|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Глава 13. ЗЕМЕЛЬНЫЕ СПОРЫ
§ 1. Дела по спорам, связанным с предоставлением земельных участков
Бесплатное предоставление земельных участков. Еще сравнительно недавно земельные споры, особенно о предоставлении земель, рассматривались в административном порядке. Компетенция судов ограничивалась несколькими категориями дел (вопросы возмещения ущерба и землепользования), составлявших в общей массе незначительное число. Переход на рыночные отношения неизбежно привел к расширению категорий земельных споров, разрешаемых в судебном порядке. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. N 6 "О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе" <1> было выделено 15 категорий дел, подведомственных судам общей юрисдикции. И это при том, что данный перечень дел, посвященный главным образом вопросам предоставления земельных участков, их изъятия и прекращения на них прав по другим основаниям, даже на тот период являлся далеко не исчерпывающим. -------------------------------- <1> Утр. силу в 2007 г.
Ситуация существенно изменилась с принятием Конституции РФ, провозгласившей право каждого на судебную защиту. Государственная монополия на землю была окончательно разрушена, возник многочисленный класс частных собственников, а земельные участки приобрели статус недвижимости, товара, включенного в гражданский оборот. Как следствие, в судах появились принципиально новые споры, связанные с предоставлением, владением, пользованием и распоряжением земельными участками. Сложность разрешения данных споров заключается в том, что имущественные отношения в сфере землепользования регулируются гражданским и земельным законодательством. Четкого разграничения между этими отраслями законодательства не проведено. Пунктом 3 ст. 3 ЗК РФ установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Поэтому при неизбежной коллизии норм различных отраслей права приоритет следует отдавать нормам земельного законодательства, являющимся специальными по отношению к нормам ГК РФ. К числу земельных относятся любые споры, предметом которых является земельный участок либо права на него. Из многообразия этих споров автором выбраны и рассмотрены наиболее актуальные и распространенные в правоприменительной деятельности судов, в первую очередь споры, связанные с предоставлением земельных участков, приобретением их в собственность и правами граждан на земельные участки. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, огородничества и других целей, не противоречащих законодательству, могут предоставляться гражданам в собственность или в аренду. Причем по общему правилу выделение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату. Бесплатно земельные участки могут предоставляться гражданам только в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ, на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков (ст. 28 ЗК РФ). ЗК РФ предусматривает два случая безвозмездной передачи в собственность граждан земельных участков. Во-первых, передачу земельных участков, которые ранее были выделены гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, т.е. речь идет о бесплатной приватизации. Во-вторых, передачу земельных участков, выделяемых в порядке компенсации при изъятии у граждан земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. 63 ЗК РФ). Таким образом, ЗК РФ фактически не предусматривает бесплатное предоставление земельных участков, тогда как на момент его принятия только на федеральном уровне насчитывалось более десятка законов, содержащих такого рода льготы. Однако с принятием Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ <1> (в ред. от 7 февраля 2011 г.), известного как Закон о монетизации льгот, бесплатное предоставление земельных участков для многих категорий граждан было упразднено. В частности, в новой редакции Федеральный закон от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" <2> (в ред. от 9 декабря 2010 г.) не предусмотрел льготы по бесплатному предоставлению земельных участков инвалидам и участникам Великой Отечественной войны. Такая же участь постигла и военнослужащих с принятием новой редакции Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" <3> (в ред. от 28 декабря 2010 г.). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607. <2> СЗ РФ. 1995. N 3. Ст. 168. <3> СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331.
Изменения, внесенные Федеральным законом от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ, не затронули социальных гарантий Героев СССР, Героев РФ, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы, касающихся бесплатного выделения им земельных участков под строительство индивидуальных домов, дач и т.п. Новое правовое регулирование социальных льгот, предоставляемых гражданам, распространяется на будущее время, ему не придана обратная сила. В связи с этим судебная практика исходит из того, что в отношении тех граждан, которые были очередниками либо иным образом пытались реализовать свое право до 22 августа 2004 г., должен сохраняться прежний порядок предоставления земельных участков. В настоящее время акцент по льготному предоставлению земельных участков перенесен на региональный уровень, в связи с чем исключительно важное значение приобретают законы субъектов РФ, а также нормативные правовые акты органов местного самоуправления, содержащие перечень льгот для отдельных категорий граждан и оснований, по которым может быть отказано в бесплатном предоставлении земельных участков. Подлежащие применению нормы материального права в значительной степени определяют процессуальные особенности подготовки к судебному разбирательству дел по требованиям о бесплатном предоставлении земельных участков. Как правило, граждане просят, во-первых, признать отказ администрации в предоставлении земельного участка необоснованным, во-вторых, обязать выделить им в собственность бесплатно соответствующий земельный участок. При всей сложности такого рода требований они по своей природе в целом не являются имущественными, поскольку при отказе в предоставлении земельного участка не возникает спора о субъективном праве гражданина на конкретный земельный участок. Эти требования подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном гл. 25 ГПК РФ, как возникающие из публичных правоотношений. Заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления либо должностного лица, в результате которых гражданину было отказано в бесплатном предоставлении земельного участка, по выбору этого гражданина подается в районный суд по месту его жительства или по месту нахождения органа государственной власти, органа местного самоуправления либо должностного лица. Специфика этих дел ставит дополнительные условия к изложению гражданами своих заявлений, которые должны, с одной стороны, отвечать требованиям, предусмотренным ст. 131 ГПК РФ, а с другой - учитывать особенности производства дел, вытекающих из публичных правоотношений. В частности, такое заявление должно содержать сведения о наличии у гражданина соответствующей льготы, факта обращения в компетентный орган о предоставлении земельного участка, а также об отказе этого органа в предоставлении земельного участка. В просительной части заявления необходимо указывать на размер, местоположение и целевое назначение земельного участка, в предоставлении которого было отказано гражданину. Тот факт, что администрация не располагала свободными земельными участками на момент обращения гражданина и рассмотрения дела в суде, не означает, что их не может быть в будущем. Поэтому отказ суда в удовлетворении просьбы гражданина о предоставлении земельного участка по мотиву его отсутствия не всегда препятствует повторному обращению с тем же требованием, если имеются сведения о появлении свободных либо о формировании новых земельных участков. Формирование земельных участков муниципальными органами производится по мере образования жилых зон и отвода земельных участков для садоводства, дачного строительства и т.д. Причем не гражданин, а орган, решение (действия, бездействие) которого оспаривается, обязан предоставить доказательства в подтверждение правомерности принятого решения по заявлению гражданина (ст. 249 ГПК РФ). Государственная пошлина при оспаривании отказа в предоставлении земельного участка определена законом в размере 200 руб. (п. 7 ст. 333.19 НК РФ). Возмездное (платное) предоставление земельных участков. Предоставление за плату гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется ЗК РФ, ГсК РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" <1> (в ред. от 3 мая 2011 г.), иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822.
ЗК РФ специально выделяет предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности: 1) для строительства (ст. 30); 2) в связи с заключением договора о развитии застроенной территории (п. 2.1 ст. 30); 3) для жилищного строительства (ст. 30.1); 4) для комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 30.2); 5) гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34). Приобретение земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено Федеральными законами от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> (в ред. от 29 декабря 2010 г.), от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <2> (в ред. от 30 декабря 2008 г.), от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <3> (в ред. от 28 декабря 2010 г.), от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" <4> (в ред. от 30 декабря 2008 г.). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018. <2> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801. <3> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2249. <4> СЗ РФ. 2003. N 28. Ст. 2881.
Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию с предварительным согласованием места размещения объекта либо без предварительного согласования места размещения объекта. Процесс формирования участков включает такие работы, как: подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение к ним. С завершением формирования земельного участка он ставится на государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ. В случае предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта ему должен предшествовать выбор участка для строительства. Предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонирования территорий), а также в случае предоставления земельных участков для нужд сельскохозяйственного производства или из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 ЗК РФ). Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект размещения границ земельного участка являются основанием для предоставления земельных участков для строительства в аренду либо в постоянное бессрочное пользование лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Иных вариантов выделения земельных участков, кроме аренды и постоянного бессрочного пользования, при указанном порядке предоставления закон не содержит. Особенности предоставления земельных участков предусмотрены законом для случаев жилищного строительства и связанного с ним комплексного освоения территорий. Выделение земельных участков для этих целей осуществляется без предварительного согласования места размещения объекта исключительно на аукционах. В двухнедельный срок со дня обращения гражданина либо юридического лица о предоставлении земельного участка исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления должно быть принято решение о проведении аукциона по продаже земельного участка. Предметом аукциона может быть только сформированный земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. По результатам аукциона, оформленным протоколом, заключается договор купли-продажи земельного участка либо права на заключение договора аренды такого земельного участка (ст. ст. 30.1, 38.1 ЗК РФ). Исключение из этого правила сделано в отношении земельных участков при заключении договора о развитии застроенной территории. На основании п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ, введенного в действие с 1 января 2007 г., по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, земельный участок предоставляется ему бесплатно в собственность или в аренду. Не проводятся торги и предварительное согласование места размещения объектов при предоставлении гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, например для ведения личного подсобного хозяйства. Органы государственной власти и местного самоуправления в целях эффективности, справедливости, публичности, открытости процедуры предоставления земельных участков сами обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решения (ст. 34 ЗК РФ). В связи с проводимой реформой местного самоуправления и появлением новых муниципальных образований необходимо учитывать, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Таким правом органы сельских и городских поселений не обладают (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <1> (в ред. от 20 марта 2011 г.)). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.
Особенности подготовки заявления в суд по спорам о предоставлении земельных участков вытекают из природы их возмездного предоставления, объединяющей административный акт и гражданско-правовой договор. По своему содержанию решение о предоставлении земельного участка относится к ненормативным актам государственного органа или органа местного самоуправления, которые могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица. Как предусмотрено ст. 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, может быть признан судом недействительным. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ, включая признание права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. Под действие гл. 25 ГПК РФ эти дела не подпадают, что вызвано их спецификой: они содержат требования о признании недействительными решения о предоставлении земельного участка и заключенного на его основе договора купли-продажи либо аренды земельного участка. Оспаривание ненормативных актов органов государственной власти и органов местного самоуправления по правилам гл. 25 ГПК РФ в принципе не исключается, но только при условии, что не имеется спора о праве (ч. 3 ст. 247 ГПК РФ). Такая ситуация вполне возможна при отказе в предоставлении земельного участка, поскольку на этой стадии земельные и гражданско-правовые отношения еще не возникают, следовательно, ни о каких правах на конкретный земельный участок речи быть не может при любом исходе дела. Наряду с исковым порядком рассмотрения этих дел необходимо учитывать и такие особенности, как производный характер договора купли-продажи по отношению к административному акту о предоставлении земельного участка и их взаимная связь, что предопределяет необходимость рассмотрения всех требований в одном производстве. Разрешая дело о признании недействительным решения администрации Красногорского района о выделении земельного участка ОАО "Стройтрансгаз" и ряду физических лиц, Московский областной суд не согласился с доводами ответчиков о раздельном рассмотрении требований в отношении акта администрации района и последующих договоров купли-продажи земельных участков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила решение суда без изменения, указав, что право собственности ОАО "Стройтрансгаз" и других лиц на земельный участок площадью 8,5 га возникло на основании договора купли-продажи. Заключение этого договора стало возможным только после принятия соответствующего постановления главой Красногорского района. Поэтому суд правильно исходил из того, что оценка правомерности сделки купли-продажи земельного участка возможна только в совокупности с оценкой постановления главы Красногорского района <1>. -------------------------------- <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 апреля 2005 г. N 4-Г05-8.
Таким образом, если ненормативный акт местной администрации противоречит закону, нарушает интересы государства либо иных лиц, то одновременно с признанием его недействительным точно так же должна быть признана недействительной и соответствующая сделка купли-продажи земельного участка по причине ее ничтожности. В процессе подготовки этих дел необходимо также учитывать, что земельные участки в качестве объектов земельных отношений и гражданских прав могут быть выставлены на торги либо предоставлены в собственность иным способом при условии, если они сформированы, прошли государственный кадастровый учет и не обременены правами других лиц. Десятый арбитражный апелляционный суд удовлетворил иск прокурора Московской области, признав недействительным постановление главы Одинцовского района о предоставлении земельного участка размером 0,5 га ЗАО "Группа компаний "ЮВИ ПЛЮС" для индивидуального жилищного строительства. Из заявления прокурора следовало, что спорный земельный участок в нарушение действующего законодательства был предоставлен под коттеджную застройку из земель оздоровительного комплекса "Сосны" Управления делами Президента РФ. Фактически глава местной администрации распорядился землями федерального значения, что выходило за пределы его компетенции. Не соглашаясь с иском, ответчики ссылались на то, что, во-первых, органы местного самоуправления вправе распоряжаться государственными землями, собственность на которые не разграничена, во-вторых, руководителем ОК "Сосны" было заключено соглашение о совместной деятельности, по которому предполагалась передача ЗАО "Группа компаний "ЮВИ ПЛЮС" земельного участка. Это соглашение, по мнению ответчиков, можно рассматривать как добровольный отказ землепользователя от прав на принадлежащий ему земельный участок. Приведенные доводы ответчиков судом были отвергнуты, постановлено указанное выше решение. Действительно, в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления. Однако это вовсе не означает, что органы местного самоуправления могут распоряжаться земельными участками, которые находятся на законных основаниях в пользовании тех или иных лиц, т.е. не свободными, занятыми земельными участками. Материалы дела с бесспорностью свидетельствовали, что спорный земельный участок являлся частью земельного участка, предоставленного в свое время ОК "Сосны" Управления делами Президента РФ на праве постоянного бессрочного пользования. В установленном порядке из владения и пользования ОК "Сосны" он не изымался и не мог быть изъят постановлением главы администрации района, поскольку изъятие не было обусловлено муниципальными нуждами и вело к изменению категории земель, чего делать органы местного самоуправления не вправе. Соглашение о совместной деятельности (инвестиционный договор) не могло иметь правовые последствия, так как в силу закона государственное унитарное предприятие не вправе отчуждать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в капитал хозяйственных обществ и товариществ и иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника ( п. 2 ст. 295 ГК РФ) <1>. -------------------------------- <1> Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2004 г. N 10-АП-607/04-АК.
