Корректировка цен объектов аналогов

На жилую недвижимость

Показатель	Единицы измерения	Объект аналог №1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Цена предложения	руб./м²	40 236	41 341	62 379
Поправка на местоположение	-	1, 15	1, 12	0, 83
Скорректированная стоимость	руб./м²	46 271	46 301	51 774
Поправка на цену предложения	-	0, 8	0, 8	0, 8
Скорректированная стоимость	руб./м²	37 017	37 041	41 419
Поправка на отделку	-
Скорректированная стоимость	руб./м²	37 017	37 041	41 419
Удельный вес		0, 5	0, 25	0, 25
Средневзвешенная скорректированная стоимость объектов аналогов	руб./м²	38 492
Всего, рыночная стоимость жилых помещений	руб./м²

Корректировка цен объектов аналогов

На офисную недвижимость

Показатель	Единицы измерения	Объект аналог №1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Цена предложения	руб./м²	85 736	86 341	127 379
Поправка на местоположение	-	1, 24	1, 23	0, 83
Скорректированная стоимость	руб./м²	106 312	106 199	105 724
Поправка на цену предложения		0, 9	0, 9	0, 9
Скорректированная стоимость	руб./м²	95 681	95 579	95 152
Поправка на отделку	-
Скорректированная стоимость	руб./м²	95 681	95 579	95 152
Удельный вес	-	0, 5	0, 20	0, 3
Средневзвешенная скорректированная стоимость объектов аналогов	руб./м²	95 470

Присвоение весов при корректировки цен объектов аналогов на жилую недвижимость

Наименование факторов	Сумма	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3
близость по дате
близость по местоположению
близость по площади
близость по назначению / текущему использованию
Сумма весов
Удельный вес	1, 00	0, 24	00, 24	0, 08

Присвоение весов при корректировки цен объектов аналогов на торговую недвижимость

Наименование факторов	Сумма	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3
близость по дате
близость по местоположению
близость по площади
близость по назначению / текущему использованию
Сумма весов
Удельный вес	1, 00	0, 16	0, 24	0, 16

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом

Наименование	Стоимость, руб.
Жилые помещения	82 561 490
Офисные помещения	98 486 853
Итого	181 048 343

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на “22” марта 2016 года оцениваемый объект недвижимости: Отдельно стоящее 9-ти этажное жилое здание со встроено – пристроенными нежилыми помещениями (кадастровый номер: 38: 36:: XXXXХ: ХХХ; общая площадь квартир – 2 144, 9 кв.м.. общая площадьь встроенных офисов – 1 031, 6 кв.м.), расположенный на земельном участке общей площадью 24 210 кв.м. по адресу: г.Улан-Удэ, ул. Ключевская, имеет следующую стоимость определенную сравнительным подходом:

181 049 000

(сто восемьдесят один миллион сорок девять тысяч рублей)

Раздел 8. Определение рыночной стоимости доходным подходом

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на оцениваемый объект.

Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость сегодня в обмен на право получать будущие доходы от сдачи ее в аренду (или от других видов доходной деятельности), и от последующей продажи. Измерение всех будущих доходов может быть осуществлено либо посредством метода прямой капитализации, либо посредством анализа дисконтированных денежных потоков. В зависимости от характера доходов, конкретных обязательств, зависящих от характера объекта недвижимости, могут быть применены либо один из этих методов, либо оба для того, чтобы оценить рыночную стоимость объекта с точки зрения дохода.

Метод прямой капитализации - это метод пересчета прогнозируемого дохода одного года в стоимость объекта в одну итерацию, обычно путем деления дохода на общую ставку капитализации. Общая ставка капитализации является ставкой для пересчета дохода, полученного от эксплуатации всей недвижимости, и отражает зависимость между ожидаемым чистым годовым доходом и оценкой стоимости всей недвижимости.

Базовая формула метода прямой капитализации дохода имеет вид:

РС = ЧОД/К+Сжил

где

РС - стоимость оцениваемого объекта недвижимости;

ЧОД - годовой доход (чистый операционный доход);

К - ставка капитализации.

Оценка объекта методом прямой капитализации дохода производится в несколько этапов:

· расчет чистого операционного дохода, приносимого объектом недвижимости;

· расчет коэффициента капитализации;

· капитализация приносимого объектом недвижимости дохода и определение его рыночной стоимости по представленной выше формуле.

Расчет дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости

1.Расчет потенциального валового дохода.

ПВД = Ар^*S *12мес.

Где:

ПВД – потенциальный валовый доход, руб./год;

S – общая или полезная арендо - пригодная площадь объекта оценки, м²;

2.Расчет действительного валового дохода

ДВД = ПВД * (1-Пн)*(1-Псб);

Где:

ДВД – действительный валовый доход;

ПВД – потенциальный валовый доход;

Пн – потери от недоиспользования;

Псб – потери при сборе платежей.

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода

При расчете рыночной стоимости зданий и сооружений методом прямой капитализации капитализируется т.н. величина чистого операционного дохода, т.е. дохода от эксплуатации объекта недвижимости за вычетом расходов на его содержание.

ЧОД = ДВД – ЭР

Где: ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовый доход;

ЭР – эксплуатационные расходы.

Для расчета эксплуатационных расходов в настоящей оценке были использованы данные по затратам на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости, представленные Заказчиком.

Эксплуатационные расходы

№ п/п	Наименование затрат	Затраты в год, руб.	Примечание
1.	Коммунальные услуги	361 617	данные Заказчика
2.	Расходы на управление	165 404	данные Заказчика
3.	Налог на имущество	273 132	данные Заказчика
4.	Налог на землю	27 500	данные Заказчика
5.	Расходы на текущий ремонт	30 000	данные Заказчика
6.	Затраты на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта недвижимости:	9 576 653	-

Действительный валовый доход	5 468 891
Эксплуатационные расходы	9 576 653
Чистый операционный доход	4 611 238

Расчет коэффициента капитализации

Понятие ставки капитализации, используемое применительно к недвижимости, включает в себя доход на капитал и возврат вложенного капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения за период владения недвижимостью. Его называют также возмещением капитала, или нормой возврата.

Норма дохода в настоящей оценке рассчитывается по методу кумулятивного построения, при котором суммируются различные факторы риска, связанные с инвестициями в данный объект недвижимости (чем выше риск инвестиций, тем выше норма дохода). Теоретически, норма дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

· Компенсация за безрисковые, ликвидные инвестиции;

· Компенсация за риск инвестиций в конкретную компанию;

· Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости;

· Компенсация за инвестиционный менеджмент;

· Поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

НД=БС+Р+М+Л

Безрисковая ставка - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. В настоящей оценке, исходя из условия альтернативности инвестиций, безрисковая ставка определена в размере 5% исходя из анализа ставок по долгосрочным валютным депозитам, предлагаемых крупнейшими банками г. Иркутска.

Компенсация за риск инвестиций в оцениваемый объект

Определяется в соответствиями с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Учитывая, с одной стороны, то, что торговая деятельность в настоящее время сопряжена с существенными рисками, а с другой стороны - выгодное местоположение объекта оценки, наличие стабильного спроса на аналогичное имущество, небольшие размеры оцениваемых помещений, риск инвестиций в оцениваемый объект недвижимости принят в размере 2%.

Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости

Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с вкладами, акциями и облигациями. Срок продажи (экспозиции) объектов данного сегмента рынка недвижимости в г. Иркутске составляет 1 - 3 месяца. Соответственно, при безрисковой ставке 6, 8%, компенсация за низкую ликвидность составит ~1, 7 %.

Компенсация за инвестиционный менеджмент Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от безрисковых инвестиций), тем более компетентного управления они требуют.

Учитывая небольшие размеры оцениваемых помещений и то, что наиболее вероятной считается сдача объекта одному арендатору, компенсация за инвестиционный менеджмент принята в размере 1%.

Наименование объекта недвижимости	Расчет нормы дохода	Норма возврата, %	Итого, ставка капитализации, %
Безрисковая ставка, %	Риск инвестиций в оцениваемый объект, %	Поправка на инвестиционный менеджмент, %	Поправка на ликвидность, %	Итого, норма дохода, %
Офисные помещения	5%	2%	1%	1, 7%	9, 7%	1%	10, 7%

Норма возвратарассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Следовательно, ежегодная норма возврата для капитальных зданий и сооружений составляет 1%.

Норма возврата рассчитывается по формуле:

Нв=1/Тост;

Тост – остаточный срок жизни здания

Тост = Тполн.экспл. – Тэф

Тполн.экспл. – срок полной эксплуатации здания, который составляет 70% от физического срока жизни.Средний срок экономической жизни капитальных (кирпичных, панельных, бетонных, металлических) зданий и сооружений при нормальной эксплуатации составляет ~105 лет.

Тполн.экспл	70%*150=105
Тэф	5%*150=7, 5
Тост	105-7, 5=97, 5
Нв	1/97, 5=1%

Окончательный расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом (методом прямой капитализации) приведен ниже:

№ п/п	Наименование объекта недвижимости	Чистый операционный доход, руб./год	Ставка капитализации, %	Итого, рыночная стоимость оцениваемого объекта, руб.
1.	Офисное помещение	4 611 238	10, 7%	38 740 369
2.	Жилые помещения			87 993 931
ИТОГО:			126 734 300

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «23» марта 2016 года оцениваемый объект недвижимости: Отдельно стоящее 9-ти этажное жилое здание со встроено – пристроенными нежилыми помещениями (кадастровый номер: 38: 36: 000029: XXXX; общая площадь квартир – 2 144, 9 кв.м.. общая площадьь встроенных офисов – 1 031, 6 кв.м.), расположенный на земельном участке общей площадью 24 210 кв.м. по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский р-он, ул. Ключевская, имеет следующую стоимость определенную доходным подходом:

126 735 000

(сто двадцать шесть миллионов семьсот тридцать пять тысяч)

⇐ Предыдущая 123 4 Следующая ⇒