Правила землепользования и застройки территорий

Поселений

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана городского или сельского поселения, либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов). Они являются нормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления градостроительной деятельности на соответствующих территориях поселений.

Правила застройки включают в себя графические и текстовые материалы.

Графические материалы представляют собой схему территориального зонирования, в которой установлены границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон, а также схемы зон ограничений на использование территорий. Границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. В отличие от традиционных нормативных правовых актов, в которых правовую нагрузку несет только текст, графические материалы Правил землепользования и застройки имеют непосредственный правовой статус.

Текстовые материалы включают в себя собственно градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны, а также процессуальные нормы, связанные с использованием и изменением объектов недвижимости.

Под градостроительным регламентом понимается совокупность установленных параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Градостроительными регламентами могут быть, например:

a) виды разрешенного использования объектов недвижимости (владельцы вправе избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка; в специально оговариваемых случаях для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям непричинения ущерба сопряженным владениям);

b) предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках (например, отступы построек от границ земельных участков, показатели высоты или этажности построек, процента застройки участков и др.).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В правилах землепользования и застройки выявляются ситуации так называемого несоответствующего использования. Режим использования таких участков устанавливается ст. 85 Земельного Кодекса Российской Федерации. Объекты недвижимости, существовавшие до введения нормативного акта правового зонирования, характеристики и параметры использования которых расходятся с градостроительным регламентом, объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Они могут использоваться и поддерживаться при условии, что степень несоответствия с правилами землепользования и застройки не будет возрастать. При этом любое последующее изменение этих объектов должно будет происходить только в направлении приведения их в соответствие с градостроительным регламентом. Исключение составляют случаи, когда использование объектов недвижимости опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Запрет на использование такого участка и иных объектов недвижимости или срок приведения видов использования их в соответствии с градостроительным регламентом устанавливается органами местного самоуправления.

Введенное законодательством понятие «несоответствующее использование» можно рассматривать как один из юридических механизмов реализации политики градостроительного развития. Обеспечивая взаимодействие его с экономическими механизмами, можно более эффективно решать проблемы, которые ранее трудно поддавались разрешению, например, проблемы перепрофилирования и перебазирования вредных производств.

Правила застройки основаны на соответствующих государственных градостроительных нормативах и правилах. В конкретных поселениях в содержание правил застройки включаются также градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации. Это обусловлено необходимостью учета местных природно-климатических, экономических, социальных и иных условий.

Правила землепользования и застройки имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования. Они подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями недвижимости, инвесторами, проектировщиками, застройщиками, подрядчиками. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке. Сведения градостроительных регламентов подлежат внесению в государственный градостроительный кадастр.

Согласно Градостроительному Кодексу содержательное соотношение градостроительной документации и Правил землепользования и застройки следующее. Генеральный план города (или комплексная схема градостроительного развития территории района) как градостроительная документация о планировании развития территорий и поселений рассматривается в качестве документа долгосрочного планирования, в котором определяются основные направления развития территории, и проводится функциональное зонирование без установления градостроительных регламентов.

На основе градостроительной документации о планировании развития территорий и поселений разрабатываются Правила землепользования и застройки, в которых общие решения Генерального плана приобретают конкретное выражение в виде градостроительных регламентов, т. е. «переводятся» на правовой язык. Правила землепользования и застройки, таким образом, обеспечивают последовательную реализацию Генерального плана.

Особое значение для разработки Правил землепользования и застройки приобретают устанавливаемые в Генеральном плане и иных специальных документах ограничения на использование территорий по экологическим условиям и нормативному режиму хозяйственной деятельности, в том числе санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны, зоны особо охраняемых природных территорий, зоны ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия. Градостроительные регламенты, устанавливаемые по условиям ограничения использования территорий, являются приоритетными и носят, как правило, ограничительный или запретительный характер.

На основе Правил землепользования и застройки разрабатывается градостроительная документация о застройке поселений, в которых, в частности, устанавливаются границы земельных участков, может определяться архитектурное решение застройки, решаются вопросы инженерного оборудования, транспорта и благоустройства территории, а также иные вопросы.

Порядок разработки правил застройки, их рассмотрения, обсуждения, учета предложений граждан и их объединений об использовании и о застройке территорий, а также утверждения, публикации и введения их в действие определяется органами местного самоуправления.

Как правило, проекты таких нормативных правовых актов разрабатываются совместно специализированной проектной организацией, часто на конкурсной основе, и органами местного самоуправления. Может создаваться специальная межведомственная комиссия как структура, с одной стороны, принимающая активное участие в создании документа, с другой стороны, обеспечивающая его функционирование в дальнейшем.

