Земли и других объектов недвижимости

⇐ ПредыдущаяСтр 4 из 6Следующая ⇒

Целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости в среднесрочной перспективе (2002-2004 гг.) является существенное расширение правовых основ для развития рынка недвижимости, обеспечение условий для эффективного использования земельных участков и иных объектов недвижимости всех форм собственности. В этот период должны быть проведены преобразования в рамках трех основных направлений.

Реформирование правоотношений в сфере земли и иной недвижимости включает:

• разграничение государственной собственности на землю, обеспечивающее права Российской Федерации и ее субъектов на земельные участки, необходимые для реализации задач и функций, установленных законодательством РФ, и земельные участки под объектами недвижимости, приватизированными и отчужденными из соответствующей собственности; передачу в собственность муниципальных образований земель в их границах, за исключением земель, отнесенных к государственной собственности или находящихся в частной собственности;

• законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка;

• передача прав собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости, приватизация земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости как единых объектов;

• законодательное обеспечение продажи в основном на конкурсной основе под застройку земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- законодательное обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, а в перспективе — переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя (зарегистрированного собственника).

Государственная политика по стимулированию эффективного использования земли и иной недвижимости и развития рынка недвижимости предусматривает:

- создание государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости на основе автоматизированных технологий и обеспечение публичности его сведений;

- проведение территориального зонирования земель поселений и иных территорий с целью установления разрешенного использования земель и градостроительных регламентов;

- обеспечение условий для проведения землеустройства на землях сельскохозяйственного назначения, закрепленных за сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами;

- создание экономических условий, стимулирующих объединение земельных долей в земельные участки, находящиеся в собственности или аренде у сельскохозяйственных организаций или крестьянских (фермерских) хозяйств, с последующим гражданским оборотом исключительно земельных участков;

• организацию эффективного контроля за охраной и использованием земельных ресурсов, направленного на сохранение и восстановление природных свойств земель.

Для стимулирования инвестиций в развитие недвижимости необходимы:

• упрощение процедур и сокращение сроков получения прав на земельные участки для строительства;

• создание условий для формирования земельных участков как объектов недвижимости путем разработки землеустроительной, градостроительной и иных видов документации;

• развитие конкуренции на рынке услуг по формированию и техническому описанию земельных участков и иной недвижимости;

• развитие ипотечного кредитования с использованием в качестве обеспечения земельных участков и других объектов недвижимости.

Приоритетное значение приобретает реформирование системы платежей за землю и иную недвижимость, которое должно реализовать принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. С этой целью предусматриваются:

• разработка правил и проведение кадастровой оценки земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по принципу наиболее эффективного их использования;

• планомерный переход от земельного налога и налога на имущество к налогу на недвижимость, что создаст постоянный и предсказуемый источник наполнения бюджетов муниципальных образований и позволит обеспечить эффективное использование и развитие недвижимости;

• установление общих принципов расчета арендной платы за земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности (и прочно связанные с ними объекты недвижимости в случае единства прав на них), а также правил определения цены земельных участков при их отчуждении, залоге из государственной и муниципальной собственности,

Институциональное обеспечение государственной политики в сфере недвижимости предполагает создание правовой «законодательной вертикали» (т.е. вертикальной структуры законодательной власти) и «исполнительной горизонтали» (т.е. распределение функций по регламентации процессов на рынке недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными исполнителями).

Следует законодательно зафиксировать две различные функции государства и органов местного самоуправления на рынке недвижимости: публично-правовую — как организаторов этого рынка и частноправовую — как собственников недвижимости, участников рынка. Участие граждан и их объединений в решении проблем рынка недвижимости обеспечивается через процедуры публичных слушаний по вопросам территориального зонирования, посредством саморегулирования деятельности профессиональных участников рынка недвижимости.

Для этого необходимы:

• совершенствование государственного регулирования и стратегического планирования развития рынка недвижимости;

• передача функций по распоряжению объектами в одно ведомство, представляющее государство или муниципальное образование как собственника;

• совершенствование системы государственных и муниципальных служб (учреждений), развивающих инфраструктуру рынка недвижимости;

• создание на местном уровне муниципальных служб, выполняющих функции по планированию использования земель и их территориальному зонированию, оценке и налогообложению объектов недвижимости на базе ее рыночной стоимости;

• отделение от государственных и муниципальных функций развития рынка услуг по проведению землеустройства, формированию и техническому описанию объектов недвижимости;

• передача части функций по регулированию деятельности профессиональных участников рынка недвижимости (риэлтеров, оценщиков, страховщиков) их объединениям и ассоциациям.

Формирование системы государственного учета объектов недвижимости связано с переходом от отраслевого (ведомственного) принципа учета к государственному (пообъектному) учету.

Учет земельных участков ведется вместе с расположенными на них объектами. При этом земельным участкам присваиваются уникальные кадастровые номера, с которыми непосредственно связаны индивидуальные номера расположенных на них зданий, строений, сооружений.

Должны быть установлены права, обязанности и ответственность соответствующего государственного органа за учет кадастровых карт и информации об объектах, доступности и сохранности документов; обязательные для учета сведения и затраты на учет должны сводиться к необходимому минимуму.

Данные государственного учета объектов недвижимости берутся за основу функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимость и системы налогообложения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним формируется при переходе к государственной регистрации прав на недвижимость, носящей правоустанавливающий и правоудостоверяющий характер.

При регистрации прав на недвижимость должно быть обеспечено доверие введениям Единого реестра прав в рамках государственной системы регистрации прав, имея в виду в перспективе перейти к принципу полной защиты государством прав добросовестного приобретателя недвижимости, включая гарантии возмещения вреда, причиненного при регистрации.

Надежность зарегистрированных прав должна обеспечиваться их публичностью - безусловной и полной открытостью всех сведений о зарегистрированных правах и правопритязаниях по конкретному объекту. Защита прав граждан будет обеспечена конфиденциальностью обобщенных сведений о правах гражданина на все имеющиеся у него объекты недвижимости.

Ключевым элементом системы управления недвижимостью является Единая государственная информационная система по недвижимому имуществу, объединяющая информационные базы данных государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества, учреждений по учету и регистрации недвижимости.

С созданием Единой государственной информационной системы по недвижимому имуществу закладываются основы системы управления государственным недвижимым имуществом.

Основными задачами государственных органов в области совершенствования системы управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности , являются:

- максимально возможное повышение доходности объектов;

- эффективное использование имущественно-земельного комплекса страны;

• вовлечение в хозяйственный оборот объектов;

• привлечение инвестиций в реальный сектор экономики;

• проведение земельной и жилищной реформ с учетом их социальной направленности.

Для достижения поставленных задач необходимо:

• сформировать реестр объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности;

• четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов, осуществляющих функции распоряжения и управления отдельными категориями недвижимого имущества;

• осуществить переход к пообъектному управлению объектами недвижимости, представляющими единый имущественный комплекс (земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями);

• обеспечить применение механизма рыночной оценки при использовании государственной недвижимости;

• обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление государственной недвижимостью.

Первым этапом создания данной системы является проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, получение достоверной информации, позволяющей провести их рыночную оценку методом массовой оценки.

На втором этапе формируются реестры объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, и регистрируются соответствующие права.

В дальнейшем вырабатываются единые правила и процедуры принятия решений по распоряжению государственными объектами недвижимости с детальной правовой регламентацией указанных процессов.

Важным элементом указанной системы является формирование действенного механизма контроля за использованием и сохранностью недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.

В ходе реформы судебной системы целесообразно проработать возможность создания «земельных судов», специализирующихся на вопросах, связанных с жильем и иной недвижимостью.

Активизация рынка недвижимости невозможна без существенных изменений в сфере риэлтерских услуг. Прежде всего следует нормативно закрепить эффективные механизмы минимизации и компенсации ущербов для участников рынка недвижимости в случае ненадлежащего выполнения риэлтерскими компаниями своих обязательств.

Важнейшим направлением работы является активизация деятельности страховых компаний на рынке страхования объектов недвижимости, строительных рисков, рисков, связанных с ответственностью лиц, действующих на рынке, а также рисков, возникающих при совершении гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости. Следует стремиться к созданию такой системы, которая обеспечит возможность заключения договоров страхования по максимально широкой номенклатуре страховых случаев, на длительные сроки и при умеренном размере страховых премий.

Для повышения эффективности работы оценщиков необходимы современные, экономически обоснованные методики оценки стоимости земельных участков и вновь создаваемых объектов недвижимости для целей кредитования.

Передача в сферу частного бизнеса работ по землеустройству, измерению объектов с обязательной имущественной ответственностью за результаты работы позволит освободить административные органы от несвойственных им функций коммерческих организаций.

Законодательно установленное нотариальное удостоверение сделок с объектом недвижимости должно быть увязано с детальной проработкой вопроса о соотношении правомочий и ответственности нотариусов и размером государственной пошлины.

Внедрение и развитие системы ипотечною кредитования — одна из ключевых задач развития рынка недвижимости, направленная на привлечение инвестиций в реальный сектор экономики, создание необходимых условий для развития жилищного строительства и обеспечения населения жильем.

Источниками кредитных ресурсов в рамках системы ипотечного кредитования выступают бюджетные средства, а также средства ипотечных и универсальных банков, корпоративных инвесторов, денежные накопления граждан.

Основными направлениями формирования системы ипотечного кредитования являются:

- разработка на государственном уровне программы развития ипотечного кредитования в России;

- создание нормативной правовой базы для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг;

- определение механизмов государственной поддержки и стимулирования деятельности ипотечных банков;

- формирование основных элементов системы: ипотечного агентства, специализированных кредитных учреждений, страховых компаний, оценочных фирм.

Институт профессиональной оценки недвижимого имущества — неотъемлемая часть цивилизованного рынка недвижимости.

Профессиональная оценка недвижимого имущества базируется на трех общепринятых в мировой практике подходах: затратном, доходном и сравнительном.

Основными направлениями деятельности по формированию института профессиональной оценки недвижимого имущества являются:

• определение механизмов государственного регулирования оценочной деятельности;

• выработка стандартов оценки;

• определение порядка и методов проведения оценки рыночной стоимости

недвижимого имущества для целей налогообложения;

•развитие системы профессиональной подготовки специалистов по оценочной деятельности на базе высших учебных заведений России.

Для подготовки кадров в сфере недвижимости необходимы:

• формирование в государстве системы профессионального обучения специалистов на базе высших и средних специальных учебных заведений;

• развитие системы повышения квалификации специалистов;

• участие в международных и общероссийских образовательных программах по подготовке специалистов в сфере недвижимости.

Одно из основных направлений государственной политики развития рынка недвижимости - поддержка деятельности саморегулируемых объединений профессиональных участников рынка недвижимости, деятельность которых направлена на:

• создание и развитие правовых и экономических механизмов регулирования рынка недвижимости;

• создание профессиональных стандартов деятельности, единого информационного пространства, системы профессионального образования;

• защиту интересов всех участников рынка недвижимости.

Государственные органы и профессиональные объединения участников рынка недвижимости разрабатывают согласованную стратегию развития цивилизованного рынка недвижимости в стране.

Лекция № 7.

⇐ Предыдущая 1 2 345 6 Следующая ⇒