СТРОИТЕЛЬСТВО САМОГО ВЫСОКОГО В МИРЕ ЗДАНИЯ

⇐ ПредыдущаяСтр 42 из 52Следующая ⇒

Через два года после опубликования нашего первого отчета АДТНМ предложила строительство Всемирного торгового центра, который бы окончательно утвердил Нижний Манхэттен в качестве торговой и финансовой столицы мира. Если в те дни вы выходили за пределы центрального участка Уолл-стрит, то попадали поистине в коммерческие «трущобы».

С западной стороны находились приземистые невысокие здания и склады, построенные в конце XIX века; теперь их занимали сотни магазинов, продающих дешевую электронику, в грязных окнах которых виднелись написанные от руки названия. Восточная сторона была еще хуже. Нефункционирующая находящаяся на эстакаде железная дорога, медленно ржавеющая и являющаяся пристанищем для тысяч голубей, нависала над районом покинутых пирсов и складских помещений. Находившийся непосредственно к северу рыбный рынок Фултон добавлял свои уникальные «благоухания», особенно в жаркие летние дни.

Вначале мы сосредоточили внимание на возрождении восточной стороны, которая давала самые большие возможности. Линди предложил, чтобы мы сделали упор на исторические ценности Нижнего Манхэттена в качестве центрального элемента; идея заключалась в том, чтобы создать торговый центр вдоль Уотер-стрит. АДТНМ обратилась к фирме «Скидмор, Оуингс и Меррилл» с предложением разработать план для площадки площадью в 13, 5 акра, на которой должны были находиться семидесятиэтажный отель и офисное здание, международный торговый центр, а также выставочный зал и центральное здание фондовой биржи, куда, как мы надеялись, переедет Нью-Йоркская фондовая биржа.

Это было дорогостоящее дело. «Администрация порта Нью-Йорка и Нью-Джерси» - независимое агентство, созданное обоими штатами для управления морским судоходством Нью-Йорка, тремя его аэропортами и региональным транспортом, - вероятно, была единственной структурой, способной профинансировать такой масштабный проект. Линди и я обсуждали этот проект достаточно долго с Остином Тобином, исполнительным директором «Администрации порта», который с энтузиазмом согласился с нашим предложением и с той ролью, которую должна была играть «Администрация порта».

Теперь уже вместе с «Администрацией порта» мы представили свое предложение тем официальным лицам, одобрение которых было необходимо получить. Мэр Вагнер высказался в поддержку. Аналогично высказался и губернатор штата Нью-Йорк мой брат Нельсон. Однако губернатор Нью-Джерси Роберт Мейнер, которому идея нравилась в принципе, возражал против того, чтобы комплекс располагался на Уотер-стрит. Его мысль заключалась в том, что из Нью-Джерси люди приезжают на метро на западную сторону Манхэттена, и для них было бы неудобно идти на работу пешком через весь город. Возражение Мейнера могло торпедировать проект, поэтому в качестве компромисса Тобин предложил перенести торговый центр на западную сторону и построить его над уже существующим железнодорожным терминалом, на который приезжают пассажиры из Нью-Джерси. Это обеспечивало проекту более тесную связь с Нью-Джерси и снимало нарекания со стороны тех, кто приезжал с другого берега. Когда этот вопрос был разрешен, я почувствовал оптимизм в отношении того, что проект начнет немедленно осуществляться. Увы, мы не учли «особые интересы» тех, на кого торговый центр оказал бы отрицательное влияние. Компании, занимавшиеся недвижимостью в Среднем Манхэттене, решили, что торговый центр в даунтауне будет угрозой для получаемой ими арендной платы и стоимости их недвижимости. Эта группа, организованная Ларри Уином, владельцем «Эмпайр стейт билдинг», выдавала себя за «отважных защитников» мелких торговцев из даунтауна, которым угрожала необходимость переезда. Они предприняли ряд юридических атак на торговый центр, что задержало проект на несколько лет.

