Понятие и виды жилищных фондов.

Ст.19 ЖК РФ: под жилищным фондом (далее, ЖФ) понимает совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Понятие же жилого помещения содержится в п.2 ст.15 ЖК РФ, согласно которому жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, и пригодно для постоянного проживания граждан. Пригодность определяется не субъективно, а объективно, т.е. соответствием санитарным и техническим требованиям, установленным нормативно.

При этом ст.16 ЖК РФ перечисляет нам виды жилых помещений. Согласно данным предписаниям к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома

2) квартира, часть квартиры

3) комната

Жилищный фонд представляет собой совокупность находящихся на территории РФ жилых домов (частей жилых домов), квартир (их частей) и комнат. В отношении ЖФ законодатель придерживается принципа единства жилищного фонда. Согласно этому принципу, любое жилое помещение независимо от его расположения и принадлежности входит в ЖФ, и, как следствие, подлежит в этом качестве государственном учету, в том числе технической инвентаризации и технической паспортизации. Также, этот принцип предопределяет единство цели использования жилого помещения. Любое жилое помещение должно использовать для проживания граждан.

При этом мы должны понимать, что принцип единства ЖФ отнюдь не исключает разнообразие его составляющих, а, следовательно, делает допустимым дифференциацию единого ЖФ по различным критериям.

Классификация ЖФов представлена в ст.19 ЖК РФ (их там две).

В п.2 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от формы собственности:

1) частный ЖФ

2) государственный ЖФ

3) муниципальный ЖФ

В п.3 ст.19 ЖК РФ представлена классификация ЖФов в зависимости от целей использования:

1) ЖФ социального использования – договор социального найма

2) специализированный ЖФ – договор специализированного найма

3) индивидуальный ЖФ – договор ссуды (? )

4) ЖФ коммерческого использования – договор коммерческого найма

Основания возникновения жилищных правоотношений.

Можно удовлетворять свою потребность в жилье путем права собственности на жилье. Тут всё будет регулироваться правилами о праве собственности, и жилищных правоотношений тут нет.

А можно удовлетворять такую потребность путем использования чужого жилья. И вот тут-то и будут жилищные правоотношения.

Договорившись о понимании жилищного правоотношения, мы должны констатировать, что правовой формой жилищного правоотношения выступает договор найма жилого помещения. Это самостоятельная договорная конструкция (потому что отдельная глава есть в ГК). Следовательно, правила о родственных институтах (аренда и ссуда) к договору найма применяться без указания закона (а таких указаний сегодня нет) не могут.

Любой законодатель отдает себе отчет в том, что использование жилых помещений должно подвергаться специальному регулированию. Задача законодателя – защитить гражданина при пользовании жильем.

В этой связи вызывает недоумение, когда в ЖК мы сталкиваемся с указанием на то, что правовой формой жилищных правоотношений может выступать договор ссуды. Дело не только в том, что за счет этого размывается единый законодательный подход, а в том, что такой подход не продуман и влечет за собой ущемление правовых гарантий гражданина. Только на первый взгляд кажется, что ссуда выгоднее найма. Тут выгода только одна: наем – возмездный, а ссуда – безвозмездная. Однако положение гражданина при ссуде намного хуже, чем наем.

Давайте выясним один вопрос: как обстоит регулирование ситуации ответственности лица, передавшего жилое помещение за фактические и юридические недостатки. В главе 35 нет специальных указаний, а значит, мы применяем общие правила: собственник несет ответственность за юридическую или фактическую некачественность жилого помещения. А в ссуде (ст.693 ГК РФ) ссудодатель отвечает только при умысле и грубой неосторожности (если он при этих формах вины не оговорил недостатки). Тут явно положение при ссуде хуже, чем при найме.

Вопрос прекращения договора по инициативе лица, передавшего соответствующую вещь (наймодатель и ссудодатель). Если у нас наем, то специальных правил в главе 35 для одностороннего отказа (или одностороннего расторжения – юрисдикционный способ) нет, и, более того, основания ограничены. А в ссуде в ст.699 ГК РФ ссудодатель может во всякое время отказаться от договора. Вот тебе и безвозмездность.

При социальном найме оставление гражданином жилого помещения с намерением прекратить жилищное отношение свидетельствует о прекращении договора найма. А при ссуде гражданин может отказаться, но с предупреждением за 1 месяц. Тут явно при найме положение повыгоднее.

Как можно было бы исправить такой изъян ЖК? Ну, можно было предусмотреть безвозмездность найма, но НАЙМА, а не ССУДЫ, чтобы сохранить гарантии гражданина при найме, добавив к ним безвозмездность из ссуды.

Самое обидное, что законы субъектов РФ не исправляют это положение ЖК, а лишь вторят его словам.

