|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Оценка экономического эффекта от предложенного мероприятия ⇐ ПредыдущаяСтр 5 из 5
Рассмотрим возможные доходы от бизнеса по управлению недвижимостью. Партнеры ООО «АН «Тамерлан» готовы передать в управление компании на срок три года следующие объекты: (Таблица 3.1)
Таблица 3.1- Объекты, планируемые к передаче в управление
Если компания будет оказывать услуги профессионального управления недвижимостью, ее доходы составят договорной (от 6 до 10) процент от арендной платы (Действительного валового дохода). Действительный валовой доход (ДВД) определяется по формуле: (3.1) ДВД = ПВД *%З (3.1)
Где: ПВД - потенциальный валовой доход %З - процент загрузки помещений ПВД рассчитывается по формуле: (3.2)
ПВД = АС*П*12 (3.2)
Где: АС - арендная ставка П - площадь Тогда показатели потенциального валового дохода за год будут следующими: (Таблица 3.2)
Таблица 3.2- Расчет потенциального валового дохода
Таким образом, общая величина потенциального валового дохода составит 109, 8 млн.руб./год. Далее определим действительный валовой доход от сдачи имущества в аренду (Таблица 3.3)
Таблица 3.3 - Расчет действительного валового дохода
Таким образом, средняя загрузка площадей составляет 83, 09% Далее рассчитаем доходы компании от организации управления: (Таблица 3.4)
Таблица 3.4 - Расчет доходов управляющей компании
Таким образом, дополнительные доходы от организации управления составят 5990, 91 т.р./год. Далее рассмотрим расходы подразделения по управлению коммерческой недвижимостью: Основные хозяйственные и коммунальные расходы для каждого объекта будут учитываться отдельно и включаться в арендную плату. За счет вознаграждения управляющей компании будут финансироваться следующие расходы: 1) Расходы на оплату труда Расчет расходов на оплату труда приведен в таблице 3.5
Таблица 3.5- Расчет фонда оплаты труда
Таким образом, общая величина заработной платы составит 2949 т.р./год или 245, 74 т.р./месяц. Поэтому отчисления на социальные нужды будут производится по ставке 34, 2% по формуле: (3.3)
ОПФ = сПФ*ФОТ (3.3)
Где ФОТ - фонд оплаты труда сПФ - ставка отчислений в фонд оплаты труда. ОПФ = 2949*0, 342=1008, 52 т.р. Рассмотрим амортизационные отчисления. Для оценки их объема рассмотрим имущество, которое передается управляющей компании: (Таблица 3.6)
Таблица 3.6- Капитальные вложения
Таким образом, общая величина вложений составит 370 т.р. Финансирование проекта будет осуществляться за счет собственных средств компании. Далее определим величину амортизации на основе данных о сроке полезного использования: (Таблица 3.7)
Таблица 3.7 - Расчет амортизации
Таким образом, общая величина амортизационных отчислений составит 97 т.р./год. Помимо этого, следует предусмотреть расходы на аренду. Для размещения офиса необходимо арендовать площадь в центре города. При уровне арендных ставок 0, 8 т.р./кв.м./мес., сумма аренды составит: (3.4)
АП = П*АС*12 (3.4)
Где: П - площадь офиса АС - арендная ставка АП = 0, 8*50*12 = 480 т.р. Затраты на рекламу и маркетинг показаны в таблице 3.8:
Таблица 3.8- Затраты на рекламу и маркетинг, тыс.руб.
Таким образом, плановые расходы на рекламу и маркетинг составят 420 т.р. Транспортные расходы планируем из расчета 50 км. на 1 сотрудника. Перевозка сотрудников будет осуществляться сторонней организаций (корпоративным такси) по цене 20 руб./км. Тогда величина транспортных расходов за год определяется по формуле: (3.5)
ТР=12* ЧС*Н*ЦТ(3.5)
Где ЧС - число сотрудников Н - норма ездки ЦТ - цена за км. ТР=12* 9*50*20 =108 т.р. Прочие расходы (канцелярские и т.п.) составят не более 10 т.р. в мес. или 120 т.р. / год. Таким образом, смета доходов и расходов компании по управлению недвижимостью будет следующей: (Таблица 3.9)
Таблица 3.9 - Смета доходов и расходов подразделения по управлению недвижимостью
Таким образом, величина ежегодной чистой прибыли от проекта составит 687, 21 т.р. Денежный поток от проекта составит: (3.6)
ДП = ЧПр+А(3.6)
Где ЧПр - чистая прибыль А - амортизация ДП = 687, 21+97 = 784, 21 т.р. Определим инвестиционные характеристики проекта: Инвестиционную оценку проекта будем осуществлять основываясь на денежных потоках проекта, используя способы оценки основанные на анализе дисконтированных денежных потоков. В качестве исходных данных для оценки используем следующие показатели: Горизонт планирования - 3 года Расчет ставки дисконтирования выполним кумулятивным методом Ke = Безрисковая доходность + премии за риски. Расчет премии за риски приведен в таблице 3.10
Таблица 3.10 - Расчет премии за риски
Как видно из таблицы 3.8, премия за риск составит 17% Безрисковую ставку примем равной ставке рефинансирования ЦБ РФ на 01.09.10 = 7, 75% Тогда, Ke = 7, 75+17= 24, 75% Начнем анализ с определения срока окупаемости проекта. (Таблица 3.11)
Таблица 3.11 - Определение простого периода окупаемости
Таким образом, простой период окупаемости по данному проекту составил 370/784= 0, 47 года = 6 мес. Это означает, что с точки зрения бухгалтерского учета проект окупится за данный период, а все остальное время будет приносить чистый поток прибыли без дополнительных инвестиционных затрат. Однако такой подход не учитывает стоимость денег во времени, т.е. возможность получения процента по вложенным средствам и необходимость платить за использование заемных средств. Решить данную проблему позволяет дисконтированный период окупаемости. Расчет показан в таблице 3.12
Таблица 3.12 - Определение дисконтированного периода окупаемости
Примечание. Рассчитано автором на основе данных ООО «АН «Тамерлан»
Таким образом, дисконтированный период окупаемости равен в данном случае 370/629=0, 73 года. = 7 мес. Интегральную оценку эффективности проекта дает показатель чистой приведенной стоимости. В данном случае величина чистой приведенной стоимости, рассчитанной с использованием ставки дисконтирования 24, 75% равна 1166 тыс. руб. Проект также характеризует индекс прибыльности. Он рассчитывается по формуле: (3.7)
где: Bt - выгоды в период t; t - затраты в период t; i -ставка дисконтирования; n - количество периодов осуществления проекта. Если PI больше единицы, то доходность проекта выше, чем требуемая инвесторами, и проект считается привлекательным. В нашем случае индекс прибыльности равен 1536/370 =4, 15 что выше, следовательно, имеет смысл инвестировать. Внутренняя норма отдачи (internal rate of return) - это норма дисконтирования, при которой текущая стоимость будущих потоков доходов, обеспечиваемых сделанными вложениями, окажется в точности равной стоимости начальных инвестиций. (3.8)
где IRR - внутренняя норма отдачи, Pn - денежный поток периода, K0 - сумма начальных инвестиций. В проект можно инвестировать, если внутренняя норма отдачи больше альтернативной стоимости капитала.> i. В нашем случае процент внутренней нормы рентабельности мы будем сравнивать с R (ставкой дисконтирования) равной 24, 75%. Расчетный показатель оценки эффективности инвестиций равен 203%, что значительно выше ставки дисконтирования по проекту.=203% > 24, 72%. Таким образом, расчеты показывают, что проект обладает высокими инвестиционными характеристиками. Важно, что все инвестиционные характеристики имеют положительные значения, а следовательно, проект можно рекомендовать к реализации. Рассмотрим, как изменятся финансовые показатели предприятия:. Для обеспечения сопоставимости, фактические расходы увеличены на сумму 407 т.р. - прирост сумм взносов на социальные нужды, обусловленный увеличение ставки взносов с 14, 2% до 34, 2%(Таблица 3.13)
Таблица 3.13 - Экономический эффект, тыс.руб.
Таким образом, доходы организации возрастут в 2, 09 раза, а прибыль компании выросла на 1033 т.р. или в 18, 9 раза. Это свидетельствует об эффективности предложенного мероприятия и позволяет рекомендовать его к реализации. Рассмотрим далее изменение показателей безубыточности
Таблица 3.14 - Изменение показателей безубыточности
Как видно из таблицы 3.14, при внедрении мероприятия будет иметь место существенное увеличение показателей безубыточности и расширение зоны безопасности. Следовательно, операционный риск компании уменьшится. Таким образом, реализация предложенного мероприятия будет способствовать целям работы: увеличению доходов и прибыли, а также снижению операционного риска.