Планы торгового центра предусматривали создание десяти миллионов квадратных футов площади для контор, главным образом в двух зданиях высотой по 110 этажей (выше, чем «Эмпайр стейт билдинг», что может объяснять оппозицию Ларри Уина), которые должны были находиться на большой площадке вместе с рядом зданий меньшего размера. Критики уверяли, что построенная площадь никогда не сможет быть полностью сдана в аренду, и требовали, чтобы масштабы проекта были сокращены. Нельсон немедленно пришел на помощь, объявив, что штат Нью-Йорк, который хотел упорядочить свою деятельность в городе, арендует 1 млн. квадратных футов конторской площади, что сделает его самым крупным арендатором. В 1965 году, после того как начались земляные работы в связи со строительством «башен-близнецов» (они были названы нью-йоркскими таблоидами Нельсоном и Дэвидом), Нельсон решил дополнительно взять 1 млн. квадратных футов площади. В ответ на объявление Нельсона об этом раздался целый хор голосов: некоторые утверждали, что я сговорился с Нельсоном, чтобы обеспечить достаточное количество арендаторов. На самом деле, однако, ни я, ни АДТНМ не имели никакого отношения к строительству или аренде торгового центра после того, как «Администрация порта» взяла на себя ответственность за этот проект.

Годы судебных разбирательств и задержек серьезно повысили окончательную цену строительства торгового центра, составившую 1, 5 млрд. долл., что в пять раз превышало исходную оценку. Здания были завершены и полностью заняты поэтапно в период между 1970 и 1977 годами. Эти башни, по крайней мере в течение какого-то времени, были самыми высокими зданиями в мире и предоставляли рабочую площадь более чем 50 тыс. человек. Они потребляли столько же электричества, сколько потребляет город с населением в 400 тыс. человек, а работа 40 тыс. тонн установок для кондиционирования воздуха была равнозначна отдаче от холодильников в городе с населением в 1 млн. человек.

Всемирный торговый центр скоро стал одним из крупнейших активов города. Подобно комплексу на Чейз Манхэттен-плаза на предыдущем этапе торговый центр помог более прочно закрепить финансовое сообщество в Нижнем Манхэттене. Он предоставил новые площади для товарных бирж Уолл-стрит и дал офисные площади для всевозможных крупных и малых компаний. Это была важная государственная инвестиция, принесшая огромные блага.

Во втором отчете АДТНМ, опубликованном в 1963 году, содержался призыв к новому раунду государственных усилий по улучшению этого района. Наиболее удовлетворявшее нас следствие нашей деятельности в даунтауне заключалось в реакции частного сектора. На протяжении нескольких последующих лет в районе к югу от Кэнал-стрит были построены более 40 новых офисных зданий, введены в действие и заняты еще 100 млн. квадратных футов площади. Несомненно, решение «Чейз-бэнк» о строительстве новой штаб-квартиры, создание АДТНМ, во главе которой стояла группа влиятельных и заинтересованных первых лиц компаний, и строительство Всемирного торгового центра - все это сыграло основополагающую роль в возрождении Нижнего Манхэттена. Практически по любым критериям - занятости, новому строительству, качеству жизни, стоимости недвижимости, уровню экономической активности - наши усилия вдохнуть жизнь в умирающий район Нижнего Манхэттена увенчались успехом в объеме, далеко выходившем за пределы наших самых смелых ожиданий.

НЕЛЬСОН: СВАЛКА ГРУНТА

Рытье котлована для торгового центра привело к возникновению еще одной возможности ускорить трансформацию Нижнего Манхэттена. Грунт сбрасывали в реку Гудзон, где он вместе с грунтом от десятков других строительных проектов добавил к острову Манхэттен участок площадью в 90 акров. Это означало, что впервые за несколько десятилетий в скученном районе Уоллстрит появилась новая земля, на которой можно было вести строительство. Такая возможность вызвала огромный интерес и, кроме того, вовлекла меня в курьезную конфронтацию с Нельсоном.

Доклад АДТНМ от 1963 года поддерживал предложение города о строительстве на этом участке недорогого жилья, а также гостиничных/офисных зданий, хотя конкретных планов сделано не было. То есть их не было до того утра в мае 1966 года, когда явно возбужденный Линди ворвался в мой кабинет в «Чейзе», размахивая газетой «Нью-Йорк тайме». «Видел ли я, что сделал Нельсон? » - задал он мне вопрос. Я не видел. В статье говорилось, что на пресс-конференции Нельсон объявил о своих планах создания на месте свалки грунта комплекса под названием «Бэттери-парк-сити» - мегарайона, в котором будут находиться четыре высотных офисных здания, гостиница и 7500 квартир для лиц со средним и низким достатком. В статье фигурировали детальные планы и фотография модели проекта, подготовленной Уоллесом К. Харрисоном и самим Нельсоном.

Я должен сказать, что увиденное вызвало у меня неприятную реакцию. Ясно, что Нельсон и Уолли работали над этими планами в течение нескольких месяцев, не подумав о такой любезности, как упомянуть о них мне. Я, в конце концов, был председателем АДТНМ и, кстати сказать, в дополнение к этому - другом Уолли и братом Нельсона! Думаю, что это было отражением того, насколько напряженными стали мои отношения с Нельсоном в результате его недавнего развода и повторной женитьбы и насколько редко мы виделись друг с другом.

Когда я позвонил Нельсону в Олбэни, он изобразил удивление. «Конечно, ты слышал об этом», - сказал он. - «Узнал только сейчас, прочитав «Нью-Йорк таймс», - ответил я резко. Он признал, что это была «совершенно экстраординарная оплошность». Возможно, Нельсон завидовал тому положительному общественному мнению, которое сформировалось обо мне в результате строительства торгового центра, и был обижен тем, что его собственная роль принижена; он хотел засвидетельствовать, что проект, связанный со строительством на свалке грунта, был, без сомнения, его детищем.

Как потом оказалось, если бы Нельсон дожил до осуществления своего проекта, он был бы горько разочарован. Когда начальные фазы строительства «Бэттери-парк-сити» были завершены в начале 1990-х годов, они мало напоминали тот план, который Нельсон и Уолли разработали втайне тридцатью годами раньше. Исходная схема Нельсона стала жертвой его политического соперничества с мэром Джоном Линдсеем, а также того финансового землетрясения, которое ударило по Нью-Йорку в начале 1970-х годов.

БЮДЖЕТНЫЙ КРИЗИС

Корни бюджетного кризиса, постигшего Нью-Йорк в 1975 году, прослеживаются с выборов Джона Линдсея на должность мэра в 1965 году. Джон был сложной личностью. Я впервые встретился с ним, еще когда он был конгрессменом-республиканцем, представлявшим фешенебельный район Манхэттена; по существу, он представлял в Конгрессе меня, и я давал средства на его кампанию. Он считался «рокфеллеровским республиканцем», и я думал, что имевшееся у него уникальное сочетание харизматичности и умеренности сделает его великим мэром. Однако когда Джон вступил в свою должность 1 января 1966 г., то внезапно стал «популистом». Он заявил, что «сильным людям» больше не будет хода в городской муниципалитет. Вероятно, это включало и меня, поскольку он не отвечал на мои телефонные звонки.

К сожалению, Джон не был столь же решителен в отношениях с сильными муниципальными профсоюзами Нью-Йорка. Уже через несколько часов после его вступления в должность профсоюз рабочих транспорта, руководимый бескомпромиссным Майклом Дж. Квиллом, объявил забастовку и остановил на две недели весь пассажирский транспорт в городе. Линдсей в конечном счете сломался и согласился на каждое из требований Квилла. (Квилл говорил в то время, что он не ожидал, что мэр капитулирует столь полно, однако что мог он поделать в этих условиях - отступиться от принятых требований? ) Капитуляция Линдсея перед работниками транспорта открыла дорогу для крупного увеличения зарплаты всем муниципальным работникам. На протяжении последующих нескольких лет это оказало ужасающее воздействие на городской бюджет.

