Основные проблемы данного метода

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 6

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого -предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:

• применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

• метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость -крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов -клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта -коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск -доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Лекция № 16

Тема 7. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Практические примеры определения рыночной стоимости объектов недвижимости

План лекции:

1. Оценка квартир

Оценка объекта недвижимости

Оценка квартир

Продажа квартир государственного жилого фонда и комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города, производится по договорам купли-продажи.

Продажа квартир производится Фондом имущества на аукционах и конкурсах. При этом Фонд имущества не может назначать цену за квартиру ниже минимальной.

Продажа комнат производится Отделом учета и распределения жилой площадив первую очередь гражданам, проживающим в данной коммунальной квартире. Остальным претендентам передача освободившегося жилого помещения производится только по договору купли-продажи. Договор купли-продажи комнат в коммунальных квартирах от лица города заключает Фонд имущества на основании документов, оформляемых Жилищным комитетом.Все расходы по заключению договора, включая уплату государственной пошлины, налогов и затрат Фонда имущества, несет покупатель.

При купле-продаже квартир или комнат можно определить реальную их стоимость.

Стоимость квартиры или комнаты определяется исходя из инвентарной стоимости 1 м² строения общей площади квартиры или площади свободной комнаты с учетом повышающих коэффициентов.

Повышающие коэффициенты учитывают потребительские качества жилья по уровню его комфортности, наличия коммунальных услуг, близости станций метро и т.д.

При определении стоимости продаваемой жилой квартиры за исходную единицу оценки принимается стоимость 1 м² продаваемой квартиры.

Стоимость 1 м² свободной квартиры эквивалентна инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором находится выкупаемая квартира, определенной районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год.

Оценка стоимости свободного жилого помещения, передаваемого в собственность, производится исходя из его общей площади, инвентаризационной стоимости 1 м² строения, в котором продается квартира, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

С_кв = С_и ПК_пкк

где: С_кв— стоимость свободной квартиры, руб.;

С_и— инвентаризационная стоимость 1 м² строения, исчисленная районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П — общая площадь квартиры, м²;

К_пкк— суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:

К_пкк= К₁ + К₂ + К₃ +...+ К_п

где: ; К₁; К₂... К_п— коэффициенты потребительских качеств.

Коэффициенты потребительских качеств приводятся в паспорте свободного жилого помещения.

Таблица 1

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 56