Основные признаки объектов недвижимости

Стр 1 из 6Следующая ⇒

Оглавление

Лекция № 1. 3

Введение. 3

Лекция № 2. 7

Тема 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОНЯТИЙ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ... 7

1. Основные признаки объектов недвижимости. 7

2. Сущность рынка недвижимости. 9

Лекция № 3. 10

3. Классификация объектов недвижимости. 10

Лекция № 4. 12

4. Рынок жилья. 12

5. Земельный рынок. 13

Лекция № 5. 15

6. Рынок ценных бумаг на недвижимость. 15

7. Аренда. 16

8. Ипотека. 17

Лекция №6. 19

Тема 2. ВЛИЯНИЕ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. 19

1. Развитие рынка недвижимости в России. 19

2. Государственная политика в развитии рынка земли и других объектов недвижимости. 22

Лекция № 7. 28

3. Программы экономического и социального развития на рынке недвижимости. 28

Лекция № 8. 31

Тема 3. ВЛИЯНИЕ ИНФЛЯЦИИ И ИНВЕСТИЦИЙ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.. 31

1. Общие понятия инфляции и ее влияние на рынок недвижимости. 31

2. Общие понятия инвестиций в недвижимость. 32

Лекция № 9. 35

3. Особенности недвижимости как объекта инвестирования. 35

Лекция № 10. 37

4. Риски в недвижимости. 37

5. Эффективность. 39

Лекция № 11. 40

Тема 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 40

1. Сущность оценки стоимости недвижимости. 40

2 Виды стоимости объектов недвижимости. 41

Лекция № 12. 43

3. Методика оценки объектов жилой недвижимости. 43

4. Принципы оценки объектов недвижимости. 45

Лекция № 13. 47

Тема 5. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.. 47

Факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости и пути их устранения. 50

Лекция № 14. 51

Тема 6. ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ 51

1. Технология оценки недвижимости. 51

Лекция № 15. 53

2. Затратный подход к оценке объектов недвижимости. 53

3. Сравнительный (рыночный) подход. 55

4. Доходный подход. 58

Лекция № 16. 63

Тема 7. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 63

1. Оценка квартир. 63

Лекция № 17. 67

2. Оценка объекта недвижимости. 67

Лекция № 18. 73

Тема 8. СТРУКТУРА ОЦЕНОЧНОЙ ФИРМЫ... 73

Лекция № 1

Введение

С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики - рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием закона РСФСР «О собственности в РСФСР», согласно которому признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений, и их обособленных частей - помещений. Данный закон регулировал отношения собственности в Российской Федерации в последующий период и устанавливал право частной, государственной, муниципальной собственности, собственности общественных организаций, а также общей (долевой и совместной) собственности. Этим же законом определялось, что собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом производственного, потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также продуктами интеллектуального и творческого труда. В настоящее время отношения собственности регулируются Гражданским кодексом.

Рынок недвижимости занимает значительное место среди целого ряда рынков, обеспечивающих функционирование рыночного хозяйства. При этом непосредственно сам рынок недвижимости может быть представлен как совокупность рынка жилья (или жилищного рынка) и рынков разнообразных нежилых объектов недвижимости (офисных, торговых, складских и производственных). Собственник может использовать недвижимость как для удовлетворения личных потребностей, так и для получения дохода и прибыли. Главной целью использования нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. В отношении жилой недвижимости прежде всего преобладает мотив удовлетворения личных потребностей собственника и значительно в меньшем количестве случаев имеется мотив к получению дохода при сдаче жилья в аренду.

Развитие рыночных отношений и частной собственности в России, происходящими процессами приватизации и акционирования, потребовало формирования рынка недвижимости. Развитие рынка недвижимости осуществляется неравномерно. Условно можно выделить три этапа его развития.

1. Начальный (1991-1993гг.) этап, который характерен
низким начальным уровнем цен на недвижимость; сверхвысоким (50-100% в год) темпом роста цен; быстрым увеличением
количества сделок с недвижимостью. На вторичном и первичном рынках недвижимости спрос превышал предложение. Цены
вторичного рынка были существенного выше первичного. В
этот период состояние законодательной базы можно характеризовать как «правовой вакуум». В оборот рынка недвижимости
вовлекалось в основном жилье.

2. Этап развития (1993-1995 гг.). Этот этап характерен уже
высоким начальным уровнем цен на недвижимость. Темпы роста цен можно охарактеризовать как высокие и умеренно высокие (30-50 % в год). По сравнению с начальным этапом развития рынка недвижимости наблюдается умеренный рост количества сделок, на вторичном и первичном рынках предложение существенно опережает спрос. Цены вторичного рынка меньше или равны ценам первичного. В оборот на рынке вовлекается не только жилье, но и коммерческая недвижимость.