К концу десятилетия по мере того, как росло недовольство растущим налоговым бременем, а местная экономика вошла в период спада, муниципальные официальные лица начали во все большей степени ориентироваться на продажу краткосрочных долговых обязательств для финансирования операционного бюджета города. Когда наступало время выплаты по таким долгам, они просто осуществляли их пролонгирование путем выпуска новых бумаг и использовали бухгалтерские трюки, чтобы скрыть истинное финансовое положение города. Операционные дефициты становились все больше и больше, пока они не стали настолько велики, что больше их скрывать оказалось нельзя. К началу 1975 года структурный дефицит городского бюджета составил 3 млрд. долл. при общем объеме операционного бюджета в 12 млрд. долл., и было необходимо найти еще 7 млрд. для выплаты по краткосрочному долгу, сроки погашения которого наступали в том же году.

Высказывались предположения, что за то, что этот обман мог продолжаться в течение такого длительного времени, были ответственны большие коммерческие банки. На самом деле, именно банки в конечном счете вывели на чистую воду удручающее состояние городских финансов, но город боролся с нами буквально за каждую малость. В октябре 1974 года заем на рекордную сумму в 475 млн. долл. продавался плохо, а для двух последующих выпусков, прежде чем удалось найти покупателей, потребовалось установить процентную ставку в 9, 5%, самую высокую в истории города. «Чейз», будучи одним из основных банков Нью-Йорка, предупредил городского финансового контролера Харрисона Голдина, что рынок насыщен ценными бумагами города и необходимо немедленно предпринять меры по приведению расходов в соответствие с поступлениями.

Наши предостережения, высказываемые в частном порядке, не оказывали серьезного воздействия ни на него, ни на нового мэра Абрахама Бима. Мэр Бим созвал «совещание на высшем уровне» в Грейси-Мэншн в январе 1975 года. На нем присутствовали главные исполнительные директора шести главных банков-гарантов и лидеры муниципальных профсоюзов, а также мэр со своими главными помощниками. К моему изумлению, мэр Бим начал совещание, обвинив банки в «нелояльности по отношению к городу». Он настаивал, что наша обязанность состояла в том, чтобы взяться за дело и «продать город остальной стране». Если бы мы сделали это, уверял он нас, проблема перестала бы существовать. Я был ошеломлен отказом мэра осознать тяжесть финансовой ситуации, в которой находился город.

Я сказал мэру, что рынок облигаций настроен чрезвычайно скептически относительно управления городскими финансами и что, если он хочет восстановить доверие инвесторов к долгу Нью-Йорка, должен сократить расходы и сбалансировать бюджет. Я предложил вместо обмена обвинениями, чтобы мэр попросил банки работать с городом в поисках решения, и рекомендовал, чтобы Элмор (Пэт) Пэттерсон, председатель «Морган гэранти», возглавил созданную для этого рабочую группу. Мэр согласился, и через несколько дней контактная группа финансового сообщества (КГФС) под председательством Пэттерсона начала последнюю попытку найти для города способы восстановления контроля над своими финансами.

Группа добилась определенных успехов, однако вскоре стало ясно, что по своей воле город не изменит линию поведения. Банки проинформировали мэра, что они более не будут гарантировать или покупать долг, если не будет убедительных доказательств проведения фундаментальных бюджетных и налоговых реформ. Бим немедленно обвинил банки в шантаже, а президент Муниципального совета города Пол О'Дуайер атаковал нас за то, что мы решаем, «жить или умирать муниципальным учреждениям», и потребовал проведения расследования действий банков.

БИГ МАК [74] И ФИНАНСОВЫЙ КОНТРОЛЬНЫЙ СОВЕТ

К началу июня 1975 года город находился в отчаянном положении: у него практически кончились фонды для оплаты своих повседневных расходов и не было способа рефинансировать почти 800 млн. долл. краткосрочного долга. Городские чиновники и лидеры муниципальных профсоюзов продолжали настаивать, что эта проблема их не касалась и что со временем дела поправятся. Мэр даже попросил банки о выделении промежуточного займа, чтобы позволить городскому правительству функционировать, пока экономика не оживет. Мы быстро ответили на эту просьбу отказом.