По закону возмездное предоставление земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, возможно только в форме заключения договора купли-продажи. Но на практике не редкость, когда земельные участки передаются в собственность на основании инвестиционных контрактов (договоров). По условиям таких соглашений за выделение земельных участков оговаривается плата в виде определенного процента от возводимых жилых площадей, предусматриваются переселение нанимателей из ветхого жилищного фонда, строительство инженерных сетей и социальных объектов, а также выполнение для города целого ряда других работ. Получившие широкое распространение в сфере строительства так называемые инвестиционные договоры прямо ГК РФ не предусмотрены. В первую очередь это объясняется тем, что инвестиции либо инвестиционную деятельность нельзя рассматривать в качестве правовых категорий, они имеют экономическое содержание, означая не что иное, как вложение капитала в то или иное дело. Такие вложения на практике осуществляются посредством заключения гражданско-правовых договоров, чаще всего в виде договоров простого товарищества либо подряда. Договоры простого товарищества, как правило, предусматривают создание общей долевой собственности на вновь создаваемые объекты и земельный участок, тогда как при подряде имеет место своеобразный бартер в виде оплаты инвестору выполненных работ для города или района натурой, т.е. путем передачи в собственность земельного участка. Разумеется, что подобные соглашения не могут иметь силу по причине их ничтожности, так как они прямо противоречат закону, в частности ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ, в соответствии с которыми продажа земельных участков допускается исключительно на аукционах, открытых по составу участников и по форме подачи заявок. Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену за приобретаемый земельный участок. Эта цена в качестве одного из существенных условий должна войти в договор купли-продажи земельного участка. Произвольное изменение ее недопустимо, так же как и установление требований по выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы для победителя аукциона. В отдельных случаях практика считает возможным приобретение земельных участков без проведения торгов, когда речь идет о смежных земельных участках, которые не могут быть выделены и выставлены на торги в качестве самостоятельных объектов ввиду особой конфигурации (изломанность, вытянутость, вкрапления и т.п.), невозможности подхода, подъезда либо незначительного размера. Использовать их можно только при условии присоединения к граничащему с ними земельному участку. В то же время, когда участок является спорным, на него претендуют несколько владельцев смежных земельных участков, он должен быть продан одному из них через торги. Излагая в исковом заявлении фактический состав спора, важно правильно определить и указать круг обстоятельств, имеющих материально-правовое значение по делу. Прежде всего к числу таких обстоятельств можно отнести: наличие акта государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и заключенного на его основании договора купли-продажи земельного участка либо иного гражданско-правового договора; отсутствие прав других лиц на спорный земельный участок, постановка на государственный кадастровый учет сформированного земельного участка; информирование (опубликование) в установленном порядке о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; проведение торгов в форме аукциона по продаже земельного участка, оформление его результатов протоколом, заключение договора купли-продажи либо договора аренды земельного участка. Все указанные выше обстоятельства являются обязательными, отсутствие любого из них судебная практика рассматривает в качестве основания для оспаривания правомерности принятого акта о предоставлении земельного участка. Необходимо определиться и с подведомственностью возникшего спора о предоставлении земельного участка, поскольку такие споры вытекают из гражданских правоотношений и могут рассматриваться как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами. Согласно ч. 1 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Не вызывает сомнения, что к их числу относятся споры по поводу предоставления земельных участков, продажи с торгов, истребования из чужого незаконного владения и ряд других. Привлечение к участию в деле физических лиц, не предъявляющих самостоятельных требований, не изменяет подведомственность таких дел арбитражному суду. При ином статусе физических лиц споры о предоставлении земельных участков должны рассматриваться судами общей юрисдикции по месту нахождения земельных участков. При обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (ч. 4 ст. 22 ГПК РФ).
§ 2. Дела о приватизации земельных участков
Приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Первый ее этап связан с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" <1> и ряда других нормативных актов, когда граждане получили возможность по своему усмотрению сохранить ранее предоставленные на праве постоянного пользования земельные участки либо получить их в собственность бесплатно или за плату. Бесплатно мог быть передан участок или его часть в пределах норм предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. За пределами этих норм граждане были вправе выкупить такие участки либо получить их в пожизненное наследуемое владение. -------------------------------- <1> Утр. силу в 1993 г.
Многие из этих положений получили дальнейшее развитие в ЗК РФ, принятом 25 октября 2001 г., с введением в действие которого земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение гражданам не предоставляются, но ранее приобретенные на таких правах земельные участки продолжают сохраняться. Одновременно указанным Кодексом гражданам было предоставлено право на бесплатную приватизацию этих земельных участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо от их размера, целевого назначения, разрешенного режима использования, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и т.п. Важно, чтобы приватизируемый земельный участок находился у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, что не всегда очевидно. В связи с этим следует иметь в виду, что до начала земельной реформы, когда земля находилась в собственности государства, земельные участки могли предоставляться гражданам во временное или бессрочное пользование. Бессрочным признавалось землепользование без заранее установленного срока (ст. 11 ЗК РСФСР 1970 г.). Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуального садоводства выделялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования. Предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городах и поселках осуществлялось по решениям исполкома гор(рай)совета на территориях, предусмотренных под эти цели генеральными планами городов и поселков. Документами, подтверждающими право граждан на строительство индивидуальных жилых домов и пользование земельным участком в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, являлись: решение исполкома городского, районного Совета народных депутатов об отводе земельного участка; договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности; план земельного участка, проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором <1>. -------------------------------- <1> См.: Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР, утв. Приказом Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966 г. N 86 (утр. силу в 1976 г.).
Приусадебные и другие земельные участки колхозникам, рабочим, служащим и другим специалистам, проживающим в сельской местности, из земель, закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельхозпредприятиями, предоставлялись по решению общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо администрации совхоза (ст. ст. 61, 64 ЗК РСФСР 1970 г.). Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. <1> и в последующем было воспроизведено в ЗК РСФСР 1991 г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду. -------------------------------- <1> Фактически утр. силу в связи с введением ЗК РФ в 2001 г.
На практике продолжает сохранять актуальность вопрос о возможности приватизации земельных участков, выделенных под огороды на основании ранее действовавших Постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. N 807 "О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих", от 8 апреля 1953 г. N 979 "Об огородничестве рабочих и служащих" <1>. -------------------------------- <1> Документы официально опубликованы не были.
В отличие от коллективного садоводства земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование, как правило, на срок до трех лет. ЗК РСФСР 1970 г. колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения наделялись правом предоставлять земельные участки во вторичное пользование, в том числе гражданам, на срок до 10 лет. Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставили участок во вторичное пользование. Однако эти предписания закона надлежащим образом не соблюдались - граждане продолжали пользоваться этими участками и по истечении установленного срока, в течение десятилетий без какого-либо документального оформления, кроме первичного распоряжения о выделении земельного участка под огород. Исходя из того что законодательство на период выделения таких участков и в дальнейшем допускало выделение их исключительно во временное пользование, несмотря на длительность пользования ими, трансформироваться право временного (срочного) пользования в право постоянного (бессрочного) пользования не могло. Приватизация таких участков означала бы, во-первых, изменение вида их пользования, во-вторых, изъятие их у первичного землепользователя, что недопустимо в силу закона. В ряде случаев приватизация невозможна, даже если не оспаривается нахождение земельного участка у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. К их числу можно отнести случаи, когда земельные участки изъяты из оборота либо федеральным законом установлен запрет на их приватизацию. Например, в силу п. 8 ст. 27 ЗК РФ запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом РФ, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. Изъятие из общего правила, не допускающего отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сделано в отношении земельных участков, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ). В судебной практике возник вопрос о возможности приватизации таких земельных участков, находящихся в правомерном пользовании граждан. Верховный Суд РФ, отменяя решение районного суда об отказе на основании этой нормы в удовлетворении иска гражданина о передаче ему в собственность земельного участка, указал на то, что п. 4 ст. 28 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, свободные от объектов недвижимости, допуская отказ в предоставлении в собственность таких земельных участков в случае их резервирования для государственных или муниципальных нужд. Между тем истец длительное время пользуется спорным земельным участком, возвел на нем в установленном порядке жилой дом. Поэтому суду первой инстанции при разрешении данного спора следовало руководствоваться ст. 36 ЗК РФ, которая не содержит ограничений для приватизации таких земельных участков <1>. -------------------------------- <1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 4-В08-11.
Иностранные граждане, лица без гражданства - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ, однако с некоторыми особенностями по сравнению с гражданами РФ. Этим лицам, т.е. иностранным гражданам и лицам без гражданства, земельные участки из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться в собственность только за плату. Таким образом, право на бесплатную приватизацию земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, имеют только граждане РФ, за исключением лиц, имеющих статус предпринимателя без образования юридического лица. Арбитражные суды, к компетенции которых отнесены споры с участием граждан-предпринимателей, за такими гражданами также не признают право на бесплатную приватизацию земельных участков. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 3 Постановления от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1> разъяснил, что согласно ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. Поскольку юридические лица в силу п. 5 ст. 20 ЗК РФ не имеют права на безвозмездное приобретение земельного участка в собственность, то граждане, имеющие статус индивидуального предпринимателя, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, также не вправе приобретать в собственность земельные участки, предоставленные им для предпринимательской деятельности, на безвозмездной основе. -------------------------------- <1> ВВАС РФ. 2005. N 5.
С принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" <1> (в ред. от 21 декабря 2009 г.) ранее установленный порядок приватизации земельных участков существенно изменился. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.
Изменения, внесенные этим Законом в ст. 25.2 Закона о регистрации и ст. 28 ЗК РФ, посвящены приватизации земельных участков, предоставленных гражданам до введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Для переоформления своего права на соответствующий земельный участок граждане, минуя исполнительный орган государственной власти либо орган местного самоуправления, вправе обратиться с заявлением в территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). Основанием для государственной регистрации являются: акты о предоставлении гражданину земельного участка, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в пределах компетенции либо выданные уполномоченным органом государственной власти, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органами местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права (для участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства); иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на земельный участок. Наряду с документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок, ранее в обязательном порядке должен был прилагаться соответствующий кадастровый план земельного участка. С 1 марта 2010 г. данное положение признано утратившим силу (Федеральный закон от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ <1>). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2009. N 52 (ч. I). Ст. 6410.
Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены ГК РФ к иным вещным правам (ст. ст. 265, 268). Принадлежность земельных участков на указанных основаниях исключает нахождение их в гражданском обороте, так как ст. ст. 20, 21 ЗК РФ введен запрет на любое распоряжение такими участками. Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись, они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, т.е. переходили к новому собственнику строения. В известной мере земельный участок и строение можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь - строение, а земельный участок - принадлежность. Можно отметить, что единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов действующим ЗК РФ провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подп. 5 п. 1 ст. 1). Данный принцип развивается в ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2004 г. <1> указано, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и все права прежнего собственника строения на земельный участок. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений пользования, а также вида права пользования земельным участком. В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, к покупателю переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без каких-либо ограничений. -------------------------------- <1> Утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 8 декабря 2004 г.
Высший Арбитражный Суд РФ в п. 13 вышеназванного Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. N 11 также разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. В силу п. 4 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР" <1>, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. -------------------------------- <1> Ведомости СССР. 1990. N 11. Ст. 164.
Несмотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, правомерно пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается сельских жителей, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал у них дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (ст. 239 ГК РСФСР 1964 г.). В большинстве своем ни те, ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки. Анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда: 1) требование заявлено в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка; 2) требование заявлено лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома; 3) в фактическое пользование этого лица земельный участок перешел до 1 июля 1990 г. Исходя из положений ст. 36 ЗК РФ для приобретения права собственности на застроенные земельные участки заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя. При положительном решении в случае отсутствия кадастровой карты (плана) границы и размеры земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. В то же время, как отмечено выше, принятия органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан по новому Закону не требуется, если право на них может быть подтверждено документально. Государственная регистрация права собственности на земельные участки такого рода осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации, согласно п. 1 которой если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право на земельный участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность. ЗК РСФСР 1970 г. и другими нормативными актами проводилось принципиальное различие в правовом режиме дачно-строительных кооперативов (ДСК) и садоводческих товариществ. Первым земельные участки под строительство дач предоставлялись из земель населенных пунктов, государственного запаса и из находящихся за пределами зеленой зоны городов земель государственного лесного фонда. Для коллективного садоводства земельные участки выделялись предприятиям, учреждениям, при которых организовывались садоводческие товарищества, из земель государственного земельного фонда, в том числе при необходимости из земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. Из выделенных ДСК и предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования земель за членами ДСК и садовых товариществ земельные участки закреплялись во вторичное пользование без ограничения определенным сроком самими ДСК и предприятиями. Фактически для членов ДСК и членов садовых товариществ речь шла о выделении им участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, хотя нормативно это не было прямо предусмотрено. Создание, деятельность и ликвидация ДСК и садовых товариществ регулировались соответственно Примерным уставом дачно-строительного кооператива (Постановление Совета Министров РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125) и Типовым уставом садоводческого товарищества (Постановление Совета Министров РСФСР от 31 марта 1988 г. N 112 <1>). -------------------------------- <1> Утр. силу в 1989 г.
Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" объединил ДСК и садовые товарищества, предусмотрев для них три организационно-правовые формы: некоммерческое товарищество, потребительский кооператив и некоммерческое партнерство, право выбора которых отдано на усмотрение самих граждан. Различия между ними в основном заключаются в порядке формирования имущества общего пользования и условиях ответственности членов объединения и самого объединения как юридического лица по обязательствам друг друга. Пунктом 3 ст. 28 этого Федерального закона закреплено право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении. Граждане, обладающие такими земельными участками, вправе зарегистрировать права собственности на них в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации. Принятия решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков не требуется. В случае если земельный участок предоставлен некоммерческому объединению, его члены вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории либо другим устанавливающим распределение земельных участков в некоммерческом объединении документом. Предоставление земельного участка в собственность гражданина в этом случае осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или его представителя. К своему заявлению гражданин обязан приложить: описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее выделение ему земельного участка в пользование, а также соответствие сведений о размере и границах участка указанным им в своем заявлении. Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно удостоверенную правлением объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию этого объединения, и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении. При подготовке обращения в суд по делам данной категории необходимо учитывать, что отказ местной администрации в приватизации земельного участка ведет к возникновению спора о праве собственности, который может быть разрешен по правилам искового производства. От вида судопроизводства зависит и круг участников судебного разбирательства. Надлежащим ответчиком по иску гражданина о приватизации земельного участка является тот орган, который уполномочен принимать решение о передаче участка в собственность. Соответственно, такой иск не может быть предъявлен к государственным регистраторам, участие которых в деле по заявлению гражданина не может выходить за рамки публичных правоотношений. Подсудность дел о праве на земельный участок зависит исключительно от места нахождения земельного участка. Такой фактор, как стоимость земельного участка, в ряде случаев влияет на разграничение компетенции судов различного уровня при рассмотрении дел имущественного характера. Пунктом 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ к подсудности мировых судей отнесены дела по имущественным спорам при цене иска, не превышающей 50000 руб. Имущественный характер споров о приватизации земельных участков не вызывает сомнений, однако иски, связанные с бесплатной приватизацией, оставаясь имущественными, не имеют оценки и не подпадают под действие ст. 91 ГПК РФ, в соответствии с которой определяется цена иска. Бесплатный способ возникновения права собственности на земельный участок определяет как подсудность этих дел районным судам, так и размер государственной пошлины - 200 руб., как для исковых требований, не подлежащих оценке (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). В тех случаях, когда граждане получили возможность в упрощенном порядке переоформить свое право на земельные участки, отказ в государственной регистрации права собственности может быть обжалован по правилам производства, возникающего из публично-правовых отношений (гл. 25 ГПК РФ).
