Возникновение Спора О Стоимости

Стр 1 из 5Следующая ⇒

Основным критерием каждой сделки является ее выгодность для обеих сторон. Но каждый в это понятие вкладывает свой смысл. Для одного главное деньги. Такой продавец будет ждать своего клиента и не снизит цену ни на рубль. Другому продавцу важнее быстрее получить свободные средства. И тогда на первое место выйдет скорость продажи и будет работать принцип «Время — деньги». Третий смотрит на покупателей, ему важно, чтобы был соблюден график оплаты. Возможно, во время переговоров приоритеты будут меняться. Выставляя приоритеты межу собственными мотивациями и объективными факторами разумно, продавец и покупатель смогут заключить взаимовыгодную сделку и не разочаруются впоследствии в ее результате.

2. Субъекты и объекты оценочной деятельности.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объектов и субъектов оценки. Субъектами оценочной деятельности являются физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков, т. е. все те, кто заказывает оценку, проводит ее, регулирует и контролирует, а также является потребителем оценочных услуг.

К субъектам оценочной деятельности можно отнести:

· органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований;

· оценщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами;

· профессиональные объединения оценщиков;

· заказчиков оценщиков — юридических и физических лиц, по инициативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора проводится оценка того или иного объекта;

· потребителей оценочных услуг — юридических или физических лиц, а также органов исполнительной власти, использующих информацию, содержащуюся в отчете об оценки.

Вместе с тем, действующим сегодня законом об оценочной деятельности регулируются взаимоотношения только между непосредственными участниками процесса оценки — тем, кто оценивает и тем, кто заказывает оценку.

Оценивать объекты могут физические лица — оценщики, которые являются либо индивидуальными предпринимателями, либо работниками оценочных компаний.

В последнем случае, именно оценочная компания заключает с заказчиком договор на оценку объекта оценки.

В Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в ст. 4 субъектами оценочной деятельности признаются с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой — потребители их услуг (заказчики).

Таким образом, оценщики и заказчики — это субъекты оценки «первого уровня», всех остальных можно отнести к субъектам «второго уровня».

Что касается потребителей оценки, то ими не обязательно являются заказчики.

Потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего).

Ответственность за точность полученных в процессе оценки результатов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и полноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.

В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком могут являться как физические лица, так и юридические, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть физическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в договоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. (статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»)

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах, во-первых, «оценщик» — оценочная фирма или индивидуальный предприниматель, осуществляющий оценочную деятельность, во-вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность.

Объект оценки. В соответствии со статьей 5 Закона к объектам оценки относятся:

· отдельные материальные объекты (вещи);

· совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в т. ч. предприятия);

· право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

· права требования, обязательства (долги);

· работа, услуги, информация;

· иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В зависимости от объекта оценки, учитывая особенности методики и технологии, можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ, например, оценка станков, машин, оборудования, транспортных средств; оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности; оценка недвижимости и земли, оценка предприятия (бизнеса).

3. Случаи обязательного проведения оценки объектов недвижимости.

Случаи обязательной оценки

Перечень случаев обязательной оценки определен статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представляем следующий перечень случаев, когда проведение оценки объектов оценки является обязательным.

Объекты Федеральной, Региональной, Муниципальной Собственности

Вовлечение в сделку объектов, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям, требует проведения оценки в обязательном порядке.

Это происходит в следующих случаях:

· при продаже объекта или ином отчуждении;

· в целях приватизации, при передаче объекта в доверительное управление, в аренду;

· при передаче объекта в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

· при использовании объекта в качестве предмета залога;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами, находящимися в государственной собственности, собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности.

Возникновение Спора О Стоимости

В случае возникновения спора о стоимости объекта оценки ее проведение независимым оценщиком является обязательным:

· при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных и муниципальных нужд;

· при национализации имущества;

· при ипотечном кредитовании;

· для контроля за правильностью уплаты налогов – при спорах при исчислении налогооблагаемой базы;

· в случаях обязательного страхования объекта оценки и определения ущерба, наступившего в результате страхового случая;

· при составлении брачных контрактов и разделе имущества – при требовании одной или обеих сторон.

Алгоритм затратного подхода к оценке недвижимости.

Реализация затратного подхода к оценке предполагает осуществление следующих процедур и операций.

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Рассчитывается стоимость замещения или восстановительная стоимость недвижимости. В отчете по оценке обязательно нужно показать, какая из этих двух стоимостей определяется.

3. Рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4. Вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Метод капитализации дохода.

Метод прямой капитализации - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки, при постоянной величине дохода в неограниченный период времени, отсутствии первоначальных инвестиций, одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.
Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур:
1) прогнозирование валового дохода на основе результатов анализа собранной информации об аренде подобного недвижимого имущества с целью проведения анализа условий аренды (размера арендной платы и типовых условий аренды) или информации об использовании подобного недвижимого имущества;
2) чистый операционный доход рассчитывается как разность между валовым доходом и операционными затратами, рентный доход - как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, которая получается на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя;
3) в качестве расчетного чистого операционного дохода принимается нормализованный чистый операционный доход за один год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет;
4) обоснование выбора оценочной процедуры определения ставки капитализации и ее расчет;
5) расчет стоимости объекта оценки путем деления чистого операционного дохода или рентного дохода на ставку капитализации.