Настало время искать вмешательства со стороны. У меня состоялось несколько бесед с губернатором Хью Кэри по поводу моих опасений, и 10 июня, накануне того дня, когда Нью-Йорк должен был бы объявить дефолт, штат Нью-Йорк создал новое агентство «Мунисипал ассистанс корпорэйшн» (МАК), чтобы оказать городу помощь в преодолении финансовых проблем. Хотя МАК не мог заставить город сформировать сбалансированный бюджет, он мог провести аудиторскую проверку расходов города и выпустить собственные облигации с длительным сроком погашения - поддержанные поступлениями за счет налога с продаж - вместо городских краткосрочных обязательств. Как только МАК был учрежден, мэр Бим радостно объявил: «Бюджетный кризис позади».

Но на самом деле это было не так. К середине июля 1975 года инвесторы отказались покупать ценные бумаги на сумму в 3 млрд. долл., выпущенные МАК, и город вновь стал приближаться к дефолту. Стало очевидно, что реакция рынка наступит только в том случае, если удастся убедить город передать «весь контроль» за своими финансовыми делами структуре, вызывающей большее доверие.

Эта обязанность выпала на мою долю. Утром 22 июля я провел пресс-конференцию в «Чейзе» и распространил письмо, которое было направлено главе МАК. По существу, в письме говорилось, что банкиры не будут далее покупать ценные бумаги МАК в отсутствие мер по «спартанскому контролю за расходами города».

В течение недели мэр Бим сдался, согласившись на немедленное замораживание зарплаты, сокращение 27 тыс. рабочих мест городских служащих, увеличение стоимости поездок в метро и передачу некоторых обязанностей города штату. Взамен банки согласились на дальнейшую закупку ценных бумаг МАК на сумму почти в 1 млрд. долл. Однако даже этого было недостаточно, чтобы привлечь обычных инвесторов на рынок городских долгов Нью-Йорка. Поэтому с учетом того, что в начале октября 1975 года наступал срок погашения долга еще на 0, 5 млрд. долл., ситуация вновь достигла критической точки.

Несмотря на напряженные усилия всех участников, казалось, что город в конечном счете должен будет объявить дефолт по своему долгу - потенциально катастрофическая мера.

Работая за кулисами, Кэри и его талантливый бюджетный директор Питер Голдмарк предложили штату создать еще одно агентство, а именно Чрезвычайный финансовый контрольный совет, который взял бы на себя полный контроль бюджетных полномочий города примерно таким же образом, как его берут на себя попечители в случае банкротства компании. Законодательное собрание штата немедленно приняло закон, лишающий официальных лиц города остающейся финансовой власти. Мэр Бим и прочие выбранные официальные лица города теперь стали простыми зрителями того, как кризис вступил в свою завершающую трудную фазу.

СГИНЬ!

Одно последнее препятствие оставалось. Рынки по-прежнему сохраняли скепсис относительно способности города получать достаточный доход, чтобы амортизировать долг, взятый на себя МАК. Облигации МАК продавались с огромными скидками, и городские финансовые учреждения были буквально завалены ценными бумагами МАК, которые мы не могли продать. Все мы в Нью-Йорке — как коммерческие банки, но особенно правительство штата - сделали все, что могли. Нам нужен был страховой полис, гарантия, которая заверила бы инвесторов без тени сомнения, что кризис прошел. Мы обратились за помощью к федеральному правительству. Однако для Вашингтона заручиться поддержкой Нью-Йорка со стороны Среднего Запада было нелегкой задачей. Я несколько раз посетил Вашингтон с Уолтером Ристоном и Пэтом Пэттерсоном, чтобы представить соображения в пользу федеральной поддержки городских обязательств. Президент Джеральд Форд, только что объявивший о своем решении баллотироваться на второй срок и сталкивавшийся с трудным вызовом со стороны Рональда Рейгана, не проявил благосклонности к нашей просьбе. Вероятно, доступ расточителей из Нью-Йорка и банкиров северо-восточной части США к федеральному кошельку не был бы хорошо воспринят в Пеории[75]. Во всяком случае, таким было наше впечатление от прошедшего в Овальном кабинете в середине октября удручающего заседания с президентом Фордом, министром финансов Уильямом Саймоном, председателем Федеральной резервной системы Артуром Бернсом и моим братом Нельсоном, который был в то время вице-президентом.