§ 3. Споры супругов и наследников о правах на земельные участки
Споры супругов. Распоряжение земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения в силу ст. ст. 20, 21 ЗК РФ не допускается, они не могут включаться в состав имущества супругов и быть предметом спора при разделе их общего имущества. В то же время суд вправе определить по иску любого из них порядок пользования такими земельными участками. Не исключается и возможность их приватизации, причем без ограничения каким-либо сроком, размером земельных участков, нахождения в собственности других земельных участков и без взимания дополнительных денежных сумм, помимо установленных федеральными законами сборов. Речь в данном случае идет о так называемом административно-правовом способе возникновения права собственности на земельный участок (подп. 2 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Таким же образом, т.е. на основании акта органа местного самоуправления, происходит и новое предоставление безвозмездно земельных участков в собственность некоторых категорий граждан, а ранее - наделение земельными долями бывших работников колхозов и совхозов при реорганизации. Указанные особенности определяют и специфику подготовки к судебному разбирательству дел по спорам супругов либо пережившего супруга и наследников в отношении земельных участков, право собственности на которые возникло в указанном выше порядке. По общему правилу имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). К раздельной собственности отнесено имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 СК РФ). По своему содержанию приватизация гражданами земельных участков, с одной стороны, является бесплатной, а с другой - не подпадает под категории гражданско-правовых сделок, указанных в п. 1 ст. 36 СК РФ. Поскольку эти отношения в достаточной степени не урегулированы СК РФ, судебная практика исходя из норм гражданского и земельного законодательства рассматривает приватизированные земельные участки в качестве общего имущества, если они были выделены любому из супругов в период брака для ведения садоводства, огородничества, а также строительства индивидуальных жилых домов и дач. Возможность применения гражданского законодательства к имущественным отношениям между членами семьи, не урегулированным семейным законодательством, прямо предусмотрена ст. 4 СК РФ. Можно отметить позицию, выраженную Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ при рассмотрении в порядке надзора конкретного дела о разделе совместно нажитого имущества супругов. Отменяя состоявшиеся по делу судебные постановления, Судебная коллегия указала на то, что местными органами исполнительной власти земельные участки для садоводства и огородничества выделялись с учетом семьи бесплатно. В таком же порядке был получен, а затем и приватизирован земельный участок на имя Д., состоявшей на тот момент в браке с С. Поэтому исключение судом первой инстанции земельного участка из состава общего имущества супругов со ссылкой на то, что он получен Д. по безвозмездной сделке и является ее личной собственностью, нарушает права С. и противоречит закону <1>. -------------------------------- <1> БВС РФ. 2002. N 9.
Следовательно, по мнению Верховного Суда РФ, самого по себе получения в период брака безвозмездно одним из супругов земельного участка недостаточно для исключения его из режима общей совместной собственности. Правовое значение при разрешении такого рода споров имеют другие факторы: состав семьи при выделении земельного участка, его целевое назначение, содержание акта административного органа при выделении земельного участка и нормативные акты, на которых основано решение о предоставлении земельного участка. В частности, на момент выделения указанного выше спорного земельного участка действовало Положение о порядке предоставления гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, а также для ведения садоводства, огородничества и животноводства, утвержденное Постановлением Совета Министров РСФСР от 22 февраля 1991 г. N 110 <1>. Данным нормативным актом в императивном порядке предписывалось гражданам в своем заявлении о предоставлении земельного участка указывать состав семьи. -------------------------------- <1> Утр. силу в 2001 г.
Точно так же не имеется оснований для отнесения к раздельной собственности супругов земельного участка, выделенного в браке одному из них как лицу, имеющему право на льготное предоставление земельного участка. Вместе с тем приватизация во время брака земельного участка, предоставленного одному из супругов до регистрации брака, не ведет к образованию общей совместной собственности на этот участок. Правовое значение в данном случае имеет не период, когда право пользования земельным участком было перерегистрировано на право собственности, а наличие у супруга права на приватизацию, в связи с реализацией которого был издан акт о передаче земельного участка в собственность. Если лицо имело земельный участок на любом праве, оно при вступлении в брак не утрачивает это право и вытекающие из него правомочия, включая право на приватизацию, а другая сторона, соответственно, не приобретает никаких прав на земельный участок. Исходя из этого не может быть удовлетворен иск супруга о праве собственности на земельный участок, приватизированный другим супругом, если такой участок был получен и освоен до возникновения семейных отношений. Вместе с тем факт выделения земельного участка до регистрации брака не исключает возможности признания права на участок за другим супругом при условии строительства в период брака на этом участке дома (дачи) либо перестройки или капитального ремонта существующего. Главное, чтобы обязательства, послужившие основанием для признания строения в качестве общего имущества, имели место до приватизации земельного участка. Как предусмотрено ст. 37 СК РФ, принадлежащее одному из супругов имущество может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общих средств или имущества каждого из них либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества. Поскольку земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования выполняют служебную роль при строении, то при смене собственников строения или части строения они следуют его судьбе. В частности, они переходят к новым участникам права общей собственности на строение, в том числе и супругам соразмерно их долям в праве собственности на жилой дом или другие строения (ст. 35 ЗК РФ). Несколько иначе решается вопрос при определении права супруга на земельный участок, выделенный другому супругу до вступления в брак, если работы по строительству дома, его перестройке либо капитальному ремонту начались после приватизации земельного участка. Несмотря на известную связь строения и земельного участка, принадлежность которых основана на праве собственности, это все же разные и самостоятельные объекты гражданских прав. По этим причинам само по себе признание права собственности на часть строения другого супруга по основаниям ст. 97 СК РФ не может автоматически повлечь переход прав на земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 35 ЗК РФ. Данная норма закона распространяется на случаи перехода права собственности на строения, расположенные на чужом земельном участке, т.е. речь в ней идет о земельных участках на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. Выход из рассматриваемой ситуации содержится в ст. 273 ГК РФ, устанавливающей, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. При подготовке обращения в суд по такого рода спорам важно, чтобы все указанные выше обстоятельства, имеющие правовое значение по делу, нашли отражение в исковом заявлении. Прежде всего это сведения о периоде нахождения сторон в зарегистрированном браке, времени принятия первоначального решения компетентного органа о предоставлении земельного участка одному из супругов на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения и его приватизации, а также сведения о возведенных на участке строениях и их принадлежности. Разумеется, все перечисленные выше факты должны опираться на доказательства, к числу которых можно отнести такие документы, как свидетельство о регистрации брака сторон, выписки из актов (свидетельств) о государственной регистрации прав на строение, о первоначальном предоставлении земельного участка одному из супругов и его приватизации. В силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту их нахождения. Вместе с тем правило об исключительной подсудности действует без каких-либо изъятий только тогда, когда исковые требования являются самостоятельными, заявленными вне рамок бракоразводного дела - чаще всего до расторжения брака или после его прекращения. При обращении в суд с иском о расторжении брака и разделе имущества применяются общие правила территориальной подсудности: такой иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика или истца, если при нем находятся несовершеннолетние дети или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. При этом не имеется препятствий и для раздельного рассмотрения заявленных требований: о расторжении брака по месту жительства ответчика, о разделе земельного участка по месту его нахождения. Точно такая же альтернатива при выборе суда принадлежит и другой стороне по делу о расторжении брака и разделе имущества. Однако, учитывая экономическую и правовую связь различных объектов, входящих в состав общего имущества супругов, более целесообразно рассмотрение всех требований в одном производстве. Именно на такой подход при разрешении вопросов, возникающих при расторжении брака, в том числе о разделе общего имущества супругов, ориентирует ст. 24 СК РФ. В этих целях имеет смысл объединить все дела, производство по которым возбуждено различными судами, в одно производство для совместного рассмотрения. Исковые заявления по делам данной категории оплачиваются государственной пошлиной в зависимости от цены иска, определяемой в соответствии с правилами ст. 91 ГПК РФ и п. 1 ст. 333.19 НК РФ. Споры наследников. Земельные участки, принадлежащие гражданам на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения, в соответствии со ст. 1181 ГК РФ входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Для принятия наследства, в состав которого входят указанные земельные участки, никаких специальных разрешений не требуется. При подготовке к судебному разбирательству дел о наследовании, предметом спора по которым является земельный участок, должны быть представлены документы о правах умершего гражданина на этот земельный участок. Из нормативного определения земельного участка, которое дано в ст. 11.1 ЗК РФ, следует, что земельный участок создается при его отводе, представляет собой конкретно определенную вещь и характеризуется такими признаками, как местоположение, размер и границы. Согласно ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о регистрации, ст. 17 которого к их числу отнесены акты органов государственной власти или органов местного самоуправления, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу судебные акты и т.д. Из этого перечня особого внимания заслуживают документы, связанные с административно-правовым способом возникновения прав граждан на земельные участки. Именно в таком порядке ЗК РСФСР 1991 г., указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ предусматривались бесплатное предоставление земельных участков в собственность или в пожизненное наследуемое владение гражданам (новое предоставление) либо передача им в собственность ранее предоставленных земельных участков (приватизация земельных участков). В период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. акты о предоставлении земельных участков издавались местными Советами народных депутатов, а затем их полномочия стали осуществлять соответствующие местные администрации. Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 <1> предусматривалась выдача временных свидетельств о праве собственности на земельный участок. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" <2> документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, подлежали регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Выданные ранее государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность были объявлены постоянными и имеющими равную законную силу со свидетельством, предусмотренным названным Указом. -------------------------------- <1> Утр. силу в 2002 г. <2> Утр. силу в 2003 г.
