Анализ состава и структуры доходов предприятия

 

Далее выполним анализ состава и структуры доходов предприятия. В целях анализа необходимо рассмотреть сначала формирование, а потом и использование доходов фирмы.

В таблице 2.7 показано формирование доходов компании в 2008-2009 годах.

 

Таблица 2.7 - Структура и динамика доходов ООО АН «Тамерлан»

	2008		2009		ОТКЛОНЕНИЕ
выручка	т.р.	%	т.р.	%	т.р.	%
ПОСРЕДНИЧЕСТВО ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В Т.Ч.	2652	81, 13%	1991	36, 39%	-661	-24, 92%
аренда в т.ч.	509	15, 57%	383	7, 00%	-126	-24, 75%
жилая недвижимость	283	8, 66%	265	4, 84%	-18	-6, 36%
коммерческая недвижимость	226	6, 91%	118	2, 16%	-108	-47, 79%
продажа в т.ч.	2143	65, 56%	1608	29, 39%	-535	-24, 97%
жилая недвижимость	1495	45, 73%	884	16, 15%	-611	-40, 87%
коммерческая недвижимость	451	13, 80%	709	12, 96%	258	57, 21%
земельные участки	197	6, 03%	15	0, 27%	-182	-92, 39%
ИПОТЕЧНЫЙ БРОКЕРИДЖ	159	4, 86%	28	0, 51%	-131	-82, 39%
ПРИВАТИЗАЦИЯ	301	9, 21%	109	1, 99%	-192	-63, 79%
СДЕЛКИ ПО СРОЧНОМУ ВЫКУПУ (агентские)	157, 0	4, 80%	3344, 0	61, 11%	3187	2029, 94%
ВСЕГО	3269, 0	100, 00%	5472, 0	100, 00%	2203	67, 39%

 

Рисунок 2.1. Структура доходов ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» в 2009 году

 

Как видно из таблицы 2.7., доходы агентства недвижимости в 2008 году свыше чем на 80% формировались за счет посредничества при осуществлении сделок с недвижимостью. При этом свыше 65% доходов формировались за счет комиссионных по договорам купли-продажи недвижимости (из нее около 13, 8% - коммерческой). Около 15, 57% доходов компания зарабатывала на рынке аренды. Менее 5% доходов формировалось по услугам страхового брокериджа и по сделкам срочного выкупа недвижимости. Доходы от сопровождения приватизации имущества составили 9, 21% Кризис существенно изменил структуру доходов. Наибольший удельный вес (свыше 60%) заняли доходы по срочному выкупу имущества (в кризис многие инвесторы стали распродавать недвижимость), удельный вес традиционной деятельности компании - посредничества при сделках с недвижимостью снизился до 36, 4% в том числе по купле-продаже до 30% Снизилась до 0, 5% доля брокериджа, а также до 2% - доходы от приватизации. Падение доходов по традиционным видам деятельности связано с уменьшением стоимости объектов недвижимости и сокращением рыночной активности. На следующем этапе (Таблица 2.8) рассмотрим, как были использованы доходы компании. В таблице 2.8. видно, что компания распределяет доходы следующим образом: около 91-92% доходов тратится на возмещение затрат: в том числе около 60-70% - расходуется на заработную плату, 9-10% - на отчисления на социальные нужды, около 10% - оплата постоянных издержек - рекламы, арендной платы и т.п.

 

Таблица 2.8 - Использование доходов ООО АН «Тамерлан»

	2008		2009		ОТКЛОНЕНИЕ
	т.р.	%	т.р.	%	т.р.	%
ВЫРУЧКА	3269, 0	100, 0%	5472, 0	100, 0%	2203, 0	67, 39%
СЕБЕСТОИМОСТЬ В Т.Ч.	3006, 0	92, 0%	5000, 0	91, 4%	1994, 0	66, 33%
в т.ч.	0, 0	0, 0%	0, 0	0, 0%	0, 0
а) переменные расходы	2707, 0	82, 8%	4677, 0	85, 5%	1970, 0	72, 77%
материальные затраты	385, 3	11, 8%	441, 3	8, 1%	56, 0	14, 54%
заработная плата	2033, 0	62, 2%	3709, 0	67, 8%	1676, 0	82, 44%
отчисления в социальные фонды	288, 69	8, 8%	526, 678	9, 6%	238, 0	82, 44%
б) постоянные расходы	299, 0	9, 1%	323, 0	5, 9%	24, 0	8, 03%
арендная плата	216	6, 6%	228	4, 2%	12, 0	5, 56%
реклама	56	1, 7%	70	1, 3%	14, 0	25, 00%
прочие	27, 0	0, 8%	25, 0	0, 5%	-2, 0	-7, 41%
ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ	263, 0	8, 0%	472, 0	8, 6%	209, 0	79, 47%
ПРОЧИЕ ДОХОДЫ	11, 0	0, 3%	16, 0	0, 3%	5, 0	45, 45%
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ	6, 0	0, 2%	13, 0	0, 2%	7, 0	116, 67%
ПРИБЫЛЬ ДО НАЛОГА	268, 0	8, 2%	475, 0	8, 7%	207, 0	77, 24%
НАЛОГ	40, 2	1, 2%	71, 3	1, 3%	31, 1	77, 24%
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ	227, 8	7, 0%	403, 8	7, 4%	176, 0	77, 24%

 

Рисунок 2.2. Использование доходов компании в 2009 году

Доля прибыли от продаж в доходах возрастает. В 2009 году удельный вес прибыли от реализации составил 8, 6% против 8% в 2008 году. Удельный вес чистой прибыли в доходах также увеличился. Следовательно, можно считать что организация работает достаточно эффективно.

Далее оценим показатели операционного анализа. Порядок расчета приведен в первой главе работы. График безубыточности для 2009 года приведен на рисунке 2.3.

 

 

Расчет приведен в таблице 2.9

 

Таблица 2.9 - Расчет показателей операционного анализа

	2008	2009	ОТКЛОНЕНИЕ
			абс.	относ.
ВЫРУЧКА	3269, 0	5472, 0	2203, 0	67, 39%
ПЕРЕМЕННЫЕ РАСХОДЫ	2707, 0	4677, 0	1970, 0	72, 77%
ВКЛАД НА ПОКРЫТИЕ	562, 0	795, 0	233, 0	41, 46%
ВАЛОВАЯ МАРЖА	562, 0	795, 0	233, 0	41, 46%
ПОСТОЯННЫЕ РАСХОДЫ	299, 0	323, 0	24, 0	8, 03%
ПРИБЫЛЬ ОТ РЕАЛИЗАЦИИ	263, 0	472, 0	209, 0	79, 47%
ПОРОГ РЕНТАБЛЬНОСТИ	1739, 20	2223, 22	484, 0	27, 83%
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ т.р.	1529, 80	3248, 78	1719, 0	112, 37%
ЗОНА БЕЗОПАСНОСТИ %	46, 80%	59, 37%	0, 1	26, 87%
ЭФФЕКТ РЫЧАГА	2, 14	1, 68	-0, 5	-21, 18%

Из таблицы 2.9. видно, что в 2009 году соотношение между постоянным, переменными расходами и доходами стало более благоприятным. В частности, несмотря на то, что порог рентабельности вырос на 27, 3% зона безопасности выросла более чем на 10% или на 1719 т.р. Зависимость прибыли от реализации от изменения дохода уменьшилась (эффект рычага снизился с 2, 14 в 2008 до 1, 68 в 2009 году).

Таким образом, формально можно сделать вывод о улучшении работы компании в 2009 году и повышении объемных показателей рентабельности и прибыли. С другой стороны, по мере нормализации финансовой ситуации, спрос на услуги срочного выкупа недвижимого имущества сократится и компания столкнется с падением доходов.

Это означает, что перед компанией находится задача развития новых видов услуг с целью повышения доходов и прибыли. Один из таких проектов рассматривается в третьей главе работы.

 

Разработка проекта по увеличению доходов ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан»

Характеристика проекта

Повышение конкурентоспособности ООО «АН «Тамерлан» предполагает расширение ассортимента услуг. В условиях финансового кризиса актуальной становится проблема квалифицированного управления коммерческой недвижимостью. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости.

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять коммерческой недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.

Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте - facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management - оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж - asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.

Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то - далеко не всегда на должном уровне. Причем, как рассказал гендиректор известной российской управляющей компании на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности - вполне достаточная.

В условиях финансового кризиса актуальность квалифицированного управления коммерческой недвижимостью растет. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости.

Управление недвижимостью в России осуществляют либо государственные органы, либо частные компании, либо, что является довольно распространенным примером, сами собственники. Причем доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять коммерческой недвижимостью на профессиональном уровне становится все более выгодно.

Причин того, что этот рынок компаний по управлению коммерческой недвижимостью пока до конца не заполнен, множество. К ним можно отнести и несовершенство законодательной базы в стране, в соответствии с которой далеко не всякий объект недвижимости можно отдавать под управление частным компаниям. Довольно важной причиной также является боязнь или нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет еще и функции управляющего. А это не всегда оправданно, потому что, как правило, после 5-10 лет такого управления офис становится непригодным или, как минимум, слабо пригодным для дальнейшей эксплуатации. Естественно, что люди, взявшие офис в аренду начинают высказывать претензии, требовать снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть этот офис, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки (а ведь обеспечение элементарного порядка и безопасности как раз входит в обязанности управляющих компаний). А профессиональные управляющие недвижимостью компании не дожидаются возникновения таких ситуаций, а на любую, даже самую незначительную, жалобу реагируют по первому же сигналу.

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (владелец коммерческой недвижимости) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах владельца или указанного им лица.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Обычно целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление является получение дохода в форме арендной платы за счёт сдачи объекта управляющим в аренду третьим лицам. Собственник может заключить с управляющим дополнительные соглашения:

- о ремонте

- установки оборудования

- о техническом обслуживании объекта и т.п.

Выгоды от передачи объекта в управление:

Объектом управляет команда профессионалов.

Повышается эффективность использования объекта в интересах собственника.

Уменьшаются издержки на содержание объекта.

Техническое обслуживание постоянно контролируется и совершенствуется. включает следующие шаги:

- Разработка концепции по максимально выгодному использованию недвижимости.

- Поиск арендаторов и работа с ними:

- Представление интересов владельца объекта недвижимости, сохранение конфиденциальности.

- Проведение мероприятий для поиска арендаторов.

- Организация демонстрации объекта.

- Проведение переговоров с арендаторами.

- Подготовка пакета документов, необходимых для совершения сделки; подписание договоров в отношении объектов от имени и в интересах собственника.

- Юридическое сопровождение.

- Государственная регистрация.

3. Управление недвижимостью

- Контроль над выполнением договорных обязательств.

- Сбор арендных и эксплуатационных платежей.

- Финансовая отчетность.

- Оптимизация расходных платежей.

По требованию владельца объекта предоставляются документы, а также сведения, относящиеся к исполнению агентского договора.

. Услуги по эксплуатации:

- Обеспечение охраны и контроля состояния объекта.

- Хозяйственные услуги.

- Техническое обслуживание коммуникационных и технических систем.

- Формирование связей и взаимоотношений с городскими коммунальными службами города.

- Согласование проведения ремонтных и отделочных работ

Далее рассчитаем экономический эффект от мероприятия:

⇐ Предыдущая12345Следующая ⇒

Поделиться: