|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
|
|
Архитектура Аудит Военная наука Иностранные языки Медицина Металлургия Метрология Образование Политология Производство Психология Стандартизация Технологии |
Раздел 6 Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества, обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценкиСтр 1 из 4Следующая ⇒
Определение рыночной стоимости оцениваемого имущества осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рассматриваемый сегмент рынка в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объектов обычно используют три основных подхода к оценке: затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа; сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Использование всех вышеназванных подходов к оценке приводит к получению нескольких, как правило, различных величин стоимости одного и того же объекта. Дальнейший сравнительный анализ полученных результатов позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов исходя из того, какой метод (или методы) наиболее соответствуют оцениваемому объекту и используемой информации. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. В настоящей работе, учитывая характер оцениваемого объекта недвижимости, качество и полноту имеющейся информации, определение наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки производится всеми тремя вышеназванными подходами к оценке: сравнительным, затратным и доходным. В результате анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимого имущества были установлены факты предложения объектов недвижимости, расположенных в рассматриваемом районе, аналогичных оцениваемым, что позволяет произвести оценку рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода методом прямого сравнительного анализа продаж. Исходя из предположения о том, что будущие потоки доходов и расходов будут равномерными, или их колебания будут умеренными и предсказуемыми, а так же учитывая трудности, связанные с составлением детального прогноза будущей деятельности оцениваемого объекта, для расчета его рыночной стоимости доходным подходом в настоящей работе применяется метод прямой капитализации для нежилых помещений. Стоимость жилых помещений берем из сравнительного подхода. Для оценки нежилых помещений в рамках затратного подхода, используем метод поэлементного расчета.
Раздел7. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости жилых помещений методом прямого сравнительного анализа продаж
Таблица объектов-аналогов для определения рыночной стоимости офисных помещений методом прямого сравнительного анализа продаж
Поправки Приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, как правило, производится путем введения корректирующих поправок. Определение поправок осуществляется следующими методами: 1.методы, связанные с анализом парных продаж; 2.методы, основанные на анализе экономических, социальных, технико-технологических и иных характеристик недвижимости, а так же сферы их окружения; 3.экспертные методы внесения и корректировок поправок; 4.статистические методы, основанные на анализе репрезентативных выборок из базы данных Оценщика. В настоящей оценке приведение ценообразующих характеристик объектов-аналогов к характеристикам оцениваемого объекта производится при помощи следующих поправок: Поправка на местоположение ПМ=Соб / Сан - метод парных продаж
где: Соб - средняя стоимость 1м2 в районе объекта оценки; Сан – средняя стоимость 1м2 в районе объекта аналога
Для жилых помещений: Пм1= 46 541/40 236 = 1, 15 Пм2 =46 541/41 341 = 1, 12 Пм3 =46 541/62 379 = 0, 74
Для офисных помещений: Пм1= 106 724/85 736 = 1, 24 Пм2 =106 724/86 341 = 1, 23 Пм3 =106 724/127 379 = 0, 83
Поправка на цену предложения Поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 ¸ 10% (0, 9-0, 95). Поправка на износ Поправка учитывает различный износ объектов-аналогов и оцениваемого здания (сооружения). При незначительном различии (5-10%) может не применяться. Расчет производится по формуле: Где: Пи - поправка на износ; Иоб - фактический износ оцениваемого объекта, %; Иан - фактический износ аналога, %;
Физический износ оцениваемого объекта определен в Разделе 9 настоящего Отчета при его оценке затратным подходом. Определение физического износа объектов-аналогов выполнено экспертно-аналитическим путем исходя из полученной информации об объекте недвижимости = 5 %. Поправка на масштаб Поправка учитывает различную площадь объектов-аналогов и оцениваемого здания.
Пм = (Sоб / Sан)к; Где: Пм – поправка на масштаб; Sоб – площадь объекта оценки, м2; Sан – площадь объекта аналога, м2; К – коэффициент торможения = -0, 16
Для офисных помещений: Пм1=(1 031, 6/1 736)-0, 16 = 1, 09 Пм2=(1 031, 6/1 500)-0, 16 = 1, 06 Пм3=(1 031, 6/2 078)-0, 16 = 1, 12
Популярное:
|
Последнее изменение этой страницы: 2016-04-09; Просмотров: 646; Нарушение авторского права страницы
