Теперь обязанности арендатора.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 34Следующая ⇒

В литературе все начинается с того, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества, при этом мы должны понимать, что если и соглашаться с этим тезисом, то только в том случае, если ударение будет ставиться на слова «в соответствии». Никакой обязанности пользоваться у арендатора нет. Это его право.

При неисполнении данной обязанности, при нарушении установленных пределов реализации права пользования, арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Тут способ юрисдикционный.

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что он должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В данной обязанности мы видим воплощение конца истории: речь идет о распределении времени содержания. Если капитальный ремонт лежит на арендодателе. Текущий ремонт – устранение мелких недостатков и предотвращение преждевременного износа. Он имеет дело с сиюминутными недостатками или износом вещи. Экономически вполне возможно возложить эту обязанность на арендатора, ибо он в этом заинтересован. Но это диспозитивная норма. Иное может быть установлено законом или договором.

При нарушении этой обязанности, если это нарушение неоднократно либо приводит к существенному ухудшению состояния имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность арендатора – главная. Это обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Мы знаем, что размер определяется соглашением сторон. Это несущественное условие, ибо есть ст.424 ГК РФ. Что касается порядка и срока исполнения этой обязанности, то они определяются соглашением сторон. Это тоже несущественное условие. Этот вывод проистекает из абз. 2 п.1 ст.614 ГК РФ.

Говоря об обязанности арендатора вносить арендную плату, мы еще раз должны вспомнить, что эта плата – эквивалент возможности пользования и носит встречный характер по отношению к возможности пользования.

П.13 Инф. письма ВАС N66. Сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 01.06.2012 года. 1-го апреля 12 года арендатор осознал бесперспективность использования имущества. Он перестал использовать имущество и выехал из него, освободив его. Должен ли арендатор уплачивать арендную плату за период с 01.04.12 до 01.06.12 года? Да, должен. Ибо плата вносит не за пользование, а за предоставление возможности пользования. Эта возможность была ему предоставлена, он сам отказался использовать. Односторонний отказ (ст.310 ГК РФ) недопустим.

Что касается последствий нарушения данной обязанности по внесению арендной платы, то, во-первых, возникает вопрос: какой способ защиты и какая форма ответственности должна действовать по умолчанию? Возмещение убытков. Проценты не могут, потому что форма платы может быть и не денежной. Проценты могут быть только тогда, когда плата выступает в деньгах. Если плата в деньгах, то тогда проценты и возмещение убытков в части, не покрытой процентами. А если плата не в деньгах, то возмещение убытков.

Помимо данной ответственности в качестве негативных последствий нарушения со стороны арендатора обязанности платить, закон говорит, что если нарушение данной обязанности носит существенный характер (невнесение арендной платы более 2 раз подряд), то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

С точки зрения последствий неисполнения арендатором обязанности платить, в практике возник вопрос: а может ли в качестве обеспечения удовлетворения своих требований арендодатель, не получив арендную плату, удерживать имущество, переданного в пользование? Если речь идет о денежном обязательстве и все условия ст.359 выполняются, то да. Например, я обязан был вносить плату, причем я вам дал имущество в пользование и еще часть платил. А еще мы предприниматели. Тогда можно удерживать.

В практике есть другой вариант (п.14 инф. письма N66). Был сдан склад в аренду. Начав использование имущества, арендатор поместил на складе принадлежащий ему товар. А потом он прекратил вносить арендную плату и скрылся. Спустя некоторое время, срок аренды уже истек, арендатор бывший возвратился и говорит: вещички мои отдай, пожалуйста. А арендодатель говорит: конечно же отдам, как только ты погасишь задолженность по арендной плате. И вот арендатор пошел в суд с требованием о возврате имущества. Какое решение должен был принять суд? Обязательное условие удержания, получение законного владения вещью. В данном случае воли арендатора на передачу владения товарами арендодателем не было. А ВАС сказал иначе: действия по удержанию являются законными, а «владение не предоставлялось» ВАС попытался преодолеть за счет умозаключения: договор истек, а арендатор вещь не забрал, то, тем самым, он владение и предоставил. Этот вывод порочен.

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что без согласия арендодателя арендатор не может сдавать имущество в субаренду, заем, перенаем, безвозмездное пользование третьим лицам.

Само существо этого регулирования (ст.615 ГК РФ) является традиционным. Закон традиционно исходит из понимания права пользования в буквальном смысле этого слова и не включает в содержание права пользования возможность распоряжаться таким имуществом.

При этом никаких конкретизаций относительно порядка и формы такого согласия ст.615 не содержит, а, следовательно, поскольку употреблен термин «согласие», то значит, это может быть согласие предварительное (соглашение) и последующее (одобрение). Согласие может быть выражено любым образом и в любой форме. Это может быть согласие предварительное, помещенное в сам договор аренды, это может быть согласие, которое уточнено относительно субъекта, в отношении которого распоряжение возможно, это может быть выражено в составлении отдельного документа, это может быть выражено в форме визирования. Никаких конкретизаций ст.615 не дает. Главное, чтобы это согласие наличествовало. Только если такое согласие будет, реализация соответствующих прав возможна.

Наконец, последняя обязанность арендатора, которая вытекает из срочного характера договорных отношений по аренде. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю. Он должен возвратить то же самое имущество в исправном состоянии с учетом его нормального износа.

При нарушении данной обязанности законодатель возлагает на неисправного арендатора целый ряд негативных последствий, которые и стимулируют арендатора к должному поведению.

Во-первых, за весь период просрочки арендатор должен будет уплатить арендную плату. С догматических позиций, верно говорить, что арендатор платит сумму, равную арендной плате, потому что арендных отношений уже нет и, соответственно, арендной платы тоже нет. Тут речь идет о неосновательном обогащении, которая равна размеру ранее согласованной арендной плате. Также арендатор должен возместить убытки в части, не покрытой соответствующей суммой. Кроме того, на арендатора, просрочившего возврат имущества, закон возлагает риск случайной гибели или повреждения соответствующего имущества.

При этом данную ситуацию, когда в нарушение указаний закона арендатор продолжает пользоваться имуществом, нельзя квалифицировать как договорные отношения. Ее нужно отличать от ситуации, указанной в п.2 ст.621 ГК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при этом нет возражения арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Разница в том, что в первом случае у нас противоправное поведение, а во втором – всё правомерно, тут имеет место пролонгация договора аренды.

При этом очевидно, что п.2 ст.621 ГК РФ являет собой некое изъятие из общего правила, когда молчание воспринимается как некое согласие. Именно по наличию или отсутствию возражения арендодателя эти две ситуации и различаются. В первой ситуации арендодатель сказал: «Возвращай! », а во второй ситуации арендодатель не возражает против дальнейшего пользования вещью арендатором.

Поскольку ключом к разграничению этих двух ситуаций является наличие или отсутствие возражения арендодателя, отсюда правовое значение будут иметь только те действия, которые максимально близки к истечению договора. Например, аренда заключена до 31.12 соответствующего года. А арендодатель хер положил на то, что аренда истекает 31.12. В марте вспомнил, что аренда истекла, и он пошел к арендатору и сказал: «Отдавай вещь! » Здесь возражение не будет иметь юридической силы, ибо промежуток времени большой прошел с момента прекращения аренды. Возражений после 31.12 не было, а значит, договор был пролонгирован. Если он возражает, то тогда договор прекратится через 1 или 3 месяца в зависимости от объекта (для бессрочных аренд). А если бы возражение было подано, например, 2-го января, а арендатор бы вещь не отдавал, то тут пролонгации аренды не было, и пользование арендатором вещи было противоправным.

Права арендатора.

Тут только такие права, которые значимы. Эти права не были предметом анализа, когда мы рассматривали обязанности арендодателя.

Во-первых, закрепленное п.1 ст.621 ГК РФ, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Мы должны понимать, что установление этого права – это попытка законодателя воплотить идею стабильности договорных отношений.

При этом законодатель понимал, что защищая интерес арендатора, нужно еще и защитить интересы арендодателя как собственника. Поэтому ст.621 ГК РФ, устанавливая преимущественное право на заключение договора на определенный срок, выдвигает ряд условий, только при соблюдении который, данное право арендатора может быть выполнено. Преимущественное право предоставляется только арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Понятно, что если арендатор плохо выполнял свои обязанности, то арендодателю такой контрагент не нужен. А тот, кто хорошо выполнял свои обязанности, заслужил доверие у арендодателя. Это преимущественное право сразу исчезает при наличии любого нарушения договора аренды (существенное или несущественное – без разницы).

