользования им, то было бы неправильным исключать его из числа собственников (например, когда в жилом доме имеется соответствующая доле в праве собственности жилая комната, но отсутствует возможность превращения части дома в изолированную с отдельным входом). Должны учитываться и другие заслуживающие внимания обстоятельства (нуждаемость в спорном строении, состав семьи и нуждаемость в жилье с учетом состояния здоровья и т.п.).

Так, в Определении по конкретному делу Верховный Суд РФ указал на то, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в жилом доме, полученную по наследству, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.

Нельзя допустить и нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. В тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.

В судебной практике решения о прекращении общей долевой собственности путем присуждения компенсации за долю в праве собственности принимаются: 1) по искам участников долевой собственности о выделе принадлежащей им доли; 2) по искам участников долевой собственности, требующих прекратить общую собственность путем выплаты ими ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.

В первом случае судебная практика более или менее стабильна, поскольку по смыслу п. 4 ст. 252 ГК РФ именно выделяющемуся собственнику без его согласия может быть выплачена денежная или иная компенсация за принадлежащее ему имущество. Однако и в этом случае встречаются ситуации, когда ответчики, не препятствующие истцу пользоваться общим имуществом, отказываются от выплаты денежной компенсации за принадлежащую ему долю в связи с отсутствием у них достаточных для этого средств, нежеланием увеличения их долей и, соответственно, бремени расходов по уплате налогов и др. Чаще всего подобные ситуации возникают, если являющийся предметом спора жилой дом расположен в отдаленном населенном пункте, не используется ни одним из сособственников, не представляет для них никакого интереса и все они желали бы получить денежную компенсацию. Представляется, что в такой ситуации исключительных обстоятельств для прекращения общей собственности путем выплаты денежной компенсации, принуждения ответчиков вопреки их воле приобрести право собственности на дополнительную долю не имеется. Взыскание с ответчиков денежной компенсации привело бы не к защите, а к нарушению их прав в отношении общего имущества. Если же ответчики согласны на выплату денежной компенсации, но оспаривают ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчиков, несмотря на их возражения о выплате такой суммы. Присуждение денежной компенсации возможно и тогда, когда участники долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствуют ему в использовании общего имущества, осуществляют фактическое владение приходящейся на его долю частью имущества.

Второй случай является наиболее спорным. Мнения по вопросу о возможности присуждения денежной компенсации в пользу участника долевой собственности, не заявлявшего требования о разделе (выделе доли), по иску других участников такой собственности в судебной практике разделись.

Конституционный Суд РФ в Определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О отметил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна; применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли <1>.

--------------------------------

<1> СПС "КонсультантПлюс".

 

Противоположная позиция высказана Верховным Судом РФ в Определении от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17 <1>, где вывод Суда об удовлетворении требований одного из участников долевой собственности (истца по делу) о признании другого участника (ответчика) утратившим право собственности на долю в общем имуществе с выплатой ему денежной компенсации признан законным.

--------------------------------

<1> БВС РФ. 2008. N 11.

 

Обратим внимание на то, что п. 4 ст. 252 ГК РФ, допускающий при отсутствии согласия участника долевой собственности выплату ему остальными собственниками стоимости доли вместо выдела доли в натуре, не содержит указания на то, что такая выплата может быть произведена только выделяющемуся собственнику. Данная правовая норма в равной степени распространяется на всех участников долевой собственности независимо от того, кем из них предъявлен иск о разделе общего имущества.

Нельзя отрицать право любого участника долевой собственности обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод, законных интересов путем прекращения или изменения правоотношения (абз. 11 ст. 12 ГК РФ). Представляется допустимым требование участника долевой собственности об изменении правоотношения путем прекращения права на долю одного из собственников в ситуации, когда этот собственник, имея в собственности другое жилое помещение и не проявляя никакой заботы в отношении общего имущества, всячески препятствует остальным сособственникам жилого дома, являющегося постоянным местом их жительства, в осуществлении ими прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (безмотивно отказывает в даче согласия на газификацию дома, устройство систем водоснабжения и канализации, не участвует в расходах по содержанию дома и т.п.).

Такое требование может быть удовлетворено лишь в исключительных случаях, когда прекращение общей собственности путем выплаты одному из собственников денежной компенсации с учетом конкретных обстоятельств необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, обратившихся за судебной защитой. В конечном счете именно суд призван разрешить спор о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него при недостижении участниками общей долевой собственности соглашения по этому вопросу (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Собственники, обращающиеся с иском о лишении ответчика права собственности на долю в целях защиты своих прав и законных интересов, обязаны обосновать свои требования обстоятельствами, свидетельствующими о нарушении их прав, и подтвердить эти обстоятельства соответствующими доказательствами.

Неоднозначно судами разрешаются споры, когда возможно произвести выдел доли истца, но другие собственники возражают против оставления в их общей собственности остальной части строения, раздел которой технически невозможен. Представляется, что в подобной ситуации никаких оснований к отказу в иске о выделе доли в натуре не имеется, за исключением тех случаев, когда истец пользуется одной частью строения, а требует выделить часть этого строения, занимаемую другими собственниками.

Иск о разделе (выделе доли) жилого дома, как вытекающий из права собственности на строение, предъявляется в суд по месту нахождения данного объекта недвижимости (ст. 30 ГПК РФ). Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной с учетом следующих особенностей: если спор о признании права собственности истца (истцов) на это имущество ранее не решался судом - в соответствии с ценой иска, исчисленной исходя из стоимости требуемой доли общего имущества; если ранее суд вынес решение о признании права собственности истца (истцов) на указанное имущество, то физическими лицами в сумме 200 руб., организациями - 4000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ).

 

⇐ Предыдущая12345678910Следующая ⇒

Поделиться: