Правомочия владения и пользования

Анализ понятия права собственности и правовой литературы позволяет сделать вывод, что содержание права собственности раскрывается через традиционную для российского права триаду правомочий - владение, пользование, распоряжение. Принадлежащее собственнику правомочие владения означает основанную на законе и охраняемую им возможность иметь вещь (имущество) у себя в хозяйстве. Данное правомочие предоставляет собственнику (как и любому иному его обладателю) возможность оказывать какое-либо непосредственное воздействие на имущество. Правомочие пользования позволяет собственнику использовать вещь, потреблять ее, извлекать из нее какие-либо полезные свойства и т.п. Законное пользование имуществом может быть защищено от нарушений различными правовыми средствами (ст. 304 ГК РФ).

В правовой литературе часто цитируется высказывание А.В. Венедиктова: традиционный перечень правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению его имуществом представляет выражение того общего, что свойственно праву собственности во всех формациях.

Рассмотрим указанные правомочия более подробно.

Институт владения был известен еще римскому праву. Его значение заключалось, во-первых, в обеспечении необходимого условия для пользования вещью собственником; во-вторых, в том, что владение являлось составным элементом почти всех способов приобретения права собственности, и наконец, в-третьих, в предоставлении владению как таковому юридической защиты посредством интердиктов.

Для римской юриспруденции, как и для современной цивилистической теории, характерно выделение в структуре владения объективного и субъективного элементов.

Объективный элемент составляет фактическое владение, т.е. обладание, непосредственная власть над вещью, а также контроль над ней, т.е. возможность исключения воздействия на нее иного лица. Фактическое владение в данном случае следует отличать от натурального владения, когда невозможность обеспечения власти над вещью непосредственным прикосновением к ней явствует из обстановки, в которой происходит прикосновение. Так, например, занимая место в театральном зале или общественном транспорте, несмотря на то что лицо имеет непосредственное прикосновение к креслу, оно не устанавливает своей власти над вещью. Таким образом, натуральное владение отличается от фактического владения вещью, дающего господство над ней, и является, по сути, юридически безразличным фактом.

Субъективный элемент правомочия владения заключается в осознании лицом добросовестного характера своего владения и отсутствия противоправного вторжения в имущественную сферу других лиц при осуществлении фактического владения. Для владельца характерно отношение к принадлежащей ему вещи как к своей собственной.

Указание на владение в нормах права важно не само по себе, а для осуществления владельческой защиты (то есть защиты владения от притязаний третьих лиц).

По смыслу действующего законодательства владение представляет собой юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства над вещью, т.е. фактическое обладание ею. При этом обладатель понимается в широком смысле. Владеет вещью тот, кто держит ее в руках, а также субъект, в чьем хозяйстве она находится как объект, доступный его физическому, техническому и иному воздействию. Поэтому в качестве объекта владения могут выступать и такие вещи, как участок земли, участок недр, здания, сооружения и иные объекты, которые физически невозможно " держать в руках".

Право владения может принадлежать не только собственнику. Собственник может передать вещь в аренду, на хранение, в залог и т.д. Естественно, у того, кому передана вещь, возникает право владения. Но не утрачивает соответствующее право и собственник. Он лишь перестает его осуществлять: вещью владеет арендатор, хранитель, залогодержатель и т.п., но собственник сохраняет признанную и гарантированную законом возможность обладать этим имуществом.

Следует отметить, что в настоящее время термин " владение" нередко отождествляется с понятием собственности. Кроме того, правомочие владения наряду с правомочиями пользования и распоряжения является составной частью субъективного права собственности. Но владение может осуществляться и несобственником. Например, наниматель жилого помещения владеет им. Такое владение может опираться на правовое основание (титул) - законное владение или не иметь правового основания (титула).

Однако в данном случае, когда мы говорим о владении, речь идет именно о состоянии, а не о праве владения. О том, что законодатель не рассматривает владение как вещное право, говорит и то обстоятельство, что согласно п. 4 ст. 209 проекта ГК факт владения недвижимой вещью не подлежит государственной регистрации. Вместе с тем нельзя не обратить внимания на то, что подраздел " Владение" помещен в раздел II " Вещное право". Другими словами, юридическая связь между владением и вещными правами все же существует.

О том, что право владения нельзя выделять в самостоятельное вещное право, в свое время отмечалось и в научной литературе. Так, К.И. Скловский пишет следующее: " Ошибочное представление о том, что право собственности сводится к упомянутым трем правомочиям собственника, приводит и к неверному выводу о существовании вещного права владения, отличного от права собственности. На самом деле такое право закону неизвестно. И дело не только в том, что оно не указано в ст. 216 ГК.

Как уже говорилось, собственнику принадлежит вся полнота прав на вещь. Выделение в этом праве каких-либо отдельных правомочий не имеет никакого смысла, так как и осуществление, и защита права ставятся в зависимость лишь от воли собственника, которая может быть ограничена только законом. Таким образом, предварительное выделение того или иного правомочия в составе права собственности не только лишено практического смысла, но и так или иначе будет приводить к его ограничению, что вступает в противоречие с неограниченностью этого права.

Что касается владения вещью, осуществляемого иными лицами, связанными с собственниками договором по поводу вещи, то такое владение осуществляется в силу личного обязательства, принятого на себя собственником. Очевидно, что такое право на вещь вещным не является".

Что касается действующего законодательства, то в нем о владении и владельческой защите упоминается только косвенно. Так, в определенной степени о защите владения говорится в ст. 234 ГК, посвященной приобретательной давности. Согласно п. 1 указанной статьи лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). В данном случае законодатель говорит не о праве владения, а о владении как о состоянии. При определенных условиях и по истечении определенного срока это состояние может трансформироваться в право собственности.

Однако согласно п. 2 ст. 234 ГК до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Таким образом, здесь можно говорить о защите фактического владения, но только от посягательств со стороны третьих лиц, а не собственника. Более того, собственник может спокойно выйти и за пределы самозащиты путем похищения или отобрания насильственным путем вещи, так как добросовестный приобретатель и в этом случае ничего не сможет сделать, а самоуправно действовавшее лицо, в свою очередь, никаких неблагоприятных частноправовых последствий не понесет.

Следует отметить, что институт владения, предусмотренный проектом ГК, во многом вобрал в себя то, что было наработано в римском праве, дореволюционном российском праве и зарубежном законодательстве. Так, согласно п. 1 ст. 209 проекта ГК владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения. То есть в данном случае владение рассматривается как состояние, а не как вещное право. По общему правилу владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

Применительно к объектам недвижимости под доступом к объекту владения следует понимать возможность свободного перемещения людей (субъектов доступа), транспорта и других объектов (объектов доступа) в (из) помещения, здания, зоны и территории. Что касается доступа к движимым вещам, то под ним следует понимать возможность осуществлять фактическое господство над вещью.

Однако, даже если доступа к владению больше нет, оно не считается утраченным, если лицо в установленном порядке воспользовалось защитой владения. Следует иметь в виду, что речь идет о тех ситуациях, когда уже была сделана попытка нарушить владение.

Приобретение права на владение не означает автоматически приобретения самого владения (п. 2 ст. 109 проекта ГК). Однако эта норма носит диспозитивный характер, и в договоре или в законе может быть предусмотрено иное.

Гражданское законодательство различает законное и незаконное владение. При этом, законное владение осуществляется на некотором правовом основании (титуле; отсюда второе наименование - " титульное владение" ). Владение признается законным, если оно осуществляется на основании:

) права собственности или иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения;

) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения, если по такому договору фактически приобретено владение.

При этом действует презумпция законности владения. Иное владение признается незаконным, или беститульным.

Следует отметить, что Концепция развития гражданского законодательства относит к законным владельцам три группы лиц: 1) собственника или обладателя иного вещного права, дающего владение; 2) лиц, получивших владение по воле собственника или обладателя иного вещного права, дающего владение; 3) лиц, признающихся владельцами в силу закона (п. 1.4).

По нашему мнению, такое деление не имеет существенного значения, поскольку законность владения должна определяться исключительно по тому, соответствуют ли обстоятельства его приобретения требованиям закона. При этом далеко не всегда воля собственника или обладателя иного вещного права придает владению законность: вполне возможна такая ситуация, когда собственник (или, что более вероятно, носитель иного вещного права) не вправе передавать имущество во владение других лиц. В этом случае, если он все-таки передаст имущество, его владелец не станет законным, несмотря на то, что передача произошла по воле собственника (носителя иного вещного права).

