Общая собственность на землю: общая совместная, общая долевая.

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 24Следующая ⇒

Собственники земельных участков могут образовать совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных паев. Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной собственностью регулируется теперь и ч, I и IIГК. С принятием нового ЗК вступит в действие и гл. 17ч. 1 ГК, которая будет регулировать основные вопросы земельных отношений, как объекта недвижимости, в том числе и распоряжение земельными участками.

Как уже говорилось, граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно. В последнем случае возникает право общей совместной собственности на землю. Правом общей собственности на земельный участок наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака; это право может возникнуть и в других случаях.

Статья 244 ГК устанавливает следующее понятие права общей собственности; имущество, находящееся в собственности двух иди нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В равной мере это относится и к общей земельной собственности.

Общая собственность возникает прежде всего на имущество, которое не может быть разделено без изменения. Владение, пользование и распоряжение земельным участком находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех участников права собственности. Основные положения права общей собственности на землю регулируются ГК, но и Земельное законодательство последнего времени уделило много внимания регулированию права общей долевой собственности на землю.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему земельному участку, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Следует отметить такой пример права общей собственности на землю, как собственность на землю в кондоминиумах. Когда размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме устанавливается путем умножения площади помещения на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с требованиями градостроительных нормативов исходя из условий обеспечения минимальных противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке населенных пунктов.

Понятие приватизации земель

Приватизация является особым основанием возникновения права собственности на землю, объединяющим в себе как публично-правовые, так и частноправовые начала.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ земельный участок, как и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передан в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральный закон " О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает следующие правила приватизации земель.

Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Более общий принцип сформулирован в ЗК РФ: при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Определение площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, зависит от предельных минимальных размеров для соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, устанавливаемых законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Таким образом, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю следующих земельных участков:

- находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

- занимаемых вышеуказанными объектами недвижимости, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Важное значение имеет то, что договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Отчуждению (приватизации) не подлежат земельные участки в составе земель:

- лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

- общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

- зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

- в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития;

- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Земельное законодательство содержит ряд специальных норм, регулирующих особые случаи приватизации земельных участков:

а) выкуп земельных участков под объектами недвижимости;

б) упрощенный порядок приватизации земельных участков, предоставленных гражданам в период до введения в действие Земельного кодекса РФ (" дачная амнистия" );

в) приватизация путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на право собственности.

Содержание права собственности на землю

ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом - это не отдельные права, а неотъемлемые составляющие права собственности. Именно эти составляющие права собственности имеет в виду Конституция РФ в ч. 2 ст. 36: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и на нарушает прав и законных интересов других лиц».

Итак, владение, пользование, распоряжение составляют правомочия права собственности. Владение - физическое господство над вещью. Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: числить ее на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства, просто иметь его в наличии. Полномочие владение наступает после вручения приобретателю вещи, В отношении земельного участка к таким действиям относят вступление на участок, его освоение, установку ограничительных знаков от других участков. Действия по владению земельным участком включают в себя и усилия владельца, направленные на улучшение участка, использование его по целевому назначению.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование.

Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. Собственник, осуществляя правомочие пользования земельным участком, по ныне действующему ЗК вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные годы; возводить жилье, культурно- бытовые и иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; распоряжаться собственностью на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные, осушительные, культуртехнические работы. Собственно, в правомочии пользования сейчас наиболее наглядно проявляются особенности земельного участка как недвижимого имущества. Дело в том, что собственник действительно может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка, находящегося в его владении. То есть, получая землю в результате приватизации или покупая ее, необходимо выяснить целевое назначение земли, чтобы цели покупки участка не противоречили тому, что можно, а что нельзя делать на этом участке. Возможность изменения целевого назначения земельного участка возможно только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации (и то только в случаях, предусмотренных действующим законодательством)

Пользование отличается от распоряжения земельным участком. Например, использование земельного участка по его целевому назначению, сбор урожая своими силами признается действиями в рамках правомочия пользования. А передача в аренду, заключение других сделок по временному отчуждению земельного участка, направленное на получение прибыли, является распоряжением имуществом.

Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок - короче, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу. Под правомочием распоряжения понимается субъективное право на возможные действия по определению юридической судьбы земельного участка. После известного, закрепленного прежней редакцией Конституции РФ десятилетнего запрета продавать земельные участки, находящиеся в собственности граждан, и принятия новой Конституции Указом Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» собственники земли получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с иностранными инвестициями.

На собственнике земли лежит также бремя права и обязанности по содержанию земель (в отличии от распоряжения недвижимостью, когда собственник может распоряжаться ей в полном объеме, вплоть до уничтожения вещи, собственник земли не может даже вести хозяйство способами, ухудшающими качество земель). Собственники земельных участков имеет право на устранение вмешательства 3-х лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственников.

Действия собственника по распоряжению имуществом могут являться основанием для прекращения его права собственности и возникновения этого права у другого лица.

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