Вторым условием, необходимым для реализации преимущественного права, является письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Сама инициатива заключить договор на новый срок должна исходить от арендатора, потому что у арендатора есть тот интерес, о котором арендодатель может и не знать.

Третье условие для реализации преимущественного права состоит в том, что арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Требование вполне логичное, потому что арендодатель является собственником имущества. Если в течение одного года он не сдает имущество в аренду, значит, он не желает аренды. А если в течение года заключил аренду с другим лицом, то арендатор может в суде потребовать перевода прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).

У арендатора по ст.621 ГК РФ существует преимущественное право на заключение нового договора, а, значит, условия нового договора могут отличаться от прежнего договора.

П.35 Инф. Письма N66 – арендодатель отдал имущество в ссуду в течение года, отказав в аренде предыдущем арендатору. В таком случае, арендатор требовать перевода прав и обязанностей по ссуде не может.

Во многих нормативных актах (о конкуренции, например) установлены правила, где сдача в аренду имущества, принадлежащего публично-правовым образованиям, может быть произведена только через торги. Как тут преимущественное право арендатора реализуется? Это проблема. Тут Постановление Пленума ВАС N73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах… о договоре аренды». Первые 4 пункта тут посвящены вопросам преимущественного права. До Пленума практика была хаотичной. П.3 Пленума сказал, что торги не исключают применения ст.621 ГК РФ. Преимущественное право есть у арендатора независимо от того, был он участником торгов или не был. А как реализовать тогда такое преимущественное право? Идея состоит в следующем: проведены торги, у арендатора есть преимущественное право. Когда итоги торгов подведены, то организатор торгов должен предложит на обозначенных условиях (на тех, которые предложил победитель торгов) заключение договора арендатору преимущественно перед победителем соответствующих торгов. Интерес победителя торгов будет тоже защищаться. Если победитель знал о преимущественном праве арендатора (при организации торгов если участнику торгов ничего не сказали про это право), то все нормально. А если не знал, то может требовать убытков. Если арендатор отказывается от заключения договора на таких условиях, то аренда заключается с победителем торгов. Если предложения арендатору заключить договор не было, то тогда перевод прав и обязанностей применяется.

К числу данных прав наряду с преимущественным правом относится также право арендатора на улучшения. Под улучшениями доктрина понимает изменение свойств вещи, которые повышают ее стоимость, но не изменяют существа. Вопрос о судьбе улучшений регламентируется предписаниями ст.623 ГК РФ. Судьба улучшений зависит от целого ряда параметров. Первым из обстоятельств, влияющих на судьбу улучшений, является то, за чей счет улучшения произведены. Улучшения произведены за счет амортизационных отчислений арендодателем или улучшения произведены за счет арендатора. В первом случае эти улучшения принадлежат арендодателю, и речи о компенсации нет. А вот если улучшения за счет арендодателя, то тут все зависит от характера улучшений: отделимые они или неотделимые. Отделимые – те, которые могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба вещи и ее назначению. Неотделимые – не могут быть отделены таким образом. Отделимые улучшения – собственность арендатора. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, потому что они являются составляющими вещи. При неотделимых улучшениях встает вопрос о компенсации. В ст.623 ГК РФ этот вопрос решается в зависимости от критерия «согласие арендодателя». Если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то компенсация есть, а если согласия нет, то и компенсации нет. Причем право на компенсацию возникает при прекращении договора.

Последнее право арендатора – это право на выкуп имущества. Ст.624 ГК РФ дает регламентацию этого права. Право на выкуп – факультативное, то есть существует тогда, когда оно предусмотрено законом или договором.

Установление права выкупа не меняет характеристики исходного договора. Этот момент подтвержден в п.2 Инф. Письма N66.

Практика толкует предписания ст.624 таким образом, что по общему правилу претендовать на приобретение имущества в собственность арендатор может при соблюдении двух условий: внесение выкупной цены и истечение срока договора. Иное может быть предусмотрено договором, но если не предусмотрено, то внесение выкупной цены само по себе к претензиям арендатора о передаче вещи в собственность не приводит.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