С принятием Закона о регистрации установлен единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Исходя из этого в наследственную массу не могут включаться земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.). Судебная практика, разделяя данную позицию, вместе с тем исходит из того, что права наследников в указанных случаях могут быть защищены в судебном порядке. Если нет спора о праве, то достаточно предъявить нотариусу решение суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения. Возникший спор о праве на земельный участок может быть положительно разрешен лишь в исковом порядке с последующей государственной регистрацией на основании соответствующего решения суда. В целях упрощения оформления наследниками своих прав на земельные участки в ноябре 2007 г. были внесены изменения в отдельные законодательные акты, в том числе изменена и дополнена ст. 25.2 Закона о регистрации, а также изложен в новой редакции п. 9.1 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Суть этих изменений состоит в том, что граждане, которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания или сооружения, вправе зарегистрировать также право собственности на земельные участки, занятые ими. Для государственной регистрации права собственности на такие земельные участки в органы Росреестра представляются, во-первых, документы на право собственности на здания (строения) или сооружения, во-вторых, один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право любого прежнего собственника здания или сооружения на данный земельный участок. При этом общий порядок наследования земельных участков, предусмотренный частью третьей ГК РФ, остается неизменным. Речь в данном случае идет об особом порядке оформления в собственность земельных участков, предоставленных гражданам на том или ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования, до введения в действие ЗК РФ для целей ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок, включая земельные доли, полученные при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ст. 15). Разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия. Возможность приватизации земель бывших колхозов и других сельскохозяйственных предприятий предусматривалась еще ст. ст. 8, 9 ЗК РСФСР 1991 г. Но на практике процесс приватизации земель сельскохозяйственного назначения начался с Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" <1> и принятых в его развитие Постановлений Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" <2> и от 4 сентября 1992 г. N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" <3>. -------------------------------- <1> Утр. силу в 2003 г. <2> Утр. силу в 2003 г. <3> Утр. силу в 2003 г.
Действующие на тот период колхозы и совхозы должны были сами в срок до 1 января 1993 г. провести реорганизацию, а вновь образованные в результате этой реорганизации предприятия - зарегистрировать свою организационно-правовую форму. Одновременно члены реорганизуемых хозяйств (по решению трудового коллектива - также пенсионеры, работники социальной сферы и т.п.) наделялись имущественными и земельными долями, которые они могли получить в натуре при выходе из хозяйства или внести в уставный капитал или паевой фонд вновь образованных сельскохозяйственных организаций. В дальнейшем был принят ряд нормативных правовых актов, которыми предусматривались, во-первых, выдача всем собственникам земельных долей по их заявлению свидетельств о праве собственности на земельную долю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, во-вторых, заключение соответствующих письменных соглашений (договоров) в случае передачи земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации (Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" <1>, Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <2>). -------------------------------- <1> Утр. силу в 2003 г. <2> Утр. силу в 2003 г.
Однако к этому времени реорганизация предприятий аграрного комплекса была уже в основном завершена. Тем не менее многим из тех работников, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавались свидетельства о праве собственности на земельную долю. Поэтому само по себе такое свидетельство еще не подтверждает с бесспорностью право на земельную долю у наследодателя. При разрешении такого рода споров судебная и нотариальная практика правильно исходит из того, что для оформления наследственных прав должны быть представлены: решение общего собрания коллектива о реорганизации сельскохозяйственного предприятия со списком участников долевой собственности; решение органов местного самоуправления о передаче сельскохозяйственных земель в общую собственность с планом земельного участка; свидетельство о праве собственности на земельную долю, выданное в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 либо Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, а также справка из сельскохозяйственного предприятия о том, что земельная доля не была внесена в уставный капитал. Все перечисленные документы необходимы для решения вопроса о выдаче свидетельства о праве на наследство, а в дальнейшем - и при государственной регистрации прав на земельную долю органами юстиции. В то же время в точном значении этого слова к числу правоустанавливающих можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю, и ее размере служило лишь базой для принятия указанного решения в органах местного самоуправления. Выдаваемые на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов. Порядок получения земельных участков в собственность в настоящее время определен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым не предусмотрена бесплатная передача земельных участков в собственность. В связи с принятием данного Закона, а также Федеральных законов от 8 декабря 1995 г. N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" <1> (в ред. от 19 июля 2009 г.) и от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <2> (в ред. от 22 ноября 2010 г.) все указанные выше Постановления Правительства РФ по реорганизации совхозов и колхозов утратили силу и не могут применяться, даже если реорганизация в свое время не была проведена. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870. <2> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
В Верховном Суде РФ гражданином К. была предпринята попытка оспорить правильность утраты силы постановлений Правительства РФ, связанных с реорганизацией сельскохозяйственных предприятий. При этом К. в своем заявлении ссылался на то, что, являясь работником совхоза, фактически лишен права на имущество совхоза в виде имущественного и земельного пая, так как реорганизация хозяйства не проводилась. Рассмотрев дело по первой инстанции, Верховный Суд РФ в удовлетворении заявления К. отказал. В числе других оснований отказа в удовлетворении заявления указано на то, что К., как работник совхоза, мог реализовать свое право на бесплатное предоставление земельного участка только при его реорганизации в соответствии с действовавшим на тот период законодательством. В том случае, если совхоз не был реорганизован, его имущество является государственной собственностью. В соответствии со ст. 217 ГК РФ и Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" передача земельных участков в собственность граждан предусмотрена только за плату <1>. -------------------------------- <1> Решение Верховного Суда РФ от 13 марта 2003 г. N ГКПИ2003-124.
В числе основных принципов земельного законодательства ЗК РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1). В развитие этого принципа ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Одновременно в п. 3 ст. 3 ЗК РФ подчеркнуто, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Все эти положения ЗК РФ не затрагивают общих правил наследования земельных участков, предусмотренных ГК РФ. С точки зрения гражданского права земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст. 35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако это самостоятельные объекты гражданского оборота (ст. 130 ГК РФ). Поэтому завещание остается действительным и в случае, если земельный участок и расположенное на нем строение завещаны разным лицам. Выход из ситуации, когда право собственности на земельный участок и на строение переходит к разным лицам, в достаточной степени урегулирован гл. 17 ГК РФ. Суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка, с учетом конкретных обстоятельств дела может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника конфликта либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости (ст. 272 ГК РФ). Право пожизненного наследуемого владения относится к ограниченным вещным правам. Гражданин, обладающий земельным участком на таком праве, владеет и пользуется, но не вправе распоряжаться им. Данное ограничение не распространяется на переход прав на земельный участок по наследству, как по закону, так и по завещанию. В юридической литературе <1> высказано мнение о том, что в отличие от права общей собственности право общего владения законодательством не предусмотрено. По этой причине земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения не переходит по наследству к нескольким лицам, если он является неделимым, т.е. не может быть разделен между наследниками в натуре. -------------------------------- <1> См.: Боголюбов С.А., Минина Е.Л. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002. С. 77.