Опыт специального регулирования отношений в области территориального зонирования на уровне органов местного самоуправления и субъектов Российской Федерации уже существует. Правила застройки, основанные на новых механизмах правового регулирования градостроительной деятельности, утверждены, например, в Новгороде, Иркутске, Хабаровске, Казани, Самаре. В Москве принят Закон «О градостроительном зонировании территории г. Москвы».

Одним из первых городов, разработавших систему правового зонирования, является город Казань. В городе выделено 32 вида зон, объединенных в шесть групп: жилые зоны, центральные деловые и коммерческие, промышленно - коммунальные, зоны специального использования, рекреационные зоны, сельскохозяйственные зоны.

В группе жилых зон, например, выделяются следующие зоны: индивидуальной жилой застройки; индивидуальной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; малоэтажной смешанной жилой застройки; малоэтажной смешанной жилой застройки на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; среднеэтажной смешанной жилой застройки; среднеэтажной смешанной жилой застройки на территориях Действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей; многоэтажной жилой застройки в 5 - 10 этажей на территориях действия ограничений по условиям охраны памятников истории и культуры; многоэтажной жилой застройки в 9 - 20 этажей.

Для всех зон и, соответственно, для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, определены регламенты использования недвижимости. Таким образом, устанавливаются юридически фиксированные границы зон с юридически закрепленным регламентом.

В Правилах застройки содержатся процедурные вопросы формирования земельных участков как объектов недвижимости. На сформированные земельные участки выдается сертификат разрешенного использования земельного участка. Этот документ закрепляет правовые условия использования и строительного обустройства объектов недвижимости. В то же время сертификат используется и как основание для проектирования. Например, на основании сертификата разрабатываются задания на проектирование и выдаются технические условия для присоединения к инженерным сетям.

В правилах застройки также содержатся процедуры предоставления городской администрацией первичных прав на земельные участки, сформированные как единицы недвижимости. При передаче участка в долгосрочную аренду, заключается договор с подробно определенными условиями передачи и мер по принудительному их выполнению либо расторжению договора.

Однако, наряду с рядом несомненных достоинств, Правила застройки г. Казани имеют и некоторые недостатки, которые характерны для многих подобных проектов. В частности, Правила застройки содержат сведения о предельных параметрах строительства только в некоторых зонах. Отсутствие этих требований для каждой зоны может приводить к ошибочным градостроительным решениям и нарушениям прав и интересов граждан.

Структура и содержание норм и правил застройки должны быть ориентированы на интересы застройщика при соблюдении гарантий общественных интересов и прав владельцев, арендаторов, пользователей соседних земельных участков. Таким образом, Правила землепользования и застройки являются необходимым документом для развития города, который способствует достижению привлекательности и безопасности города для населения и при этом увеличивает определенность и снижает риски для инвесторов.

Вопросы для повторения

1. Генеральный план, как целевая стратегия градостроительного развития города. Обязательные положения генерального плана.

2. Факторы, определяющие границы и особенности проектирования генеральных планов.

3. Основные графические материалы генерального плана.

4. Содержание пояснительной записки генерального плана.

5. Круг задач экономиста при разработке генерального плана.

6. Основные виды градостроительной документации о застройке населенных мест.

7. На какие территории разрабатываются проекты планировки?

8. Проект межевания территорий как основной документ для обеспечения стабильности отношений в сфере землепользования, и его содержание.

9. Какие показатели определяются в проекте застройки?

10. Задачи и содержание правил застройки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В первом семестре данного учебного курса рассмотрены основные теоретические и практические положения по проектированию и организации функционирования населенных мест. Главным местом политических, экономических и социальных процессов, местом сосредоточения наибольших ценностей, созданных человеком, являются города.

Основная цель градостроительства заключается в создании благоприятной среды жизнедеятельности населения. Стратегия градостроительного развития должна базироваться на долгосрочном прогнозе социально-экономического развития, на демографических прогнозах, уровне жизни, прогнозе уровня жизни и роста потребностей населения и других показателях.

При изучении вопросов градостроительного проектирования следует учитывать особенности современного этапа развития городов России: замедление темпов роста городского населения, усиление дифференциации процессов урбанизации по отдельным районам, увеличение социальной неоднородности, изменения в структуре занятости населения, развитие миграции, усиление различий в инвестиционной привлекательности городов. Эти факторы нуждаются во всестороннем анализе с учетом мирового опыта и особенностей России.

Во втором семестре будут рассмотрены проблемы использования и оценки городских земель.

Для углубленной проработки курса студентам следует дополнительно использовать литературу. Большое значение в закреплении изучаемого материала имеют практические и лабораторные занятия, а по дисциплине «Инженерно - экономические основы градостроительства» - выполнение курсового проекта «Проект планировки и застройки города».

Библиографический список

I. Нормативно - правовая литература

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.01 № 136-ФЗ.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.98 № 73-ФЗ.

3. Федеральный закон от 10.01.02 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».

4. Федеральный закон от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно - эпидемиологическом благополучии населения».

5. Федеральный закон от 04.05.99 № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха».

6. Федеральный закон от 23.11.95 № 174-ФЗ «Об экологической экспертизе».

7. Постановление Госстроя РФ от 29.10.02 № 150 «Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации».

8. СНИП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

9. СНИП 23-01-99 «Строительная климатология».

10. СанПиН 2.2.1/21.1.1031-01 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

11. СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод».

12. СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения».

13. СП 2.15.1059-01 «Гигиенические требования к охране подземных вод от загрязнения».

14. СН 2971-84 «Санитарные нормы и правила защиты населения от воздействия электрического поля, создаваемого воздушными линиями электропередачи переменного тока промышленной частоты».

15. СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки».

16. Санитарные правила и нормы защиты населения от электромагнитных полей передающих радиотехнических объектов. М., 1996.

II. Справочная литература

1. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. / Госкомстат России. М., 2001.679 с.

2. Россия в цифрах, 2002: Крат. стат. сб. / Госкомстат России М., 2002. 398 с.

3. Справочник проектировщика. Градостроительство. / Под общ. ред. В. Н. Белоусова. М.: Стройиздат, 1978. 368 с.

III. Монографии, учебная литература, периодические издания

1. Боголюбов В. С. Актуальные проблемы крупных городов. СПб.: СПбГИЭА, 1997. 194 с.

2. Боголюбов В. С, Лебедев О. Т., Косячный А. А. Управление крупным городом в чрезвычайных ситуациях: Текст лекций. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.90 с.

3. Васильева Н. В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 276 с.

4. Владимиров В. В., Фомин И. А. Основы районной планировки: Учеб. М.: Высш. шк., 1995. 224 с.

5. Гладкий Ю. Н., Чистобаев А. И. Основы региональной политики: Учеб. СПб.: Изд-во В. А. Михайлова, 1998. 659 с.

6. Занадворнов В. С, Занадворнова А. В. Экономика города: Учеб. пособие. М.: ИЧП «Издательство Магистр», 1998.272 с.

7. Крассов О. И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристь, 2001. 718 с.

8. Кузнецов Е. П., Дыбов А. М., Сутырин Н. М. Техника и технологии отраслей городского хозяйства: Учеб. пособие. Ижевск: Изд-во Института экономики и управления УдГУ, 2001. 463 с.

9. Лаппо Г. М. Города на пути в будущее. М.: Мысль, 1987. 236 с.

10. Николаевская И. А. Благоустройство городов: Учеб. для строит, техникумов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Высш. шк., 1990. 160 с.

11. Перцик Е. Н. Города мира: география мировой урбанизации: Учеб. пособие для геогр. спец. вузов. М.: Междунар. отн., 1999. 384 с. ]

12. Ревунова Н. Г., Лепин А. В. Инженерно-экономические основы проектирования населенных мест: Учеб. пособие. Л.: ЛИЭИ, 1991. 171 с.

13. Рохчин В. Е., Якишин Ю. В. Стратегическое управление структурной перестройкой экономики в городах России. СПб.: ИРЭ РАН, 2001. 194 с.

14. Селютина Л. Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. СПб.: СПбГИЭУ, 2002. 234 с.

15. Саваренская Т.Ф. История градостроительного искусства, Москва, Стройиздат, 1984 г.

16. Чекалин В. С. Стратегическое управление в городском хозяйстве: Учеб. пособие. СПб.: СПбГИЭУ, 2001.135 с.

17. Шепелев Н. П., Шумилов М. С. Реконструкция городской застройки: Учеб. для строит, спец. вузов. М.: Высш. шк., 2000. 271с.

18. Журнал «Архитектура и строительство России» 1999-2002 гг.

19. Журнал «Жилищное строительство» 1999-2002 гг.

20. Режим доступа: www.gks.ru

ПРИЛОЖЕНИЯ

⇐ Предыдущая 7 8 9 10 11 12 13 14 1516