Нельсон, хотя он и был настроен положительно, помалкивал, возможно потому, что все еще надеялся на приглашение Форда баллотироваться с ним в вице-президенты в 1976 году. Прочие не проявили абсолютно никакого сочувствия, особенно, и это было удивительно, Билл Саймон. Хотя Билл занимался инвестиционной банковской деятельностью в Нью-Йорке и был советником мэра Бима, он порекомендовал президенту дать возможность городу объявить о своем банкротстве. Берне, хотя и был менее категоричен, склонялся в том же направлении. Мы ушли с совещания весьма обескураженные.

Несколькими неделями спустя президент Форд дал ясный ответ на все это в речи, произнесенной в Национальном пресс-клубе. Президент использовал это выступление, чтобы по пунктам перечислить безответственные в финансовом отношении действия, предпринятые городом, и пообещал наложить вето на любой законопроект о «помощи». Газета «Дейли ньюс» резюмировала эту речь в ставшем знаменитым заголовке на первой странице: «ФОРД ГОРОДУ: СГИНЬ! »

Реакция на этот заголовок, особенно перспектива того, что Форд с треском проиграет в штате Нью-Йорк на следующих выборах, оказала смягчающее воздействие на жесткую позицию администрации. При наличии введенного в действие еще одного финансового плана по схеме город - штат, Конгресс санкционировал кредиты на 3, 6 млрд. долл. сроком на три года, что требовалось городу для выплаты по занятым суммам с процентами в конце каждого финансового года. Это и было тем «страховым полисом», в котором город нуждался, чтобы получить доверие инвесторов. Президент Форд объявил об этом компромиссе на пресс-конференции накануне Дня благодарения, и с этим заявлением бюджетный кризис пришел к концу.

Я оглядываюсь на финансовые перипетии города с глубоким чувством печали. Эйб Бим был хорошим и честным человеком, который, однако, оказался плывущим по воле волн в море бюрократической волокиты в результате десятилетий нездоровой бюджетной политики. Он и его коллеги по муниципальному правительству не хотели или были неспособны посмотреть в лицо серьезным проблемам города. Этой ситуации также не помогало высокомерное и безответственное отношение политических лидеров страны.

Завершение бюджетного кризиса также оказалось концом целой эры в истории Нью-Йорка. Условия финансового спасения надели на город бюджетную «смирительную рубашку», сделавшую невозможным дальнейшее активное вмешательство города в экономику и перераспределение доходов, что характеризовало те годы, когда мэрами были Линдсей и Бим. Однако еще до того, как кончились деньги, многим, включая меня, стало ясно, что интеллектуальное обоснование либеральных реформ того периода также потерпело банкротство. Десятилетия высоких налогов, навязчивого регулирования и политики особых интересов не привели к созданию более процветающего и цивилизованного общества, а достигли противоположного результата: распада инфраструктуры, снижения численности населения, уменьшения занятости, повышения уровня преступности и кризиса школьной системы.

Возможно, единственным положительным следствием бюджетного кризиса было то, что он заставил банкиров и профсоюзных лидеров - две группы, которые обычно не взаимодействуют друг с другом, - начать работать вместе в поисках общих решений. В ходе наших трудных переговоров представители бизнеса и профсоюзов выработали уважение друг к другу. Это оказывается важным фундаментом, когда мы ищем пути восстановления высокой репутации города, великого в свое время, в период, последовавший за разрушительным финансовым кризисом.

⇐ Предыдущая 37 38 39 40 414243 44 45 46 Следующая ⇒