3. Этап стабилизации (1996-2003 гг.), который характерен
предельным начальным уровнем цен на недвижимость; стабилизацией (колебания - 10 %) темпов роста цен; стабилизацией роста количества сделок. На вторичном рынке недвижимости дифференцированное соотношение спроса и предложения, а на
первичном рынке предложение превышает спрос. Соотношение
цен первичного и вторичного рынка достигло динамического
равновесия. В данный период формировалась и усовершенствовалась законодательная база. В оборот на рынке вовлекается жилье, коммерческая индустриальная недвижимость, земля.

На всех этапах становления российского рынка недвижимости присутствовали специфические черты, обусловленные историческим развитием России. К ним следует относить:

- сочетание рыночных отношении с уравнительно-
распределительными отношениями, характерными для периода
всеобщего огосударствления экономики и социальной сферы;

- неопределенность самого понятия «недвижимость», не
соответствие между его определениями в документах разного
уровня, разные условия рыночного оборота для разных составных частей недвижимости и недвижимости разного функционального назначения;

- правовой режим в отношении земельных участков и
имеющихся на них зданий и сооружений (т.е. для первичных
объектов недвижимости), в особенности для случаев, когда собственник здания и собственник земли не совпадают, в российском гражданском законодательстве определяется так, как если
бы здания являлись главной вещью по отношению к земельному
участку, на котором они расположены. Подтверждением этому
служит тот факт, что у собственника или арендатора здания, который не является собственником земельного участка под этим
зданием, возникает основанное на законе право пользования
землей (ст. 271, 552, 652 ГК РФ). А в случае продажи здания или
сооружения собственником земельного участка, если в договоре
не определено передаваемое покупателю право на земельный
участок, покупатель в силу закона приобретает право собственности на землю под зданием;

- размытость в определении экономического статуса профессиональных участников рынка недвижимости. В качестве
примера можно привести использование понятия «инвестор»
как к лицам, вкладывающим средства в строительство жилья
для извлечения прибыли, так и к лицам, таким образом приобретающим жилье для собственного проживания;

- широкое распространение «псевдорыночных» отношений, подмена традиционного для рыночной экономики содержания «самобытно-российским». Например, использование для
привлечения средств в строительство различных облигаций,
сертификатов и пр., которые к ценным бумагам имеют лишь
весьма отдаленное отношение, являясь скорее вариациями на
тему долевого участия в строительстве.

Основными факторами, которые определили специфику становления российского рынка недвижимости, явились:

1) политическая, экономическая и социальная нестабильность;

2) неуверенность в будущем у большей части населения;

3) сверхвысокие темпы инфляции;

4) резкая дифференциация в доходах;

5) неразвитость и нестабильность финансовой системы;

6) запаздывание с началом становления рынка по сравнению с другими секторами рыночной экономики;

7) отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур,
обеспечивающих безопасное совершение сделок и
защиту прав собственности;

8) формирование рынка «со второго этажа» - квартир,
встроенных помещений и т.п.;

9) развитие рынка в отсутствие необходимой для его функционирования финансовой и рыночной инфраструктуры.

Отставание становления рынка недвижимости от других сфер рыночной экономики имело двойственные последствия. С одной стороны, в первоначальный период рынок смог развиваться значительными темпами, с другой - основной акцент делался на рынке жилья. Основными мотивами приобретения жилья выступали потребительские (улучшение жилищных условий) и спекулятивные (что было возможно за счет быстрого роста цен). Господство на российском рынке недвижимости сделок с жильем обусловлено прежде всего указанными выше факторами, а также и тем, что в системе рыночной экономики рынок жилья обычно считается одним из самых стабильных и доходных. Жилье - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена.

В силу специфических особенностей недвижимости как товара невозможно дать определение единому рынку недвижимости, так как он представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по множеству показателей. Рынок недвижимости отличается от других рынков особенностями формирования спроса и предложения, ценообразования, воздействия на экономику и пр.

У рынка недвижимости есть весьма значительная особенность - приобретается либо сам объект недвижимости, либо предоставленные им услуги, т.е. рынок недвижимости можно рассматривать как состоящий из двух отдельных рынков - рынка собственно недвижимости и рынка услуг, предоставляемых недвижимостью. Но не всегда. Так, если домовладелец сам живет в собственном жилище, не приходится говорить о двух отдельных рынках. Приобретение жилища как предмета собственности и приобретение его услуг сливаются в одно решение. Мотивы участников сделки и силы, определяющие их поведение на рынке, одинаковы.

В силу выполняемых функций (социальной и экономической) недвижимость порождает множество социально-экономических проблем, неподвластных рынку и требующих государственного вмешательства. Для координации поведения экономических субъектов рыночный механизм всегда использовался и используется по сию пору вместе с механизмом государственного регулирования. Изменялись только направления, формы и соотношение их использования в соответствии с характером и остротой социальных и экономических проблем.

Государственное регулирование экономики в условиях рыночного хозяйства представляет собой систему типовых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями и общественными организациями в целях стабилизации и приспособления существующей социально-экономической системы к изменяющимся условиям рынка.

На современном этапе развития рынка недвижимости государство играет две основные роли: роль участника рынка - крупнейшего собственника и продавца недвижимости - и роль регулятора рынка, отвечающего за создание справедливых правил для всех участников рынка и обеспечивающего их соблюдение.

Лекция № 2

Тема 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОНЯТИЙ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

План лекции:

1. Основные признаки объектов недвижимости

2. Сущность рынка недвижимости

3. Классификация объектов недвижимости

4. Рынок жилья

5. Земельный рынок

6. Рынок ценных бумаг на недвижимость

7. Аренда.

8. Ипотека

Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости в России только складывается. В классическом его понимании он представлен обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок ценных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас коттеджное строительство и т.д.

Различные формы собственности: частная, собственность акционерных предприятий, местная, муниципальная и, наконец, федеральная. Определить эффективность той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничит виды собственности на землю: федеральную, местную, (краев, областей), муниципальную, частную и смешанные, в т. ч. коллективную. Все эти собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры как использования, так и купли-продажи и иного распоряжения землей.

Широкие перспективы открываются и для рынка ценных бумаг на недвижимость. Так, указом Президента РФ о регулировании рынка ценных бумаг в качестве таковой признан жилищный сертификат.

Лекция № 3

Лекция № 4

Рынок жилья

Потенциально масштабы этого рынка огромны. Не менее 90 процентов жилья во всякой, как это принято говорить, цивилизованной стране покупается сегодня в рассрочку.

Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости.

Вместе с тем развились и формы купли-продажи квартир и других видов жилья. Среди этих форм все большее распространение получает приобретение квартир в рассрочку. Надо отметить, что на Западе почти вся недвижимость, находящаяся у населения, обременена долгами, необходимостью выплаты стоимости жилья в рассрочку. В России в результате приватизации каждый гражданин стал владельцем недвижимых активов (квартиры, садовые и дачные земельные участки), не обремененных долгами. Поэтому российские граждане оказываются в этом отношении в значительно лучшем положении, чем граждане других стран.

Вместе с тем, все это дополнятся и вновь открывшимися возможностями приобретения жилья в кредит.

Материальным обеспечением кредитования служит сама квартира. До погашения кредита покупатель юридически является только ее арендатором. Покупатель сразу же выкладывает первый взнос - около 30 процентов; остальные 70 выплачивает банк, с которым заключен соответствующий договор у риэлторской фирмы.

Банк или его дочерняя фирма осуществляют сбор документов, занимаются оформлением сделки купли-продажи, осуществляют расчеты с продавцом и т.д. Эти затраты оправданы, если сделка оформляется с участием надежных организаций, так как жилищный рынок за последние месяцы приобрел некоторый криминальный оттенок.

С доходов, на которые когда-то была куплена гражданином квартира (или иная собственность, которая впоследствии может быть продана), уже вычтены все возможные налоги. Поэтому ни с какой точки зрения продажа имущества не может считаться фактом получения дополнительного дохода; это только изменение формы принадлежащей гражданину собственности. И взимание налога с суммы такого изменения являет собой вторичное начисление налога на один и тот же доход.

Рыночное перераспределение квартир позволило улучшить использование жилого фонда, стимулировало расселение части коммунальных квартир, позволило отчасти решить жилищную проблему.

В целом жилищная проблема не только сохраняется, но и усиливается. Этому способствует постоянный приток в Россию беженцев и вынужденных эмигрантов из стран ближнего зарубежья.

Использование квартир в нежилых целях . После приватизации значительной доли жилого сектора в городах обострилась проблема использования квартир, находящихся в собственности, не по прямому назначению.

Разумеется, использование жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, под нежилые цели - для размещения в них офисов, контор, мастерских, вычислительных центров и т.д. - отнюдь не способствует решению жилищной проблемы, поскольку значительная часть жилплощади изымается из общегородского фонда.

Земельный рынок

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная платная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью российских граждан и предприятий. Попытки решить эту проблему через бесплатную передачу или через выпуск земельных приватизационных чеков тоже чреваты серьезными отрицательными последствиями. Массовых спекуляций землей и земельными чеками при этом не избежать. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время будут сосредоточены в руках крупных банков и иностранных юридических лиц.

На первом этапе как в аграрном, так и промышленном секторе, в качестве основной формы землепользования может быть сохранена аренда земли с правом ее последующего выкупа, с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятии в случае нарушения установленных правил для продажи другим землевладельцам или землепользователям.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство. Для создания таких резервов должны быть разработаны и в кратчайший срок узаконены процедуры изъятия земель у убыточных колхозов и совхозов с объявлением их банкротами, изъятия земель у тех предприятий и организаций, которые не обеспечивают нормативных сроков освоения предоставленных им ранее для строительства или иных целей площадок. Именно эти земли должны стать тем источником открытой аукционной и конкурсной продажи, которая будет реально наполнять федеральный и местный бюджет не символическими суммами или приватизационными чеками, а полновесными деньгами.