Кстати, каждая из разновидностей найма имеет много своих особенностей, несмотря на то, что наем у нас един.

КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ (КН).

Термин «коммерческий наем» - категория доктринальная, в законодательстве ее нет.

Легальное определение – п.1 ст.671 ГК РФ - По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Характеристика КН:

КН – консенсуальный, возмездный, двухсторонний и синаллагматический.

Исходя из этого, мы можем с вами указать и специфику элементов КН.

Стороны - наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник жилого помещения (или управомоченное им лицо). Это нелогично, ибо договор консенсуальный. Но вот dura lex, sed lex. Однако ограничения по форме собственности в легальном определении нет. В ст.19 ЖК РФ ограничений тоже не предусмотрено.

Наниматель – любое лицо, способное к проживанию, т.е. только физические лица (граждане).

Если иные субъекты хотят удовлетворить чужие потребности в жилье, то тут будет не наем, а аренда.

При этом никаких иных условий для нанимателя закон не устанавливает: ни имущественное положение, ни наличие уже других жилых помещений.

Предмет (ст.673 ГК РФ) – любое жилое помещение (определение жилого помещения смотри выше). Ни размеры, ни расположение, ни иные характеристики значения не имеют. Лишь бы это было жилое помещение.

При этом очевидно, что условия о предмете – существенное условие. Оно единственное существенное условие договора КН.

Срок (ст.683 ГК РФ) – установлен предельный срок (5 лет). Однако при всем при этом срок – не существенное условие, ибо в п.1 ст.683 ГК РФ есть восполняющая норма. Если в КН срок не определен, то договор все равно считается заключенным сроком на 5 лет.

Цена (плата за наем) – определяется соглашением сторон. Никаких ограничений свободы усмотрения сторон не существует. При этом есть основания считать, что размер платы за наем – не существенное условие, ибо в главе 35 специальной регламентации нет, а значит, это означает, что применяются правила из общей части, ст.424 ГК РФ, (цена, по общему правилу, не существенное условие).

Этот вывод является господствующим в доктрине и в практике. Хотя этот вывод и впадает в противоречие с системой построения регулирования (это единственный, по сути, случай, где предмет – недвижимость, а цена – несущественное условие).

Но эту идею можно оправдать, ибо очевидно, что законодатель стремился к созданию наименьшего числа условий для вхождения в такие договорные отношения. Почему? Потому что обеспечение жилыми помещениями – обязанность, в том числе, и государства перед обществом. Чем больше людей удовлетворит эту потребность за свой счет, тем больше денег останется у государства на защиту незащищенных слоев населения. Поэтому государство установило максимально легкие правила для тех, кто может позволить себе жилое помещение без помощи государства.

Форма – ст.674 ГК РФ – письменная. Тоже диссонанс. Там, где предмет – недвижимость, почти всегда нужна госрегистрация. Здесь же она не нужна.

Более того, в главе 35 нет последствий нарушения формы найма. Отсюда, применяем общие правила. Значит, форма найма – не конститутивный признак такого договора.

Отсюда, непонятно, зачем законодатель вообще ввел ст.674 ГК РФ? Вряд ли можно подумать, что стоимость найма жилья будет меньше 10 МРОТ.

Что касается госрегистрации, то сегодня в обороте царит непонимание этого вопроса, хотя, казалось бы, все просто. Первая посылка: требований к регистрации договора КН нигде нет. Вторая посылка: регистрация нужна тогда, когда это в законе сказано. Заключение: регистрация для КН не требуется. К сожалению, этот силлогизм трудно понимается участниками гражданского оборота.

Поэтому сегодня у нас почти все агентства недвижимости требуют заключать наем на 11 месяцев, потому что, де, потом нужна регистрация. Это вызвано фобиями, основанными на некорректном перенесении на КН норм об аренде. Правила об аренде по аналогии нельзя применить, потому что, во-первых, аналогия закона допускается только тогда, когда отсутствует специальное регулирование.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА.

Легальное определение соцнайма содержится в п.1 ст.60 ЖК РФ. Это договор, по которому одна сторона собственник государственного или муниципального ЖФ обязуется передать жилье нанимателю-гражданину.

Из легального определения очевидна специфика субъектного состава.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник. Жилые помещения должны входить в жилищный фонд социального использования (муниципальный или государственный ЖФ). Таким образом, собственник – это публично-правовое образование: РФ, субъект РФ, МО или управомоченные ими лица.

Наниматель – только физическое лицо (гражданин). Однако если в коммерческом найме дополнительных условий для нанимателя не требуется. Далеко не всякий гражданин может выступать стороной соцнайма, а только такое физическое лицо, которое соответствует требованиям, установленным жилищным законодательством. Требования: нуждаемость в жилых помещениях. Гражданин, который претендует на статус нанимателя в договоре соцнайма, должен нуждаться в жилье. Это раскрывается в ст.51 ЖК РФ. К числу нуждающихся относятся граждане, обеспеченные жилыми помещениями менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается ОМСом, а применительно к городам федерального значения – органами субъекта. Закон 407-65, ст.3 – закрепляет учетную норму. В п.1 ст.3 говорится, что учетная норма на 1 человека – 9 кв. м для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах, и 15 кв. м для проживающих в коммуналке.

В ст.51 ЖК РФ видно, что определение нуждаемости в зависимости от размера, площади жилого помещения – это лишь общее правило, и оно не исчерпывает понятие нуждаемости. Еще к числу нуждающихся ст.51 относит также тех, кто проживает в помещениях, не соответствующих санитарным и техническим требованиям, а также тех, кто проживает в помещениях вместе с больными хроническими формами тяжелых заболеваний.

Перечень таких заболеваний определяется нормативно.

Только будучи нуждающимися, они вправе претендовать на получение жилых помещений по соцнайму.

При этом нуждаемость – это основная, но не единственная посылка, необходимая для заключения соцнайма. Гражданин также должен относиться к категории малоимущих.

Параметры признания гражданина малоимущим устанавливаются законодательством субъекта РФ, исходя из 2 опций: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности члена семьи. Если у гражданина и доход, и стоимость имущества менее установленного значения, то он будет малоимущим.

Что касается конкретного дополнения этих опций содержанием, то в качестве примера в СПб необходимо привести правила ст.2 Закона СПб 407-65. Так вот в этой ст.2 указывается, что малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в СПб (6220, 20 руб.)

Что касается имущества, то это только то имущество, которое выступает объектом налогообложения – недвижимость и транспортные средства.

Такой подход сугубо объективен и позволяет без привлечения дополнительных сил определить стоимость имущества по данным, имеющимся у налоговых органов.

Стоимость такого имущества не должна превышать 10-кратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в СПб.

Так вот если гражданин и с точки зрения дохода, и с точки зрения имеющегося в собственности имущества соответствует указанным параметрам, то он признается малоимущим, и он может претендовать на получение жилья в соцнаем.

Итак: гражданин должен быть одновременно и нуждающимся, и малоимущим. Но это лишь общее правило. Законами РФ или законами субъектов РФ могут устанавливаться иные, кроме нуждающихся и малоимущих, категории нуждающихся в жилых помещениях. Субъекты могут сказать, что только нуждаемость нужна, или только малоимущее положение. Например, для многодетных семей, ветеранов ВОВ нужна только нуждаемость.

Но и это еще не все. Помимо того, что соответствующий гражданин должен быть одновременно нуждающимся или малоимущим (или только нуждающимся, если ветеран ВОВ), он должен еще встать на учет, т.е. нужно быть официально признанным нуждающимся и малоимущим.

После учета должна пройти очередь (30 лет).

При этом нужно понимать, что право на жилое помещение по договору соцнайма возникает из сложного юридического состава, включающего в себя административный акт (решение о предоставлении жилого помещения) и договор соцнайма.

Вне такого сложного юридического состава право пользования жилыми помещениями социального ЖФ невозможно.

Предмет – жилое помещение только лишь фонда социального использования. Кроме того, в отличие от КН, в соцнайме предметом может быть только жилое помещение в границах данного населенного пункта, оно должно быть благоустроенным (обеспеченность удобствами), общая площадь данного жилого помещения должна быть не менее нормы предоставления.

В социальном найме существует несколько нормативов жилья: учетная норма (нуждаемость определяется) и норма предоставления.

Для СПб норма предоставления установлена ст.5 Закона 407-65. Она составляет соответственно 18 кв. м общей площади на 1 члена семьи, состоящей из 2 и более человек, либо 33 кв. м для одиноко проживающих граждан.

Этим параметрам предоставляемое жилое помещение должно соответствовать.

Еще одна особенность соцнайма – это регулирование вопросов срока такого договора.

П.2 ст.60 ЖК РФ – соцнаем у нас бессрочный.

Соцнаем является возмездным договором. Однако при КН устанавливается соглашением сторон, а при соцнайме плата базируется на нормативных показателях.

На уровне ЖК установлены предписания и критерии, в зависимости от которых эта плата исчисляется. Еще п.9 ст.166 говорит о том, что малоимущие освобождаются от платы за наем. Это правило, тем не менее, не делает соцнаем безвозмездным, ибо плата за наем – это лишь одна из составляющих платы по такому договору.

⇐ Предыдущая 3 4 5 6 789 10 11 12 Следующая ⇒