Заключение
В настоящей работе, на примере ОАО «Агентство недвижимости «Тамерлан» рассматривается управление доходами компании. Компания ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» было создано 15 января 2002 года. ООО «Агентство недвижимости «Тамерлан» входит в пятерку ведущих агентств недвижимости г. Перми и является специализированной организацией в области оказания риэлтерских услуг. Основным профилем ее деятельности является оказание услуг физическим и юридическим лицам в сфере операций с недвижимостью. По результатам финансового анализа был сделан вывод о характере финансовых показателей предприятия. Коэффициенты ликвидности тем выше, чем ниже уровень краткосрочных обязательств и внеоборотных активов. Поскольку в 2009 году структура источников финансирования ООО АН «Тамерлан» сместилась в пользу краткосрочных активов а удельный вес внеоборотных активов вырос, коэффициенты ликвидности снизились. Часть запасов и затрат организации на конец 2009 года формируется за счет кредиторской задолженности. Следовательно, финансовое положение Компании нельзя считать устойчивым. Изменения факторов финансовой устойчивости в 2008 году носят негативный характер. С одной стороны компания увеличила долю кредиторской задолженности, что отрицательно сказывается на финансовой устойчивости компании. Кроме того опережающий рост внеоборотных активов по сравнению с собственными средствами сделал отрицательным значение собственного оборотного капитала, что является фактором неустойчивости финансового состояния предприятия. Изменение рентабельности оборотных и внеоборотных активов и собственных средств обусловлено тем, что предприятие по итогам 2009 года получило большую по сравнению с предыдущим годом прибыль 472тыс.руб. В 2008 году имела место прибыль в сумме 263 тыс.руб.. Поэтому показатели рентабельности за период 2008-2009гг. характеризуются положительной динамикой. Рентабельность активов составила 40% в 2008 году и 51% в 2009 году. Рентабельность оборотных активов составила 130% в 2008 и 187% в 2009. Рентабельность внеоборотных активов: 58% и 70% соответственно. Рентабельность собственного капитала по чистой прибыли составила 56, 7% в 2008 году и 67, 3% в 2009 году. Кризис существенно изменил структуру доходов компании. Наибольший удельный вес (свыше 60%) заняли доходы по срочному выкупу имущества (в кризис многие инвесторы стали распродавать недвижимость), удельный вес традиционной деятельности компании - посредничества при сделках с недвижимостью снизился до 36, 4% в том числе по купле-продаже до 30% Снизилась до 0, 5% доля брокериджа, а также до 2% - доходы от приватизации. Падение доходов по традиционным видам деятельности связано с уменьшением стоимости объектов недвижимости и сокращением рыночной активности. Компания распределяет доходы следующим образом: около 91-92% доходов тратится на возмещение затрат: в том числе около 60-70% - расходуется на заработную плату, 9-10% - на отчисления на социальные нужды, около 10% - оплата постоянных издержек - рекламы, арендной платы и т.п. Доля прибыли от продаж в доходах возрастает. В 2009 году удельный вес прибыли от реализации составил 8, 6% против 8% в 2008 году. Удельный вес чистой прибыли в доходах также увеличился. Следовательно, можно считать что организация работает достаточно эффективно. В 2009 году соотношение между постоянным, переменными расходами и доходами стало более благоприятным. В частности, несмотря на то, что порог рентабельности вырос на 27, 3% зона безопасности выросла более чем на 10% или на 1719 т.р. Зависимость прибыли от реализации от изменения дохода уменьшилась (эффект рычага снизился с 2, 14 в 2008 до 1, 68 в 2009 году). Таким образом, формально можно сделать вывод о улучшении работы компании в 2009 году и повышении объемных показателей рентабельности и прибыли. С другой стороны, по мере нормализации финансовой ситуации, спрос на услуги срочного выкупа недвижимого имущества сократится и компания столкнется с падением доходов. Это означает, что перед компанией находится задача развития новых видов услуг с целью повышения доходов и прибыли. Таким проектом может стать создание компании оказывающей услуги по эксплуатации и управлению недвижимостью. В условиях финансового кризиса актуальность квалифицированного управления коммерческой недвижимостью растет. Это связано с перераспределением прав собственности на крупные объекты коммерческой недвижимости в ходе финансового кризиса, путем погашения ими просроченных обязательств. Таким образом, многие предприятия стали собственниками недвижимости, не имея опыта по управлению такими объектами и не обладая внятной концепцией по использованию недвижимости. Расчет показал, что при вложениях около 370 т.р., и сформированном портфеле объектов, годовая прибыль составит 687 т.р., а срок окупаемости - около 5 месяцев. В результате осуществления мероприятия прогнозные доходы организации возрастут в 2, 09 раза, а прибыль компании вырастет на 1033 т.р. или в 18, 9 раза по сравнению с фактической прибылью 2009 года, скорректированной на величину прироста социальных налогов. Это свидетельствует об эффективности предложенного мероприятия и позволяет рекомендовать его к реализации.
Список литературы |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2020-02-16; Просмотров: 219; Нарушение авторского права страницы
, (3.7)
(3.8)