Размеры земельного участка и другой недвижимости . Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, по мнению многих специалистов порождены стремлением административного решения важнейших проблем социального равенства. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости, сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости. Поэтому в общем случае это делает невыгодным приобретением в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.

Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет местному сообществу гармонично развивается, а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно велик, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок, или объект недвижимости, “выбирает” себе собственника.

Целевое назначение и зонирование . Земля как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п. Есть свои особенности и в правовом режиме использования земель, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании.

По своему целевому назначению земли обычно делятся на семь категорий: земли населенных пунктов, сельскохозяйственные, промышленности, природоохранные, водного фонда, лесного фонда, запаса. Земельные участки под приватизированными предприятиями, как правило, находятся на территории городов и тем самым относятся к землям населенных пунктов.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне местных органов власти. Впредь до принятия у нас соответствующего законодательства о территориальном зонировании право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование, предполагает право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениями, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и утвержденными строительными, санитарными, природоохранительными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

Лекция № 5

Аренда.

Аренда – это имущественный наем договор, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) имущество во временное пользование за определенную плату.

Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, установленным законом. Арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание (сооружение) к арендатору по истечении срока аренды или его истечения, аренду коммерческой недвижимости подразделяют на текущую или долгосрочную.

Договор аренды, не оговоренный сроком, на который он заключен, считается заключенным на неопределенный срок.

Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.

Если объект недвижимости передается в собственность другому лицу то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается.

Когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружении иное право на соответствующую часть земельного участка. По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующим объектом недвижимости передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участника, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником участка. Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого строения сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой зданием или сооружением и необходимой для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется Комитетом по управлению имуществом.

Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости.

Ипотека

Залог недвижимости с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную) – называется ипотекой.

Под этим термином подразумеваются: закладная, собственно ипотека и ипотечный кредит.

С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

С экономической точки зрения ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотека — это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. Это означает, что залогодатель, отдавший недвижимость в залог, уже не может быть полным собственником в прямом смысле слова, ибо отсутствует полная «триада» собственности: «владение, пользование и распоряжение» а имеется только «владение» и «пользование».

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. В соответствии с российским законодательством договоры обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), но только с соглашения арендодателя.

Залог недвижимого имущества не освобождает залогодателя по договору об ипотеке от выполнения условий, на которых он участвовал в инвестиционном конкурсе, аукционе и т. д. в процессе приватизации этого имущества.

Допускается ипотека имущества, принадлежащего залогодателю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.

В договоре об ипотеке должны содержаться понятия: сведения, предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождением и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре так, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Лекция №6

Лекция № 7.

Лекция № 8

Лекция № 9.

Лекция № 10

Риски в недвижимости

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному, бизнес-риску. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски. Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1. риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, т.е. несистематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;

2. систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок и т.д. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска;

3. случайные риски как результат некачественного управления объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, могут быть рассмотрены с точки зрения источников риска:

риск типа недвижимости (собственности, имущества) исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества безотносительно месторасположения. Например, существует избыточное предложение офисных зданий;

риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов;

риск местоположения определяется условиями местного рынка: перспективами социально-экономического развития региона, движением капитала в регионе и пр., т.е. теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной;

арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;

риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют привлекательность;

риск законодательного регулирования и изменения налогообложение заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги. Изменения в законодательном регулировании либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов по сравнению с ожидаемым;

риски инфляции и реинвестирования - относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью также подвергаются определенным рискам:

- кредитный риск - потери, если заемщик не производит платежей;

- риск процентных ставок - вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;

- риск досрочного погашения - потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

- риск предварительных обязательств - риск финансирования кредитов, по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

- риск ликвидности - вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательством будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;

- риск изменения условий мобилизации фондов - потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

В конечном итоге риски либо увеличивают, либо снижают запланированный доход. В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить. Для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков.

Эффективность

Сопоставление финансовых характеристик инвестиционных проектов осуществляется путем применения определенных критериев эффективности. Для этого производится расчет показателей эффективности инвестиций, в том числе и при оценке инвестиций в недвижимость. Ниже перечислены основные из них.

Период окупаемости - время, необходимое для возмещения инвестиционных затрат за счет потока доходов, генерируемых недвижимостью. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала. Без дисконтирования данный показатель может быть использован в качестве критерия выбора объекта инвестирования только для сравнения недвижимости с подобными инвестиционными характеристиками.

12 3 4 5 6 Следующая ⇒