Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам

недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости включает следующие этапы:

· Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

· Сбор и проверка информации по каждому оцениваемому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).

· Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).

· Корректировка листинговых цен по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.

· Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.

Количественное и качественное описание объекта оценки.

Характеристика местоположения объекта оценки.

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Вахитовский р-н г. Казани
Местоположение в микрорайоне	На ул. Каюма Насыри
Преобладающая застройка микрорайона	Район массовой жилой застройки
Транспортная доступность	Хорошая. Район обеспечен общественным транспортом.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Близость к скоростным магистралям	-
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, школа, детские сады объекты культуры и отдыха Вахитовский район г. Казани Историческом и культурном центре города. по ул. Каюма Насыри
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Хорошая. Район с развитой инфраструктурой
Экологическая обстановка района	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Нет
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	-

 

Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания Серия дома	кирпичный
Год постройки	-
Год последнего капитального ремонта	-
Материал наружных стен	Декоративная штукатурка(допущение)
Материал перекрытий	железобетонные плиты(допущение)
Тип фундамента	н/д
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее (допущение)
Техническое обеспечение здания	Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, мусоропровод.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Парковка на придомовой территории
Количество этажей в здании
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее(допущение)
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается (допущение)

 

Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	3 (задано исполнителем)
Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат.	140, 5(задано исполнителем)
Кол-во комнат, их площадь, кв. м
Площадь кухни, кв. м
Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный)	н/д
Высота потолков, (по вн.обмеру) м	н/д
Вспомогательные и подсобные помещения	н/д – предполагается, что помещения стандартного набора с 4 жилыми
Лоджия (балкон)	Есть (задано исполнителем)
Вид из окон	н/д
Слаботочное обеспечение	-
Дополнительные системы безопасности	Металлич. дверь с домофоном на входе в подъезд, металлическая дверь на входе в квартиру (задано исполнителем)
Состояние объекта (субъективная оценка)	Высококачественная (задано исполнителем)
Видимые дефекты внутренней отделки	-
Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки	н/д
Отражение перепланировки в Технической документации (если есть)	н/д
Дополнительная существенная информация	-
Текущее использование	Для проживания (задано исполнителем)
Собственник объекта оценки	н/д
Выделенная эл. мощность	Стандартная(задано исполнителем)

 

Сведения об обременениях, связанных с объектом оценки (задано исполнителем)

В рамках настоящей курсовой работы под обременением понимается ограничение права собственности и других вещных прав на объект правами других лиц (например, залог, аренда, сервитут и др.). Согласно заданным исполнителем параметрам, обременений у объекта оценки – нет.

Информация о текущем использовании объекта оценки (задано исполнителем)

Объектом оценки является квартира, расположенная по адресу: РТ, г.Казань Вахитовский район. Ул.Каюма Насыри, дом 44.В настоящее время объект оценки

используется как жилое помещение и может быть использован по назначению в качестве квартиры – объекта жилой недвижимости. Информации о возможном переводе объекта жилой недвижимости в объект нежилой недвижимости оценщиками не выявлено.

Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость (задано исполнителем)

Других факторов и характеристик, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость кроме тех, что ранее описаны в настоящей курсовой работе, не выявлено.

 

Выбор объектов аналогов

При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.

При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http: //www.kazned.ru; http: //www.tatre.ru; http: //www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.

Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения в рамках данного курсовой работы принимается стоимость единицы площади (1 м²) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м². Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов.

Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в следующей таблице:

Сопоставимые объекты-аналоги.

№ п/п	Номер аналога	Местоположение	Вид права	Вид отделки	Стоимость, руб.	Площадь квартиры, м2	Источники информации
	Аналог №1	Казань, Каюма Насыри 44	Собственность	улучшенная	11 500 000
Интернет-сайт: https: //www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_106_m_55_et._753743186
	Аналог №2	Казань, Зои Космодемьянской ул, 5	Собственность	улучшенная	9 800 00
Интернет-сайт: https: //www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_130_m_25_et._741732630
	Аналог №3	Казань, ул. Баумана д.26	Собственность	улучшенная	14 800 000	122, 7
Интернет-сайт: https: //www.avito.ru/kazan/kvartiry/4-k_kvartira_122.7_m_23_et._743328214
	Аналог №4	Казань, Большая Красная ул, 8	Собственность	высококачественная	8 000 000
Интернет-сайт: https: //www.avito.ru/kazan/kvartiry/3-k_kvartira_110_m_37_et._760996807

 

 

Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении настоящей курсовой работы.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Популярное:

1. A. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
2. E) равномерного списания стоимости
3. F. Оценка будущей стоимости денежного потока с позиции текущего момента времени
4. G) коэффициенты деловой активности и рыночный стоимости
5. G) определение путей эффективного вложения капитала, оценка степени рационального его использования
6. I этап. Определение стратегических целей компании и выбор структуры управления
7. I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И ПРОБЛЕМЫ МЕТОДА
8. III. Определение посевных площадей и валовых сборов продукции
9. VII. Определение затрат и исчисление себестоимости продукции растениеводства
10. X. Определение суммы обеспечения при проведении исследования проб или образцов товаров, подробной технической документации или проведения экспертизы
11. Аварии на объектах жилищного, культурного и социально-бытового назначения и электроэнергетики
12. АВАРИИ НА РАДИАЦИОННООПАСНЫХ ОБЪЕКТАХ ЭКОНОМИКИ