Раздел 9. Определение рыночной стоимости затратным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и базируется на том, что потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему обойдется приобретение соответствующего участка земли под застройку и возведение аналогичного по назначению, качеству и полезности объекта в обозримый период времени без существенных дополнительных издержек.

Рыночная стоимость объекта оценки затратным подходом осуществляется по формуле:

, где

Сзу – стоимость земельного участка, определяется с применением сравнительного подхода;

Сстр – стоимость строительства;

Пи – прибыль инвестора;

Ифиз - износ физический;

Ифункц – износ функциональный;

Иэк – износ экономический

Оценка стоимости оцениваемого земельного участка как незастроенного методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Анализ объектов аналогов при оценке земельного участка сравнительным подходом

Наименование показателя	Объект оценки (земельный участок)	Объект аналог № 1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Краткое описание объекта аналога	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок	Земельный участок
Местоположение
Категория земель	земли поселений	земли поселений	земли поселений	земли поселений
Назначение земельного участка	Под жилую недвижимость	Под коммерческую недвижимость	Под коммерческую недвижимость	Под коммерческую недвижимость
Дата предложения / сделки, оценки	22.03.2016	25.03.2016	25.03.2016	25.03.2016
Права на земельный участок	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Площадь земельного участка, кв.м.	1 351		1 164
Цена продажи / предложения за единицу площади земельного участка, руб/кв.м.	оценка	13 600	12 500	11 600
Цена продажи / предложения, руб.	оценка	7 562 400	18 550 000	7 370 800
Продажа / предложение	оценка	предложение	предложение	предложение
Источник информации

Поправки:

Поправка на местоположение

П_м1= 4 700/5 500 = 0, 85

П_м2= 4 700/6 900 = 0, 68

П_м3 =4 700/5 100 = 0, 92

Поправка на цену предложения

Данная поправка применяется для тех аналогов, по которым известны не фактические цены продажи по уже осуществленным сделкам, а цены предложения, публикуемые агентствами недвижимости и информационными агентствами. Поправка учитывает тот факт, что цена предложения, как правило, превышает цену продажи, и принимается экспертным путем в размере 0 ¸ 10% (0, 9-0, 95).

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж, с учетом поправок

Показатель	Единицы измерения	Объект аналог №1	Объект аналог № 2	Объект аналог № 3
Цена предложения	руб./м²	14 600	13 500	12 600
Поправка на дату продажи	-	1, 0	1, 0	1, 0
Скорректированная стоимость	руб./м²	14 600	13 500	12 600
Поправка на местоположение	-	0, 85	0, 68	0, 92
Скорректированная стоимость	руб./м²	12 410	9 180	11 600
Поправка на цену предложения	-	0, 95	0, 9	0, 9
Скорректированная стоимость	руб./м²	11 790	8 262	10 440
Удельный вес	-	0, 5	0, 2	0, 3
Средневзвешенная скорректированная стоимость объектов аналогов	руб./м²	10 680
Всего, рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом	руб./м²	22 907 532

Расчет стоимости строительства

Показатель	Единицы измерения	Значение
Сметная стоимость строительства в ценах I квартал 2007 г.	тыс. руб.	43 536, 25
Индекс пересчета сметной стоимости на II квартал 2011г (И4кв2010)	-	1, 07
Сметная стоимость строительства в ценах IV квартал 2010 г.	тыс.руб.	46 583, 787

Оценка накопленного износа имеющихся улучшений

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении полной восстановительной стоимости в результате:

· физического разрушения (физический износ);

· потери функциональных и эксплуатационных качеств (функциональный износ);

· изменения окружающей экономической ситуации (износ внешнего воздействия).

Расчет величины физического износа объекта оценки

Наименование конструктивного элемента	Расчетный удельный вес элемента	Физический износ, %
по результатам оценки	средневзвешенное значение износа
Фундаменты	0, 04		0, 2
Стены	0, 37		1, 85
Перегородки	0, 06		0, 3
Перекрытия	0, 11		0, 55
Крыша	0, 0525		0, 2625
Кровля	0, 0175		0, 0875
Полы	0, 11		0, 55
Окна	0, 0288		0, 144
Двери	0, 0312		0, 156
Отделочные покрытия	0, 05		0, 25
Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства в т. ч.	0, 1		0, 5
отопление	0, 017		0, 085
холодное водоснабжение	0, 004		0, 02
горячее водоснабжение	0, 005		0, 025
канализация	0, 036		0, 18
газоснабжение	0, 011	-
электроснабжение	0, 027		0, 135
Прочие
лестницы	0, 0093		0, 0465
балконы	0, 0072		0, 036
остальное	0, 0135		0, 0675
ИТОГО физический износ:	5, 0

Величину функционального и экономического устаревания принимаем равной 5%.

Расчет прибыли инвестора

Рыночная стоимость, принимаемая по анализу рынка по новостроящимся зданиям	руб./ кв. м.	47 780
Физический износ об. недв.	%	5%
Доля стоимости земли в общей рыночной стоимости об. недв., Кзем.		1, 2
Стоимость строительства	руб./ кв. м.	35 000
Прибыль инвестора	%	21%

Показатель	Единицы измерения	Значение
Стоимость земли	руб.	22 907 532
Стоимость строительства	руб./м²	46 583 787
Прибыль инвестора	%	21%
Физический износ	%	5%
Функциональный износ	%
Экономический износ	%
Рыночная стоимость объекта оценки	руб.	88 288 721

Таким образом, проведенные анализ и расчеты показывают, что по состоянию на «23» марта 2016 года оцениваемый объект недвижимости: Отдельно стоящее 9-ти этажное жилое здание со встроено – пристроенными нежилыми помещениями (кадастровый номер: 38: 36: XXXXХ: ХХХ; общая площадь квартир – 2 144, 9 кв.м.. общая площадьь встроенных офисов – 1 031, 6 кв.м.), расположенный на земельном участке общей площадью 24 210 кв.м. по адресу: г.Улан-Удэ, ул Ключевская, имеет следующую стоимость определенную затратным подходом:

88 289 000

(восемьдесят восемь миллионов двести восемьдесят девять тысяч)

⇐ Предыдущая 1 234 Следующая ⇒