Данная правовая позиция подтверждена ВАС РФ. В пункте 60 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента госрегистрации сохраняется за продавцом.

К.И. Скловский пишет: " Лицо, владеющее на основании законного волеизъявления собственника, - это законный владелец", и парой абзацев ниже продолжает: " Если это основание утрачено, теряется и законность владения, оно становится незаконным".

В свою очередь, незаконное владение делится на два вида: добросовестное и недобросовестное. Добросовестность незаконного владельца проявляется в тех случаях, когда он не знал и не мог знать о незаконности своего владения. В остальных случаях незаконный владелец является недобросовестным.

Классификация незаконного владения на добросовестное и недобросовестное имеет правовое значение для решения вопроса о приобретении права собственности на основании приобретательной давности, а также для калькуляции расчетов по доходам и расходам между истцом (собственником) и ответчиком (незаконным владельцем) при удовлетворении виндикационного иска. Вопрос же о добросовестности законного владельца не имеет правового значения.

В.А. Германов выделяет также простое (служебное) пользование. Под простым, или служебным, пользованием автор понимает такое пользование, которое не связано с правом на извлечение плодов, продукции или доходов. При таком (простом, или служебном) пользовании удовлетворяются потребности, нацеленные не на положительное увеличение имущественной массы пользователя, а больше на ее сбережение. Классическим примером такого пользования является договор ссуды. Хотя безвозмездность этого договора является пассивным поступлением в имущественную массу пользователя, но предмет ссуды, входя в актив пользователя, не служит ему активным источником обогащения. Ссуда как простое, или служебное, безвозмездное пользование противопоставляется узуфрукту как безвозмездному пользованию, но уже с правом на плоды, продукцию и доходы.

Правомочие пользования представляет собой обеспечиваемую законом возможность извлекать из имущества его полезные свойства, которые в нем заложены и необходимы собственнику для удовлетворения его потребностей, чему и призвана служить собственность. Пользование имуществом включает получение от него плодов, продукции и доходов (ст. 136 ГК РФ), которые прирастают к первоначальной собственности.

Так, Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу N А64-4878/09 указано, по смыслу ст. ст. 136, 218, 606 ГК РФ право собственности на плоды признается за лицом, использующим плодоносящую вещь на законном основании. Таким лицом может быть, в частности, собственник этого имущества либо его арендатор. Плодоносящим имуществом по отношению к плодам фруктовых деревьев служит земельный участок, занятый многолетними насаждениями. Сами многолетние насаждения при этом, будучи исключенными из перечня недвижимого имущества п. 1 ст. 16 ФЗ " О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", являются частью земельного участка и не могут участвовать в правоотношениях в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Многолетними насаждениями владеет тот, кто владеет земельным участком.

Таким образом, правомочие пользования, как правило, основывается на владении имуществом, при этом возможны ситуации, когда для извлечения полезных свойств вещи (имущества) собственник временно отказывается от владения, передавая имущество во владение третьим лицам.

Указанное правомочие означает употребление ее для удовлетворения человеческих потребностей. Само же употребление вещи выглядит как физическое воздействие на нее. Собственность как наиболее полная и постоянная власть над вещью позволяет делать с вещью все, что субъект права пожелает, лишь бы это не противоречило закону.

 

Правомочие распоряжения

Правомочие распоряжения является самым действенным правомочием собственника имущества, поскольку позволяет ему определять юридическую судьбу имущества, включая его в экономический оборот путем совершения различных сделок (купля-продажа, сдача в аренду, передача в доверительное управление и др.). Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом наиболее подходящим образом и только собственник может осуществлять правомочие распоряжения своим имуществом.

А.В. Германов отмечает, что распоряжение юридическое как выдел, вычет из права или отчуждение как полное от него отречение, как отделение его от личности есть распоряжение не самой вещью, а правом на нее и через это право распоряжение и самой вещью. Такое юридическое воздействие входит в состав полномочий собственника, но терминологически обозначается иначе, а именно как dispendi. По этому поводу об отличии abutendi от dispendi, а также относительно того, что входит в полномочия собственника по римскому праву, Т. Марецолль писал: " Право собственного распоряжения, так называемое dispenendi, т.е. правомочие собственника не только воздействовать физически по своему усмотрению на вещь, изменять ее внешний вид, но юридически распоряжаться ею, так как он (собственник) может изменить ее правовое отношение, а именно отказаться от части или вполне от своего права собственности, отчуждать вещь".

Правомочие распоряжения - это обеспечиваемая законом возможность определять судьбу имущества путем совершения различных юридических сделок: сдавать имущество в аренду, дарить, менять, продавать и др. Распоряжением являются и уничтожение имущества собственником ввиду его износа или ненужности, а также отказ от права собственности, о чем прямо говорится в ст. 236 ГК РФ, в результате чего вещь становится безхозяйной.

Отказать от права собственности на имущество могут в равной мере и физические и юридические лица. но не государство и муниципальные образования, в связи с чем данные нормы не должны распространяться на право хозяйственного ведения и оперативного управления, поскольку право собственности принадлежит публичным образованиям.

Свидетельством отказа собственника от права собственности, относятся подача заявления об отказе от вещи, сделанная как в письменной, так и в устной форме, выбрасывание вещи, необеспечение надлежащего содержания, приводящее к прекращению существования вещи (разрушение, утрата ценности и т.п.), и др. Таким образом, собственник вправе отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество двумя способами: он может прямо объявить об отказе или совершить действия, определенно свидетельствующие о намерении не сохранять в дальнейшем какие-либо права на это имущество. Второй способ наиболее близок к понятию " брошенные вещи", которое применяется в ст. 226 ГК РФ.

В любом случае такой отказ должен быть свободен с точки зрения воли (не быть вынужденным в силу чрезвычайности обстановки), недвусмыслен с точки зрения целей и эффективен с точки зрения доведения до всех возможных адресатов. Так, отказ от права собственности на недвижимое имущество, как представляется, требует обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, и орган местного самоуправления по месту нахождения имущества (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Напротив, само по себе бездействие собственника еще не свидетельствует по общему правилу о намерении отказаться от права собственности.

Собственник вправе обременять свое имущество, передав его в залог или соглашаясь установить в отношении его временный или постоянный сервитут, что ограничивает его правомочия собственника. По истечении срока обременения право собственности восстанавливается в полном объеме, и это его важное правовое качество принято именовать эластичностью права собственности.

Таким образом, правомочие распоряжения - возможность определения судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения (отчуждения имущества, передачи в пользование, уничтожения, переработки, передачи в залог и т.д.).

Рассматривая названное правомочие, следует отметить и проблеммые моменты правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду.

В ГК РФ нет прямого ответа на вопрос, вправе ли собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), самостоятельно распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду.

Суды по-разному подходят к решению вопроса о том, вправе ли собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления).

Большинство судов придерживается позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 " О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), в соответствии с которой собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

Из анализа судебной практики можно сделать следующие вывод: наличие у собственника имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), права самостоятельно сдавать его в аренду оценивается судами по-разному.

По мнению некоторых судов собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от наличия или отсутствия согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 " О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано следующее: "...5. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Поскольку в федеральном законе, в частности статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия..."

Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.02.2009 N Ф04-972/2009(772-А27-9), Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 20.05.2008 N Ф04-2970/2008(4955-А45-13) по делу N А45-13495/2006-37/425, Постановлении ФАС Поволжского округа от 10.07.2009 по делу N А06-4680/2008, Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 04.04.2011 по делу N А53-24878/2009.

В другом случае суды указывают, что собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления), независимо от того, дал ли субъект, обладающий таким правом, согласие на заключение договора, если имущество использовалось не по назначению (См., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2006 N А05-11692/2005-32).

В данном случае следует учитывать, что согласно позиции Пленума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 " О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9), собственник, передав учреждению имущество на праве оперативного управления, не может им распоряжаться (в том числе сдавать в аренду) независимо от согласия учреждения. Таким образом, данный подход противоречит позиции Пленума ВАС РФ.

Существует и третья точка зрения, согласно которой собственник имущества, которое передано в хозяйственное ведение (оперативное управление), вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) с согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.

При этом, аналогично предыдущему подходу данная позиция противоречит Постановлению Пленума ВАС РФ от 22.06.2006 N 21 " О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 9).

Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 01.08.2007 N Ф09-6106/07-С6 указано: "...В ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 294 Гражданского кодекса Российской Федерации государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.

Согласно п. 1 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Пунктом 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Сам факт заключения договора, в котором собственник имущества указан арендодателем, а субъект права хозяйственного ведения - балансодержателем, не свидетельствует о нарушении вещного права предприятия, если из договора следует, что субъект права хозяйственного ведения по существу согласился предоставить собственнику недвижимого имущества полномочия арендодателя, а получение собственником арендных платежей производится по соглашению между собственником и предприятием о распределении доходов от имущества.

Так как предприятие является участником договора от 04.09.2006 N 590/06, следует считать, что оно распорядилось находящимся у него в хозяйственном ведении недвижимым имуществом в соответствии с п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации и выразило, таким образом, необходимое согласие...".

Таким образом, как мы видим в судебной практике по рассматриваемому вопросу отсутствует единое мнение, что говорит о необходимости соответствующих изменений в законодательстве.

Особенности владения, пользования и распоряжения имуществом граждан и юридических лиц обусловлены, как правило, спецификой правового режима соответствующих вещей, являющихся объектами права собственности, либо характером деятельности гражданина или юридического лица (индивидуальные предприниматели, коммерческие и некоммерческие организации), наличием у юридического лица общей или специальной правоспособности, предопределяющей общий или целевой режим использования его имущества.

 

2.2 Особенности права частной собственности на отдельные объекты и вопросы ограничения права частной собственности

 

Как уже было сказано ранее граждане и юридические лица вправе иметь имущество в собственности, однако право собственности на некоторые объекты обладает своими особенностями. К числу таких следует отнести: различные видов недвижимости, включая предприятия как имущественные комплексы, жилые дома и квартиры и земельные участки.

Во-первых следует указать, что объектом недвижимого имущества признаются земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства) (ст. 130 ГК РФ).

Основанием возникновения права собственности на объект недвижимого имущества является его создание, строительство. Однако моментом возникновения права собственности на недвижимое имущество является его государственная регистрация, из чего следует, что фактическое строительство здания, строения не влечет возникновения права собственности. Для того чтобы признать право собственности, необходимо зарегистрировать свое право в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на вновь созданный объект недвижимости. Необходимость регистрации права собственности на объект незавершенного строительства возникает в случае совершения какой-либо сделки с указанным имуществом, так как совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации на него права собственности; если право собственности на него не зарегистрировано, то все совершенные сделки признаются недействительными.

Объект незавершенного строительства также является недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Понятие объекта незавершенного строительства законодательно не закреплено, и, опираясь на существующую практику, можно его сформулировать следующим образом: объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГрК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Одним из основополагающих факторов регистрации права собственности на вновь созданные и не завершенные строительством объекты недвижимого имущества являются надлежащим образом оформленные земельно-правовые отношения.

Далее следует отметить, что государственная регистрация - это административный акт, придание уже существующему праву юридической формы. Отсутствие государственной регистрации недвижимости не говорит о том, что объект недвижимости (здание или сооружение) не существует в действительности, фактически. " Очевидно, что можно зарегистрировать права на уже существующий объект. Если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение права собственности". Фактически происходит регистрация уже существующего права. Однако регистрируется не сам объект, а права на него. Существование же объекта подтверждает ряд документов, в том числе технический паспорт на объект недвижимости. В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывается, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В практике, как правило, возникает ситуация, когда объект существует, но не прошел государственную регистрацию, так как для такой регистрации необходимо выполнить ряд требований; технических, организационных и т.д. Если же вещь существует, то она кем-то либо создана, либо приобретена. Касательно объектов недвижимости, которые создаются в результате строительства, совершенно понятно, что они возводятся на чьи-то денежные средства, чьими-то усилиями. Поэтому лицо (физическое, юридическое) имеет право на данную вещь.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ " право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом". Это является основанием приобретения права собственности. При этом возникает право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество только с момента ее государственной регистрации.

Таким образом, мы можем сделать выводы о наличии недоработки законодателя, которую следует устранить, внеся соответствующие изменения в ГК РФ.

Говоря о праве собственности на землю следует напомнить, что в ст. 9 Конституции РФ закреплено следующее: " Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности".

Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

⇐ Предыдущая12345678Следующая ⇒

Поделиться: