|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Кафедра «Экономика и организация производства»Стр 1 из 2Следующая ⇒
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МАШИНОСТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (МАМИ)»
Кафедра «Экономика и организация производства» Курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» Вариант 5 Выполнила: студентка 2 курса, 4ВЭФМн-2 группы (Суворова Д.А.) «Курсовая работа к защите допускается», Руководитель курсовой работы (Доцент, Гасанбеков С.К.) Москва, 2014
СОДЕРЖАНИЕ: ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………..3 1.ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ…………………………….5 1.1.Оценка недвижимости……………………………………………………………5 1.2.Цели оценки недвижимости……………………………………………………...6 1.3.Оценка недвижимости методами затратного и доходного подхода………….7 2. ПРАКТИЧЕСКАЯ (РАСЧЕТНАЯ) ЧАСТЬ…………………………………..7 Оценка недвижимости методами затратного подхода……………………………..8 Оценка недвижимости методами доходного подхода……………………………..20 ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..36 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………....37 Введение Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Изменилось налоговое законодательство, и появились новые, для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости. Изучение оценки недвижимости является одним из самых актуальных вопросов настоящего времени. Оценка недвижимости производится в Российской Федерации для взноса в уставной капитал, оформления залога (ипотеки), выкупа госсобственности, изменения стоимости основных средств в бухгалтерском учете, определения ущерба и страхового возмещения. Услуги по определению стоимости имущества предоставляются в соответствии с Федеральным законом № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ» и включают в себя проведение экспертизы имущества и оформление комплекта документов, отвечающего требованиям стандартов. ''Оценщики - самые высокоинтеллектуальные люди в стране''. Рынок оценочных услуг все более востребован, необходимость оценки внедряется во все нормативно-правовые акты. Цель моей курсовой работы: Приобретение навыков оценки различных объектов недвижимости студентами-менеджерами при решении комплексной задачи – оценки объекта недвижимости существующими подходами.
Задачи курсовой работы: Раскрыть содержание и сущность основных научных категорий, используемых в оценочной деятельности; Рассмотреть современные подходы и методы, существующие в данной отрасли экономических знаний; Определить и классифицировать периоды и этапы оценки объектов; Поставить проблемы оценки предприятий в практическую плоскость, выбрать целесообразные способы разрешения данных проблем; Обосновать и применить наиболее эффективные методы оценки исходя из конкретных условий экономической деятельности; Освоить методику и методологию проведения расчетов экономической целесообразности оценочной деятельности; Дать практику аргументированной защиты выработанных предложений.
Первая глава курсовой работы теоретическая часть, посвящена оценки недвижимости, целям оценки недвижимости, и методам затратного и доходного подхода. Дан анализ рынка недвижимости, определены основные методы оценки недвижимости. Во второй главе практическая часть, в нее входит: планирование производственной мощности предприятия (недвижимости), расчёт мощности эффективного времени работы оборудования (по расчёту режима работы объекта: предприятия (недвижимости), цеха, отделения.
В заключении сделаны выводы по теме исследования.
Оценка недвижимости. Оценка недвижимости – это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходим в соответствии с поставленной целью.
Цели оценки недвижимости. Цели оценки могут быть совершенно различны: от аренды или продажи объекта, до формирования недвижимостью уставного капитала компании или внесения недвижимости в качестве залога. Не получится обойтись без оценки также при страховании или налогооблажении недвижимости.
Под формулировкой «oценка недвижимости» подразумевают определение рыночной или восстановительной стоимости права собственности или пользования в отношении готового или возводимого объекта (объектов), а также земельного участка, на котором этот объект расположен. Объектами оценки могут выступать жилые дома, отдельные комнаты, квартиры и другие помещения, пригодные для проживания людей; офисы, склады, производственные помещения и строения; участки земли с многолетними насаждениями; дачные и садовые участки; дорожные сооружения: мосты, дороги и др.
Затратный подход
Доходный подход 3. Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия. При этом следует учитывать, что в условиях рынка деньги, помимо выполнения роли платежного средства, сами являются товаром и обращаются на рынке. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условий их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от ее использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 ООО ООО руб. объект может давать прибыль в течение последующих 10 лет по 100 ООО руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течение тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.
Оценка недвижимости методом затратного подхода: Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно - планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта - аналога. Граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать проблему выбора того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода.
Оценка недвижимости методом доходного подхода: Доходный метод к оценке бизнеса основан на сопоставлении будущих доходов инвестора с текущими затратами. Сопоставление доходов с затратами ведется с учетом факторов времени и риска. Динамика стоимости компании, определяемая доходным методом, позволяет принимать правильные управленческие решения для менеджеров, собственников, государства и т.д. Для оценки предприятий по доходу применяют два метода: • метод капитализации Метод капитализации используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы или денежные потоки приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться. Показатель чистой прибыли обычно используется для оценки предприятий, в активах которых преобладает быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний, обладающих значительной недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, а фактическая остается почти неизменной, предпочитают использовать денежный поток. Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которых рассчитывается цена компании. При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации. При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.
Практическая часть: Предприятие. Крупнейший производитель изделий из пластмассы в России; Выпускает продукцию, пользующуюся высоким спросом на рынке; Занимает устойчивые позиции на отечественном рынке. Степень использования производственных мощностей составляет 87%.
Проблемы: Условия функционирования предприятия нестабильны и в значительной мере зависят от состояния внешней среды; Основной проблемой предприятия является наличие изношенных основных фондов, обслуживание которых требует адекватного ухода, что приводит к значительным эксплуатационным издержкам.
Исходные данные для расчета Практической части курсовой работы. Возможно использование Бухгалтерского баланса и Отчета о прибылях и убытках предприятия, выбранного слушателем самостоятельно. Обязательное условие: Организационно-правовая форма выбранного предприятия – ОАО. Рекомендуемое условие: Выбранное предприятие – машиностроительное.
или:
Исходные данные для расчета Практической части курсовой работы (3).
Цель Практической (расчетной) части курсовой работы: Учитывая финансово – экономическое состояние объекта оценки, а также условия ведения бизнеса в России, текущее состояние и перспективы развития промышленности - оценить предприятие по затратной стоимости, по доходной стоимости; обосновать выбор методов оценки; обеспечить верхнюю границу стоимости предприятия не ниже, чем в среднем по отрасли.
Составление Бухгалтерского баланса предприятия (в соответствии с исходными данными Варианта № 5 ). Таблица 7а. Бухгалтерский баланс предприятия, тыс. руб. (ИСХОДНЫЙ)
Исходные данные для курсового проекта. Вариант 5. Таблица 5.
(Справочно) Восстановительная стоимость основных фондов после переоценки, всего – 440 179 тыс. руб. (133042+98357+3030+64790+117000+22540+1420)
Таблица 6. Основные фонды предприятия (в Баланс)
Таблица 7. Бухгалтерский баланс предприятия, тыс. руб. (ВОССТАНОВЛЕННЫЙ)
Тыс. руб.
Или
Используя рассчитанное значение ЧА: С ЗАТР = СЗЕМЛЯ + (С ЧА + С Незавер стр-во + С НМА + С ДФВ + С Прочие), где С ЧА - стоимость чистых активов = 188 931 тыс. руб.; С Незавер стр-во - стоимость незавершенного строительства = 64790 тыс. руб.; С НМА - стоимость НМА = 1 400 тыс. руб.; С ДФВ - стоимость долгосрочных финансовых вложений = 22540 тыс. руб.; С Прочие - стоимость Прочие = 1 575 тыс. руб.
С ЗАТР = 587 500 + 188 931 + 64 790 + 1 400 + 22 540 + 1 575 = 867 281 тыс. руб.
Таким образом, Стоимость предприятия, рассчитанная затратным методом, (с использованием рассчитанной стоимости ЧА) составила: Тыс. руб.
Общие положения. С ДОХОДН МЕТОД = СДОХОДОВ ПРОГН + СПРОДАЖИ, где С ДОХОДН МЕТОД – стоимость предприятия, рассчитанная доходным методом; С ДОХОДОВ ПРОГН – стоимость, будущих доходов, приносимых предприятием в прогнозный период (доходы от использования предприятия), пересчитанные в текущую стоимость; С ПРОДАЖИ – стоимость продажи предприятия в пост- прогнозный период (единовременная выручка от продажи - реверсия). С ПРОДАЖИ включает остаточную стоимость предприятия после износа - (С БАЛАНС – С АМОРТИЗ) = С ОСТАТОЧ, а также ∆ С ЖАДНОСТЬ. – желание собственника заработать при продаже имущества. С ПРОДАЖИ = С ОСТАТОЧ + ∆ С ЖАДНОСТЬ = (С БАЛАНС – С АМОРТИЗ) + ∆ С ЖАДНОСТЬ. Следовательно: С ДОХОДН МЕТОД = СДОХОДОВ ПРОГН + (С БАЛАНС – С АМОРТИЗ) + ∆ С ЖАДНОСТЬ.
С ДОХОДН МЕТОД = С ОБЩ, где С ОБЩ - стоимость, заработанная в ходе проекта. Кроме того, водится понятие: С БАЛАНС - стоимость вложений в проект – первоначальная (балансовая) стоимость предприятия. Поскольку участие в проекте должно быть выгодным, то должно выполняться С ОБЩ > С БАЛАНС.