С данным мнением трудно согласиться, поскольку оно не вытекает из закона и даже прямо противоречит ст. 1181 ГК РФ. Тот довод, что такой переход возможен только при условии делимости земельного участка, мало в чем убеждает. Для наследования любого имущества возможность его раздела, т.е. делимость, не имеет никакого значения. Все вопросы, связанные с перерегистрацией наследниками своего права на земельный участок (приватизацией), его разделом либо определением порядка пользования, относятся несколько к иной стадии, которая может (но не обязательно) последовать после того, как наследники оформят свои наследственные права. В силу принципа диспозитивности от самих наследников зависит, оставаться ли им в режиме общего владения и пользования земельным участком либо выйти из него. Принуждать их к принятию того или иного решения никто не вправе. И все же одно различие в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения существует. Связано это с тем, что субъектами наследования участка на праве пожизненного наследуемого владения могут быть только граждане, которым земельные участки ранее предоставлялись безвозмездно из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 21 ЗК РФ). Это означает, что такие участки в отличие от принадлежащих гражданам на праве собственности не могут переходить по наследству к юридическим лицам как по закону, так и по завещанию. Других особенностей в наследовании земельных участков на праве собственности и на праве пожизненного наследуемого владения действующее законодательство не содержит. В силу закона право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также относится к числу ограниченных вещных прав: граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать земельные участки на таком праве (ст. 20 ЗК РФ). И в этом их главное отличие от земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения, которые наследуются по закону и по завещанию на общих основаниях. Выполняя служебную роль при возведенном строении, земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования никогда не были самостоятельным объектом гражданского права и наследования. При переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходило и право пользования земельными участками на тех же условиях и в том же объеме (ст. 35 ЗК РФ). Следует подчеркнуть, что переход прав на такой земельный участок после смерти наследодателя - собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это не более чем один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ. Как уже отмечалось, граждане, которым по наследству перешли здания или сооружения, вправе зарегистрировать и право собственности на земельные участки, занятые ими, в упрощенном порядке по закону о так называемой дачной амнистии. Разрушение дома или дачи полностью или частично в результате пожара либо ветхости не может препятствовать передаче земельного участка наследнику, если не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на поврежденное строение (ст. 131 ГК РФ). Точно так же переходит право на земельный участок, когда наследодатель умер до окончания возведения строения. Независимо от степени готовности объекты незавершенного строительства наследуются на общих основаниях и права на них подлежат государственной регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Закона о регистрации). В противном случае наследник был бы лишен возможности достроить унаследованную недвижимость, а затем и нормально пользоваться ею, в том числе разместить на участке надворные постройки, коммуникации и т.п. Особенности обращения в суд по делам данной категории и подготовки их к судебному разбирательству во многом обусловлены подлежащими применению нормами материального права. Прежде всего нормы наследственного права влияют на определение состава лиц, участвующих в деле. В силу ст. 1164 ГК РФ, когда наследственное имущество переходит к нескольким наследникам, оно поступает в их общую долевую собственность. Обращение в суд любого из них с иском о праве на земельный участок с неизбежностью затрагивает интересы и всех остальных наследников. Поэтому все они независимо от содержания искового заявления и позиции истца должны быть привлечены к участию в деле в соответствии с правилами ст. 40 ГПК РФ, поскольку речь идет об их обязательном процессуальном соучастии как лиц, имеющих общие права и обязанности. Информация об имеющихся наследниках и о принятии ими наследства может содержаться в наследственном деле, которое, как правило, истребуется по ходатайству сторон на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Это тем более важно, что стороны не всегда заинтересованы в предоставлении сведений о других наследниках и не несут по закону никакой ответственности за сокрытие такой информации. Несоблюдение указанных требований при удовлетворении иска может привести к разрешению вопроса о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что является безусловным основанием к отмене решения суда. Процессуальное соучастие предполагает для наследников статус соистцов либо соответчиков, т.е. стороны по делу. Привлечение их на практике в качестве третьих лиц не вытекает из закона. Для третьих лиц, не заявляющих самостоятельного требования, характерно, что решение по делу является основанием для дальнейшего определения их прав и обязанностей, тогда как права и обязанности сторон, в том числе соучастников, определяются окончательно в этом процессе. Даже в тех случаях, когда третье лицо (не наследник) выступает с собственным иском, его требование является самостоятельным и не влечет за собой процессуального соучастия. Несмотря на то что каждый из наследников, являясь соистцом, выступает от своего имени самостоятельно, при определении цены иска следует исходить в целом из стоимости наследственного имущества, на которое они претендуют. Это может иметь значение для определения родовой подсудности дела - мировому судье или районному суду, что прямо вытекает из п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ. Вместе с тем следует учитывать, что не все наследственные требования подлежат оценке, хотя они по своему характеру являются имущественными. Например, при оспаривании завещания по тем мотивам, что при его составлении были допущены нарушения, истец одновременно может просить о признании за ним права собственности на земельный участок, в связи с чем его требование будет иметь имущественный характер. Но истец может ограничиться лишь требованием о признании завещания недействительным, что ведет к утрате стоимостного выражения иска независимо от того, что завещано - земельный участок или иное имущество. Такие требования должны рассматриваться районными судами по общему правилу о территориальной подсудности, т.е. по месту нахождения ответчика. При положительном решении суда права на земельный участок могут быть оформлены в нотариальном порядке, а в случае спора - судом с учетом ранее состоявшегося решения.
§ 4. Дела по искам о разделе и определении порядка пользования общими земельными участками
Природа общей собственности на земельный участок (множественность субъектов и неразделенность объекта) не отличается от природы общей собственности на любое другое имущество. Владение и пользование общим земельным участком представляет известную сложность, поскольку требуются учет и согласование воли всех участников общей собственности. Причем ст. 247 ГК РФ, регулирующая порядок владения и пользования общим имуществом, не придает правового значения таким факторам, как большинство голосов участников общей собственности либо размер их долей. Путей преодоления разногласий при осуществлении совладельцами своих полномочий в отношении общего имущества не так много. К их числу можно отнести главным образом раздел и определение порядка пользования общим имуществом. Раздел имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения. Как правило, общая собственность на имущество является долевой и выражается в виде дробного числа 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 и т.д. В общей сложности размер всех долей сособственников должен равняться точно единице. Иное будет означать, что имеются еще и другие участники общей собственности либо допущена ошибка при определении размера долей каждого из собственников в праве общей собственности, без исправления которой невозможно постановить решение о разделе имущества. Особенность раздела общего совместного имущества, а также выдела доли одного из участников общей совместной собственности заключается в том, что предварительно должны быть определены доли каждого из участников в праве на общее имущество (п. 1 ст. 254 ГК РФ). Недопустимо выражать доли участников общей собственности в виде натуральных показателей, например завещать одному из наследников фасадную часть дома, другим - веранду, гараж, а также отдельные части неразделенного земельного участка и т.п. По закону указание в завещании на части неделимой вещи не влечет недействительности завещания. Такая вещь считается завещанной в долях, соответствующих стоимости этих частей (п. 2 ст. 1122 ГК РФ). Аналогичную позицию высказал Верховный Суд РФ по конкретному делу, но относительно отчуждения части земельного участка, указав в своем определении, что само по себе обозначение в свидетельстве и в договоре купли-продажи предмета сделки в виде 870 кв. м не ведет к недействительности свидетельства и сделки, поскольку 870 кв. м точно соответствуют 1/3 доли продавца в общем имуществе <1>. -------------------------------- <1> БВС РФ. 2004. N 11.
Таким образом, с точки зрения Верховного Суда РФ, когда предметом той или иной сделки является часть земельного участка определенной площади в квадратных метрах или сотках, то это равнозначно распоряжению долей в праве собственности, исчислить которую, как правило, в отношении земельного участка несложно, зная общий размер земельного участка и отчуждаемую по сделке его часть. Достаточных оснований для признания таких сделок недействительными по мотиву ничтожности только потому, что неточно указан их предмет, не имеется. В силу ст. 252 ГК РФ общий земельный участок может быть разделен по соглашению участников долевой собственности либо на основании решения суда исходя из соразмерности долей в праве общей долевой собственности. При этом независимо от того или иного порядка раздел земельного участка возможен при условии делимости, т.е. при образовании каждой из его частей самостоятельных земельных участков с тем же целевым назначением и разрешенным режимом использования. Одно из важнейших условий делимости земельного участка сформулировано в ст. 1182 ГК РФ, и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения; менее этих норм деление не допускается (неделимые земельные участки). Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ). Например, ст. 1 Закона Московской области 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области" <1> установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, для садоводства и дачного строительства - 0,06 га, для огородничества - 0,04 га. -------------------------------- <1> Вестник Московской областной Думы. 2003. N 7.
Следовательно, возможность раздела земельного участка зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера. К их числу при разделе земельных участков относится, в частности, соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента, которое призвано обеспечить функционирование отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, в каждом случае по делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанных на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах. Особую значимость экспертное заключение приобретает при рассмотрении дел о разделе застроенных земельных участков, выделенных в свое время под строительство индивидуальных жилых домов, дач, коттеджей и т.п. Главная проблема заключается в том, что раздел таких участков с неизбежностью затрагивает и судьбу различного рода расположенных на участке построек, относящихся к самостоятельным объектам гражданского права. Если раздел строения отдельно от земельного участка не только юридически возможен, но и довольно широко распространен на практике, то раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности полностью исключается, так как в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе земельного участка в материально-правовом смысле может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре и суд не нашел оснований для прекращения права общей собственности путем передачи строения одному из сособственников с выплатой другим денежной компенсации, не могут быть удовлетворены исковые требования в целом, т.е. о разделе дома и земельного участка. Вступившее в законную силу решение о разделе земельного участка подлежит государственной регистрации и не может быть пересмотрено судом первой инстанции, за исключением случаев, предусмотренных ст. 392 ГПК РФ, т.е. по вновь открывшимся обстоятельствам. Под разделом земельного участка понимается также прекращение его существования в целях формирования нескольких новых земельных участков, принадлежащих одному лицу. В этих случаях проводятся все землеустроительные работы, включая межевание земельных участков и постановку их на кадастровый учет. При этом должны соблюдаться требования к минимальным размерам земельных участков и сохраняться то же целевое назначение, а также их разрешенное использование, что не всегда учитывается на практике. Так, СПК "Совхоз Тучковский" заключил с рядом граждан нотариально удостоверенные договоры купли-продажи земельных участков размером по 0,2 га каждый. В дальнейшем эти граждане обратились в суд с исками о признании права собственности на земельные участки, мотивируя это тем, что СПК "Совхоз Тучковский" уклоняется от регистрации права собственности на эти участки. Районный суд принял положительное решение по делу, исходя из факта заключения между сторонами договора купли-продажи земельных участков. Отменяя в порядке надзора решение суда первой инстанции, Московский областной суд указал, что по данному делу допущена ошибка в применении норм материального права. Согласно ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположения которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Статьей 6 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" установлено, что минимальный размер образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения составляет 2,0 га. Эти положения Закона не были приняты во внимание судом первой инстанции при рассмотрении дела по существу. Следует отметить, что Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" <1> ЗК РФ дополнен гл. I.1 "Земельные участки", специально посвященной делению, объединению и перераспределению земельных участков, принадлежащих одному либо нескольким лицам. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3597.
В отличие от раздела определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости также не исключает возможности определения порядка пользования этим участком. Несмотря на ряд совпадающих признаков, определение порядка пользования земельным участком отличается от его раздела как по своему содержанию, так и по правовым последствиям. При определении порядка пользования, как и при разделе, каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям. При подготовке обращения в суд по этим делам прежде всего необходимо учитывать статус земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ единственным критерием, который должен быть положен в основу определения порядка пользования общим имуществом, является соотношение размера долей сторон в праве общей собственности на это имущество. Положения ст. 247 ГК РФ имеют универсальный характер и распространяются в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности. Несколько сложнее ситуация с определением порядка пользования земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как предусмотрено ст. 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Судебная практика правильно исходит из того, что правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т.е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой. Такой подход имеет правовое обоснование, так как соответствует ст. 8 ГК РФ, согласно которой права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. В связи с этим сложившийся порядок пользования земельным участком как результат добровольного соглашения сторон, т.е. гражданско-правовой договор, необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из совладельцев, поскольку другие участники не имеют в этом интереса либо просто лишены такой возможности, проживая в другом регионе и т.п. Такое пользование земельным участком, безусловно, не может иметь юридические последствия. Установленный судом порядок пользования земельным участком в отличие от порядка его раздела не подлежит по закону государственной регистрации. Отношения собственников участка или индивидуального строения по владению и пользованию общим земельным участком относятся к числу длящихся. Это обстоятельство необходимо учитывать, так как при определенных условиях по требованию заинтересованного лица ранее установленный решением суда порядок пользования земельным участком может быть пересмотрен. Главное, чтобы новые требования не были тождественны прежним - с точки зрения круга лиц, участвующих в деле, основания иска и его предмета. К тем же лицам по закону относятся не только лица, участвовавшие в деле, но и их правопреемники - ранее принятое решение для них обязательно в той же степени, что и для лиц, которых они заменили в гражданском правоотношении (ч. 2 ст. 209 ГПК РФ). Поэтому даже при полной смене сособственников, но в рамках прежних долей ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняет свою силу. И более того, при предъявлении соответствующего иска одним из таких правопреемников исковое заявление не может быть принято к производству суда. Чаще всего основанием для определения нового порядка пользования земельным участком является изменение размера долей в праве собственности на строение у всех его совладельцев в результате отчуждения частей дома путем купли-продажи, мены, дарения, а также наследования. При изменении размера долей у части сособственников в результате указанных выше сделок или наследования порядок пользования земельным участком может быть определен вновь только между этими лицами. Для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования общим земельным участком. Увеличение одним из собственников своей доли путем пристройки, надстройки или перестройки суды не рассматривают в качестве основания для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании других совладельцев. Такая позиция судов заслуживает поддержки, так как другой подход ущемлял бы интересы остальных совладельцев и означал не что иное, как злоупотребление правом, что входило бы в противоречие с положениями ст. 10 ГК РФ. При этом указанные лица не лишены права на иск в процессуальном смысле. Отказ им в пересмотре ранее установленного порядка пользования земельным участком может последовать только при разрешении дела по существу. Изменение предмета иска по данной категории дел чаще всего связано с увеличением размера земельного участка либо изъятием его части для государственных или муниципальных нужд. Материально-правовые отношения, возникающие при разделе и определении порядка пользования земельным участком, во многом определяют содержание исковых заявлений по этим делам и особенности их подготовки к судебному разбирательству. Известно, что разрешение споров, связанных с разделом либо установлением порядка пользования земельным участком, во многом зависит от оценочных выводов суда, задача которого сводится к выбору оптимального варианта из числа предложенных экспертом. Без заключения землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела или порядка пользования земельным участком в принципе не может быть разрешен спор по существу. Поэтому с учетом мнения всех заинтересованных лиц вопрос о назначении экспертизы целесообразно разрешить сразу же на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. После того как экспертиза будет проведена и будет получено заключение эксперта, истцу имеет смысл дополнить исковое заявление, более детально конкретизировать его просительную часть, поскольку на стадии обращения в суд исковые требования, как правило, излагаются в самом общем виде, а ответчику - скорректировать свои возражения. Тщательность в изложении, точность и полнота редакции просительной части искового заявления, с одной стороны, очертят рамки предмета доказывания, а с другой - могут быть использованы судом в своем решении в случае удовлетворения иска. В известной степени просительную часть искового заявления, если она хорошо проработана и опирается на экспертное заключение, можно рассматривать в качестве проекта резолютивной части решения суда, предлагаемого истцом. В силу закона дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками подсудны мировым судьям по месту нахождения земельных участков. Подсудны мировым судьям и дела о разделе земельных участков, если их стоимость не превышает 50000 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), при цене иска свыше этой суммы дело рассматривается районным судом.
|
Последнее изменение этой страницы: 2019-06-20; Просмотров: 126; Нарушение авторского права страницы