При этом возможно: 1) С ДОХОДОВ ПРОГН много >, чем С БАЛАНС. Тогда, пренебрегаем значением размера – СОСТАТОЧ, (С БАЛАНС ≈ 0, С АМОРТИЗ ≈ 0, ); Пренебрегаем значением размера ∆ С ЖАДНОСТЬ (∆ С ЖАДНОСТЬ ≈ 0); Пренебрегаем С ПРОДАЖИ ≈ 0; И тогда: С ОБЩ (С ДОХОДН МЕТОД) ≈ СДОХОДОВ ПРОГН [IRR всего проекта зависит от ставки (прибыльности) получаемых доходов].
2) С ВОССТАНОВИТ (= С ПРОДАЖИ) много >, чем С ДОХОДОВ ПРОГН (историческое здание в центре Москвы - Дом Перловых, доставшийся собственнику по праву наследования); С ДОХОДОВ ПРОГН ≈ 0; Тогда: С ОБЩ (С ДОХОДН МЕТОД) ≈ СПРОДАЖИ [IRR проекта зависит от ставки (прибыльности) получаемой в ходе продажи здания, а не от предполагаемых, приносимых им доходов];
3) В случае, если эти стоимости соразмерны между собой и с СБАЛАНС, (СДОХОДОВ ПРОГН ≈ С ПРОДАЖИ ≈ СБАЛАНС) то, опять же, возможно: 3.1) САМОРТИЗ < СБАЛАНС (предприятие в конце эксплуатации еще чего-то стоит, СОСТАТОЧ ≥ 0) и тогда СОБЩ включает = СДОХОДОВ ПРОГН + СПРОДАЖИ = СДОХОДОВ ПРОГН + [(СБАЛАНС - САМОРТИЗ) + ∆ СЖАДНОСТЬ ]. или 3.2) САМОРТИЗ = СБАЛАНС (предприятие «развалилось» до нуля, СОСТАТОЧ = 0). В любом случае: и в случае «безумного» роста восстановительной стоимости, и в случае не менее «безумной» жадности собственника имущества – их аппетиты ограничены доходностью проекта (его IRR). Расчеты его IRR приводятся после табл. 15. Исходная формула: СОБЩ: СБАЛАНС = RОБЩ.
2.2 Исходные данные: Таблица 8. Отчёт о прибылях и убытках, тыс. руб.
Таблица 11 Оценка эффективности деятельности предприятия (см. табл. 8, промежуточные расчеты).
Тыс. руб. Заключение В ходе работы была проведена оценка стоимости предприятия (ОАО) по производству пластмасс затратным методом и доходным методом. Величина стоимости предприятия,, рассчитанная затратным методам составила 824 346 тыс. руб. (С использованием значений ЧА = 867 281 тыс. руб.)
Величина стоимости предприятия, рассчитанная затратным методам составила 1 257 504, 22 тыс. руб. (С использованием значений «остаточной стоимости» - 237 205, 02 тыс. руб. и среднего арифметического - 747 354, 62 тыс. руб.)
Для расчета стоимости предприятия берем наиболее близкие значения, полученные разными способами: С ЗАТРАТН = 867 281 тыс. руб. С ДОХОДН = тыс. руб.
Расхождение значений связано со спецификой используемых методов оценки. Затратный метод предполагает определение рыночной стоимости предприятия на основе суммы затрат ресурсов на его воспроизводство (или воспроизводство аналогичного на рынке предприятия) с учетом физического и морального износа. При этом величина возможных прибылей не учитывается. Согласно доходному методу при проведении оценочных работ учитывается доходность функционирования действующего предприятия. Иными словами, его стоимость определяется величиной ожидаемых доходов. При этом учитывается риск инвестиций, возможные темпы инфляции, а также ситуация на рынке. Всё это учитывается через ставку дисконта. Данный метод позволяет также учесть экономическое устаревание компании. Мировая практика показала, что данный метод точнее всего определяет рыночную стоимость предприятия, но его использование затруднено в силу сложности проведения достаточно точного прогнозирования.
Список литературы: Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник. – М.: Изд-во Финансы и статистика, 2007. 496 с. Паттури Я.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Великий Новгород: Изд-во НовГУ им. Ярослава Мудрого, 2002. - 66 с. С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций.: - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. 107 с. Смагин В.Н., Киселева В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие – М.: Эксмо, 2007 – 240 с. МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МАШИНОСТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (МАМИ)»
Кафедра «Экономика и организация производства» Курсовая работа по дисциплине «Экономика недвижимости» Вариант 5 Выполнила: студентка 2 курса, 4ВЭФМн-2 группы (Суворова Д.А.) «Курсовая работа к защите допускается», Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-03-22; Просмотров: 688; Нарушение авторского права страницы